Haus verkaufen-Mieter kündigen

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von hedyzernack, 11.02.2008.

  1. #1 hedyzernack, 11.02.2008
    hedyzernack

    hedyzernack Neuer Benutzer

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    Hallo
    Ich möchte mein vermietetes Haus verkaufen, da ich es mir auf Grund zahlreicher Reparaturen nicht mehr leisten kann und will.

    Meine Mieter wohnen seit 15 Jahren dort und haben alle 5 Jahre einen neuen befristeten Mietvertrag bekommen. Der letzte lief November 2007 aus.

    Nun möchte ich wie gesagt das Haus verkaufen.

    Ich vermute das es unvermietet mehr Geld erzielt, da es ein altes Einfamilienhaus in einer Kleinstadt mit einem grossen Grundstück ist.

    Ist es besser den Mietvertrag für die Mieter nicht mehr zu erneuern?
    Oder wieder einen befristeten auszustellen?

    Kann ich meinen Mietern tatsächlich nicht einfach kündigen?
    Ich habe gelesen wenn sie inzwischen 15 Jahre dort gewohnt haben, haben sie neun Monate Kündigungsfrist?
    Oder zählt es nur ab jedem neuen 5 Jahres Mietvertrag?

    Danke für eure Hilfe.
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Befristete Verträge gibt es nur noch mit einer ordentlichen Begründung der Befristung. Da weder eigenbedarf noch ähnliches vorliegt, kann eine Befristung über 4 Jahre schonmal ausgeschlossen werden.
    15 Jahre Wohnzeit? Dann sind es 9 Monate von Vermieterseite aus.
    Kündigt der Mieter sind es 3 Monate.

    Es mag ja sein, dass du ohne Mieter mehr Geld bekommst, aber das Gegenteil kann es auch sein. Ein Anleger wird es lieben, wenn so langjährige Mieter drin sind, die dazu noch offensichtlich pünktlich bezahlen. Was will man mehr?

    Dein abgelaufener Vertrag ist bereits seit Nov 07 ein unbefristeter Vertrag. Tja, du wirst, wenn es hart auf hart kommt, keinen neuen Vertrag brauchen. Wenn die Mieter sich nur etwas wehren, zerpflücken sie deinen alten Vertrag...
     
  4. #3 hedyzernack, 11.02.2008
    hedyzernack

    hedyzernack Neuer Benutzer

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    Heisst also, wenn ich jetzt einen neuen Mietvertrag mit den Mietern mache, macht es eh keinen Sinn den zu befristen bzw. ich hätte keinen Grund der das rechtfertigt?

    Das deckt sich mit den Ergebnissen meiner Recherche.
    Heisst ich darf ihnen aber ohne Angaben von Gründen (ordentlich?) kündigen und sie müssten theoretisch nach 9 Monaten ausziehen.
    Richtig?

    Generell hast du natürlich recht. Doch das Objekt ist auf Grund der Lage und des Zustandes nicht gerade der Traum eines Anlegers.

    Ok ok dann wäre ich also mit einem neuen Vertrag besser bedient? Ich habe ihn extra bei Haus und Grund gekauft, weil sie angeblich auf dem neusten Stand des Rechts sind.
    (Wegen der neuen Renovierungsurteile usw.)
    Fassung I-AGB/KE/1.2007 falls das jemandem etwas sagt.

    Danke schon mal
     
  5. #4 onkelfossi, 11.02.2008
    onkelfossi

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    das ist unzulässig. deine mieter haben einen unbefristeten vertrag.


    richtig. der mieter muss keinen neuen vertrag unterschreiben.


    ja, aber was wären deine gründe?


    wieso neuer vertrag? der mieter muss keinen neuen vertrag unterschreiben.
     
  6. Capo

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    Tja, dann ist der Aufschrei der Vermieter an dir vorüber gegangen. Dein Vertrag ist bereits unbefristet. Ohne eigenbedarf wirst du deine Mieter nur schwerlichst raus bekommen. Der andere Kü Grund (fehlende Mietzahlung) ist wohl nicht gegeben.

    so wie ich das sehe: Entweder versuchst du einen Käufer zu finden, oder eben nicht. Deine Mieter kannst/ mußt du drin lassen. ein neuer Vertrag ist vielleicht für dich wichtig, aber wenn die Mieter nicht unterschreiben, kannst du nix machen. Dann ist alles wie bisher.

    eine Kü bedarf eines Grundes. Da du den nicht hast (Verwertung ist bereits per Urteil als Grund weggefallen). Eigenbedarf wird auch nicht in Frage kommen. Ansonsten fallen mir jetzt keine Gründe für eine Kü ein. Damit war es dann mit der Kü deinerseits.
     
  7. #6 hedyzernack, 11.02.2008
    hedyzernack

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    Ok er muss also nicht, das weiss er aber nicht und er würde mit mir einen neuen machen.
    Bzw. möchte das sogar ausdrücklich.
    Wegen der unten genannten Änderungen möchte ich das auch.

    Ich dachte bei neun Monaten Frist kann ich ohne Angabe besonderer Gründe kündigen?
    Falls es nötig wäre.
     
  8. RMHV

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    So wird es sein... und es kann auch niemand den Mieter zum Abschluss eines neuen Vertrags zwingen. Es besteht bereits ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.
    Falsch... Der Vermieter benötigt nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse ist aber bisher nicht mal ansatzweise erkennbar. Eine durchsetzbare Kündigung dürfte daher ausgeschlossen sein.


    Selbst wenn der Verkaufserlös mit Mietverhältnis tatsächlich geringer wäre als ohne Mietverhältnis, lässt sich daraus noch kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses konstruieren.


    Ich hatte es weiter oben schon mal erwähnt und ich wiederhole mich hier: es besteht bereits ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und der Mieter kann nicht zum Abschluss eines anderen Mietvertrags gezwungen werden.
     
  9. #8 onkelfossi, 11.02.2008
    onkelfossi

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    das habe ich mir gedacht. genau deswegen habe ich gefragt. nur bestimmte gründe sind zulässig.
     
  10. #9 hedyzernack, 11.02.2008
    hedyzernack

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    Offensichtlich. Meine Mieter haben bisher nicht geschrien. Die haben selber keine Ahnung und wir hatten auch bisher nie Schwierigkeiten miteinander.

    Ok heisst also auch wenn es unter Umständen Vorteile für mich hätte, ich habe keine Möglichkeit meine Mieter los zu werden.
    ( Ich weiss Verkauf ist kein Kündigungsgrund, habe ich gleich als erstes gelernt ;)

    Mal nebenbei ich finde es zum kotzen das ein Vermieter nichts darf. Immerhin gehört mir das Haus.

    Wie sieht es denn mit diesem Vorkaufsrecht aus?
    Kann mich jemand zwingen meinen Mietern mein Haus zum Kauf anzubieten, egal was sie mir dafür zahlen würden??

    Wie gesagt die würden ganz freiwillig einen Neuen unterschreiben. Ist der "Fassung I-AGB/KE/1.2007" der Richtige?

    Aber ein potenzieller Käufer könnte es versuchen, wenn er das Haus gekauft hat.
     
  11. #10 onkelfossi, 11.02.2008
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    hä, nä, da is nix.


    sofern er nicht noch andere immobilen hat auf jeden fall. andernfalls gilt es mögliche härtfälle, mietzeit, alter, familienstand etc. abzuwägen.

    du kannst selber auch eigenbedarf anmelden, sofern du nachweisen kannst, dass du das haus für dich oder familienangehörige brauchst und sonst keine andere möglichkeit besteht etc.
     
  12. Capo

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    Das Vorkaufsrecht ist so eine Sache. Wenn deine Mieter kaufen wollen, müssen sie in die Verhandlungen gehen. Da entscheidet jedoch nur der Preis.
    Das Vorkaufsrecht ist nicht gedacht, damit der Vermieter sein Haus verschleudern kann. Hier muss er auf die Verwertung achten.

    Sollten sich jedoch 2 Käufer (Davon einer der Mieter) finden, die den gleichen Preis bieten, ist der Mieter zu wählen. Wird der Mieter überboten, dann wurde er ja gefragt. Meistgebot gewinnt. Die Gesetze des Marktes werden dadurch nicht unterbunden...

    ein Käufer kann natürlich Eigenbedarf anmelden. Die Kü Frist wird keine Änderung erfahren...
     
  13. RMHV

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    Es gibt schlicht und einfach kein Vorkaufsrecht... Selbstverständlich kann der Mieter - wie jeder andere Interessent auch - das Objekt kaufen... so man sich denn einig wird.

    Sorry, aber das ist Unsinn... :help
    Es gibt keinen Rechstgrundsatz, dass unter welchen Bedingungen auch immer an den Mieter verkauft werden müsste. Der Eigentümer ist absolut frei in seiner Entscheidung. Wenn ihm der Sinn danach stehen sollte, kann er auch zu einem Preis, der deutlich unter dem Angebot des Mieters liegt, an einen Dritten verkaufen.

    Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Berechtigte in einen Kaufvertrag eintreten kann.
    Sollte es also in irgendeinem Fall ein Vorkaufsrecht geben, wird der Eigentümer zunächst mit einem Käufer einen Vertrag abschließen müssen. Dieser Kaufvertrag wird dem Vorkaufsberechtigten vorgelegt und dieser kann dann entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben und in den Vertrag eintreten will oder ob er dies nicht tun will. Verhandlungsspielraum gibt es für einen Vorkaufsberechtigen aber nicht.
     
  14. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Vorkaufsrecht: Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die von ihnen bewohnte Wohnung zu einer Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Das bedeutet, die Wohnung muss, bevor sie endgültig an einen Dritten weiterverkauft wird, zunächst den Mietern zum Kauf angeboten werden. Die müssen sich allerdings nicht unbedingt auf das erste Kaufangebot des Eigentümers einlassen. Sie haben das Recht, solange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten "verkauft" worden ist.

    Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen Wohnungsverkäufer und Käufer vorliegt, in dem auch der konkrete Kaufpreis steht, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden, ob er kaufen will. Wenn ja, kann er dies zu den Bedingungen tun, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Er hat zwei Monate Zeit für seine Entscheidung. Das Vorkaufsrecht selbst muss schriftlich ausgeübt werden.
     
Thema: Haus verkaufen-Mieter kündigen
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