Hausgeld: Wofür?

Diskutiere Hausgeld: Wofür? im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen. Ich überlege mir, eine Wohnung zu kaufen. Nachdem ich kurz recherchiert habe, ist mir der Begriff Hausgeld aufgefallen, zu dem...

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Hallo zusammen.

Ich überlege mir, eine Wohnung zu kaufen. Nachdem ich kurz recherchiert habe, ist mir der Begriff Hausgeld aufgefallen, zu dem ich einige Fragen habe:

- ist das Hausgeld, welches ich bezahle, gleichzusetzen mit den Nebenkosten, die ein Mieter zahlt?

- was genau ist im Hausgeld enthalten?

- wenn ich als Eigentümer in der Wohnung wohnen würde, würde ich dann Kaltmiete, "normale" Nebenkosten UND Hausgeld zahlen?

- wenn ich die Wohnung vermieten würde, bekäme ich vom Mieter die Kaltmiete + Nebenkosten und ich als Eigentümer würde noch das Hausgeld bezahlen? Und bei einer Kaltmiete von z.B. 500,- Euro und einem Hausgeld von 200,- Euro würden mir dann 300,- Euro übrigbleiben, mit denen ich den Kredit abbezahlen würde?

- als Laie würde ich jetzt behaupten: zur Kaltmiete kommen die "normalen" Nebenkosten (wie wir sie alle kennen) und zusätzlich muss der Eigentümer Hausgeld zahlen (das wären dann die Nebenkosten des Hauses, die ich als Eigentümer habe und die ich nicht auf den Mieter umlegen kann). Richtig?

Vielen Dank im Voraus.
 
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helaba

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1. Hausgeld entspricht im Volksmund den Nebenkosten, es kommen für einen Eigentümer noch Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage dazu, die der Mieter nicht zahlt, ansonsten identisch

2. alle Betriebskosten, die eine Immobilie verursacht, z.B. Kanal, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausstrom, usw. meistens auch Vorausz. auf Heizung und Warmwasser (Verwalterkosten und Rücklage, zahlt Eigentümer)

3.nein, siehe 1.

4.300 Euro blieben übrig, wenn Du damit meinst, dass Du die 200 Euro an die Gemeinschaft zahlst, also inkl. allem

5.siehe 1.
 

RMHV

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Original von helaba
1. Hausgeld entspricht im Volksmund den Nebenkosten, es kommen für einen Eigentümer noch Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage dazu, die der Mieter nicht zahlt, ansonsten identisch

Das wird unzutreffend sein...

Als Hausgeld (gelegentlich auch Wohngeld) wird die laufende Vorauszahlung der Eigentümer zur Deckung sämtlicher der gemeinschaftlichen Kosten bezeichnet. Verwaltungskosten und Rücklagenzuführung sind nichts anderes als gemeinschaftliche Kosten. Eine Unterscheidung in diverse Kosten auf der einen bzw. Verwaltungskosten und Rücklagenzuführung auf der anderen Seite ist völlig sinnfrei.
 

helaba

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Ich wollte lediglich noch einmal klarstellen, dass im Prinzip immer gleiche gemeint ist, egal wie es bezeichnet wird und das eben die Zahlung des Eigentümers der Höhe nach nicht ganz identisch mit der Zahlung des Mieters ist.
 
Kitzblitz

Kitzblitz

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Im sogenannten Hausgeld sind folgende Kostenpositionen enthalten (Aufzählung ohne Anspruch auf Vollständigkeit, da regional weitere Posten möglich):

- Wasser/Abwasser
- Allgemeinstrom
- Versicherungen
- Kabelanschluss, sofern über Gemeinschaftsanlage
- Wartungsarbeiten
- Verwaltung *)
- Instandhaltungsrücklagen *)
- Heizkosten (Brennstoffbezug, Kaminkehrer, Wartung)
- ggf. Müllentsorgung bei Müllcontainern
- ggf. Hausmeisterdienste inkl. Schneeräumservice

Diese Kosten werden im Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr geschätzt und in monatlichen Raten, verteilt über den Umlageschlüssel von allein Eigentümern erhoben.

Die mit *) versehenen Kostenpositionen sind nicht auf den Mieter umlagefähig (trägt der Eigentümer selbst).

Alle anderen Kostenpositionen werden in der Nebenkostenabrechnung, die der Vermieter zu erstellen hat, mit dem Mieter abgerechnet. Zusätzlich zu den aus der WEG stammenden Kosten gibt es noch andere Kosten, die auf den Mieter umlegbar sind (z.B. die Grundsteuer).

Bei Vermietung bekommst du also vom Mieter monatlich die Kaltmiete + den Nebenkostenabschlag (könnte auch eine Nebenkostenpauschale sein). In den Nebenkostenabschlag rechnest du die umlagefähigen Positionen ein zzgl. einem Sicherheitszuschlag von ca. 15% (so mache ich es) wegen der Verbrauchsschwankungen, Preiserhöhungen, etc..

Nach Ende des Wirtschaftsjahres macht der Verwalter eine Abrechnung, die dann auf der Eigentümerversammlung i.d.R. angenommen wird (Prüfung erfolgt zuvor durch den Verwaltungsbeirat). Mit dieser Abrechnung erstellst du dann die Nebenkostenabrechnung für den Mieter.
 

Bravo12

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Hallo,
danke für die Auflistung!

In der Liste finde ich auch Heizkosten. Diese sind auch in meinen Wirtschaftsplan und im Wohngeld enthalten.

Aber welche Heizkosten sind es? Die konkreten Heizkosten in meiner Wohnung bzw. meiner Mieterin oder sind es Kosten für die Heizung der Treppenhäuser usw.?
 

wonti

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Hallo,
die Heizkosten für die Wohnung, sowie alle anderen aufgelisteten Kosten tauchen in der Regel im Wirtschaftsplan auf. Der Wirtschaftsplan kalkuliert die zu erwartenden Kosten. Mit dem Hausgeld wird von den Eigentümern regelmäßig/monatlich eine Vorauszahlung bzw. Abschlagszahlung für diese Kosten eingezogen; inkl. Rücklagen. Die Höhe des Wohngeldes wird nach dem Wirtschaftsplan festgelegt.
Wenn bei euch das Treppenhaus geheizt wird, werden diese Heizkosten da mit drin sein, ebenso wie die Treppenhausbeleuchtung.
 

Bravo12

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vielen Dank für die Gute Nachricht.
Meine Mieterin zahlt bisher die Heizkosten an die Hausverwaltung (??), Miete ohne NK an mich bzw. an Vorgänger - und ich zahle seit Übernahme das volle Hausgeld an die Hausverwaltung inkl. der im Wirtschaftsplan berechneten Heizkosten.

Es handelt sich wohl um eine Bruttokaltmiete, wie ich leider feststellen musste.
dh. Miete inkl kalte Nebenkosten + Heizkosten.

Dann sieht es so aus, dass wir die Heizkosten doppelt für Januar gezahlt haben?

Wenn wir schon dabei sind.

Im Wirtschaftsplan sind Heizkosten in Höhe von ca. 91 Euro genannt.
Meine Mieterin hat nun eine Abrechnung von der Hausverwaltung bekommen wo Sie nur 80 Euro für 2010 zahlen soll. In 2009 hat Sie knapp 89 Euro gezahlt.
Jedoch sind beide Beträge (80€ /2010 und 89€/2009) niedriger als meine 91€, welche ich im Wohngeld 2010 bezahle.
 
Kitzblitz

Kitzblitz

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Original von Bravo12
vielen Dank für die Gute Nachricht.
Meine Mieterin zahlt bisher die Heizkosten an die Hausverwaltung (??), Miete ohne NK an mich bzw. an Vorgänger - und ich zahle seit Übernahme das volle Hausgeld an die Hausverwaltung inkl. der im Wirtschaftsplan berechneten Heizkosten.

Es handelt sich wohl um eine Bruttokaltmiete, wie ich leider feststellen musste.
dh. Miete inkl kalte Nebenkosten + Heizkosten.

Dann sieht es so aus, dass wir die Heizkosten doppelt für Januar gezahlt haben?

Wenn wir schon dabei sind.

Im Wirtschaftsplan sind Heizkosten in Höhe von ca. 91 Euro genannt.
Meine Mieterin hat nun eine Abrechnung von der Hausverwaltung bekommen wo Sie nur 80 Euro für 2010 zahlen soll. In 2009 hat Sie knapp 89 Euro gezahlt.
Jedoch sind beide Beträge (80€ /2010 und 89€/2009) niedriger als meine 91€, welche ich im Wohngeld 2010 bezahle.

Schau doch mal in den Mietvertrag - dort müsste geregelt sein, wie sich die Miete zusammensetzt.

Die letzten Abrechnung mit dem Mieter vom Vorbesitzer hast du doch sicherlich auch.

Warum der Mieter hier direkt mit dem Hausverwalter abrechnet ist komisch - mit dem hat er doch bestimmt keinen Vertrag. Der Hausverwalter sollte alles mit den Eigentümern abrechnen.

Irgendwas ist komisch an der von dir geschilderten Situation.

Das Hausgeld, dass der Eigentümer an den Verwalter zahlt, wird - wie weiter oben schon genannt - anhand des Wirtschaftsplans festgelegt. Über den Wirtschaftsplan hat die WEG bei der letzten Eigentümerversammlung entschieden.

Der Eigentümer, rechnet die Nebenkosten mit dem Mieter ab. Die Nebenkosten sollten sich am Hausgeld orientieren (also ohne Instandhaltungsrücklagen, ohne Verwalter, zzgl. Grundsteuer) - d.h., dass diese jährlich angepasst werden können. Als Äquivalent kann auch die letzte Jahresabrechnung mit dem Mieter genommen werden - die variabenlen Kosten (Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, etc.) werden mit einem Sicherheitszuschlag versehen, so dass der Mieter bei der Abrechnung Geld erstattet bekommt (finde ich besser als eine Nachforderung, um die man manchmal sogar kämpfen muss, wie hier im Forum mehrfach geschildert wurde).

Die Nebenkosten können auch pauschalisiert geregelt sein. Die Pauschale kann aber auch angepasst werden, wenn die tatsächlichen Kosten nicht mehr gedeckt werden können.
 

Bravo12

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eben, komisch und unklar :-(

der Mietvertrag ist aus Anfang 70er Jahre.
die Situation scheint sehr komplex zu sein.

Die alten Eigentümer haben die Wohnung vor 3-4 Jahren gekauft. Sie haben sich nie so tief damit befasst. Sind auch letztes Jahr pleite gegangen - ich habe die Wohnung "von der "Bank" gekauft.
Deshalb liegt mir nur eine Abrechnung der Hausverwaltung für die Mieterin aus 12/2009 für 2010 vor.

Dort sind sämtliche Nebenkosten aufgestellt (ohne Grundstuer). Am Ende steht "Ihr Anteil: 0,00€).

Weiter unten: Heizkosten (inkl. Berechnung).
Dann neue Heizkosten...

Dann Kaltmiete 500 €
Betriebskosten VZ 0,00€
Heizkosten VZ 80€

Gesamtmiete: 580 €
Die 80€ zahlt die Dame an die Hausverwaltung. Rest =500€ an mich.

Außerdem liegt mir eine Mieterhöhung aus 2005 (seit dem gilt diese Miethöhe) vor. Dort wird von Brutto-Kaltmiete gesprochen.

Ich finde hier keinen Thread zur Umwandlung Bruttokalt in Nettokalt.
Ist das empfehlenswert und machbar?

Brauche auch Rat ob eine Mitgliedschaft bei "Haus und Grund" empfehlenswert ist.
:stupid
 
Kitzblitz

Kitzblitz

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Wie rechnet der Verwalter denn konkret das Hausgeld ab ?

Der Wirtschaftplan ist ja nur die Basis für die Hausgelderhebung. Nach Ende des Wirtschaftsjahres und Vorliegen aller Rechnungen wird die Abrechnung durch den Verwalter erstellt, der WEG zur Freigabe/Entlastung des Verwalters bei der nächsten Eigentümerversammlung vorgelegt und nach Akzeptanz werden die errechneten Nachzahlungen / Rückzahlungen erhoben / rücküberwiesen.

Eine Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2009 kann eigentlich noch nicht verbindlich fertig sein, da die Wasserabrechnungen durch die Gemeinden erst ca. Mitte Februar versandt werden. Was hat dir der Verwalter tatsächlich geschickt ?

Lass dir vom Verwalter doch einfach einmal die Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre geben, damit du die Situation besser einschätzen kannst.

Dann würde ich einmal hergehen und die ortsübliche Miete für deine Wohnung feststellen.

Die Nebenkosten kannst du zusammentragen und von der derzeit vereinbarten Miete abziehen - damit hast du eine fiktive Netto-Kaltmiete.

Diese fiktive Netto-Kaltmiete rechnest du auf den qm-Wohnfläche herunter und kannst nun mit der ortsüblichen Miete vergleichen (Mietspiegel, aber schauen, dass dort auch die Netto-Kaltmiete wiedergegeben wird).

Stellst du nun fest, dass du zu wenig Miete bekommst, hast du gute Chancen, die Miete anzuheben, denn die letzte Mieterhöhung liegt schon solange zurück, dass du um bis zu 20 % die Miete erhöhen könntest, wenn du damit die Obergrenze des Mietspiegels (natürlich musst du das Feld nehmen, in dem sich deine Wohnung einordnen lässt) nicht überschreitest.

Der Thread wird jetzt zwar etwas OT - aber denke mal, dass deine Ursprungsfrage schon lange beantwortet war.

Der Verwalter darf die Heizkostenvorauszahlung nur 1 x erheben - also nicht vom Mieter und vom Vermieter gleichzeitig. Da bitte nochmals genauer hinsehen und ggf. reklamieren und zurückfordern.
 

Bravo12

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danke schön.
ich sehe gerade: es sind Heizkosten und Warmwasserkosten für 2008...
wer lesen kann... :D

Der Verwalter rechnet (wie ich verstanden habe), das Hausgeld über die Gesamt Wirtschaftspläne aus.
Der letzte Wirtschaftsplan ist aus 2008 und gilt nach der Eigentümerversammlung aus Mai 2009 auch für 2009 und 2010.

Umlagefähige +
Nicht - Umlagefähige +
Heizung +
Kabel +
Instandhaltungsrücklage +
Verwalterhonorar+


Ergibt Wohngeld =

Ich frage mich nur: was passiert derzeit mit Überschüssen. Siehe in meinen Fall die Heizkosten. Ich 91€, meine Mieterin 80€...
 
Kitzblitz

Kitzblitz

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Original von Bravo12
... Ich frage mich nur: was passiert derzeit mit Überschüssen. Siehe in meinen Fall die Heizkosten. Ich 91€, meine Mieterin 80€...

Überschüsse oder Nachforderungen sind nach Ablauf eines jeden Wirtschaftsjahres abzurechnen.

Kannst du erkennen, ob in den von dir genannten 91 EUR überhaupt die Heizkosten enthalten sind ? - Von den Beträgen her könnte es gut sein, dass der Verwalter bei dir ohne Heizkostenvorauszahlung erhebt. Das müsste aus dem Wirtschaftsplan eigentlich erkennbar sein.
 

Bravo12

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das Wohgeld beträgt 275 Euro

dort sind auch 91€ für Heizkosten enthalten.
Umlagefähige +
Nicht - Umlagefähige +
Heizkostenabrechnung +
Kabel +
Instandhaltungsrücklage +
Verwalterhonorar+
 
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