Haus geerbt

Diskutiere Haus geerbt im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Ein freundliches Hallo in die Runde, mit dem Tod meiner Mutter haben meine Schwester und ich unser Elternhaus geerbt. Das Haus soll auf jeden...

  1. #1 ariana64, 30.12.2018
    ariana64

    ariana64 Erfahrener Benutzer

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    Ein freundliches Hallo in die Runde,

    mit dem Tod meiner Mutter haben meine Schwester und ich unser Elternhaus geerbt. Das Haus soll auf jeden Fall verkauft werden - keine von uns will einziehen, keine von uns will dauerhaft Vermieterin sein.

    Das Haus wurde in den 60ern mit zwei Wohnungen gebaut, in einer haben meine Eltern gewohnt, die andere ist vermietet, seit ca. 30 Jahren an dieselben Mieter. Außerdem gibt es ein halb ausgebautes Dachgeschoss.

    In meinem Kopf rotieren jetzt die Fragezeichen, und zwei wichtige würde ich hier gern los:

    1. Sollen wir mit oder ohne Makler verkaufen? Falls ohne: Wie schätze ich den Wert realistisch ein?

    2. Macht es Sinn, die Miete zu erhöhen? Möglich wäre das, sie ist jahrelang nicht erhöht worden und bewegt sich weit unter den ortsüblichen Vergleichsmieten.

    Ich bin für jede sinnstiftende Antwort dankbar.
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 30.12.2018
    ehrenwertes Haus

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    Ob mit oder ohne Makler ist deine Entscheidung.
    Wenn du aber gar keine Ahnung hast, kann ein guter Makler helfen einige Fehler zu vermeiden.

    Den Marktwert schätzt man in der Regel nicht selber, sondern läßt ein Verkehrswertgutachten erstellen.

    Macht es Sinn auf Einnahmen freiwillig zu verzichten?
    Wenn ihr mit Mieter verkaufen wollt, ist die Miethöhe ein Faktor, der sich auf den Wert des Gbäudes auswirkt.
     
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  4. Andres

    Andres
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    Das müsst ihr selbst entscheiden. Wenn du auf den großen Immobilienportalen schaust, findest du jede Menge Inserate die - sehr freundlich formuliert - etwas ungünstig gestaltet sind, weil der Verkäufer offensichtlich kein Händchen dafür hat, ein paar aussagekräftige und vorzeigbare Bilder zu machen und ggf. geeignet nachzubearbeiten, einen Text zu formulieren, der nicht gleich sämtliche Interessenten mit einem Rest an Sprachgefühl verschreckt, und ein paar Zahlenwerte widerspruchsfrei einzugeben. Ein guter(!) Makler würde einem solchen Verkäufer schon an diesem Punkt wahrscheinlich seine Provision wieder einspielen.

    Ob ihr die Besichtigungen mit Interessenten selbst durchführen wollt und könnt, müsst ihr auch selbst entscheiden.

    Makler werden gerne als das Geschwür am A.... der Immobilienwirtschaft verteufelt. Am Ende ist es ganz einfach: Einen Makler für etwas zu bezahlen, was man auch selbst hätte machen können, ist selten ein gutes Geschäft. Einen Makler für etwas zu bezahlen, was man selbst nicht tun kann oder wenigstens nicht tun will, ist eine ganz normale Sache. Vielleicht fällt dir auf, dass man in den letzten beiden Sätzen "Makler" auch durch jeden anderen Dienstleister, Handwerker, ... ersetzen könnte.


    Du schaust dir vergleichbare Häuser in vergleichbaren Gegenden an. Den Preis rundet man dann im Zweifelsfall auf. Nachgeben kann man immer noch und es genügt, wenn man einen einzigen Interessenten findet, der Betrag X zahlen will.


    Das ist etwas knifflig. Wenn die Zielgruppe für das Haus eher Selbstnutzer sind, ist die Miethöhe einigermaßen egal - sobald der Käufer dort selbst einzieht, hat er ein erleichtertes Kündigungsrecht (§ 573a BGB). Auf diesem Weg kann er auch eine sehr niedrige Miete ohne große Schwierigkeiten auf eine aktuelle Höhe anpassen oder den Mieter insgesamt loswerden, z.B. wenn er das ganze Haus nutzen möchte. Wenn ein Käufer dagegen auch die andere Wohnung vermieten will, wäre es besser, wenn die Bestandsmieten schnellstmöglich erhöht werden.

    So oder so macht man sich mit solchen Maßnahmen beim Mieter nicht gerade beliebt. Das kann schnell zum Bumerang werden, wenn man die Kooperation des Mieters bei Besichtigungen o.ä. braucht.

    Im Spannungsfeld zwischen diesen beiden Erwägungen ist Fingerspitzengefühl gefragt.


    Wenn man sich zu einer Mieterhöhung entschließt, wäre die nächste Frage, woher man die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich kennt. EFH/ZFH sind von Mietspiegeln eher ausgenommen.
     
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  5. #4 Ich-bin-es, 30.12.2018
    Ich-bin-es

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    Wir haben damals ein Gutachten vom Gutachterausschuss des Landkreises erstellen lassen. Teuer und dauert. Jeder Makler kann euch auch einen Preis sagen, soviel besser war das von dem Ausschuss auch nicht. Wenn man keine Erfahrung mit Immobilien hat, würde ich es einem Makler übergeben, auch wenn es kostet.

    Miete erhöhen? Wenn es geht. Gibt es einem Mietspiegel? Wie könnt ihr das begründen? Auch da kann euch ein Makler vielleicht helfen.

    Ausserdem scheint mir eine neutrale Instanz bei Erbauseinadersetzungen wichtig. Vertragt ihr euch noch oder habt ihr schon geerbt?

    Mit Erfahrung kann man ein Haus auch selber verkaufen. Makler verstehen es jedoch, ein Objekt gut zu präsentieren, wissen, was der Markt will, welche Dokumente gefragt sind. Prüft einfach,ob ihr euch das zutraut.

    Schlecht wäre, es erst selbst zu versuchen und dann einem Makler zu übergeben. Wenn der Preis zu hoch angesetzt ist oder ihr es doof präsentiert, kann ein Ladenhüter draus werden und das ist nicht gut. Wobei diese Gefahr auf dem derzeitigen Markt eher gering sein wird.
     
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  6. #5 Immofan, 30.12.2018
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    Also 80% der Makler bei mir in der Umgebung sind inzwischen so oberflächlich was die Anzeigen und Hilfe bei konkreten Fragen oder zum Objekt angeht, dass ich definitiv davon abraten würde.

    Dann lieber das Geld sparen bzw. mit dem Käufer aufteilen.

    Eine Vorstellung vom Preis bekommt man mit Hilfe der verschiedenen Online Anbieter.
     
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  7. jorgk

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    Das kommt darauf an wo sich das Objekt befindet, in NRW sind Gutachterausschüsse sehr verbreitet und ich denke die Kosten sind nicht besonders hoch.
    Falls in NRW, mal hier schauen: https://www.boris.nrw.de
    Dort dann 'Immobilienpreis-übersichten' oder 'Immobilien-Richtwerte' wählen. In den PDFs oder auf den Karten finden sich schon ein paar Zahlen mit denen man jonglieren kann.
     
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  8. #7 ariana64, 04.01.2019
    ariana64

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    Vielen Dank für eure Antworten.

    Wir haben uns noch nie gut vertragen, insofern ist es jetzt nicht anders als in der Vergangenheit. Wir sind aber beide vernunftbegabt und wissen, dass wir uns in diesem Fall einfach eine Zeit lang immer wieder einig sein müssen.

    Das hat mir, zusammen mit den immoscout, zumindest schon mal einen Preis-Rahmen gegeben, was drin ist, und auch eine Idee, wie wir jetzt weitermachen.

    Ich denke, unseren Mietern ist schon klar, wie günstig sie bei meinen Eltern in den letzten 30 Jahren gewohnt haben. Allein die Nebenkosten-Abrechnungen meiner Mutter haben uns gestern fast in die Ohnmacht getrieben.

    Gestern stand allerdings auch der erste Interessent vor der Haustür - ein Nachbar. Außerdem habe ich auch den Mietern angeboten, das Haus zu kaufen. Beide haben aber kein Angebot gemacht, sondern wollten einen Preis genannt haben. Meine Überlegung ist nun, beiden einen Preis zu nennen, der sich zwischen dem bewegt, was "Boris" sagt und den Angeboten, die ich bei Immoscout gefunden habe. Können wir uns mit keinem von beiden einigen, hole ich einen Makler ins Boot.

    Vielleicht noch mal was grundsätzliches zu dem Haus: Es befindet sich in einer offensichtlich begehrten Wohnlage. Es gibt hier keine bebaubaren Grundstücke mehr, die Grundstückspreise in dem letzten Baugebiet, das hier ausgewiesen wurde, waren - aus meiner Sicht - astronomisch, trotzdem waren die Grundstücke innerhalb einiger Wochen weg. So ähnlich ist das auch mit den Häusern, die hier auf den Markt kommen. Insofern denke ich, dass es nicht so schwierig wird, das Haus zu verkaufen. Ich fürchte eher, dass wir in Fallen laufen könnten, von denen wir gar nicht wissen, dass es sie gibt.
     
  9. jorgk

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    Klingt vernünftig, Du solltest aber bedenken dass die Daten in BORIS ein gewisses Alter haben (die Gutachterausschüsse bekommen alle notariellen Kaufabschlüsse - aber das sind natürlich nur die, die schon gelaufen sind, nicht die, die gerade passieren). [Dafür stehen in Immoscout erstmal nur Wünsche bez. eines Kaufpreises].
     
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  10. Andres

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    Meine Überlegung geht anders: Es wird garantiert nicht mehr als dein erstes Angebot, vielleicht aber weniger. Daher sollte das erste Angebot in einer solchen Verhandlungssituation ("Machen Sie ein Angebot!") immer über dem marktüblichen Preis liegen. Der Erwartungswert für den Verkaufspreis liegt sonst systematisch zu niedrig.

    Bevor man solche Angebote macht, möchte man auch wenigstens kurz über den Ankereffekt nachgelesen haben. Es kann nämlich durchaus vorteilhaft sein, absichtlich ein unrealistisch hohes erstes Angebot zu machen ...


    Das ist ein weiterer Grund, nicht an den Erstbesten zu verkaufen. Nochmal: Es reicht völlig aus, wenn ein einziger "Idiot" bereit ist, deinen völlig überzogenen Kaufpreis zu bezahlen. In einer gefragten Lage ist in der aktuellen Marktsituation die Chance dafür relativ hoch, außerdem scheint ihr keinen großen Zeitdruck zu haben. Was marktüblich ist, wäre mir dabei weniger wichtig. Ganz bestimmt wäre das aber nicht mein erstes Angebot.
     
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  11. #10 immodream, 04.01.2019
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    Hallo ariana64,

    wir haben inzwischen zwei Elternhäuser verkauft.
    Da es immer mehrere Erben gab, wurde vor jedem Verkauf ein Gutachten von einem seriösen, vereidigten Sachverständigen erstellt.
    Jedesmal entsprach der Wert im Gutachten in etwa dem Verkaufspreis, den ich über Anzeigen und Internetbeobachtung bereits festgelegt hatte.
    Es geht ja beim Verkauf einer Immobilie um größere Summen.
    Du hast ja bereit geschrieben, das ihr euch nie gut vertragen habt .
    Selbst wenn ihr beiden euch über den Verkaufpreis geeinigt habt un das Haus hinterher auch zu diesem Preis verkauft, kommt irgendein Klugscheißer, der genau weis , das ihr zu billig verkauft habt. Und dann geht das Geschreie wieder los .
    Ich kenne das, wenn es bei meinem Kunden nur um den Verkauf eines geerbten Gebrauchtwagens im vierstelligen Bereich ging.
    Grüße
    Immodream
     
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  12. #11 ariana64, 04.01.2019
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    Witzig - genau darüber haben wir gesprochen, als es um den Preis ging.

    Unsere Preisvorstellung ist schon ziemlich sportlich. Ich sehe das auch als eine Art nicht-öffentlichen Versuchsballon. Die direkten Verhandlungen habe ich meiner Schwester überlassen, weil sie nicht hier wohnt und so nicht die Abzocker-Nachbarin werden kann.

    Ich hab ein bisschen Hemmungen, konkrete Zahlen und andere konkretere Dinge zu nennen - wer weiß schon, wer hier sonst noch unterwegs ist.
     
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  13. #12 ehrenwertes Haus, 04.01.2019
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    Die Chancen stehen gut, dass es sich nicht um ein Haus im oberen 7-8-stelligen Bereich für den Kaufpreis handelt.

    Keine Angst, 2-Fam-Häuser sind nicht solche Exoten, dass man sie normalerweise mit einigen Eckdaten direkt "Paula Grün" zuordnen kann, solange du keine Bilder oder die Adresse angibst :059sonst:
     
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  14. #13 ariana64, 05.01.2019
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    Na dann wird Paula Grün doch etwas konkreter: Wir haben 450.000 aufgerufen, wohl wissend, dass zumindest bei einer substanziellen Sache - der Heizung - ziemlich zügig investiert werden muss. Das wissen die Interessenten aber auch.
     
  15. #14 Goldhamster, 05.01.2019
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    Hallo Paula,

    ich kenne jetzt nicht die nähere monitäre Attraktivität der zu veräußernden Liegenschaft....
    so ein Verkauf wird sich sehr lange hinziehen. Rechne mit einem Jahr. Rechne mit Kaufzusagen - die nicht eingehalten werden, rechne mit dreisten Menschen, die viel Zeit von von euch abverlangen und dann doch nur ein geringes Gebot abgeben. Rechne mit Selbstdarstellern und Klugscheißern als angeblichen Kaufinteressenten.

    Zu deinen Ausgangsfragen:
    -ich würde einen seriösen Verkaufsprofi ansprechen.
    (alternativ dazu erhält der von euch, der sich um die ganzen Kaufinteressenten kümmert eine monitäre Aufwandsentschädigung) Bei dem genannten Kaufpreis könnte so eine Aufwandsentschädigung z. B. bei einem Drittel der üblichen Marklerkaution liegen)

    -die Miete der lieben Mieter würde ich nach Rücksprache mit diesen Mietern auch erhöhen. Vorher für gute Stimmung sorgen. Ggf. sich vorher mit einem Blumenstraus in der Hand vorstellen etc. Mieter auf die Besuche der Kaufinteressenten vorbereiten und auch Verständnis und Entgegenkommen für die Mieter zeigen.

    Immer Verständnis und Entgegenkommen zeigt
    DER HAMSTER
     
  16. #15 Goldhamster, 05.01.2019
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    Und noch etwas (aus eigener Hamstererfahrung)

    ...man malt sich teilweise schon mal so aus, was man denn mit dem Geld alles kaufen will - wenn der Markelerer dann anruft und von einem Bieter erzählt. Man geht dann auch am Wochenende viel interessierter in Möbelhäusern oder den Showrooms deutscher Automobilhersteller spazieren und macht sich seine Gedanken....

    Und dann kommt der Rückzieher vom Käufer! Das birgt ein gewisses Frustpotenzial.

    Irgendwann ist man es dann leid und sacht: "Weg mit dem Schiet" und verkauft doch günstiger als gedacht.


    es kauft lieber günstiger als gedacht
    DER HAMSTER
     
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  17. #16 ariana64, 05.01.2019
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    Du hast aber schon gesehen, dass das Haus mein Elternhaus ist und die Mieter seit 30 Jahren da wohnen? Denen muss ich mich nicht vorstellen.

    Und die Mieterhöhung wird erst dann wieder zum Thema, wenn die Mieter selbst als Kaufinteressenten ausscheiden.

    Möchtest du ein Angebot abgeben?
     
  18. #17 Goldhamster, 05.01.2019
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    Hallo Paula,

    mir sind schon Immobilien auf verschiedenen zugekommen. Ich habe auch schon mal verkauft.
    Ich habe auch schon versucht etwas selbst du verkaufen. - nervig-

    Etwas (teil-) bewohntes zu verkaufen stelle ich mir schwer vor, wenn die Bewohner dazu nicht so viel Lust haben.
    Daher: Stimmung aufhellen und gleichzeitig Miete anheben

    Kauf - Ich?
    Weder Objektgröße noch Baujahr sprechen für das Haus als Kapitalanlage. Lange Nutzung auch nicht (anstehende Renovierung)
    Das ist in meinen Augen kein Investitionsobjekt, das ist ein Objekt für einen Eigennutzer. (so wie sich das im Moment anhört).

    Wo steht denn das schöne Stück?

    Nur schöne Stücke mag
    DER HAMSTER
     
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  19. Nanne

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    Du bist aber schleckig:smile010:
     
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  20. #19 ariana64, 12.01.2019
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    Die Mieter sind nun aus der Riege der Kaufinteressenten ausgeschieden. Damit ist die Frage der Mieterhöhung wieder auf dem Tisch: Können wir die Miete wirklich erhöhen, auch wenn wir nicht im Grundbuch stehen? Könnte es einen Grund geben, warum eine Mieterhöhung durch uns für den Käufer eher ungünstig ist?
     
  21. Andres

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    In eurem Fall genügt der Erbschein.


    Ja, wie oben erläutert. Der Käufer (oder ihr, solange bis der Kauf über die Bühne ist) könnte einen "beleidigten" Mieter im Haus sitzen haben.
     
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