Haus Verkauf - Notartermin vor Bezahlung ?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von haus-verkauf, 30.06.2015.

  1. #1 haus-verkauf, 30.06.2015
    haus-verkauf

    haus-verkauf Neuer Benutzer

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    Hallo,

    folgendes Szenario:
    Mein Haus wird verkauft.
    Käufer belegt die Finanzierungsbestätigung durch die Bank
    Notartermin für Umschreibung der Immobilie im Grundbuch
    Käufer bezahlt nicht und wohnt kostenlos in meinem (laut Grundbuch seinem) Haus.

    Ich möchte dieses Szenario vermeinden.

    Auf welchem Wege ist die Transaktion "Haus gegen Geld" am sichersten für Käufer und Verkäufer abzuwickeln ?
    Treuhänder? oder gibt es andere übliche Wege?
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    also i.d.R. sollte ein "guter" Notar die entsprechenden "Schutzklauseln" mitaufnehmen für beide Seiten.
     
  4. #3 Nero, 30.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 30.06.2015
    Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Bei mir war es folgendermaßen - über den Notar abgewickelt/vereinbart.

    Erst nachdem die komplette Kaufsumme - anteilsmäßig - auf den Konten der Verkäufer (Erbengemeinschaft) einging, sollte der Käufer Zutritt via Schlüsselübergabe!!! zum Haus erhalten. .

    Bis dahin hatte er notariell nichts im Haus zu suchen, geschweige denn, irgendwelche baulichen Veränderungen in seinem Interesse vorzunehmen.

    (PS der Makler hatte aber alle Schlüssel bei dem Notartermin an sich genommen, damit der neue Eigentümer die Schlösser austauschen lassen konnte) Nun ja ... ist gut trotzdem ausgegangen!
     
  5. Andres

    Andres
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    So wie es der Notar ohnehin macht: Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises.
     
  6. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Andres:
    Ja dann kommt es wohl bei mir "umständlich" formuliert, doch aber auf das Gleiche hinaus:

    Erst nachdem die Kaufsumme auf den Konten lag, wurde notariell die Grundbuchänderung verlanlasst/erfolgte die Eigentumsübergabe. Nichts für ungut!
     
  7. Andres

    Andres
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    Deinen Beitrag hatte ich noch gar nicht gelesen, als ich meinen geschrieben habe. Für die Fragen nach der tatsächlichen Verfügung über die Immobilie (also z.B. wann Schlüssel übergeben werden oder ab wann der wirtschaftliche Übergang erfolgt), trifft der Kaufvertrag natürlich auch Regelungen. Die Frage zielte aber zuerst auf den Schutz des Eigentums ab.

    Die große Gemeinsamkeit zwischen beiden Bereichen ist folgendes: Man muss die diversen Schutzfunktionen des Kaufvertrags unbedingt verstanden haben, damit man sie nicht versehentlich aushebelt.
     
  8. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Es war bei mir - wie bei allen Übrigen - einfach so - dass sie keine Ahnung hatten.
    Deshalb haben sie sich auf Makler und Notar blind verlassen müssen.

    Ich stimme Dir wirklich zu - "Wissen ist Macht" - obwohl man nicht immer vorausetzen muss, dass der Kontrahent über das gleiche Wissen verfügt.

    Wollte deine Kompezenz niemals in Frage stellen - aber habe mich im Gegensatz zu Dir immer gefragt, ob sich die manchmal auch sehr doofe Gegenseite die gleichen Gedanken macht, wie Du oder ich mir.. Oder es ihr mehr als egal ist. Deshalb habe ich immer gesagt, ich steige auf das gleiche Niveau ein - wenn man es wissen möchte.Und stelle mir keine komplexen Fragen mehr.

    Nochmals, es ist keinerlei Kritik, sondern , was Dich anbelangt, im Gegenteil wirklich anerkennend und gut gemeint.
     
  9. Pitty

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    Ohne Notaranderkonto läuft bei mir nichts. Wenn Summe X bis zum Xxx Tag nicht drauf ist, so schuldet er über den Basiszinssatz Summe X . Wenn gar nichts kommt, zahlt er die Rückwandlung des Objektes.
     
  10. Duncan

    Duncan
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    Man kann eine vergleichbare Sicherheit grundsätzlich auch ohne ein Notaranderkonto und dessen Kosten erreichen. Aber gelegentlich ist es unter entsprechenden Umständen auch heute noch Mittel der Wahl. Lieber wenige hundert als viele tausend €uro weg.
     
  11. #10 alibaba, 30.06.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    vorsicht bei Hauskauf ,vor falsche Notare und falsche Hausverkäufer =

    könnten sich in Luft auflösen ,nach Geldhinterlegung :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  12. Andres

    Andres
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    Keine Panik, hatte ich auch gar nicht anders verstanden.


    Ja, vor allem wenn die Tausend die eigenen sind und die Hundert nicht - nach diesem Motto arbeiten viele Banken.
     
  13. #12 haus-verkauf, 01.07.2015
    haus-verkauf

    haus-verkauf Neuer Benutzer

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    Diese Aussage verstehe ich nicht ganz aus folgendem Grund:
    Der Käufer hat mit der Bezahlung in Vorkasse ein sehr viel höheres Risiko zu tragen. Nehmen wir an 10 Interessenten wird ein verminderter Kaufpreis von 800.000 EUR vorgeschlagen. Der Verkäufer verschwindet mit dem Geld. Dann ist der Notartermin hinfällig bzw. die 10 Käufer können zusammen im Haus wohnen.

    Als Verkäufer habe ich mit "Zahlung nach Notartermin" ein deutlich geringeres Risiko, schließlich kann ich den Bewohner in wenigen Monaten (sollte der Kinder haben evtl. sogar Jahre) aus meinem Haus rausklagen. DAs ist leider sehr teuer bei einem gerichtlichen Streitwert von knapp 1 Mio Euro.

    Ich habe Angst vor den Konsequenzen, wenn der Notar das nicht korrekt handhabt. Aus meinem Bekanntenkreis ist das jemanden passiert. Die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch wurde vorgenommen, der Köufer hat nie bezahlt. Es vergingen über zwei Jahre bis die geprellte Familie den neuen Eigentümer aus dem Haus geklagt hat.

    Ist die Aussage "Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises" wirklich einwandfrei korrekt?? Ist das üblich bei einem Immobilienverkauf in Vorkasse zu gehen und auf die Umschreibung der Immobilie zu hoffen. Was passiert wenn der Verkäufer stirbt (z.B. wegen eines Autounfalls), dann hat der Käufer wieder das größte Risiko, schließlich ist sein Geld weg und der Notartermin kann nicht stattfinden.

    Ich bin zwar ein ehrlicher Verkäufer, möchte aber, dass die Transaktion für beide Seiten sicher durchgeführt wird. Schließlich hat der Käufer immer ein höheres Risiko zu tragen. Und ich kann mir überhaupt nicht vorstellen, dass Vorkasse bei diesen riesen Beträgen um 1 Mio Euro marktüblich ist.

    Notaranderkonto klingt hier sehr gut: Wie teuer ist die Transaktion (zirka 1 Mio Euro) über ein Notaranderkonto?


    Alibaba, gut dass du warnst. Einige hier schreiben das Vorkasse stattfinden soll, das ist für einen Käufer hochgefährlich. Zwar habe ich als Verkäufer auch das Risiko vom Käufer nach dem Notartermin kein Geld zu erhalten, aber dieser Schaden ist deutlich geringer weil der Käufer
    a) mit der Immobilie nicht verschwinden kann
    b) mit viel Energieaufwand und hohen Gerichtskosten herausgeklagt werden kann.
     
  14. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    bei mir ist es so gelaufen, dass ich nach Kaufvertragsabschluss zunächst als zukünftiger Käufer ins Grundbuch eingetragen wurde. Das hatte zur Folge, dass ich allen Änderungen im Grundbuch zustimmen musste und der Verkäufer ohne meine Zustimmung nicht an jemand anderen verkaufen konnte.
    Als das Haus dann geräumt war, musste ich den Kaufbetrag an den Käufer zahlen. Anschließend wurde ich erst "richtig" ins Grundbuch eingetragen.

    Gruß
    Christian
     
  15. #14 Pharao, 01.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.07.2015
    Pharao

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    Hi,

    und genau hier sollten dann im Vertrag beim Notar diese "Schutzklauseln" drinnen stehen, die beide Seiten schützen.

    Im übrigen zahlt man i.d.R. erst, wenn u.a. die Bestätigung der "Reservierung" und keine Vorkaufsrechte vorliegen (das können neben privat Personen auch Behörden bzw. Städte/Gemeinde sein, die ggf. vorab abgefragt werden müssen). D.h. der Vertrag ist hier schon längst gemacht. Deswegen kann hier nicht das Geld weg sein, weil man i.d.R. nicht vor dem Notarvertrag überhaupt was bezahlt.

    Ohne die entsprechenden "Schutzklauseln" ist das Risiko m.E. für beide Seiten gleich hoch. Der Verkäufer könnte sein Immobilie verlieren, der Käufer könnte sein Geld verlieren - also nimmt sich m.E. nicht viel.

    Ansonsten empfehe ich dir hier wirklich, gehe mal zu einem Notar und lass dich da beraten. Ohne Erklärung tut man sich bei so einem Vertrag beim Notar eh etwas schwer als Laie, weil das tpyisches Beamtendeutsch ist.

    Eintragung stimmt hier m.E. nicht ganz, es ist eher sowas wie eine Reservierung. Die tatsächliche Eintragung passiert erst zum Schluß.
     
  16. #15 Aktionär, 01.07.2015
    Aktionär

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    Das was hier mit "Reservierung" beschrieben wird ist die Auflassungsvormerkung, die im Grundbuch eingetragen wird. Diese wird mit der späteren Eintragung als Eigentümer wieder gelöscht.
    Das sollte ein guter Notar aber alles erläutern können. Dafür wird er schließlich bezahlt. Und wenn einem die Ausführungend es Notares nicht einleuchten fragt man solange nach bis man es verstanden hat. Zu diesem Zweck bekommen sowohl Käufer als auch Verkäufer schließlich auch den Vetragsentwurf vorab zur Kenntnisnahme.
     
  17. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Jetzt wo du es sagst .... mir lag das Wort auf der Zunge, ist mir aber nicht mehr eingefallen ;)
     
  18. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Sorry, dann kannst du dafür den Notar haftbar machen. Der könnte bei mir den Rechtsstreit umsonst führen bei so viel Dussligkeit. Das ist ja schon grob fahrlässig. Es besteht ja immer noch die Möglichkeit, dass bei so etwas der Notar seinen Notartitel verlieren kann.
     
  19. #18 sara, 01.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.07.2015
    sara

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    Kostet und ist im Grunde überflüssig. (Der Notar macht das wegen der Gebühren evtl. gerne...)
    Ich habe Häuser gekauft und vor zwei Jahren auch eins verkauft.

    Es wird nichts vor Vertrag bezahlt.
    Nach dem Kaufvertrag veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch usw. (vorbereiten z. B. die Lastenfreistellung Löschung alte Grundschulden)
    Wenn das erfolgt ist, teilt der Notar dem Käufer dies mit und der Kaufpreis ist am im Kaufvertrag vereinbarten Stichtag zu zahlen.
    Der Verkäufer muss dann dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den Kaufpreis erhalten hat und erst dann wird die Umschreibung im Grundbuch veranlasst.
     
  20. Andres

    Andres
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    Die Verwahrung durch den Notar wird interessant, wenn der Kaufpreis von mehreren Käufern zu zahlen ist oder der Erlös an mehrere Käufer auszuschütten sein wird. Häufiger Fall: Vom Verkaufserlös muss zunächst noch die Restschuld einer Finanzierung beglichen werden.
     
  21. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Du hast nur ein Problem, wenn der Käufer nicht zahlt oder verschwunden ist, dann kannst du bei Gericht ihn öffentlich suchen lassen.
     
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