Hauseigentum vermieten

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Panzerschrank76, 09.12.2008.

  1. #1 Panzerschrank76, 09.12.2008
    Panzerschrank76

    Panzerschrank76 Neuer Benutzer

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    Hallo und guten Abend.

    Ich besitze ein Haus und möchte es gerne vermieten. Wie sollte ich an dieses "Projekt" herangehen? Worauf sollte ich achten, was vermeiden, lieber einen Verwalter beauftragen oder kann man eine solche Verwaltung auch selbst regeln?

    Es wäre schön, wenn mir jemand, der selbst so eine Geschichte am Laufen hat mir paar Tipps gibt.

    Vorgestellt habe ich mir folgendes Prozedere:
    Ich habe einen Mieter an der Hand, man verhandelt den Vertrag, unterschreibt ihn. Man kassiert die Miete. Wie läufts dann weiter? Sollte das Geld auf ein Extrakonto als Rücklage? Wie berechnet man am besten die Nebenkosten? Muss man Steuern auf irgendwas zahlen? Usw., usw., usw.

    Wie ihr seht, bin ich in diesen Fragen etwas jungfräulich. Vielleicht hilft mir hier einer auf die Sprünge. Tausend Dank. LG Sören
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 10.12.2008
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    das kannst du auch selbst verwalten. handelt es sich um ein einfamilienhaus oder um ein mehrparteienhaus? bei einem einfamilienhaus läuft das ganze etwas einfacher ab.

    würde ich in jedem falle empfehlen. an einem haus gibt's ja immer wieder so einiges instandzuhalten. und wenn man es vermietet hat, steht man in der pflicht gegenüber den mietern. wenn man selbst drin wohnt kann man manche "mängel" ja gelassen so lange "ignorieren" bis man das geld für die reparatur zusammen hat - mieter werden dir da keine zeit lassen, sondern ruckzuck die miete mindern etc.

    die betriebskosten des hauses solltest du eigentlich kennen, wenn es schon länger deines ist.
    wenn's ein einfamililenhaus ist, gibt's da nicht viel zu berechnen, da gibt's einfach rechnungen die bezahlt werden müssen.
    wenn's ein mehrparteienhaus ist, musst du dir einen sinnvollen umlageschlüssel überlegen.

    versteuern musst du selbstverständlich die einnahmen aus der vermietung, logisch.
     
  4. #3 Panzerschrank76, 10.12.2008
    Panzerschrank76

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    Danke für die zügige Antwort.

    Das Haus ist ein Einfamilienhaus, welches meiner Mutter gehörte, die nun in ein anderes Objekt zog. Da ich momentan zu wenig Verkaufserlöse erzielen würde, möchte ich es vermieten.

    Gut, in der Zwischenzeit habe ich mir nun auch ein Buch erworben, in dem einige Tipps stehen. Kann ich nur hoffen, einen solventen, ordentlichen Mieter zu finden.

    Das mit dem Versteuern wäre noch interessant. Worauf muss ich die Steuern zahlen? Auf die Kaltmiete, die Warmmiete? Ist dies eine Umsatzsteuer?

    LG Sören
     
  5. #4 lostcontrol, 10.12.2008
    lostcontrol

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    schau dir mal das einkommensteuerformular an.
    da gibt's einen extra-absatz "einnahmen aus vermietung und verpachtung".
    ob du nur die kaltmiete versteuern musst und die betriebskosten als durchlaufende posten betrachten kannst, dazu gibt es hier geteilte meinungen.
    wir lassen das den steuerberater machen, und behandeln die betriebskosten als durchlaufende posten.
    andere machen das anders und manche profis hier sind der meinung, unser steuerberater würde falsch liegen. aber anscheinend ist das finanzamt völlig zufrieden mit unserer variante, denn seit 1960 gab es da noch nie irgendwelche gegenteiligen bescheide.

    bei einem einfamilienhaus ist das mit den betriebskosten ohnehin etwas, das man auch mit den mietern zumindest teilweise regeln kann.
    dass die mieter einen eigenen vertrag für strom- und wasserversorgung machen können und sollten dürfte klar sein.
    bei der versorgung mit heizenergie (ich weiss ja nicht was ihr dort als heizung habt) kann das ähnlich aussehen, d.h. der mieter kann seinen heizöltank auch selbst füllen, oder den vertrag mit dem gaslieferanten auch selbst abschliessen.
    dinge wie müll, kabelfernsehen etc. kann der mieter auch selbst regeln ohne dass ihr da etwas abrechnen müsstet.

    was ihr allerdings NICHT aus der hand geben solltet (zumindest meiner meinung nach nicht) sind die versicherungen.
    eine gebäude-versicherung ist ja heute nicht mehr pflicht, aber jeder eigentümer, der darauf verzichtet, ist in meinen augen wahnsinnig.
    bei anderen versicherungen, z.b. gebäude-haftpflicht, ist das ermessens-sache. man muss sich fragen, ob überhaupt "fremde" gefährdet sind. bei einem haus mit publikumsverkehr sollte man keinesfalls darauf verzichten. bei einem haus, von dessen dach etwas auf den gehsteig fallen könnte, auch besser nicht.
    zu bedenken ist in diesem zusammenhang auch die pflicht zum winterdienst. kommen die mieter dieser pflicht nicht nach, ist der eigentümer verantwortlich, sofern er dies nicht vertraglich geregelt hat.

    was ihr nicht aus der hand geben KÖNNT ist die grundsteuer.
    die wird der staat immer von euch verlangen, aber ihr könnt sie zu 100% umlegen.

    und natürlich hängt das alles auch ein bisschen von euren kommunalen gegebenheiten ab. vieles ist von stadt zu stadt unterschiedlich geregelt.

    frag doch mal deine mutter wie das denn alles bisher so geregelt war, vielleicht hat sie ja auch eine aufstellung der betriebskosten des hauses (ich zumindest mache sowas jedes jahr für mein privathaus, obwohl ich es nicht müsste).
    oder schau dir einfach mal ihre entsprechenden unterlagen durch, wenn sie selbst nicht mehr fit genug dafür ist.
     
  6. #5 Panzerschrank76, 09.02.2009
    Panzerschrank76

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    Danke lostcontrol, hast mir schon sehr geholfen. Ein bisserl Bammel habe ich noch wegen des Mietvertrages. Zwar habe ich mir anhand des Buches "Vermieter-Ratgeber" von Haufe einen Standard-Vertrag gebastelt, habe aber trotzdem Bedenken, dass Klauseln evtl. unwirksam sind. Zum Beispiel weil ich dem Mieter eine dreijährliche Zaunstreichung "aufbrummen" möchte und ähnliches. Bist Du ein Hausvermieter und wenn ja, kannst DU mir Deinen Mietvertrag zukommen lassen? Ansonsten wirste mir wohl auch raten einen Mietanwalt zur Prüfung des Vertrages aufzusuchen, stimmts?

    LG Sören
     
  7. #6 lostcontrol, 09.02.2009
    lostcontrol

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    nein, wir vermieten nur wohnungen.

    ja und nein.
    du hast ja schon mal 'n guten ansatz, in dem du dir entsprechende lektüre zugelegt hast. der "vermieter-ratgeber" von hauffe ist meines wissens nicht schlecht, auch wenn ich ihn selbst nicht kenne.

    ich würde dir raten mitglied bei "haus und grund" zu werden und dich von denen bezüglich vertrag beraten lassen bzw. einen vertrag von denen zu nehmen.
    und ich würde dir empfehlen, bezüglich "individuelle" bzw. "sonstige vereinbarungen" im eigentlichen vertrag auf eine entsprechende anlage zu verweisen, in die du alles reinschreibst, was dir so wichtig ist, also z.b. auch das mit dem zaunanstrich (die anlage solltest du unbedingt auch nochmal unterschreiben lassen, auch wenn im eigentlichen vertrag auf sie verwiesen wird und sie so bestandteil des vertrags ist - sicher ist sicher, und unterschrift heisst leider tatsächlich UNTERschrift).

    der zaunanstrich dürfte vermutlich nicht unter "schönheitsreparaturen" oder die "kleinreparaturenklausel" fallen und demnach eher zur "instandhaltung" gehören, die eigentlich vermieterpflicht ist.
    wichtiger als der zaunanstrich wäre mir an deiner stelle aber definitiv das fensterstreichen (sofern du holzfenster hast), das muss nämlich auch alle 3 bis 5 jahre passieren und ist wesentlich wichtiger, weil so ein fenster eine DEUTLICH längere lebensdauer hat, wenn das entsprechend durchgeführt hat.
    ok, ein neuer zaun ist auch nicht gerade billig, aber neue fenster sind nochmal 'ne ganz andere liga und vor allem führt ein schlechter zustand der fenster ruckzuck zu mietminderungen. normalerweise müssen mieter die fenster nur von innen streichen, aussen ist das vermietersache.

    du wirst durchs vermieten nicht um diverse instandhaltungsarbeiten drumrumkommen, darum würde ich empfehlen gewisse wartungsmaßnahmen dem mieter aufzuerlegen - wie das am besten zu geschehen hat, kann dir "haus und grund" sagen.
    in meinen mietverträgen läuft das über die oben genannte anlage bezüglich "individuelle" bzw. "sonstige vereinbarungen", und ich hab mir diese variante auch vom anwalt absegnen lassen. dass das vor gericht bestand hat, ist trotzdem nicht 100%ig sicher, aber man kann zumindest nachweisen, dass gewisse absprachen bei der anmietung getroffen wurden, und das kann auch ein richter nicht ignorieren.

    viel glück!

    LG Sören[/quote]
     
  8. kummer

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    Wenn du komplett unerfahren bist (Bücher sind da auch nicht die allererste Quelle). ist die Sache mit dem Anwalt und Mietvertrag bestimmt keine schlechte Wahl. Die 150 Euro sind in ca. 2 Monaten wieder drin und du bist auf der sicheren Seite. Denn dein Anwalt haftet dafür, was er dir anschnackt. Mietverträge selber stricken sollten nur Personen, die die Gesetze im Überblick haben. Sonst geht das ganze zu deinen Ungunsten aus.
     
  9. #8 lostcontrol, 10.02.2009
    lostcontrol

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    naja... es gibt nun mal keine 100% wasserdichten mietverträge, und wenn's wirklich vor gericht gehen sollte, dann haftet der anwalt auch nicht dafür, wenn der richter innerhalb seines ermessensbereich das gesetz anders auslegt...
     
  10. xkirx

    xkirx Neuer Benutzer

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    Hallo lostcontrol,

    sage, wärest Du bereit, diese "Sonstigen Vereinbarungen" hier einmal preiszugeben?

    Es sind sicher ein paar gute Tipps und Anregungen dabei, an die andere (ich) noch nicht gedacht haben.

    Danke.

    - Andreas
     
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