Haus gekauft- Eigenbedarf- zeitlicher Ablauf

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von hartmutdd, 03.08.2014.

  1. #1 hartmutdd, 03.08.2014
    hartmutdd

    hartmutdd Neuer Benutzer

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    Hallo, wir haben von einer insolventen Firma ein Reihenhaus gekauft, welches seit 1999 vermietet ist. Diesen Mieter kennen wir seit dem ersten Besichtigungstermin vor Kaufabschluß. Jetz nach einem halben Jahr stehen wir im Grundbuch und können dem Mieter gegenüber offiziell als Eigentümer auftreten. Unser Zeile ist, möglichst schnell einzuziehen. Dem Mieter ist das schon seit den Besichtigungstermin (Nov. 13) bekannt. Er will selbst woanders bauen.
    Bezüglich Eigenbedarfskündigung haben wir uns Unterstützung von einer Anwältin geholt, die auch mit unserer Vollmacht die Eigenbedarfskündigung aussprechen wird. Gründe sind reichlich vorhanden und das ist auch nicht das Thema hier.
    Wir haben eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen und (leider) erst jetzt um den Punkt "Mieter/ Vermieter" erweitert und die Wartezeit ist noch nicht rum.
    Die Anwältin ist jetzt noch knapp 3 Wochen im Urlaub, also nicht erreichbar.

    Fragen:
    - Ist es ratsam dem Mieter sinngemäß mitzuteilen, dass wir jetzt Eigentümer sind ?
    - Sollten wir ein Gespräch mit ihm suchen um herauszufinden, wie seine Wohnpläne zeitlich aussehen und wir gleichzeitig mündlich unserer Bestreben zur Eigennutzung ausdrücken? (Kündigen werden wir erst im Oktober.) oder
    -momentan gar nicht reagieren ?
    Die Miete bekommen wir über die Hausverwaltung. Das läuft.

    Wir wissen nicht, wie wir es richtig machen ohne, dass wir durch diese kurze Mitteilung oder das Gespräch später bei der Eigenbedarfskündigung Nachteile bekommen.
    Wer hat ähnliche Erfahrungen bzw. kann uns Tipps geben ?
    Viele Grüße
    Hartmut aus Dresden
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 03.08.2014
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    - Ist es ratsam dem Mieter sinngemäß mitzuteilen, dass wir jetzt Eigentümer sind ?

    Nicht nur ratsam, sondern Pflicht. Allerdings wäre das die Aufgabe des ehemaligen Eigentümers. Aber gut, unter Vorlage des Grundbuchauszuges könnt Ihr das auch machen.

    Und das nicht sinngemäß, sondern nachweisbar schriftlich.

    - Sollten wir ein Gespräch mit ihm suchen um herauszufinden, wie seine Wohnpläne zeitlich aussehen und wir gleichzeitig mündlich unserer Bestreben zur Eigennutzung ausdrücken? (Kündigen werden wir erst im Oktober.)

    Warum erst im Oktober? Je früher, je mehr Zeit hat doch der Mieter eine neue Wohnung zu suchen. Die Kündigungsfrist ist allerdings zu beachten. Wohndauer bis 5 Jahre 3 Monate, 5 - 8 Jahre 6 und ab 8 Jahre 9 Monate.

    Ein persönliches Gespräch vorab ist natürlich immer gut.

    Hier Infos zur Eigenbedarfskündigung

    Die Eigenbedarfskündigung
     
  4. #3 hartmutdd, 03.08.2014
    hartmutdd

    hartmutdd Neuer Benutzer

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    Hallo, der bisherige Eigentümer (Insolvenzverwalter) hat die Mitteilung über den Verkauf mit Name und Adresse vor einigen Wochen gemacht gemacht. Da standen wir aber noch nicht im Grundbuch.
    Warum erst im Oktober ? Weil erst dann bei evtl. Streitereien (Gericht...) über die Versicherung Leistungen erhalten.
     
  5. #4 hartmutdd, 03.08.2014
    hartmutdd

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    ..oder ist es günstiger mit den Mietern jetzt zu sprechen (unabhängig von der Mitteilungspflicht) und wenn bis Oktober keine verbindliche schriftliche Zusage über seinen geplanten Auszugstermin vorliegt, zu kündigen ?
     
  6. Duncan

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    Du hattest noch nicht so sehr oft mit Versicherungen zu tun, oder?
    Da auch im Oktober und November nachvollziehbar sein wird, dass der Gedanke an eine Eigenbedarfskündigung euch schon einige Monate umtreibt wird mit hoher Wahrscheinlichkeit die Leistung mit Verweis auf das Kleingedruckte verweigert werden. Bei Bedarf der sich erst in der Zukunft also z.B. Morgen ergibt, kann das Spiel schon ganz anders aussehen.
     
  7. #6 anitari, 03.08.2014
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    OK, dann legt halt als Nachweis noch den Grundbuchauszug vor.


    Siehe Antwort von Duncan
     
  8. #7 hartmutdd, 03.08.2014
    hartmutdd

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    Ist möglich, aber ich schließe doch nicht eine Versicherung ab für einen Bereich, mit dem ich bisher nichts tun hatte bzw. der mich nicht betraf. Ich habe auch z.Bsp. keine Wassersportversicherung, obwohl es sein könnte, dass ich mir in drei Tagen ein Boot kaufe oder Wasserski fahre. Vergleiche hinken immer, aber ich sehe das etwas anders. Und mit der Versicherung haben wir bisher nur gute Erfahrungen gemacht, schnell und unbürokratisch.
     
  9. #8 anitari, 03.08.2014
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    So nebenbei, was für eine Versicherung ist das denn?

    Sicher eine Rechtsschutz, besser gesagt eine Vermieter-Rechtsschutz.

    Ein normale Privatrechtsschutz nutzt nämlich nichts.
     
  10. #9 hartmutdd, 03.08.2014
    hartmutdd

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    Richtig. Unsere 10 Jahre alte und noch nie genutzte Rechtsschutz wurde um den Vermieter- Rechtsschutz erweitert.
     
  11. GJH27

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    Offenbar sind sich ja beide Parteien (neuer Eigentümer bzw derzeitiger Mieter) ja schon einig, dass der derzeitige Mieter aus dem Haus ausziehen wird. Wieso geht man dann trotzdem den Weg über die einseitige Eigenbedarfskündigung, statt eine einvernehmliche Lösung über einen Aufhebungsvertrag zu finden?

    Ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag kann einerseits die Bereitschaft des Mieters erhöhen, das Haus tatsächlich zum vereinbarten Termin im vereinbarten Zustand zu übergeben, andererseits kann der Mieter gegen eine von ihm freiwillig unterzeichnete Vereinbarung auch (fast) nicht rechtlich vorgehen wie gegen eine vermieterseitige Eigenbedarfskündigung.
     
  12. #11 hartmutdd, 03.08.2014
    hartmutdd

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    Wir wollen auch eine einvernehmliche Lösung und dass das Haus vom Mieter, so wie bisher, in Ordnung gehalten wird. Er will bauen, hat aber noch nicht angefangen. Den Stand hatte er schon damals im November 2013 zur ersten Besichtigung. Wir haben Befürchtungen, dass u.U. es immer noch beim Wollen ist und wir kein Ende sehen. Wenn er uns z.Bsp. schriftlich bescheinigen würde, dass er im Septemer 15 auszieht, wäre das für uns in Ordnung.
    Gruß Hartmut
     
  13. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Ist verständlich! Dann wär's doch ein guter erster Schritt, ihm mal nen Entwurf (am besten von der Anwältin) für nen Aufhebungsvertrag vorzulegen, dann könnt Ihr ein bisschen rumverhandeln - und falls man merkt, dass man sich nicht einig wird, kann man ja immer noch wegen Eigenbedarf kündigen.

    Sinnvollerweise sollte der Auszugstermin in dem Aufhebungsvertragsentwurf so angesetzt sein, dass die Frist einer Eigenbedarfskündigung spürbar kürzer wäre...
     
  14. Andres

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    Um auf die ursprüngliche Frage zurückzukommen: Von der Benachrichtigung des Mieters, dass ihr nun der neue Vermieter seid und wohin die Miete zukünftig zu überweisen ist, einmal abgesehen, könnt ihr problemlos auf die Rückkehr eurer Anwältin aus dem Urlaub warten. Ihr wollt ja aktuell gar nicht kündigen und die einzige Frist in dieser Hinsicht würde morgen verstreichen und ist daher sowieso nicht mehr einzuhalten - also kein Grund zur Hektik.
     
  15. #14 Venceremos!, 03.08.2014
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    Wenn Gründe für eine wasserdichte Eigenbedarfskündigung vorliegen gibt es eigentlich keinen Grund dafür, nicht von dieser Gebrauch zu machen. Natürlich solltet ihr trotzdem versuchen, den Wünschen der Mieter so weit wie möglich entgegenzukommen.
     
  16. #15 hartmutdd, 12.04.2015
    hartmutdd

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    Die Zeit läuft..

    Hallo, kurzer Zwischenstand: Die Eigenbedarfskündigung ist mit Hilfe einer Anwältin seit Monaten raus. Vom Mieter kam eine Bestätigung, dass er diese erhalten hat. Bis Ende Juni kann er Widerspruch einlegen. Bis jetzt haben wir nichts mehr von ihm gehört, warum auch. Was passiert, wenn er bis Ende Juni Widerspruch einlegt ? Beginnt dann sofort der gerichtliche Weg (Klage)?
    Im September 14 fand ein Gespräch mit den Mietern statt, bei denen diese ihren Bauwillen mehrfach bekundeten. Wir gewannen aber den Eindruck, dass die noch gar nichts konkretes haben. Weder Baustart, noch geplantes Bauende. Nach dem Gespräch boten wir ihnen einen Aufhebungsvertrag an. Sie bekundeten Interesse, spielten auf Zeit und meldeten sich gar nicht mehr diesbezüglich. Letztendlich wurden ihnen die Kündigung per Einschreiben zugestellt, welches sie jedoch nicht annahmen. Auch wenn das Einschreiben damit als zugestellt galt, wurde ihnen die Kündigung unter Zeugen nochmals per Boten zugestellt. Die Bestätigung kam. Siehe oben.
    Wir sind gespannt, wie es im Juni weitergeht. Ich berichte weiter.
    Viele Grüße
    Hartmut
     
  17. Andres

    Andres
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    Zunächst einmal hast du dann die Gelegenheit, die Gründe zur Kenntnis zu nehmen, zu prüfen und dir zu überlegen, wie du darauf reagieren willst.

    Man könnte unter Umständen bereits zu diesen Zeitpunkt gerichtliche Feststellungen zum Widerspruch treffen lassen, aber das wird im allgemeinen weniger sinnvoll und nur selten wirtschaftlich sein. Stattdessen betreibt man nach Ablauf der Kündigungsfrist die Räumung. In diesem Rechtsstreit werden dann u.a. die Härteeinwände berücksichtigt.
     
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