Hausgeld getrennt von Instandhaltungsrücklage?

Diskutiere Hausgeld getrennt von Instandhaltungsrücklage? im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Moin! Ich habe mal wieder ne Frage. Wir sind ja eine kleine WEG mit 4 MEA und 3 Eigentümern, in Selbstverwaltung. Bisher haben wir das Hausgeld...

  1. #1 Sven K., 20.11.2019
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    Moin!
    Ich habe mal wieder ne Frage. Wir sind ja eine kleine WEG mit 4 MEA und 3 Eigentümern, in Selbstverwaltung.
    Bisher haben wir das Hausgeld bezahlt und daraus sämtliche Kosten bestritten. Nun wüsste ich gerne, ob es abrechnungstechnisch zwingend ist, dass die Instandhaltungsrücklage getrennt vom Hausgeld zu führen ist.
    Im WEG steht nur etwas von "Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung", aber nicht wie diese geführt werden soll.

    In der Suche konnte ich nicht dazu finden.
     
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  3. #2 Papabär, 20.11.2019
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    Wird mit Nichtwissen bestritten!
     
  4. #3 Sven K., 20.11.2019
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    Und das heißt? Soll ich schreiben, dass es sich um 4 Wohnungseinheiten mit 3 Eigentümern handelt? Also ein Eigentümer besitzt 2 Wohnungen.
     
  5. Andres

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    Wie du selbst bemerkt hast, ist das im WEG nicht geregelt. Es gibt dazu aber Rechtssprechung. Sämtliche mir bekannten Urteile neueren Datums gehen davon aus, dass die getrennte Anlage Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung ist, auf die jeder Eigentümer Anspruch hat. Eine der bereits leicht staubigen Gegenmeinungen wäre KG Berlin, Az. 24 W 5174/86, aber das ist sehr eindeutig nicht (mehr?) die herrschende Meinung.

    Persönlich sind mir Verwaltungen (egal ob professionell, verwaltender Eigentümer oder Selbstverwaltung), die darin ein Problem sehen, hochgradig suspekt. Der Aufwand ist derartig gering und der Nutzen (vor allem die transparente Darstellung, dass die Rücklage nicht als Liquiditätspuffer missbraucht wird) im Verhältnis zu diesem minimalen Aufwand so hoch, dass man fast schon vermuten muss, dass etwas krummes läuft, wenn das verweigert wird.
     
    Wohnungskatz gefällt das.
  6. #5 Papabär, 20.11.2019
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    Das hört sich zumindest realistischer an als "Wir sind ja eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 4 Miteigentumsanteilen"


    Btw.: Ich hab´ hier doch irgendwo mal ein Glossar geschrieben ... find´s nur leider grad nimmer.
     
  7. #6 Sven K., 21.11.2019
    Sven K.

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    Vielen Dank, für die Antwort.

    Das Problem war/ist, das der alte Verwalter verstorben ist und seine Ex-Frau die Verwaltung nur übergangsweise weiterführte und danach beendete. Dies wiederum führte dazu, dass ein komplettes Jahr nichts gemacht wurde und ich da auch keinerlei Unterlagen zu habe.

    Es wurde auch nichts "verweigert". Nur eben nicht durchgeführt. Es läuft auch nichts "krummes". Alle Ein- und Auszahlungen werden erfasst und dargelegt. Nur eben derzeit quasi alles in/aus einem Topf.

    Gibt es im Nachhinein eine Lösung, das wieder zu splitten? Gibt es einen Prozentsatz, wie hoch der Anteil von Rücklage zum Wohngeld sein sollte? Die Eigentümer könnten doch sicherlich festlegen, wie hoch die Rücklage vom Vermögen sein soll und ich kann danach dann Wohngeld und Rücklagen einfach wieder gesplittet weiterführen.
     
  8. Andres

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    Die fehlenden Abrechnungen erstellen, was auch unabdingbarer Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung ist. Daraus sollte sich dann ja ergeben, was in der Rücklage sein sollte. Ansonsten darüber einen Beschluss der Eigentümer herbeiführen.


    Nein, weil völlig andere Baustelle.
     
  9. #8 Sven K., 22.11.2019
    Zuletzt bearbeitet: 22.11.2019
    Sven K.

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    OK. Danke.
    Bisher wurde so gehandhabt
    Beispiel:
    Vermögen (Konto) 10.000,00 €
    Wohngeld EG 1 +100,00 €
    Wohngeld EG 2 +100,00 €
    Wohngeld EG 3 +200,00 €
    Ausgabe 1 -80,00 €
    Ausgabe 2 -20,00 €
    Ausgabe 3 -100,00 €
    Ausgabe 4 -50,00 €
    Rest Übertrag in Rücklage +150,00 €
    NeuVermögen +10.150,00 €


    Es geht ja darum, die Rücklage adäquat auszuweisen. Reicht es da nicht mit dem Vermögen "neu" anzufangen und es dann "ordentlich" zu berechnen?
     
  10. Andres

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    Auch hier wieder: Das ist keine gute Art, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Dieses Vorgehen führt dazu, dass die WEG bei höheren Kosten eine geringere Rücklage bildet. Diese beiden Größen sind aber unabhängig voneinander und sollten deshalb auch separat geführt werden: Hausgeld für die laufenden Kosten (die Differenz wird an die Eigentümer ausgeschüttet oder es gibt Nachforderungen) und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für größere Maßnahmen.

    Da das geschilderte Verfahren sehr wahrscheinlich in manchen Jahren zu einer unzureichenden Bildung von Rücklagen führt, ist auch das schon wieder ein Fall am Rande der ordnungsmäßigen Verwaltung.


    Ich sehe keinen Grund, weshalb man das bisherige Verfahren nicht mehr berechnen können sollte, aber wenn ein neuer Beschluss gewünscht ist, sehe ich wenig Gründe, warum man das mit 3 Eigentümern nicht so machen könnte. Dieser Beschluss ist evtl. anfechtbar (effektiv könnte es eine Teilausschüttung der Rücklage sein), also sollte man vor eine Umsetzung den Ablauf der Anfechtungsfrist abwarten. Man nennt diese Konstellation auch "Zitterbeschluss" - während der Anfechtungsfrist muss man noch zittern, danach ist und bleibt er wirksam. In einer so kleinen WEG sollte das aber machbar sein.

    Ich möchte noch einmal darauf hinweisen, dass ihr als Gemeinschaft wirklich gut beraten seid, euch entweder mit dem Thema Verwaltung erheblich intensiver auseinanderzusetzen oder einen externen Verwalter zu bestellen. Solange man sich gut versteht und grundsätzlich einig ist, sind die richtigen Verwaltungsstrukturen deutlich leichter zu schaffen, als wenn man sich bereits in den Haaren liegt.
     
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