Hausgeld ohne Wirtschaftsplan?

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von podima, 25.02.2014.

  1. podima

    podima Neuer Benutzer

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    Guten Abend,
    erst einmal ein großes Lob an die "Forumsbetreiber"! Ich habe mir schon mehrfach gute, sachdienliche Informationen anlesen können. Nichtsdestotrotz möchte ich nun mein konkretes Problem schildern: Wir sind (seit kurzem) Besitzer einer ETW in einem 3-Familienhaus und die einzigen Vermieter. Ein Miteigentümer ist gleichzeitig auch Verwalter. Hier nun unser Problem:
    Die Betriebskostenvorauszahlung wird auf sein privates Girokonto geleistet. Ein eigenes Konto für die Eigentümergemeinschaft einzurichten wäre seinen Angaben zufolge 1. mit Kosten verbunden und 2. schon von daher schwierig, da nach der Endabrechnung eines Jahres das Konto auf 0 stehen würde und mit den Abbuchungen im Januar ein Minusbetrag zu verzeichnen wäre.
    Ich bin mittlerweile so konfus, dass ich nicht mehr weiß, ob bzw. wie das anders zu händeln ist...
    Meiner Meinung nach muss Gemeinschafts- und Privatvermögen getrennt werden. Aber wie?
    Ein Wirtschaftsplan existiert nicht; bei 3 Parteien vielleicht auch nicht zwingend notwendig.
    Kann mir jemand einen Rat geben? Vielen Dank im Voraus!
    Gruß
    Podima
     
  2. AdMan

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  3. #2 Fremdling, 25.02.2014
    Fremdling

    Fremdling Erfahrener Benutzer

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    Hallo podima,

    in einer so kleinen WEG mag man einiges anders machen, als es für WEGs vorgegeben ist, aber damit entfällt nicht das Recht jeden Eigentümers auf Mindeststandards. Der Reihe nach:

    Die WEG sollte sehr wohl ein eigenes Konto besitzen, bei welchem auch die WEG Kontoinhaber ist (Fremdgeldkonto). Kosten (z.B. Kontoführungsgebühren) sind kein Gegenargument sondern eher Verhandlungsthema mit dem Geldinstitut.

    Dieses Konto steht am Jahresende auch nicht auf Null, denn in den seltensten Fällen dürften alle Einnahmen und Ausgaben exakt übereinstimmen. Sollten am Jahresbeginn einige Zahlungen (z.B. Jahresbeitrag Versicherung) anstehen, die erst im Laufe der ersten Monate durch die monatlichen Hausgeldzahlungen gedeckt werden, gibt es grundsätzlich mindestens zwei probate Lösungen: 1. eine einmalige Sonderumlage zur dauerhaften Liquiditätssicherung oder 2. ein vorübergehender Übertrag vom Rücklagenkonto, der bei wieder erreichter Deckung zurückübertragen wird.

    Ich hoffe mal, es existiert neben einem Giro für die laufenden Zahlungen auch ein Anlagekonto für die Ansammlung der Instandhaltungs-/Instandsetzungs-Rücklagen?

    Ein Wirtschaftsplan ist kein Zauberwerk und schnell erstellt. So können z.B. die aus dem Vorjahr bekannten Kosten gerundet angesetzt werden, sofern sich Erhöhungen nicht schon aus Ankündigungen der Abbucher erschließen. Ein wenig sorgfältiger muss über die Rücklagenzuführung nachgedacht werden (welches Investment ist mit welchen Kosten wann zu erwarten?). Nach diesem Wirtschaftsplan bemisst sich ja nicht nur der monatliche Abschlag sondern sicherlich auch der Betrag der Nebenkostenabschläge für Deinen Mieter.

    In Eurer Konstellation bedarf es erfahrungsgemäß einer gehörigen Portion Fingerspitzengefühl und Diplomatie bei o.g. Veränderungen. - Viel Erfolg!
     
  4. Andres

    Andres
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    Mein Beileid. Wenn du hier schon etwas mitliest, muss ich das hoffentlich nicht näher ausführen ...

    Dito.

    Nicht akzeptabel. Eine Auswahl an Gründen:
    • Nicht transparent: Der Verwalter wird ja wohl kaum seine privaten Kontoauszüge offenlegen. Wie soll man da prüfen, ob er korrekt arbeitet? Das öffnet Schlamperei, Betrug und Veruntreuung Tür und Tor.
    • Wie soll eine geordnete Übergabe funktionieren, wenn der Verwalter wechselt (regulär, am Ende der Bestellung), abbestellt wird, geschäftsunfähig werden sollte oder stirbt? Wer entwirrt dann die Vermögensverhältnisse?
    • Das Hausgeld ist dort nicht insolvenz- oder pfändungssicher.
    • Ein eher formaler (aber nicht minder zwingender) Grund: Es entspricht nicht dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung.


    Stimmt. Also spart ihr euch ein paar Kröten im Jahr um im Ernstfall einige Tausend Euronen in der Privatinsolvenz des Verwalters zu versenken und gebt nebenbei jegliche Kontrolle über die Finanzen der Gemeinschaft auf. Merkst du was?


    Ich sehe zwei Möglichkeiten: Der Verwalter ist entweder extrem unfähig oder verarscht dich nach Strich und Faden. Normale Menschen können so einen Unsinn gar nicht verzapfen, ohne rot anzulaufen.

    Selbstverständlich hält die Gemeinschaft eine gewisse Liquidität vor, um laufende Kosten bedienen zu können. Diese Liquidität wird notfalls über Sonderumlagen aufgebaut oder aufgefüllt. In der aktuellen Konstellation springt der Verwalter als Bank ein (was zwar nett, aber nicht seine Aufgabe ist), andererseits wird er wohl auch die Zinsen kassieren, wenn mal ein Guthaben vorhanden ist. Oder habt ihr auch Einblick in alle privaten Tagesgeldkonten des Verwalters?

    Das gilt sinngemäß alles auch für die Instandhaltungsrücklage. Die ihr bestimmt nicht habt. Von den Zinsen dieser ganzen Liquidität kann man übrigens mit etwas Geschick die Kontoführungsgebühren bestreiten.


    Doch. Es ist nämlich ganz einfach vorgeschrieben, § 21 WEG. Mir ist auch nicht klar, wie man anders das Hausgeld vernünftig planen will. Mit einem Haushaltsplan (und dem letzten Jahresabschluss) könnte man auch die "Theorien" des Verwalters bzgl. der Liquidität der Gemeinschaft leicht nachprüfen.

    Ein Wirtschaftsplan ist nicht zwingend ein riesiger Zahlensalat. Gerade bei kleinen Gemeinschaften kann das recht kompakt funktionieren.


    Erstens: Nicht in kleine Gemeinschaften einkaufen. Die sind schön, wenn sie funktionieren, und die Hölle, wenn nicht. Ist jetzt aber zu spät. Von der ungesunden Konstellation, als einziger Vermieter noch zwei Eigentümer und Selbstverwaltung im Haus zu haben, brauche ich also gar nicht anfangen.

    Zweitens: Dem Verwalter nichts glauben, sich selbst schlau machen. Bist du ja gerade dran. Dazu könnte man z.B. auch mal ein bischen im WEG schmökern.

    Drittens: Eine ordnungsmäßige Verwaltung einfordern. Du hast darauf einen Anspruch. Könnte allerdings den Hausfrieden nachhaltig stören und dich erhebliche Summen an Prozess- und Anwaltskosten zumindest vorschüssig kosten. Letztendlich geht es aber nicht anders.


    Mir würde es an deiner Stelle ja schon vor der Abrechnung grausen. Wenn dem Verwalter keine korrekte Abrechnung gelingt, hast du letztendlich den Ärger mit deinem Mieter - nicht der Verwalter.
     
  5. #4 BHShuber, 25.02.2014
    BHShuber

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    Wieder mal.............

    Hallo,

    was du da schreibst widerspricht jeglichem Grundsatz einer ordentlicher Verwaltung.

    Hierauf kannst du als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft aber bestehen.

    Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung herausgeholt und ab zu einem Haus u. Grundbesitzerverein oder einem Anwalt für WEG Recht sonst wirst nicht lange vermietender Eigentümer sein.

    Gruß

    BHShuber
     
  6. #5 PHinske, 26.02.2014
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    Der gravierendste Verstoß ist die Sache mit dem Privatkonto.

    Dies widerspricht eindeutig dem Gesetz, § 27 Abs. 5 WEG.
    § 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters - dejure.org

    Ich würde zunächst mit dem Katastrofenverwalter das persönliche Gespräch suchen und dann das wichtige Thema zur Tagesordnung der nächsten Versammlung anmelden.

    Bestehen würde ich - neben einer ordnungsgemäßen Abrechnung - auf einem Wirtschaftsplan, der erst gültig ist, wenn er von der Eigentümerversammlung beschlossen ist.

    Um das durchzusetzen, würde ich notfalls auch - nach rechtzeitiger Ankündigung - die monatlichen Zahlungen aussetzen, bis es einen vernünftigen Plan und ein echtes WEG-Konto gibt.

    Wer überprüft eigentlich bisher den Verwalter und sein Finanzgebaren???

    MfG, PHinske
     
  7. #6 Martens, 26.02.2014
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    moinsen,

    es ist durchaus möglich, daß die Situation nicht so verfahren ist, wie sie sich darstellt.

    1. Konto
    Es ist durchaus möglich, daß das Konto der WEG auf den Namen des Verwalters läuft (Kontoinhaber ist der Verwalter), die Gelder aber trotzdem pfändungssicher sind. Dazu muß man bei Kontoeröffnung nur angeben, daß es sich nicht um ein Eigenkonto des Verwalters, sondern um ein von ihm verwaltetes Fremdgeldkonto (sic!) mit den Geldern der WEG handelt.

    Solche Konten hat es früher massenweise gegeben, weil die WEG vor der Gesetzesreform 2007 nicht rechtsfähig war und diese Art des Fremdgeldkontos die einfachere Variante des Umgangs mit den Banken darstellte.

    Ein Konto, das auf den Namen der WEG läuft, ist übrigens ein Eigenkonto der WEG und grad kein Fremdgeldkonto.

    2. monatliche Vorauszahlungen
    Es gibt Teilungserklärungen, in denen ist geregelt, daß die monatlichen Vorauszahlungen einfach aufgrund der Anforderung des Verwalters fällig werden. Es ist dafür nicht notwendig, daß die Gemeinschaft einen Wirtschaftsplan genehmigt.
    Bevor man die Vorauszahlungen einfach einstellt, würde ich dazu raten, die Teilungserklärung mit kundigem Blick zu studieren oder studieren zu lassen.

    Man sollte den Verwalter also um Nachweis(!) darüber bitten, daß es sich bei dem fraglichen Konto um ein Fremdgeldkonto handelt (Bestätigung der Bank) und ihn weiterhin fragen, auf welcher Rechtsgrundlage man monatliche Vorauszahlungen leisten soll.

    Gibt es nämlich die o.g. Regelungen in der Teilungserklärung nicht und auch keine Beschlüsse darüber, welche Vorauszahlungen zu leisten sind, sind keine Vorauszahlungen zu leisten.

    Was man mit diesen Informationen dann anfängt, sollte man sich gut überlegen, die Welt in einer Dreier-WEG ist ja, wie bereits geschrieben wurde, recht klein.

    Christian Martens
     
  8. podima

    podima Neuer Benutzer

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    Guten Abend,
    recht herzlichen Dank für die Antworten.
    Der Miteigentümer/Verwalter hat wohl das Sparbuch für die Instandhaltungsrücklage (die existiert) auf die Eigentümergemeinschaft umtragen lassen.
    Nachdem ich gestern diese Fragen verfasst und die bisherigen Antworten gelesen habe, weiß ich, dass noch einiges zu ändern ist. Wie Fremdling es aber schon angesprochen hat, ist hier auch Fingerspitzengefühl gefragt. Das geht dem Verwalter aber völlig ab - und damit habe ich so mein Problem, bei dem mir hier (und auch sonst) keiner helfen kann.
    Zur weiteren Information sei noch gesagt, dass der Vorbesitzer und der andere Eigentümer eigentlich nichts überprüft haben. Alles geschah auf Treu und Glauben. Nach Prüfung der bisherigen Abrechnungen kann man auch nicht sagen, dass hier eine wissentliche Bereicherung stattfinden sollte.
    Aber es war auch nicht korrekt - und nun komme ich daher, und drehe alles auf links.
    Letztendlich versuche ich, den Spagat zwischen dem, was undbedingt gemacht werden muss und gemacht werden soll, hinzubekommen.
    Viele Grüße
    Podima
     
  9. #8 Fremdling, 26.02.2014
    Fremdling

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    Zum Thema 'Fremdgeldkonto' (@Christian: aus Sicht des Verwalters!) hier vielleicht mal ein Link? Der mit Fördergeldern gestützte spezielle ('Verbraucherschutz-')Verein drängt auf die Umstellung aller Konten von 'Treuhandkonto' auf 'Fremdgeldkonto'. Über die Sinnhaftigkeit mag jeder anhand seines eigenen Falles selbst entscheiden.
    Unsichere Treuhandkonten: offener Brief an Banken | Wir sind die Eigentümer!
     
  10. #9 Martens, 26.02.2014
    Martens

    Martens
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    ähm, tja, Wohnen im Eigentum, eine schöne Idee aber deren Forum und die bisher gelesenen Publikationen hinterlassen bei mir bisher einen faden Geschmack.

    Das Fremdgeldkonto ist nicht aus Verwaltersicht ein Fremdgeldkonto, sondern aus der Perspektive des Kontoinhabers, der nämlich nicht der wirtschaftlich Berechtigte ist. Die Begriffe Treuhandkonto und Fremdgeldkonto sind in diesen Zusammenhängen gleichwertig, siehe hier: Anderkonto bei Wikipedia

    Bei Wohnen im Eigentum gehen die Begriffe Eigenkonto und offenes Fremdgeldkonto völlig durcheinander - und alle schreiben offensichtlich voneinander ab. Ein WEG-Konto, dessen Inhaber / Eigentümer die WEG ist, ist kein Fremdgeldkonto, sondern ein Eigenkonto (Kontoinhaber und wirtschaftlich Berechtigter sind identisch).
    Ein offenes Treuhandkonto / offenes Fremdgeldkonto ist ein Konto auf den Namen des Verwalters, wobei die WEG (oder der Eigentümer des Miethauses, der Wohnung etc.) als wirtschaftlich Berechtigter eingetragen wird.

    Die verdeckten Treuhandkonten sind für die WEG potentiell gefährlich, weil eben nicht deutlich / offen (sic!) ist, daß das dort vorhandene Geld nicht dem Kontoinhaber gehört sondern einer WEG oder anderen Dritten.

    Jedoch wird kein Verwalter nach Einführung von Kapitalertragssteuer und Soli noch verdeckte Treuhandkonten geführt haben - er hätte nämlich ansonsten als Kontoinhaber und (mangels anderer Vereinbarung auch) wirtschaftlich Berechtigter die Abgaben auf die Zinserträge dieser Konten selbst zu zahlen gehabt...

    Wie ich auch schon schrieb, kann man seit 2007 Konten ganz einfach auf den Namen der WEG eröffnen und unsere (nun ehemalige) Hausbank hat seither auch keine Treuhandkonten für WEGs mehr akzeptiert. Die online-Bank, bei der wir seit einiger Zeit die Konten führen, bietet nur diese Variante an und ich habe als Verwalter damit überhaupt kein Problem.

    Es bleibt aber dabei, wenn eine WEG einen Verwalter hat - und auch die hier genannte Klein-WEG hat ja einen Verwalter - dann hat der die Bankvollmacht und kann das Konto / die Konten auf Null fahren und dabei ist es völlig egal, wer der Kontoinhaber ist.

    Christian Martens
     
  11. #10 Aufundzu, 01.01.2015
    Aufundzu

    Aufundzu Gast

    Haugeld ohne Wirtschaftsplan

    Die Kommentare sind sehr gut. Vielen Dank.
    Ich bitte nur um eine Änderung im Titel: "Haugeld ohne Wirtschaftsplan" durch Hinzufügen des Buchstabens "s" in "Hausgeld ...."

    Danke.
     
  12. #11 Martens, 02.01.2015
    Martens

    Martens
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    gute Anregung, ist erledigt. :)

    Christian Martens
     
  13. Chase

    Chase Neuer Benutzer

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    Ich glaube,das ist sehr seltsam, ohne den Plan.
     
  14. #13 Tobias F, 03.01.2015
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    Nicht ganz so seltsam wie deine planlosen "Beiträge" ;-)
     
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