Haus geerbt-

Diskutiere Haus geerbt- im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; [ATTACH] [ATTACH] Hallo Ich habe schon vor eine woche hier geschrieben. Es geht um einen haus das ich mit einer andere erbin geerbt habe. Ich...

  1. Sobi

    Sobi Neuer Benutzer

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    Ich habe schon vor eine woche hier geschrieben. Es geht um einen haus das ich mit einer andere erbin geerbt habe. Ich wohne in london schon seit 14 jahren. Naja das haus ist kaputt aber es wohnen 3 mieter. Ich moechte es gerne verkaufen und die erbin auch aber mein mann will es gerne wohl behalten und sie auszahlen. aber es ist nicht so einfach mit dem haus. Es momentan 50.000 wert jemand hat es begutachtet. es ist ein grosses haus. Ich habe mal paar bilder dabei gelegt. Es lohnt sich glaub ich ueberhaupt gar nicht es zu behalten und da was machen zu lassen? Und dann zu verkaufen. Welche andere kosten wird auf uns aufkommen, schlisslich wohnen 3 mieter drinne. Das dach auch kaputt.
     

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  3. #2 AJ1900, 05.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 05.02.2019
    AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Na ja, also aus drei Photos zum Zustand kann ich dir jedenfalls keinen Ratschlag geben ob es sich lohnen würde zu behalten. Was mich persönlich wohl am ehsten zu einem Verkauf bewegen würde, wäre die Tatsache das es halt schwer ist, von London aus so eine Immobilie zu sanieren oder instand zu halten, zumal wenn der Wert mit um die 50.000€ ja nun nicht gerade berauschend ist.
    Die Mietennahmen müssen ja demnach mikroskopisch klein sein, und fast jede Aktion die deinen persönlichen Aufenthalt bedarf bedeutet ja schon fast zwangsläufig, das du Geld verlierst.
    Wenn jedenfalls nicht klar ist das nach Sanierung eine ganz, ganz erhebliche Wertsteigerung steht, würde ich mir das nicht antun.
     
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  4. #3 ehrenwertes Haus, 05.02.2019
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    Auf den Bildern ist leider kaum was zu erkennen, außer dass begonnen wurde das Haus wieder schön und bewohnbar zu machen.
    Ob dabei gut saniert oder nur draufgeklatscht wurde sieht man nicht.

    Ich kann mir schon vorstellen, dass dies ein Haus ist, wass sehr schön werden kann.
    Das ist aber eine Frage von Zeit und Geld.
    Je nach Lage, kann es sich lohnen oder eben nicht.

    Bewohnt, fällt mir nach den Bildern aber schwer als "normales" wohnen vorzustellen.
    Ich nenne das eher Camping auf der Baustelle.


    Meinst du mit "3 Mieter" 3 Personen oder 3 Mietparteien?

    Wer hat mit dem Aufhübschen denn begonnen?
    Wenn das die Mieter in Eigenregie waren, kann das ausnahmsweise für den Erhalt sprechen. Optisch sieht das zumindest gut aus auf dem Bild. Normal ist davon aber abzuraten.
     
  5. Sobi

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    Ja drei alte mieter wohnen dort. die zahlen wohl 200 ungefahr miete. Mit bauarbeiten wurde nicht begonnen. Ich glaub mein onkel den ich nicht kannte wollte wohl es reparieren da Haus. 555B683B-8166-4B1E-B53C-17C7738745F5.jpeg CAE4F67E-8427-47B8-89AC-776CE1813A71.jpeg 8CB001C8-A665-4B06-96C7-6D00E45984AA.jpeg A7097FCD-5FB1-4F9B-82F6-5A877FA93AFA.jpeg BAFF0BAF-9AC1-4C96-959B-BD45D80C1026.jpeg E7495F1A-BD64-4F6F-89BD-A90D427A7965.jpeg
     
  6. #5 Newbie15, 05.02.2019
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    Wo steht denn dieses Haus? Ist mit Wertsteigerung nach Sanierung zu rechnen und langfristige eine gute, stabile Rendite? Ich glaube, das wäre für mich eine der entscheidensten Fragen.

    Ich denke, der Verkauf wird auch nicht so einfach, wenn da Mieter drin sind. Eine grundlegende Sanierung, und die ist hier wohl notwendig, geht nicht, wenn da Mieter wohnen. Die müssten ausziehen und bei 3 älteren Menschen kann das eine lange, harte und teure Nuss für den Käufer werden. So jemanden muss man erst mal finden für ein Einfamilienhaus (?). Die Mieter kommen als Käufer vermutlich nicht in Frage?
     
  7. #6 AJ1900, 05.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 05.02.2019
    AJ1900

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    Kurz gesagt, es handelt sich also um ein stark reparaturbedürftiges Bastlerobjekt, ohne nennenswerte Mieteinnahmen, dafür aber mit drei Altmietern, und offenbar auch nicht in einem Einzugsgebiet einer größeren Stadt, so das sich die Mieteinnahmen auch nach einer umfassenden Sanierung nich in den Himmel entwickeln dürften, ist das so korrekt?
    Noch dazu lebst du im Ausland und bist nicht mal alleiniger Eigentümer, und ein Umzug nach Deutschland ist auch nicht absehbar?

    Mhh, welcher Rat wäre da jetzt wohl angebracht?
     
  8. AJ1900

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    Wobei man in diesem Fall erst mal klären sollte, was der/die anderen Miteigentümer so vor haben.
     
  9. #8 Newbie15, 05.02.2019
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    Oben steht doch, dass die andere Erbin verkaufen will. Also entweder Sobi übernimmt alles oder es wird an einen Dritten verkauft. Es ist sozusagen nur der Ehemann, der eine andere Meinung hat.
     
  10. #9 ariana64, 05.02.2019
    ariana64

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    Lage und Grundstücksgröße spielen meiner Ansicht nach noch eine Rolle. Ließe sich auf dem Grundstück noch ein weiteres Haus bauen und gewinnbringend vermieten?
    Und wenn dein Mann das Haus gern behalten möchte: Hat er ausreichend Geld für derzeit unkalkulierbare Sanierungsmaßnahmen?

    Für meinen Kontrollzwang wäre das nix.
     
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  11. #10 AJ1900, 05.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 05.02.2019
    AJ1900

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    Ah, ok, dann habe ich das wohl missverstanden.
     
  12. #11 immobiliensammler, 05.02.2019
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    Meinst Du 3 Mietparteien á 200 Euro monatlich oder 3 Personen, die zusammen 200 Euro zahlen?

    Wenn letzteres zutreffen würde dann wäre für mich fraglich, wie man auf 50.000 Euro Objektwert kommen will, das wäre mehr als das 20-fache der Miete!

    Ich würde realistisch mit Jahresmiete * (10 bis 15) rechnen, dann abzüglich Reparaturstau. Bei 2.400 Euro wäre das also maximal 36.000 Euro - Reparaturstau!

    Oder ist noch Leerstand im Haus, der nach Sanierung zusätzlich vermietet werden könnte, oder zusätzliches Bauland oder oder oder .... - Das alles würde die Rechnung natürlich auch positiv beeinflussen!
     
  13. Pitty

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    Ich finde die Lage sehr wichtig.
    Wenn das doppelte an miete erwirtschaftet werden kann würde ich kaufen.
    Wie gesagt, auf den Fotos sind Schöden nicht zu sehen, das müsste ein Gutachter sich ansehen und seine Meinung sagen.
     
  14. AJ1900

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    Wenn man im Nachbarort wohnt und handwerklich begabt ist vieleicht, aber aus dem bald aussereuropäischen Ausland heraus, würde ich davon schön die Finger lassen.
    Verkauft man die muchte, kann man sich von dem Geld einen schönen gebrauchten Morgan Roadster kaufen und durch London düsen. Das macht doch viel mehr Spaß als sich mit einer Halbruine und 3 Alt- billigmietern in Deutschland rumzuärgern.;)
     
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  15. Duncan

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    Ok. Gutachten dürfte Grundstückswert minus Entmietung minus Freilegung darstellen.

    Wir haben da vor uns eine vollständige Entkernung mit einigen Kubikmetern zu entsorgendem Abfall.
    So nach ist der Feuchteschaden durch partiellen Austausch der Balken und Wiederherstellung der Decke anzugehen.
    Spätestens hier dürfte man den Wert laut Gutachten nochmals rein gesteckt haben.
    Nun beginnen wir das Tragwerk zu ertüchtigen, das Dach wahrscheinlich komplett zu erneuern, die Gründung trocken zu legen,
    wir haben den Wert laut Gutachten mindestens zum zweiten Mal ins Haus gesteckt,
    je nach detaillierten Umfang können wir auch schon beim dritten oder vierten mal ankommen.
    Jetzt fangen wir mal an uns um die Grundinstallationen zu kümmern:
    Heizung, Elektrik, Frischwasser, Abwasser, ggf. Grauwasser und Regenwasser.
    Der Wert aus Gutachten dürfte langsam wieder realistisch erzielbar sein, wir haben ihn ja auch erst so 4-6mal investiert...
    Dann kommen wir langsam dahin, aus dem Gebäude wieder Wohnungen zu machen, Bäder und Küchen vorsehen und installationsmäßig erstellen und einbauen bzw.einbaufertig (Küche) machen.
    Wände aufarbeiten, mir Putzer und Maler Wohnungen herstellen und dann mit dem Fußbodenleger durch.
    Je nach Größe und Details bist du jetzt mindestens eine halbe Million € los.
    Wenn die Hütte am Viktualienmarkt steht oder am Hamburger Fischmarkt hätte obiges schon einer gemacht, in Sachsen-Anhalt wird das auch keiner machen da die Hütte dann immer nur noch 100-150 T€ wert ist. In den meisten Teilen Sachsens, Mecklenburgs und Brandenburgs ähnlich, außer ein paar wenigen Ecken.

    Dein Mann hat eine Baufirma und die nächsten Jahre nichts zu tun und erhofft sich so ein Referenzobjekt auf dem Kontinent und das Geld kommt aus euren überseeischen Latifundien?
     
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  16. #15 ehrenwertes Haus, 06.02.2019
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    Ganz so schwarz wie @Duncan sehe ich das nach den Bildern zwar nicht, aber durchaus als begonnenes Großprojekt einer Sanierung.

    Steht im Gutachten denn nichts über den Sanierungsstau?
    Wenn nicht, lasst doch ein ausführliches Gutachten erstellen.
    Einen Richtwert habt ihr ja schon. Ein weiteres Gutachten wird nicht teuer sein. Die Kosten richten sich ja nach dem Objektwert.

    Im Zweifel besser jetzt noch etwas Geld in die Hand nehmen um wirklich Gewissheit über die erforderlichen Maßnahmen +ca. Kosten dafür zu haben, als mit vielen ? behalten und richtig viel Geld u.U. in den Sand setzten.

    Wenn ihr das Haus wirklich behalten und nicht selbst nutzen möchtet, sehe ich nur eine Chance, wenn ihr einen Mieter findet, der
    1. Ahnung von Altbausanierung hat
    2. nicht nur ambitioniert sondern auch handwerklich geschickt ist und einiges an Können mitbringt.

    Mit einem solchen Mieter könnte man die Sanierungskosten drastisch senken, zwangsläufig würden die Einnahmen aber auch +/- 0 sein.
    Mehr als die reinen Nebenkosten wäre als Miete wohl nicht machbar.
    Die besten Chancen auf solche Mieter hat man vermutlich bei Vereinen für alternative Lebenskonzepte.
    Allerding kaufen die lieber Sanierungsobjekte oder wollen unkündbare Lanzeitpachtverträge auf 30 und mehr Jahre.

    Langfristig könnte es dann interessant werden.
    Für euch als Alterssitz oder eure Kinder/Enkel könnten Nutzen daraus ziehen.

    Mieter wie vorgenannt beschrieben sind aber selten und der Rest eine reine Spekulation auf die Zukunft.
    Brexit macht die Risikoabschätzung auch nicht gerade leichter.
     
  17. #16 Melanie123, 08.02.2019
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    Auf den Post von Duncan aufsetzend, aber aus einer anderen Perspektive:
    Sowohl Du als auch Deine Miterbin wollen verkaufen. Dein Mann will es nicht.
    Meine Idee:
    Dein Mann meldet sich hier an, liest mit und schreibt auch was zu folgenden Fragen generell und zusätzlich bei Beachtung zweier Hintergründe, nämlich erstens die Entfernung ansich, zweitens der Unkalkulierbarkeit eines anstehenden Brexits.
    - Wie genau und nach welchen Auswahlkriterien möchte ER Handwerker beauftragen? Gute und seriöse Handwerker zu finden ist aktuell bei vollen Auftragsbüchern schwer genug. Warum sollten diese Geschäfte mit Briten machen? Hoher Vorschuss wäre ein Motiv, das aber gleichzeitig max. Risiko für Euch bedeuten würde.
    - Wie will er deren Arbeit beurteilen und abnehmen?
    - Natürlich kann man dafür einen Verwalter nehmen. Kostet einen guten Teil der ohnehin kleinen Mieteinnahmen. Aber: wer kontrolliert den Verwalter?
    - Spricht er die erforderliche Sprachen? Deutsch ist eine; Handwerkersprache eine zweite.
    - Ist er Engländer oder kennt er deutsche Gesetze und Bürokratie? Das können durchaus zwei weitere Sprachen sein, die man als Vermieter einigermaßen beherrschen sollte. Anwälte können da helfen, aber von welchen ohnehin schon geringen Mieteinnahmen sollen diese bezahlt werden?
    - Hat er sich mit der Lage und dem max. zu erzielenden Mietpreis auseinander gesetzt? Mietpreise wie in London wären absolut utopisch.
     
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  18. Sobi

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    Hallo

    Ich habe ein Haus geerbt mit meiner mutters cousine. Ich wohne schon seit langem in England. Momentan ist das haus 60.000 wert da vieles gemacht werden muss. Und wenn wir verkaufen bekommt jeder 30.000. Naja mein mann wil aber dass haus und sie auszahlen. Ist es wert das haus zu behalten und welche kosten und was mussen wir beachten wenn wir es nehmen.
     
  19. #18 RP63VWÜ, 07.03.2019
    RP63VWÜ

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    Ja vieles halt. kommen steuerkosten auf uns zu? Versicherungen? es wohnen ja 3 mietern, was muessen wir beachten? Welche andere nebenkosten kommen?
     
  21. Sobi

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    Vielen Dank fuer die antwort.
     
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