Haus vermieten- worauf muss ich achten?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Easy841, 18.02.2015.

  1. #1 Easy841, 18.02.2015
    Easy841

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    Hallo zusammen, ich habe im letzten Jahr ein Haus von meinem leider verstorbenen Vater vererbt bekommen. bis dato wurde es von ihm bewohnt und hatte außerdem eine kleine Einliegerwohnung. Es handelt sich um ein altes Haus von um 1900, von dem außer dem Lageplan keine Papiere (Bauzeichnungen etc.) existieren. Da das Haus seit nunmehr einem Jahr leer steht habe ich darüber nachgedacht, es zu vermieten.
    Ein Bekannter teilte mir mit, dass das nicht so einfach ginge. Auch ich selbst habe schon von Vorschriften(mind. Lichteinfall, Raumhöhe u.ä.) bezüglich zu vermietendem Wohnraum gehört, letztlich aber keine konkrete Ahnung.
    Kann ich einfach hergehen, das ganze ausmessen und vermieten, oder brauche ich da erst irgendeinen Fachmann, der irgendwas prüft? Und wenn ja- welchen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 19.02.2015
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    Da würde ich mir jetzt nicht solche Sorgen machen.
    Natürlich darf man keine Kriechkeller ohne Fenster als Wohnraum vermieten, aber darum handelt es sich ja nicht.
     
  4. #3 Easy841, 19.02.2015
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    Also einfach loslegen?

    Das heißt, es gibt da keine Kontrollinstanz? Ich kann mir quasi einen Mietvertrag "ausdenken" und wems gefällt, der unterschreibt?
     
  5. #4 BHShuber, 19.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    na ja, so einfach geht das auch nicht!

    Zumindest die Vorgaben nach EnEV (Energieeinsparungsverordnung) sollten vor der Vermietung eingehalten werden um sich hier schon mal Ärger vom Hals zu halten.

    EnEV-online: EnEV 2014, Energieausweis, EnEV 2009, DIN V18599 Wrmegesetz EEWrmeG EnEG EU-Gebuderichtlinie EPBD

    Nächster Schritt, der Mietvertrag:

    http://www2.haus-und-grund.com/mietvertrag.html

    Worauf sollte ein Vermieter achten - Gründliche Vorbereitung zahlt sich aus - Rechtsanwaltskanzlei Hennings - Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Berlin

    Zudem sollte der Zustand des Hauses unbedingt vor Mietbeginn schriftlich festgehalten werden, somit ist zumindest gewährleistet, dass der Mieter weis was er mietet und nicht im Nachhinein Forderungen an dich stellt.

    Auswahl des Mieters:

    IVD.net :: IVD Service: Wie finde ich den richtigen Mieter

    Alles aber keine Gewährleistung für ein angenehmes und einvernehmliches Mietverhältnis dies ist das unternehmerische Risiko eines jeden Vermieters!

    Viel Glück und Erfolg

    Gruß

    BHShuber
     
  6. #5 AJ1900, 19.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2015
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    Also das Haus sollte auf jeden fall in einem bewohnbaren Zustand sein, und dieser sollte im MV auch genau festgehalten werden, z.Bsp. mittels Fotos usw. Ansonsten muß man sich eben an die aktuelle Rechtsprechung halten was den Mietvertrag angeht, am besten vieleicht Hilfe eines Mietrechtanwaltes in Anspruch nehmen, die haben da eigentlich Standardverträge.
    Wichtig! Wichtig! Man sollte den Schlüssel und die Übergabe erst machen wenn man die Kaution bar auf der Hand hat, wenigestens zum Großteil. Wenn die Lage begehrt und das Haus in gutem Zustand ist, wäre es vieleicht auch schlau die Hilfe eines Maklers in anspruch zu nehmen, die Courtage, und die Kaution vorher schrecken die schlimmsten Mietnomaden eigentlich schon mal ab.
    Bitte beherzigen Sie sich diese Worte: "Es ist meistens billiger lieber gar nicht, als an den falschen zu vermieten".
    Gerade Sie als Einzelvermieter mit wenig Erfahrung sind bevorzugte Opfer von Mietprellern, das sollten Sie im Hinterkopf behalten.
     
  7. #6 dots, 19.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2015
    dots

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    Hallo Easy841,

    im Grunde genommen kannst du dir wirklich einfach einen Mietvertrag ausdenken und dir jemanden suchen, der genau den Vertrag mit dir eingehen will.
    Du kannst und darfst sogar einen mündlich geschlossenen Mietvertrag eingehen.

    Die Probleme kommen erst dann, wenn sich Vermieter und Mieter (die beiden Vertragsparteien) nicht einig sind. Dann ist ein Blatt Papier, auf dem z.B. auch festgehalten wurde, was genau alles zur gemieteten Sache gehört, hilfreich, um für klare Verhältnisse zu sorgen.
    Deshalb solltest du keinen selbstformulierten Vertrag verwenden, sondern einen "sicheren" Vertrag. Möglichst einen, der nicht mieterfreundlich, sondern eher vermieterfreundlich ist. Manchmal macht ein einzelnes Wort einen riesigen Unterschied.

    So nen Energieausweis hab ich noch nie in den Händen gehalten. Mein Mieter hat auch noch nie danach gefragt. Mag sein, dass ich sowas haben müsste, aber bisher ist mir das immer am Hintern vorbeigegangen. ;-)
    Wenn du jetzt aber einen Arschloch-Mieter erwischt, der auf Konfrontationskurs aus ist ...
     
  8. Berny

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    Sollen beide Wohnungen (separat) vermietet werden?
    Haben beide Wohnungen jeweils separaten Eingang/Zugang?
    Keller-/Bodenräume?
    Was ist mit dem Grundstück?
    Garage(n)?
    Zugang zum Haus?
     
  9. #8 Easy841, 19.02.2015
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    Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

    Erstmal danke für die ganzen Antworten.
    Ich bin zwar noch ziemlich aber (leider) nicht mehr ganz unbedarft. Zur Erbmasse gehörte ebenfalls ein Haus mit 5 kleinen Mietwohnungen. Mit Mietern generell und den Tücken, die sich hinter der Sache Vermietung verbergen bin ich also im Ansatz vertraut und im letzten Jahr auch gleich mal in jedes gängige Fettnäpfchen getreten, dass es so gibt. Gott sei Dank im finanziell überschaubaren Rahmen.
    Nur waren diese besagten 5 Wohnungen halt schon Wohnungen, bei denen ich die grundsätzlichen Daten aus den vorherigen Mietverträgen übernehmen konnte.
    Das Haus, dass mein Vater selbst bewohnt hat ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (die wiederum ist vermietet) Baujahr um 1900, dass so noch nicht vermietet war und das er sich selbst in Eigenleistung in den letzten Jahren aus- und umgebaut hat.
    Habe mich heute morgen schon einige Stunden mit der Bauverordnung NRW rumgeschlagen und da immerhin auch schon das ein oder andere nützliche zum Thema finden können.
    Energieausweis bin ich dran. Brauche aber erstmal noch ein paar Unterlagen und mein Dad war leider in seiner Buchhaltung... sagen wir mal etwas chaotisch- dauert also alles.
    Für weitere Tipps und Hinweise bin ich aber natürlich trotzdem sehr dankbar.
     
  10. #9 Easy841, 19.02.2015
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    Ja, separate Vermietung.
    Keller- ein Kohlenkeller, der aber entsprechend staubig (Kohlenstaub) und damit wohl erst einmal nur bedingt nutzbar ist.
    Dachboden- Ausbau wurde angefangen. leider nicht mehr fertig geworden.
    Grundstück=Umriss vom Haus plus halber Meter vorne vor- ca.
    Eine Garage ist mit drin.
    Zugang von vorne über Haustür oder über Innenhof auf verschiedenen Wegen möglich.
    Die Einliegerwohnung hat eine separate Zugangstür im Treppenhaus und eine Terassentür zum Innenhof.
     
  11. #10 Nero, 19.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2015
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    Ich würde - und so habe ich es gehandhabt - auf jeden Fall vor der Vermietung fachmännisch sicherstellen lassen, dass sich das Haus/die Haustechnick in einem einwandfreien Zustand befinden. Falls nicht - herstellen lassen. Diese Kosten zahlen sich aus - später kein Ärger/keine Mängelanzeigen.

    Diesen Eingangszustand dann wie gesagt auch mit Übergabeprotokoll belegen lassen - und los geht die Reise.

    Was dieser Bekannte sagt, ist Quatsch - Hauptsache das Begutachtete gefällt dem Auge des jeweiligen Betrachters. Normen spielen hier mit Sicherheit keinerlei Rolle. Klare Abrechnungsmodalitäten schon (Zähler)

    Beispiel: Mein "Hexenhäuschen" - die niedrige Raumhöhe stört mich immens. Die Interessenten überhaupt nicht Das schrullige Teil ist ein Selbstläufer - u. a. wegen der niedrigen Heizkosten.
     
  12. #11 Glaskügelchen, 19.02.2015
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    Ist das nicht ein bisschen übertrieben? Das "fachmännisch" meine ich. Sicherstellen, dass Heizung, alle Steckdosen, Lichtschalter, Lampen funktionieren, und aus den Wasserhähnen nach Wunsch kaltes oder warmes Wasser kommt, sollte reichen.
     
  13. #12 Nero, 19.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2015
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    Ja, das ist übertrieben!.

    Aber wenn Mieter meinen, ein Schimmelproblem zu haben, weil das Haus angeblich nicht dicht ist oder die Leitungen marode sein sollen oder man ihnen den Eigenverbrauch via Zwischenzähler nicht exakt nachweisen kann.

    Dann eher nicht.
     
  14. #13 Easy841, 19.02.2015
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    alles nicht so einfach...

    Ich seh schon,dass wird alles ein abenteuerliches Unterfangen mit einer gehörigen Portion Glücksspiel dabei:verrueckt009:
     
  15. #14 Glaskügelchen, 19.02.2015
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    Schimmel entsteht auch oft dadurch, dass ein Haus zu dicht ist. Und wenn Papa kein Schimmelproblem hatte..........
    Leitungen können immer marode werden...... wenn sie bisher funktioniert haben, muss man das jetzt nicht unbedingt prüfen lassen.

    Auch dazu braucht man keinen Fachmann. Höchstens zum Einbau.

    Ich nehme mal an, dass du das Haus ein bisschen kennst, wenn dein Vater darin gelebt hat.
     
  16. #15 Easy841, 19.02.2015
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    weniger als wünschenswert

    In den letzten jahren hatten wir keinen kontakt. Erst wenige monate vor der unerfreulichen diagnose wieder. Er hat noch versucht, mir alles mitzuteilen, was ich wissen muss. Hat nur bedingt geklappt würde ich so sagen. Gekauft hatte er selbst das Haus vor 13 Jahren.
     
  17. #16 Easy841, 19.02.2015
    Easy841

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    heizung

    Ist anfang letzten jahres noch neu rein gekommen.Die sollte wohl vorerst keine Probleme machen.
     
  18. AJ1900

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    Grundsätzlich muß ich mal sagen, das ich mir noch kein Modell gesehen habe, wo sich das Vermieten eines tatsächlich ernstzunehmenden Einfamilienhauses auf Dauer auch tatsächlich rentiert.
    Das ist natürlich auch immer vom Haus und der Größe des Grundstücks usw abhängig, aber je größer desto schwieriger, war bislang immer meine Einschätzung.
    Im Bekanntenkreis und was ich so gehört habe, war das irgendwo max. immer ein Nullsummenspiel, bzw. die Arbeit und den Stress eben nicht wert.
    Vieleicht mal als Anregung, wie wäre es dieses Haus zu verkaufen, und das Geld lieber, wenn nötig, in dieses Haus mit den 5 Wohnungen zu investieren? Ich könnte mir vorstellen das sich das evtl. eher auszahlt? Wie gesagt, mag sein das ich da in eurem speziellen Fall falsch liege, aber nur mal als Gedankenspiel?
     
  19. #18 Easy841, 20.02.2015
    Easy841

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    Das ist eine Idee, die ich in Betracht gezogen habe. Hier stehe ich mir aber quasi emotional selbst im Weg. Wenn es +/- 0 läuft würde mir das letztlich fürs erste reichen und Zeit geben weiter zu überlegen.
    Vielleicht ziehe ich auch irgendwann selbst dort ein- oder zumindest möchte ich mir die Möglichkeit offen lassen. Momentan ist das aus verschiedenen Gründen leider nicht möglich.
    Alternativ wäre auch Mietkauf andenkbar- habe ich mich aber auch noch nicht mit auseinander gesetzt.
    Momentan ist es halt so, dass das Haus kostet- und sonst halt fast leer steht :-/
     
  20. #19 alibaba, 20.02.2015
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    ausmessen ?

    Du kannst ja auch im Mietvertrag schreibe , " 2Zimmer ,Küche ,Bad" ohne angabe

    von Quadrate :61:

    Gruss
    alibaba :smile050:
     
  21. AJ1900

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    Verstehe. Ich denke der Entscheidende Punkt ist, in dem Fall, ob der Zustand des Gebäudes wirklich so ist, das man das seriös und mit guten Gewissen vermieten kann?
    Wenn eh ein wirklicher Sanierungsstau vorliegt würde ich persönlich von einer Vermietung absehen, bzw. wenn dann das erst mal so herstellen, das man auch eine Mieterklientel bekommt, das Vermieten auch Sinn macht.
    Jedenfalls ein Gebäude vor allem deshalb zu vermieten damit keine Schäden durch Leerstand enstehen, halte ich für quatsch, die Schäden entstehen eher durchs vermieten, wenn Sie mich fragen.
     
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