Haus geerbt

Diskutiere Haus geerbt im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Schon beim Inserieren einer Immo bzw. Wohnung müssen zentrale Daten aus einem Energieausweis angegeben werden. Ohne diese droht ein Bußgeld bis zu...

  1. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Schon beim Inserieren einer Immo bzw. Wohnung müssen zentrale Daten aus einem Energieausweis angegeben werden. Ohne diese droht ein Bußgeld bis zu € 14.000
     
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  3. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Solange das Bußgeld nur droht ...
     
  4. #43 Mattieu, 13.02.2019
    Mattieu

    Mattieu Erfahrener Benutzer

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    Diese phlegmatische Haltung dürfte sich ändern, sobald die Identität des Bedrohten mit der eigenen Identität übereinstimmt.
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Die Übereinstimmung ist bei mir vorhanden, es hat sich bisher nur noch nichts an der Haltung geändert.
    Vielleicht ist es so weit, wenn sich die reine (An-)Drohung in ein konkretes Bußgeld wandelt (womit ich nicht rechne).
     
  6. #45 Melanie123, 14.02.2019
    Melanie123

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    Ich hatte das Glück, dass es bei mir die Stadtwerke angeboten haben. Da hat der Bedarfsausweis 305 € und der Verbrauchsausweis incl. der Datenerhebung 77€ gekostet. Gerechnet hatte ich für ein Haus mit 2 Wohnungen plus Gewerbe mit 2 Bedarfsausweisen mal 700 €. Erforderlich war ein Ortstermin und die Architektenpläne.
     
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  7. #46 ariana64, 18.03.2019
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    Falls es jemanden Interessiert: Meine Zeit als Vermieterin scheint sich dem Ende zuzuneigen. Unsere nette Maklerin hat einen (überprüft) solventen Interessenten gefunden, es gibt ein Verhandlungsergebnis - ich bin ganz zuversichtlich, dass in spätestens drei Monaten alles geregelt ist.
     
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  8. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Glückwunsch!
     
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  9. #48 ariana64, 21.03.2019
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    Okay, ganz so einfach ist es nun natürlich doch nicht, deshalb wäre ich noch einmal dankbar für eine Einschätzung zu den Fragezeichen. Die Käufer wollen selbst in das Haus einziehen - in beide Wohnungen. Sie wissen natürlich, dass es für die vermietete Wohnung auch bei Eigenbedarf eine Kündigungsfrist von einem Jahr gibt. Nun haben sie sich aber von einem Anwalt beraten lassen, der ihnen geraten hat, uns aufzufordern, mit den Mietern einen Aufhebungsvertrag zu schließen, allerdings mit dem zeitlichen Ziel der normalen Kündigungsfrist, also ein Jahr.
    Nach meiner groben Recherche ist es durchaus möglich, dass wir das machen und der Aufhebungsvertrag auf die Käufer übergeht. Ich verstehe nur nicht so recht, was der Vorteil ist, wenn wir das machen. Hat von euch jemand Erfahrung damit?
     
  10. Andres

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    Für den Käufer fällt die Unsicherheit weg, ob und ggf. wann er mit seiner Eigenbedarfskündigung durchkommt. Damit muss sicher der Käufer weniger Gedanken über Härtegründe und Kündigungsausschlüsse machen. Sein Risiko reduziert sich überwiegend auf die bloße Räumung, außerdem wird der zeitliche Ablauf viel planbarer: Das Vertragsende ist bereits bekannt und hängt nicht vom Terminkalender des Notars, Arbeitsbelastung des Grundbuchamts u.ä. ab.

    Weiter oben ging es darum, welche Folgen es haben könnte, wenn man den Mieter verärgert. Eine (womöglich auch noch gescheiterte) Verhandlung über eine Auflösung des Mietverhältnisses hebt die Stimmung auch nicht unbedingt. Ohne erkennbar positive Auswirkung auf den Kaufpreis würde ich das nicht unbedingt machen.
     
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  11. #50 ehrenwertes Haus, 21.03.2019
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    Bei Mietaufhebungsvertrag wird häufig mit einer Finanzspritze erkauft. Sprich du bezahlst den Mieter damit er auszieht.
    Die Unsicherheit einer Eigenbedarfskündigung entfällt damit für den Käufer.

    Geht dein Mieter nicht auf das Angebot ein, kann sich der Käufer ziemlich sicher auf eine Klage einstellen, die zeit- und kostenaufwändig ist und nicht zwingend zum gewünschten Ziel führt.

    Jeder Vermieter macht sich mit einer Kündigung zum "Buhmann" des Mieters. Als Käufer ist es angenehmer, wenn man das auf den Verkäufer schieben kann.
     
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  12. #51 ariana64, 21.03.2019
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    Ihr seid immer so wunderbar schnell.

    Es wird ohne den Aufhebungsvertrag vermutlich gar nicht zum Kauf kommen. Und da die (leider schlecht) vermietete Wohnung auch die bisherigen Interessenten schon frühzeitiger abgeschreckt hat, bin ich durchaus dazu bereit. Ein Gespräch mit den Mietern würde da auch einfach klare Fronten schaffen.

    Das verursacht mir auch noch ein Fragezeichen. Üblich ist ja vermutlich, die vereinbarte Summe beim Auszug zu zahlen. Aber dann sind wir bei der angedachten Lösung ja schon nicht mehr Vertragspartner.
     
  13. #52 ehrenwertes Haus, 21.03.2019
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    Das ist nur eine Frage wie dieser Vertrag fomuliert wird. Rechtlich kann das so festgezurrt werden, dass du nach Mieterauszug zahlst. Ist ja nur eine Frage wann welche Summe unter welchen Bedingungen zur Zahlung fällig ist. Die Zahlung kann aber auch an den Käufer abgewälzt werden. Wie das genau geht, erklärt dir ein Anwalt für Vertragsrecht.
     
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  14. Andres

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    Ok, aber dann würde ich ganz allgemein einen Aufhebungsvertrag aushandeln, den Auszug des Mieters abwarten und dann erst den Verkauf weiter verfolgen. Wenn die Vermietungssituation ein so großes Problem darstellt, dann sollte sich das sehr positiv auf den Verkaufspreis auswirken.


    Üblich ist gar nichts - die Gestaltung ist dafür zu exotisch. Die Frage ist doch, wie sich die Interessenten das vorstellen und wozu die Mieter bereit sind.
     
  15. #54 ariana64, 21.03.2019
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    Der Gedanke hat was verlockendes, aber das können wir uns schlicht nicht leisten.
     
  16. #55 ariana64, 25.03.2019
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    Und noch ein kleines Update: Es gab ein Gespräch mit den Mietern. Dass jeder neue Eigentümer ihnen voraussichtlich wegen Eigenbedarf kündigen wird, war ihnen schon klar, angeblich suchen sie auch bereits seit Jahresende eine neue Wohnung. Wir hatten einen Vertragsentwurf dabei und haben vereinbart, dass Sie aukommende Fragen oder Wünsche gleich an mich richten und wir uns nächste Woche wieder zum Unterschreiben treffen.

    Den Entwurf habe ich erst mal nach unseren Bedürfnissen gestaltet. Das heißt, ich habe keine Abfindung angeboten und den Auszugstermin vor das Ende der Kündigungsfrist gesetzt. Sie schienen allerdings auch eher daran interessiert zu sein, ohne Kündigungsfrist ausziehen zu können, wenn sie was Neues finden. Wenn sie mehr wollen, müssen sie halt verhandeln.

    Wie das nun weitergeht, kann ich schwierig einschätzen, weil die Mieter eher träge sind. Sicher bin ich mir allerdings, dass es für sie nicht so einfach werden wird, eine neue Wohnung zu finden.
     
  17. #56 ariana64, 17.07.2019
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    Und noch mal ein Update (natürlich verbunden mit einer Frage):
    Das Haus ist verkauft, der Vertrag unterschrieben und das Geld auf unserem Konto. Morgen ist der Übergabe-Termin. Muss ich dabei noch irgendwas beachten oder irgendwas vorbereiten? Oder reicht es, Zähler abzulesen und Schlüssel zu übergeben?

    Da mein letztes Posting schon ein bisschen her ist: Die damaligen Interessenten haben den Notartermin am Tag vorher abgesagt und die Mieter haben den Aufhebungsvertrag am Ende nicht unterschrieben, obwohl wir uns im Laufe einiger Gespräche eigentlich einig waren.
     
  18. Andres

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    Nur damit wir alle auf der gleichen Linie sind: Der Übergang Nutzen/Lasten ist nun also erfolgt bzw. es steht fest, wann er erfolgen wird. Der Termin morgen hat den Zweck, dem Käufer den Besitz zu verschaffen, zumindest an der freien Wohnung und den gemeinsam genutzten Flächen. Der Eigentumsübergang erfolgt dann später, mit der Eintragung ins Grundbuch.

    Das sollte ein Blick in den Kaufvertrag beantworten. Sofern dort z.B. Eigenschaften zugesichert sind, wäre es eine gute Idee, diese zu dokumentieren. Dort könnten auch andere Pflichten genannt sein, z.B. die Übergabe von Vertragsdokumenten, Abrechnungsunterlagen, ...

    Grundsätzlich wird das morgen aber ein Termin ähnlich einer Wohnungsübergabe an Mieter.
     
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  19. #58 ariana64, 17.07.2019
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    Vielen Dank @Andres . Im Kaufvertrag steht nur: In dem Zustand, in dem es sich jetzt befindet. Ich bin trotzdem gerade dabei, die Unterlagen zusammenzustellen, die für den neuen Besitzer wichtig sein könnten: Originalpläne, Schlussabnahme, die Rechnung von der letzten Tankreinigung und den TÜV-Bericht von der letzten Tank-Überprüfung, Folge-Rechnungen eines Rohrbruchs (Erneuerung der Rohre und Sanierung der beiden Bäder), die letzte Rechnung der Gebäudeversicherung. Könnte ich irgendwas wichtiges vergessen haben?
     
  20. Andres

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    Mietvertrag, alle für die BK-Abrechnung relevanten Unterlagen, ... - eben alles, was für den neuen Eigentümer wichtig werden kann. Grundsätzlich muss das aber alles nicht morgen passieren.
     
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  21. #60 ariana64, 18.07.2019
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    Und noch einmal danke, @Andres. Ich weiß, dass das nicht alles heute sein muss, aber ich will es einfach so weit wie möglich hinter mir haben. Deshalb habe ich noch den Mietvertrag eingepackt, die letzten drei Betriebskostenabrechnungen, Rechnung vom Schornsteinfeger und den Grundbesitzabgabenbescheid.
    Und ich hab ein Formular für ein Übergabeprotokoll gemacht.
    Und ich hoffe, dass ich mich ab morgen wieder anderen Projekten zuwenden kann.
     
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