Haus mitsamt schwierigem Mieter geerbt

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von ACQ, 09.05.2016.

  1. ACQ

    ACQ Neuer Benutzer

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    Hallo

    Mein Name ist Torsten und ich komme aus Hanau.
    Wir haben vor 1 Monat ein vermietetes Einfamilienhaus in NRW geerbt und letzte Woche das Objekt besichtigt und sind, gelinde gesagt, ziemlich geschockt, was da läuft.

    Das Haus ist das Elternhaus meiner Frau und ihr Vater hatte es vor 10 Jahren vermietet, weil er zu uns zog. Nun ist der Vater verstorben und meine Frau Alleinerbin. Soweit so gut. Leider hatte der Vater die Angelegenheiten um das Haus in den Jahren ziemlich "schleifen" lassen und die Mieterin hat in dieser Zeit das Haus konsequent heruntergewohnt und vergammeln lassen. Wir wußten davon auch Nichts, weil das "seine Angelegenheiten sind, die uns Nichts angehen!"

    Wir möchten, nein, MÜSSEN die Immobilie veräußern und dazu sollte die Mieterin ausziehen, damit wir wenigstens das Nötigste instandsetzen können und das Haus fit machen können für einen Verkauf. Sie jedoch möchte dort unter allen Umständen wohnen bleiben - und uns zahlen lassen! So kommte es uns jedefalls vor...


    Kurz die Fakten:

    - Der Mietvertrag läßt sich in keinster Weise über die Nebenkosten oder Rechte/Pflichten der Vertragsparteien aus, lediglich die Kaltmiete ist dort genannt und beziffert. Zahlen tut die Mieterin lediglich Wasser/Abwasser und Müllgebühren und das auch nicht wirklich regelmäßig. Den Rest wie Gebäudehaftpflicht, Grundsteuer, Schornsteinfeger usw. müssen wir selbst zahlen. Ist das so rechtens?

    - Sie hat laut Vertrag das gesamte Anwesen mit Haus, Grundstück, Stall, Nebengebäude und Wiesen in der Größenordnung von 3000m² gemietet, zahlt aber nur die Wohnräume mit ca. 80m². Wird das Andere nicht berücksichtigt?

    - Sie hat das Haus dermaßen vergammeln und versiffen lassen, daß es inzwischen nahezu wertlos ist, obwohl es erst 17 Jahre alt ist. Unter Anderem hat sich Ungeziefer in der Isolierung breit gemacht und der Kanal ist verstopft, vielleicht sogar beschädigt, Türen und Fenster teilweise defekt, Heizkörper defekt usw. Das wissen wir von einem Sachverständigen, der vor Ort zur Besichtigung war. Wer kommt für den Schaden auf?

    - Vater hatte ihr vor 1 Jahr bereits gekündigt mit Termin 30.03.16. Sie wohnt aber bis heute dort und hat nicht die Absicht, auszuziehen. Der Kündigungsgrund lautete "Eigenbedarf", nun ist der Vater verstorben und sie weiß, daß wir selbst nicht beabsichtigen, dort einzuziehen. Ist die Kündigung somit hinfällig und sollten wir erneut kündigen mit dem Grund der Verwertbarkeit?

    - Wir möchten gerne Handwerker beauftragen, wenigstens den Kanal instand zu setzen und das Haus Ungezieferfrei zu machen und die gröbsten Schäden instand zu setzen, damit wenigstens die Bausubstanz nicht noch weiter vor die Hunde geht. Eine Terminfindung ist sehr, sehr schwierig mit ihr. Sie möchte das Alles nicht. Kann man sie nicht dazu "animieren", ein wenig zugänglicher zu werden?


    Oder sollten wir gleich zum Anwalt und den das machen lassen? Bisherige Recherchen im Internet ergaben: "Egal, was wir versuchen, wo wir den Hebel ansetzen wollen, wir stehen auf verlorenem Posten. Ein Hoch auf das deutsche Mietrecht!" Zur Zeit sind wir recht verzweifelt...


    Vielleicht finde ich hier ja den einen oder anderen Ratschlag


    Gruß Torsten
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Ganz ehrlich, der einfachste Weg, und der den ich wahrscheinlich einschlagen würde, ist der der erneuten Eigenbedarfskündigung. Dann zieht er eben da mal für ein Jahr hin:91:. Ist natürlich erst mal die Frage, ob es sich überhaupt lohnt für die Immobilie so eine Aufriss zu machen.Vor eurem Einzug müsste natürlich saniert werden usw.
    Jeder andere Weg endet seht wahrscheinlich in endlosem und teurem Streit vor Gericht. Ich würde die Sache immer versuchen möglichst simpel zu halten. Das Konstruieren von irgendwelchen Kündigungsgründen usw. ist schwer und meist wenig erfolgreich. Es kann euch sogar passieren das wenn das Haus derart runter ist, Sie erst mal wegen Mängeln anfängt die Miete zu kürzen usw.
    Aber wie wichtig euch das am Ende ist müsst ihr selber entscheiden. Noch dazu ist ja die Frage, ob es wirklich so ist, das der Verkaufspreis zwichen vermietet und unvermietet da wirklich so extrem groß ist.
     
  4. #3 Pharao, 09.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 09.05.2016
    Pharao

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    Hi,

    als Vermieter benötigst du immer einen gültigen Kündigungsgrund, ansonsten hast du da m.E. wenig Chancen. D.h. wenn du keinen gültigen Kündigungsgrund hast, wirst du dein Vorhaben nur durchsetzen können, wenn der Mieter freiwillig da mitmacht. Man könnte zB dem Mieter auch eine Summe x anbieten, damit er dann einen Aufhebungsvertrag unterzeichnet.

    Achja, wenn ihr das Haus zwingen verkaufen müsst, dann geht das auch mit Mietern. Der neue Eigentümer kann ja dann i.d.R. selber ggf. den Eigenbedarf anmelden. Gurndsätzlich ist es aber immer ungünstig, wenn man unter Druck was verkaufen muss.

    Aus der Ferne ohne Einblick in den MV lässt sich das so nicht sicher sagen. Grundsätzlich muss man aber umlegbare Betriebskosten im MV vereinbaren, wenn man sie mit dem Mieter später abrechnen will.

    Was steht dazu im MV?

    Beispiel Heizkörper: was genau ist da defekt? Denn je nach dem ist das einmal Aufgabe des Vermieters das Instand zu setzen oder im anderen Fall kann man den Mieter den Schaden in Rechnung stellen. Hier kommt es also darauf an, was defekt ist und ob ggf. der Mieter eine Mitschuld am Schaden trifft. Im Groben trifft das bei den anderen Mängel hier auch zu, sodass man hier auch nicht Pauschal sagen kann, wer dafür zahlen muss/darf.

    Manche Mängel wirst du auch erst bei Auszug beanstanden können, wie zB i.d.R. ein Bodenbelag der vom Mieter ruiniert wurde (also nicht mehr unter normaler Abnutzung fällt). Allerdings wirst du hier dann einen gewissen Abzug in Kauf nehmen müssen, da der Mieter ja schon einige Jahre dort wohnt. Interessant wird dann aber ggf. auch noch, was ggf. im MV vereinbart ist oder ob es ein Übergabeprotokoll gab, etc.

    Wenn der Vater nun verstorben ist, fällt der Eigenbedarfsgrund ja nun weg. Also ist diese Kündigung m.E. damit vom Tisch. Von einem vorgeschobenen Eigenbedarfsgrund würde ich euch aber dringend abraten, denn das kann mächtig in die Hose gehen.

    Natürlich hast du ein Recht notwenige Reparaturen durchführen zu lassen bzw. allgemein, du hast ein Besichtigungsrecht. D.h. du schreibst deinen Mieter rechtzeitig an, machst Terminvorschläge und nennst einen Grund. Natürlich wirst du hier auf die Belange des Mieter Rücksicht nehmen müssen, aber sollte der Mieter sich grundlos weigern, dann macht er sich ggf. Schadensersatzpflichtig. Im schlimmsten Fall wirst du das aber einklagen müssen, denn das Hausrecht hat erstmal der Mieter.

    Sagen wir´s mal so: du kennst dich anscheinend in Sachen Mietrecht nicht so aus, zudem hast du noch einen schwierigen Mieter. Also am falschen Ende zu sparen kostet oft hinterher mehr, sodass ich euch schon anraten würde zu einem Fachanwalt zu gehen. Mal abgesehen davon, ein Brief von einem Anwalt wirkt bei manchen Mieter etwas "mehr", zumal du dir dann auch ziemlich sicher seinen kannst, das rechtlich alles ok ist (also sei es wegen den umlegbaren Betriebskosten, einer Mieterhöhung, eine evtl. neue Kündigung oder jetzt wegen den Handwerkern und der Terminvereinbarung, ect.).



     
  5. #4 dots, 09.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 09.05.2016
    dots

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    Vermutlich zu Recht. Sie zahlt Miete für eine Immobilie, also muss ihr auch die Immobilie im vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung gestellt werden.

    Ja, falls nicht anders vereinbart.

    Wenn das nicht berücksichtigt wurde, dann wird das nicht berücksichtigt. Im Klartext: Was genau steht dazu im Vertrag? Wenn das so im Vertrag steht, ist das halt so vereinbart.

    Der Verursacher (sofern die Ursache kein "bestimmungsgemäßer Gebrauch" ist). Kannst du nachweisen, dass die Schäden nicht schon vor den Mietern da waren und dass die Mieter die Schäden verursacht haben (und nicht andere Personen)?

    Ja, die Kündigung ist hinfällig, da der Kündigungsgrund nicht mehr gegeben ist.
    Ja, sofern der angegebene Grund wirklich gegeben ist. Vorsicht: Deine Einschätzung dazu könnte u.U. vom Gesetz abweichen.
    Ja. Als erstes fällt mir dazu ein, ihr Geld anzubieten.
    Das könnt nur ihr alleine entscheiden. Mir wäre das alles zu kompliziert, um alles selbst überblicken zu können
     
  6. Duncan

    Duncan
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    also die ungünstigste Form der Übergabe gewählt...
    Der Eindruck dürfte den Realitäten entsprechen.
    Die Frage kann man nur nach Sichtung des Mietvertrages beantworten. Hier ist der Wortlaut wichtig. Es kann sogar sein, dass die Mieterin Zahlungen leisten die sie gar nicht zahlen müsste, nach deiner bisherigen Darstellung...
    So etwas kann in der Grundmiete mit inkludiert sein. Wie die Miete mal ermittelt wurde hätte dir dein Schwiegervater verraten können und sollen... - zu spät. Manchmal finden sich in den Gebäudeunterlagen Schmierzettel aus denen man solche Rechenwege entnehmen kann, mehr als ein grober Hinweis sind die aber nicht.
    Grundsätzlich ist der Vermieter/Eigentümer für die Instandhaltung verantwortlich. Der Mieter ist verpflichtet Mängel entsprechend zeitnah zu melden. Da der Nachweis der Ursächlichkeit grundsätzlich nicht trivial ist, dürfte es auf ein gerichtliches Verfahren mit Gutachtern usw. hinauslaufen. Lass mich raten die Mieterin ist nicht unbedingt vermögend? Bezieht eventuell Leistungen?
    Kalkuliere mal damit, dass du die Kosten trägst. Fertigteilhaus?
    Der Kündigungsgrund ist offensichtlich entfallen. Also Spiel von vorn mit gültigem Kündigungsgrund. Bisher sieht es daran knapp aus. Verwertungskündigungen sind schon etwas tricky. Ich habe meine Zweifel, das ihr die durch bekommt. Ein Fachanwalt kann hier weiterhelfen.
    Die Handwerker könnt ihr jederzeit beauftragen. Die Mieterin muss die Arbeiten grundsätzlich dulden, aber ja Terminabsprachen kann sie sehr kompliziert gestalten. Das kann soweit gehen, dass ihr übers Gericht Zugang einklagen dürft und mittels Gerichtsvollzieher dann durchsetzen... - Kosten vorschießen und bei mangelnder Zahlungsfähigkeit ggf. drauf sitzen bleiben...
    Du hast in solcher Situation eigentlich nur die Wahl Fachanwalt oder Profikiller, ersterer kann dir auch erläutern warum in deinem Fall letzterer zwar erfolgsversprechender ist, aber auch gewisse Nachteile mit sich bringt.
    Mietvertrag genau sichten. Eventuell mögliche Mieterhöhungen maximal ausschöpfen. Nebenkosten prüfen, alte Abrechnungen prüfen, alles was geht auch wirklich umlegen/geltend machen. Zahlungsverzug ist so ziemlich der beste Kündigungsgrund den ihr finden könntet. Alle Arbeiten die der Mieterin wenig bringen, aber dem Gebäude nutzen durchführen. Unruhe mag sie wohl nicht...

    Für EFH gibt es nur 1-2 sinnvolle Kaufanreize. Selbstnutzung und in Ausnahmen die Nutzung als Ferienhaus. Beides willst du ohne Mieter kaufen, weil du sonst gleich Stress und Aufwand mitkaufst. Gerade bei einem Objekt das davon ob der baulichen Seite schon genug mitbringt also eine ganz starke Wertminderung.
     
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  7. AJ1900

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    Ja, das ist schon klar. ich meinte eher in der Richtung wenn die Hütte eh nur für max. 100.000€ zu verkaufen ist, ist die Frage ob es sich grundsätzlich lohnt noch zehntausende Euro und mehr in Prozesse und Repararuten usw. zu investieren. Natürlich weiß ich nicht was das für ein Haus ist, aber wenn ich höre 3000qm Garten und Nebengebäude gehe ich jetzt mal nicht so von direkter Citylage aus.:160: Insofern wäre es vieleicht erst mal schlau, sich darüber Gedanken zu machen um welche Größenordnung es da eigentlich geht, bevor man die Pferde scheu macht.
     
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  8. Pharao

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    LOL :90:- muss ich mir merken ;)


     
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  9. Andres

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    Nachdem so ziemlich alles rund um das Mietverhältnis von den Vorschreibern schon erschlagen wurde, fehlt mir noch das hier:
    Wie schlimm sieht es denn auf der finanziellen Seite aus? Dass die Miete eure Kosten nicht deckt, lese ich so zwischen den Zeilen. Ist das wirklich so?

    Falls ja: Wie lange könnt ihr das durchhalten? Hintergrund der Frage: Selbst wenn ihr die Mieterin relativ zügig loswerden könnt, würde ich nicht damit rechnen, dass das unter 6-12 Monate zu bewerkstelligen ist. Nach oben gibt es keine Grenzen. Bevor euch das Haus in den Ruin treibt, würde ich mir daher auch über eine Ausschlagung des Erbes Gedanken machen, falls es dafür noch nicht zu spät ist.

    Läuft auf dem Haus noch eine Finanzierung? Falls ja: Kommt ihr mit den Raten für den Moment klar?

    Die Grenze eurer finanziellen Möglichkeiten sollte auch mit dem Anwalt besprochen werden. Der kann zwar auch nicht zaubern, aber er sollte wenigstens wissen, ab welchem Punkt die Sache in jedem Fall verloren ist.
     
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  10. Pitty

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    Stell doch mal den Mietvertrag geschwärzt ein. Dann kann man auch besser helfen, was genau vereinbart wurde.
     
  11. ACQ

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    Ja, das ist eine gute Idee, ich versuch's mal:
     
  12. Pitty

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    Schau mal nach, wenn ich das in eBooks öffne, kann ich kurze Zeit alles lesen, danach wird es erst schwarz.:008sonst:
     
  13. peewee

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    also die Balken sind mit einem Klick entfernt ;-)
     
  14. ACQ

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    Verdammt, wie kann ich den Anhang noch ändern?
     
  15. Berny

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    Habe selten, wenn überhaupt, solch einen für den VM nachteiligen Mietvertrag gelesen. Ansonsten schliesse ich mich allen Bedenken der Vorschreiber an.
     
  16. #15 Akkarin, 10.05.2016
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    Heute ist so ein Tag an dem kann ich meine Freunde vom Mieterbund wärmstens empfehlen
    https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/urteileffm/G128.htm

    https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/urteileffm/sw/S-G041.htm

    einfach mal ein bißchen zur Verwertungskündigung googlen und dann mit dem angelesenen Wissen einen spezialisierten Fachanwalt suchen. Der Mietvertrag ist so mies und defizitär, dass könnte tatsächlich was werden.

    Alternativ könnte man spekulieren in § 3. 1. es ist eindeutig netto kalt ohne BK angekreuzt das fehlende kreuz in 3.2 ist damit entbehrlich.
    der BKvorschuss in 3.1 ist nicht eindeutig gestrichen, der Strich endet genau da ( heizkosten ist eindeutig gestrichen)

    versuch macht klug 2015 abrechen und auf basis der Abrechnung Nachzahlung und Erhöhung verlangen.
    Und dann drauf einstellen, dass das vor Gericht geht, aber das tut alles was ihr macht. der M müsste bei diesem Vertrag bescheuert sein, freiwillig irgendeine Änderung zu akzeptieren.
     
  17. Andres

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    Ich habe den Anhang entfernt. Stell' ihn einfach neu ein, wenn du soweit bist.

    Zur Sache:
    Am Ende dieser Zeilen steht jeweils "zzt." und in Nr. 2 stellt Satz 2 für meinen Geschmack schon ausreichend deutlich dar, dass es Vorauszahlungen gibt. Trotzdem ist dieser unvollständig ausgefüllte Vertrag ein echtes Risiko.

    Wie läuft das eigentlich derzeit mit den Heizkosten? Wie wird das Haus beheizt und wer zahlt das? Heizkosten sind nämlich umlagefähig.


    Das wäre vermutlich auch mein Plan.


    Weitere ausgewählte Höhepunkte dieses Kunstwerks:
    • Dank nicht ausgefülltem § 3 Nr. 3 trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Mal sehen wann dem Mieter einfällt, dass man das Schlafzimmer mal wiede streichen dürfte ...
    • § 3 Nr. 5 ist unwirksam weil einseitig. Zum Glück gibt es eine gesetzliche Regelung, die nicht nachteilig ist.
    • Dass § 4 Nr. 2 nicht ausgefüllt ist, erspart weitere Peinlichkeiten.
    • Zu § 5 warten wir doch mal ab, was uns ACQ zur Heizung im Haus schreibt. Hat aber auch Potenzial ...
    • Wie möchte man den ausgestrichenen Anfang von § 8 eigentlich verstehen? Darf der Mieter das Haus ungefragt als Stundenhotel nutzen?
    • Was will mir die Einleitung von § 19 sagen? Dass der Vermieter auf eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist verzichtet? Dass der Vermieter auf eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung verzichtet?
    • Der Rest der Hausordnung ist teilweise auch ungewollt komisch, weil er nicht zu einem EFH passt.
    • Das Lüften im Keller üben wir nochmal ...
    • ... und das Lüften in der Wohnung sowieso. Ein Mietvertrag, der den Mieter tatsächlich dazu auffordert, möglichst wenig zu lüften, ist auch eine nette Abwechslung.
    • Finde nur ich es lustig, dass mir die Hausordnung verbietet, z.B. einen Kugelschreiber - unzweifelhaft ein kleiner Gegenstand - außerhalb von "Kästen, Truhen, Koffern" aufzubewahren?
     
  18. #17 BHShuber, 10.05.2016
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    Hallo,

    eine Möglichkeit die Mieterin loszuwerden wäre in diesem Fall unter Umständen eine Verwertungskündigung.

    Da durch den Umstand, dass die Dame da wohnt und die Mietsache herunterwirtschaftet, die Immobilie nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen, insbesondere unter erschwerten wirtschaftlichen Bedingungen verkauft werden kann, ist eine Verwertungskündigung wohl vertretbar.

    Allerdings, muss hier nachgewiesen werden, dass Verkaufsbemühungen bereits vonstatten gingen, die zu keinem Erfolg geführt haben.

    Lies mal hier:


    http://www.wentzel-dr.de/index.php?id=80&language=1

    Gruß
    BHShuber
     
  19. #18 Akkarin, 10.05.2016
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    ich wollte ja schon Papabär zitieren wegen dem E-Wort
    Das dürfte in die richtige Richtung gehen.
    welcher Farbton darf es sein ?
    [​IMG]
    Quelle: http://dev.dynamik-druck.de/wp-content/uploads/leuchtfarben-hamburg.jpg
     
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  20. GSR600

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    Wie wärs damit alle Räume schwarz zu streichen damit evtl auftretender Schimmel (weiss) schneller sichtbar ist. :037sonst:
     
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  21. Duncan

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    Wir haben hier ein Haus da wurde die komplette Seiten- und Hinterfront (?) schwarz gestrichen. Finde ich etwas gewöhnungsbedürftig, scheint aber ganz gut vermietet zu sein.
    Ein brombeerfarbenes Haus habe ich als Nachbarn zum MFH (gelb), so verkehrt sieht das nicht aus. Kräftiges Blau bei meinen Eltern in der Straße. Also etwas Mut zur Farbe, warum nicht?
    Schwarze Flur, Badezimmer und Schlafzimmerwände habe ich schon gesehen, durch weiße und silberne Applikationen darauf sah das gut aus, gerade in Verbindung mit etwas ungewöhnlichem Mobiliar. War eine Künstlerin mit Verfolgungswahn im Ku'dammumkreis.
     
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