Haus gekauft und der Verkäufer bekommt keine Freigabe der Bank

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von DAG67, 21.12.2014.

  1. DAG67

    DAG67 Benutzer

    Dabei seit:
    19.03.2014
    Beiträge:
    30
    Zustimmungen:
    0
    Guten Abend, wir haben ein Haus erworben um dies zu vermieten. Nachdem wir den Notarvetrag unterschrieben haben, haben wir uns im Anschluß einen Mieter gesucht und diesen auch schnell finden können. Jetzt ist es leider so daß der Verkäufer keine Freigabe von der Bank bekommt, da der Erlös die Verbindlichkeiten deutlich unterschreitet ( da eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung der Bank anfällt ). Platzt der Kauf so entgehen uns hohe Miteinnahmen und wir haben einige erhebliche Nachteile. Kann man zu allen Nachteilen Schadenersatz einforden ? Danke für alle Meinungen
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.853
    Zustimmungen:
    501
    Hi DAG67,

    mit diesem Thema kenn ich mich leider nicht aus. Aber wenn ich lese "Freigabe von der Bank" dann hätte der Verkäufer ja ggf. garnicht eigentständig verkaufen dürfen. Rein vom Verständnis her, macht sich m.E. der Verkäufer damit dann auch Schadensersatzpflichtig.
     
  4. #3 alibaba, 21.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.12.2014
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    eigendlich läuft es so ,

    der Notar besorgt sich ein GrundBuchAusZug ,

    entnihmt die bekannten Schuldlasten zB. Banken

    bei der KV ausarbeitung , lastenfreie Übergabe getilgt aus dem KP ,

    wenn die Last höher ist alswie der KP ,sollte der Notar schon mal stutzig werden

    du musst eigendlich den Notar fragen und im Vorfeld selber mal in dein KV schauen

    da steht in der Regel alles drin ,so kenn ich das .

    Gruss
    alibaba :smile050:
    PS:
    bei vollständiger hinterlegung des KP kann man auch Schadensersatzforderungen ab leiten ,auch diese stehen im KV ,
    ich hoffe da hat keiner den KP in bar bezahlt bei KV'Unterschrift in ein angemieteten Raum ,mit PapSchild an der Klingel "Notar dreimal klingeln"
     
  5. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Da du nicht schreibst, welche Nachteile das sein sollen, kann ich nur zu den entfallenden Mieteinnahmen Stellung nehmen: Inwiefern sich der Verkäufer Schadenersatzpflichtig aufgrund einer Vertragsverletzung gemacht haben könnte, hängt von der Vertragsgestaltung ab. Ich möchte das aber vorsichtig bezweifeln. Die Zustimmung der Bank zum geplanten Verkauf beizubringen, ist in den mir bekannten Konstruktionen keine Pflicht des Verkäufers. Hier könnte aber eine Vertragsstrafe vereinbart sein.

    Allgemein sollte das Thema beim Notar besprochen worden sein, denn diese Probleme fallen selten vom Himmel. War da was?

    Eine Deliktshaftung (§ 823 BGB) scheidet jedenfalls aus. Der Verkäufer hat nichts falsch gemacht - auf das Verhalten der Bank hat er keinen Einfluss.


    Das ist etwa so relevant, wie wenn ich für das Haus meines Nachbarn einen ganz tollen Mieter finde - und mich dann beschwere, dass mein Nachbar mir sein Haus nicht verkaufen will. Zu diesem Zeitpunkt hattet ihr keinerlei Verfügungsgewalt über das Haus.
     
  6. #5 SingleBells, 21.12.2014
    SingleBells

    SingleBells Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    250
    Zustimmungen:
    34
    Im Normalfall sollte einem Verkäufer bekannt sein, wie hoch die Verbindlichkeiten sind, mit denen die Immobilie belastet ist.
    Der Verkaufspreis sollte über der Höhe dieser Verbindlichkeiten liegen, sonst kann er sich den Verkauf gleich sparen.

    Die Banken werden vom beauftragten Notar angeschrieben und es wird geprüft, ob sämtliche "Schuldscheine" nun getilgt sind. Ist dies nicht der Fall, kann im Normalfall kein (Ver-)Kauf stattfinden.
     
  7. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Wie dem Eingangsbeitrag zu entnehmen ist, war die Unbekannte die Höhe (vielleicht auch Existenz) der Vorfälligkeitsentschädigung. Und die ist dem Verkäufer erst bekannt, wenn er sich danach erkundigt oder wenn die Bank das Geld tatsächlich sehen will.


    Warum?


    Auch das ist nicht richtig. Es könnte eine andere Sicherheit gefunden werden, die stattdessen belastet wird. Die Bank könnte auf anderem Weg befriedigt werden, z.B. ganz profan mit Bargeld. Außerdem könnte das Darlehen samt Grundschuld auf den neuen Käufer übertragen werden. Es gibt da wirklich viele Möglichkeiten.
     
  8. #7 BHShuber, 22.12.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.362
    Zustimmungen:
    658
    Ort:
    München
    Zu unterscheiden!!!!!

    Hallo,

    es steht im notariellem Kaufvertrag, dass der Käufer noch nicht durch Unterschrift Eigentümer der Immobilie wird, dies ist er erst, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, insofern, hat man jetzt ein Problem, wenn ein Mieter gefunden ist und dieser jetzt nicht einziehen kann, weil man nicht ins Grundbuch eingetragen werden kann als Eigentümer!

    Das ist schon mal ein Fehlverhalten auf der Käuferseite!


    Das hat der Käufer aber selber zu verschulden, denn er wird erst Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, selbst der Übergang Nutzen/Lasten kann nicht vollzogen werden, solange die Grundschuld die noch nicht getilgt ist, ausgetragen ist.

    Es sei denn, der Käufer übernimmt diese und Zahlt den Fehlbetrag oder der Verkäufer schickt sich an, über den Fehlbetrag mit der Bank eine Einigung auszuhandeln.

    Verfehlungen auf beiden Seiten, der Käufer hat zu voreilig agiert, der Verkäufer hat sich nicht informiert und verkauft unberechtigter Weise eine Immobilie die noch mit einer Grundschuld belastet ist.


    Schwierig, denn dem Käufer ist ein Fehlverhalten nachzuweisen, dieser hätte sich im Vorfeld über die eingetragene Grundschuld informieren müssen, zum Einen.

    Zum Anderen, hat der Käufer sich in ein Mietverhältnis begeben, zu dem er noch nicht berechtigt war, d. h. der Mieter hat Schadenersatzansprüche gegenüber dem Käufer, sprich Vermieter.

    Was stutzig macht, der Notar hätte das erkennen müssen, den die Beurkundung hätte ohne Löschungsbewilligung von Seiten der Bank, bzw. dem Passus, dass der Käufer den Kaufpreis an die Bank zu zahlen hat um die Grundschuld löschen zu lassen, aufklären müssen.

    Zugegeben, der Verkäufer hätte dies mitteilen müssen, ebenso die Bank.

    Jetzt bleibt nur der Weg zu einem Anwalt oder Rücktritt vom Vertrag.

    Gruß

    BHShuber
     
  9. #8 SingleBells, 22.12.2014
    SingleBells

    SingleBells Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    250
    Zustimmungen:
    34
    Andres

    dann bin ich eben dumm und es war bei uns der Fall.
     
  10. #9 BHShuber, 22.12.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.362
    Zustimmungen:
    658
    Ort:
    München
    Hallo,

    ich kann nicht erkennen, dass das hier irgendjemand behauptet hat.

    Gruß

    BHShuber
     
  11. #10 SingleBells, 22.12.2014
    SingleBells

    SingleBells Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    250
    Zustimmungen:
    34
    Der Fall war anders gelagert- das Haus stand für sämtliche Verbindlichkeiten, die aus einem Erbfall getilgt werden mussten.
     
  12. #11 DAG67, 22.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.12.2014
    DAG67

    DAG67 Benutzer

    Dabei seit:
    19.03.2014
    Beiträge:
    30
    Zustimmungen:
    0
    Danke für die ANtworten. Wie soll den der Notar wissen wieviel von den Darlehnsbeträgen noch offen sind? Dies erfährt er erst dann wenn er nach Abschluß des Kaufvertrages die Banken anschschreibt. Der Verkäufer hat vorab versichert ( uns, dem Makler und dem Notar ) , daß die Restschuld kleiner ist als der Kaufpreis. Dies ist scheinbar nicht der Fall. Ich werde mal zum Anwalt gehen, denn die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerkosten sind bereits angefallen.
     
  13. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.248
    Zustimmungen:
    314
    Da hast Du wohl jetzt ein Problem.

    Ich kenne es so, dass die BANK ihr Einverständniss zur Kaufsumme X gibt. Das sollte beim Notartermin schon vorliegen. Dann sollte auch der Kauf klappen.
     
  14. #13 BHShuber, 23.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 23.12.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.362
    Zustimmungen:
    658
    Ort:
    München
    Hallo,

    der Notar weis das wenn er eine Löschungsbewilligung in Händen hat, diese Löschungsbewilligung liegt in der Regel bereits vor dem Termin zur Beurkundung vor.

    Es sei denn, dem Käufer oder Verkäufer hat es mal wieder über alle Maßen eilig gehabt.

    So trifft es dann immer wieder unerfahrene und leichtsinnige Käufer.

    Somit wäre die Geschichte auch sehr stimmig, denn mit der Vermietung hatte man es ebenso über alle Maßen eilig, dass nicht einmal abzuwarten war, dass man als Vermieter im Grundbuch steht.

    Das sollte dem Käufer bewusst sein, dass dieser hier voreilig und fahrlässig gehandelt hat, denn Schadenersatzansprüche des Mieters gehen auf dessen Kappe.:064sonst:

    Die Kosten sind normal, Notar und Immobilienmakler haben ihre Dienstleistung erbracht, Grunderwerbssteuer wird immer fällig, diese Kosten bei Rücktritt von Kauf sind dann wieder beim Verkäufer einzuholen, was ich mir dann sehr schwierig vorstellen kann, wenn der klamm im Geldbeutel ist.

    Gruß

    BHShuber
     
  15. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke

    Hallo BHShuber,

    Sorry aber das dies die Regel sein soll halte ich für Blödsinn. Oder das ist nur Regional bei euch so, bei uns ist das bisher immer andersherum gewesen.
    Auch wenn ich als Käufer den Notar ausgewählt habe.
    Beim Termin wurde der Verkäufer allerdings immer über solche Vorfälligkeitsentschädigungen aufgeklärt und gefragt ob der Verkäufer diesbezüglich schon mit der Bank gesprochen hat.

    VG Syker
     
  16. #15 BHShuber, 23.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 23.12.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.362
    Zustimmungen:
    658
    Ort:
    München
    Kann jeder halten wie er will

    Hallo Syker,

    wer halbwegs von Verstand ist und eine Immobilien kauft von einem Verkäufer der die Immobilie noch nicht abgetilgt hat, der sollte zwangsläufig vor dem Notartermin eine Löschungsbewilligung von Verkäufer verlangen.

    Ein wenig Vorwurf mache ich da auch dem Kollegen (Immobilienmakler) ein erfahrener und umsichtiger Immobilienmakler weis das und erfragt vorher ob der Verkäufer sich mit einer eventuell anfallender Vorfälligkeitsentschädigung auseinandergesetzt hat.

    Ich frage immer und lasse mir das auch bestätigen ob ich selber kaufe oder für einen Kunden verkaufe.

    Gruß

    BHShuber
     
  17. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke

    Ok das hab ich wohl etwas missverstanden, ich hatte das so verstanden, das der Notar schon vor Beurkundung diese Löschungsbewilligung einholt. Jetzt schreibst du ja vom Verkäufer und das ist natürlich etwas anderes.

    VG Syker
     
  18. #17 BHShuber, 23.12.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.362
    Zustimmungen:
    658
    Ort:
    München
    Hallo Syker,

    hätte man durchaus so vermuten können, so wie ich es geschrieben hatte, sorry!

    Aber und das gefällt mir besonders gut hier, werden durch Nachfragen und andere Meinungen meist Missverständnisse aufgeklärt.

    Gruß

    BHShuber
     
  19. DAG67

    DAG67 Benutzer

    Dabei seit:
    19.03.2014
    Beiträge:
    30
    Zustimmungen:
    0
    Danke für alle Meinungen. Nach anwaltlicher Beratung können Schadensersatzansprüche in vollem Umfang geltend gemacht werden.
     
  20. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Blöde Frage, aber trotzdem: Voller Umfang von was? Ihr habt noch nicht einmal den wirtschaftlichen Übergang erreicht, also wäre euch die Miete ohnehin noch nicht zugestanden. Bleiben diese diffusen "erheblichen Nachteile" ...
     
  21. DAG67

    DAG67 Benutzer

    Dabei seit:
    19.03.2014
    Beiträge:
    30
    Zustimmungen:
    0
    Zb Maklerkosten, Notarkosten, Gebühren der Stadt, Kosten der eigenem Bank und vieles mehr.
     
Thema: Haus gekauft und der Verkäufer bekommt keine Freigabe der Bank
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. freigabe der bank

    ,
  2. Haus gekauft bank des verkäufers stimmt nicht zu

Die Seite wird geladen...

Haus gekauft und der Verkäufer bekommt keine Freigabe der Bank - Ähnliche Themen

  1. Habt Ihr auch eine Wohnung im Haus, bei der es nicht so frisch riecht?

    Habt Ihr auch eine Wohnung im Haus, bei der es nicht so frisch riecht?: Hallo, wir haben im Haus eine, eigentlich zwei Wohnungen, wenn da jemand rein oder raus geht, riecht das ganze Treppenhaus. Es sind beides...
  2. Was genau muss ich auswählen für den Verkauf?

    Was genau muss ich auswählen für den Verkauf?: Hallo ich bin vor kurzem Vermieterin geworden, weil mein Papa krank ist. Ich würde dieses Objekt verkaufen, aber habe überhaupt keine Ahnung, wie...
  3. Grundstück geerbt - wie am besten verkaufen?

    Grundstück geerbt - wie am besten verkaufen?: Servus, wir haben in der Familie ein Grundstück geerbt. Metropole, über 1.000m² und GFZ 1,0. Die erste Überlegung war, einen Projektentwickler...
  4. Anderweitig genutzter Stellplatz bei Verkauf

    Anderweitig genutzter Stellplatz bei Verkauf: Hallo Vermieterforum, nachdem ich mich vor ein paar Tagen angemeldet habe, habe ich eine Frage, zu der ich gern Eure Meinung hören würde:...
  5. 2 Häuser 1 Grundstück

    2 Häuser 1 Grundstück: Einen schönen Guten Abend, bin gerade neu angemeldet und habe ein paar Fragen an euch. Folgender Sachverhalt liegt vor: Wir sind ein junges...