Hausgeld

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Hamsterchen1982, 23.03.2012.

  1. #1 Hamsterchen1982, 23.03.2012
    Hamsterchen1982

    Hamsterchen1982 Gast

    Hallo Zusammen,

    ich habe durch den Kauf mehrere Wohnungen eine WEG aufgelöst, weil mir jetzt das ganze Haus gehört.
    Nun möchte ich noch die Abrechnung für die alten Eigentümer machen (und erwarte eigentlich Nachzahlungen)

    Da ich nur wenig Ahnung davon habe, habe ich mir ein Programm zugelegt und alles eingegeben. Soweit so gut.

    Nun stelle ich aber fest, dass beim Hausgeld im Gegensatz zu den Nebenkosten, alle Kosten unabhängig von deren Leistungszeitraum abgerechnet werden.
    Beispiel:
    Ich mache die Abrechnung für 2011. In 2010 gab es eine Verwaltung, die aufgrund von Insolvenzen usw. nicht bezahlt wurde. Die Abbuchung wurde nun in 2011 für den Zeitraum 2010 durchgeführt. Das Geld ist also in 2011 geflossen.

    Ist es nun richtig, dass ein Eigentümer, der erst 2011 dazugekommen ist, an den Kosten beteiligt wird?
    Im vergleich, würde ein Mieter an den Kosten des Hausmeisters in gleicher Konstellation nicht beteiligt.

    Und dann noch eine Zusatzfrage: Ich habe festgestellt, dass die letze Verwaltung die Abrechnungen der letzten Jahre nicht ordentlich gemacht hat (z.b. Rücklagen und Betriebskosten vertauscht bzw. Rücklagen nie abgerechnet). Kann ich die nachträglich korrigieren und wie lange kann ich das Rückwirkend machen?

    Viele Grüße
    Alex
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Eine Abrechnung nach dem Abflußprinzip ist für die WEG, mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, zwingend. Es liegt allerdings keineswegs ein Gegensatz vor zur Betriebskostenabrechnung in einem Mietverhältnis. Auch dort ist die Abrechnung nach dem Abflußprinzip durchaus zulässig. Der Unterschied lied eben darin, dass mietrechtlich auch eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip zulässig ist.
    Eine Jahresabrechnung der WEG nach dem Leistungsprinzip entspricht auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie zu erwünschten Ergebnissen führt.

    Wenn der Eigentumsübergang noch in 2011 erfolgt ist, rechnet die Gemeinschaft ausschließlich mit dem neuen Eigentümer ab.

    Das gilt allerdings nur für die Abrechnung der Gemeinschaft mit den Wohnungseigentümern. Ein völlig anderes Thema sind die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer einer Wohnung zum Nutzen- und Lastenübergang.

    Richtig...
    Falsch... kann so sein, muss aber nicht so sein.

    Über die Abrechnung beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Dieser Beschluss kann innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung bei Gericht angefochten werden. Ohne fristgerechte Anfechtung kann eine beschlossene Abrechnung nicht geändert werden.
     
  4. #3 Hamsterchen1982, 23.03.2012
    Hamsterchen1982

    Hamsterchen1982 Gast

    Danke für die Antwort. Also noch eine kurze Rückfrage:

    Da ich nun alle Wohnungen der WEG besitze und die WEG damit aufgelöst ist, muss ich (ausser für mich selbst, wenn ich das denn wollte) keine Hausgeldabrechnung erstellen, da ich zum Ende des Abrechnungszeitraum alleiniger Eigentümer war?

    Ich muss also nur noch eine Heiz- und Abwasser Abrechnung erstellen?

    Lt. Kaufvertrag, muss der Verkäufer mir die Wohnung so übergeben, dass alle Wohngelder gezahlt sind. Über eine Abrechnung zum Übergangszeitpunkt steht dort nichts.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Schon an dieser Stelle drängt sich die Frage auf, ob der Sachverhalt richtig beschrieben ist. Man sollte sich Gedanken über die Wortwahl machen. Besitz ist etwas anderes als Eigentum.
    Ein Besitzer wäre niemals zur Auflösung der Gemeinschaft in der Lage. Dies könnte nur durch einen Eigentümer erfolgen.

    Unterstellt man, dass der Eigentumsübergang erfolgt ist, gäbe es tatsächlich - steuerliche Fragen mal außen vor gelassen - niemanden mehr, der die Erstellung der Abrechung verlangen könnte.

    Warum könnte eine Heizkostenabrechnung zu erstellen sein? Doch nur, wenn es Mietverhältnisse gibt und die Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Abrechnung haben. Dann wird allerdings auch wieder eine Betriebskostenabrechnung für das gesamte Jahr erstellt werden müssen und dann wird auch der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs wieder wichtig.

    Das Wort Abrechnung muss nun keineswegs vorkommen. Es kommt nur auf den Inhalt der Vereinbarung an, nicht auf den Wortlaut. Üblicherweise wird vereinbart, dass Nutzen und Lasten bis zum Besitzübergang vom Verkäufer und danach vom Käufer zu tragen sind.
    Wenn ich schreibe "üblicherweise" bedeutet dies natürlich nicht, dass es auch in jeden Einzelfall so sein muss. Den Ausdruck "Besitzübergang" habe ich vorsätzlich gewählt. Das ist ein Zeitpunkt, der sich aus dem Inhalt des Kaufvertrags ergibt. Dagegen erfolgt der Eigentumsübergang mit der Eintragung ins Grundbuch.
     
  6. #5 hamsterchen1982, 23.03.2012
    hamsterchen1982

    hamsterchen1982 Gast

    Ohje.. jetzt wird es also schwierig..

    Es handelt sich um ein Haus, bestehend aus 3 ETW. Ich habe diese im März, Mai und November erworben. Der "Besitzübergang" war bei allen Käufen unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages. Die Klausel bezüglich Nutzen und Lasten entspricht der üblichen Formulierung.

    Der Eigentumsübergang (also Eintrag in das letzte Grundbuch) erfolgte auf Grund der Auflassung vom 26.09.2011 am 29.01.2012.

    Dadurch das ich nun eingetragener Eigentümer aller Wohnungen bin, gibt es keine WEG mehr. Ist nur noch die Frage, muss bzw. kann ich diese nun abrechnen?

    Die Eigentümer der letzten Wohnung haben nach Besitzübergang an mich noch 2 Monate zur Miete gewohnt.
    Eine Wohnung habe ich durchgehend vermietet (die muss ich entsprechend abrechnen) und eine habe ich selbst bewohnt.

    Wenn ich das nun alles richtig verstanden habe, muss ich bzw. kann ich keine Eigentümer Abrechnung für Hausgeld und Rücklagen 2011 mehr erstellen. Damit wären auch die Heizkosten hinfällig und durch das gezahlte Hausgeld beglichen. Die Eigentümer haben dann also mit dem Übergang an mich auf alle Rechte und Pflichten verzichtet??

    Ich muss lediglich für die beiden Mietverhältnisse eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Die letzten Eigentümer haben einfach noch 2 Monate Nebenkosten in Höhe des Hausgeldes bezahlt.

    Ist das so richtig oder wird es langsam so kompliziert, dass ich mich irgendwo mal in ruhe beraten lassen sollte und wenn ja, wer macht sowas?
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Zunächst einmal wird man jedes Schuldverhältnis einzeln betrachten müssen. So wie der Sachverhalt hier dargestellt wurde, wird man das Problem gewiss nicht lösen können.

    Die Frage der Eigentümerabrechnungen sollte einfach zu beantworten sein. Die Gemeinschaft rechnet grundsätzlich nur demjenige ab, der beim Beschluss über die Abrechnung Wohnungseigentümer ist. Damit stellt sich im Verhältnis der (nicht mehr bestehenden) Gemeinschaft zum Wohnungseigentümer die Frage nach einer Abrechnung nicht mehr.

    Die Abrechnung von Nutzen und Lasten zwischen Verkäufer und Käufer wird allerdings ohne Jahresabrechnung der WEG kaum möglich sein. De facto wird man also um eine Abrechnung nicht herumkommen.

    Bei den Betriebskostenabrechnungen der Mieter sieht es etwas anders aus. Zur Abrechnung verpflichtet ist der Vermieter. Wird eine Wohnung verkauft, wird der Erwerber mit dem Eigentumsübergang - nicht Besitzübergang - zum Vermieter. Dabei gibt es aber die Ausnahme, dass Abrechnungsperioden, die zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgelaufen waren, noch vom - inzwischen - ehemaligen Vermieter, also dem Verkäufer, abzurechnen sind. Dabei wird der Erwerber als Nebenpflicht aus dem Kaufvertrag eventuell mitzuwirken haben um dem Verkäufer die Abrechnung zu ermöglichen.

    Insgesamt betrachtet wird an einer Abrechnung kein Weg vorbei führen. Damit hat man dann auch die Grundlage um mit jedem der Beteiligten problemlos abrechnen zu können.
     
  8. #7 Martens, 26.03.2012
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    Es gibt die WEG nach wie vor, nur hat eben jetzt jede Einheit denselben Eigentümer.
    Entscheident ist die Grundbuchlage, solange es für jede Einheit ein Grundbuchblatt gibt, handelt es sich um eine WEG. Es steht dem Eigentümer der Einheiten natürlich frei, dies nun zu ändern, allerdings ist das mit Kosten verbunden...

    Christian Martens
     
  9. #8 Hamsterchen1982, 26.03.2012
    Hamsterchen1982

    Hamsterchen1982 Gast

    Also zusammengefasst bedeutet das:

    Ich erstelle die Abrechnung für das Hausgeld nach dem Abflussprinzip.
    ->Daraus wird wahrscheinlich eine Nachzahlung entstehen.
    --> Da ich aktuell Eigentümer bin, rechne ich diese Nachzahlung mit mir ab und habe keine Ansprüche mehr gegen die ehemaligen Eigentümer, da ja alle Rechte und Pflichten auf mich übergegangen sind.


    Die Mietverhätnisse rechne ich normal ab, wobei die 2. Wohnung aufgrund des verspätete Eigentumsübergangs offiziell gar kein Mietverhältnis war.

    Haben die ehemaligen Eigentümer denn jetzt noch ein Recht auf eine Heizkostenabrechnung? Da das Hausgeld nicht in Hausgeld und Heizokosten aufgeteilt war und bisher auch die Heizkosten nach dem Abflussprinzip umgelegt wurden könnte ich ja das Ergebnis der Abrechnung selbst beeinflussen (je nach Aufteilung des Hausgelds) - Macht ja eigentlich keinen Sinn...

    Aufgrund der chaotischen vorherigen Verwaltung wäre ich auch bereit einfach gar nix abzurechnen und ich fange in 2012 neu und richtig an. Mein Mieter wäre einverstanden.

    Kann ich das einfach entscheiden oder kann ein ehemaliger Eigentümer Ansprüche geltend machen?
     
  10. #9 Hasmterchen1982, 26.03.2012
    Hasmterchen1982

    Hasmterchen1982 Gast

    Noch ein kleiner Nachtrag.

    Ich habe die Abrechnung bereits gemacht. Es geht also nicht darum mich vor der Arbeit zu drücken, sondern nur darum ob ich mit meinen Forderungen noch an jemanden ran treten kann oder nicht.
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    ... mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Diese Kosten müssen nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.

    Rechtsverhältnisse sauber trennen! Die Jahresabrechnung der WEG begründet Ansprüche zwischen der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern. In diesem Rechtsverhältnis hat ein einziger Eigentümer aller Wohnungen de facto Ansprüche nur gegen sich selbst. Die Gemeinschaft hat keine Ansprüche gegen frühere Wohnungseigentümer.
    Davon zu unterscheiden sind aber Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer ergeben. Hier wird - zumindest bei üblichem Vertragsinhalt - der Verkäufer dem Käufer eine Nachbelastung aus der Abrechnung anteilig zu erstatten haben.

    Man sollte sich derart unsinnige Formulierungen verkneifen...
    Es gibt selbstverständlich ein Mietverhältnis. Die Frage ist, wer zu welchem Zeitpunkt Vermieter war. Eigentumsübergang nach dem Ende der Abrechnungsperiode bedeutet, dass der alte Vermieter die Betriebskosten mit dem Mieter abrechnen muss.

    Falscher Ansatz... Der Verkäufer Käufer wird gegen den Käufer aus dem Kaufvertrag einen Anspruch haben auf die anteilige Abrechnung der Kosten.

    Wenn das mit dem Mieter so vereinbart werden kann, gibt es dagegen keine grundsätzlichen Bedenken.

    Wieder völlig falsche Vorstellung... einfach (alleine) entscheiden geht selbstverständlich nicht. Vereinbarungen (zweiseitig) sind aber selbstverständlich möglich.
     
  12. #11 Hamsterchen1982, 26.03.2012
    Hamsterchen1982

    Hamsterchen1982 Gast

    Ich weiß leider nicht, wie das mit den Zitaten funktioniert, daher mach ich das mal so. Bezieht sich alles auf den letzten Beitrag.

    "Man sollte sich derart unsinnige Formulierungen verkneifen...
    Es gibt selbstverständlich ein Mietverhältnis. Die Frage ist, wer zu welchem Zeitpunkt Vermieter war. Eigentumsübergang nach dem Ende der Abrechnungsperiode bedeutet, dass der alte Vermieter die Betriebskosten mit dem Mieter abrechnen muss. "

    Es ist evtl. Missverständlich rübergekommen. Das Mietverhältnis gab es theoretisch von Nov 11- Dez11. Da zu diesem Zeitpunkt der Mieter aber auch Eigentümer und ich nur Besitzer war, gibt es entsprechend deiner vorherigen Ausführung kein Mietverhältnis. Er kann ja nícht an sich selbst vermieten. Hier wurden lediglich 2 monatliche Beträge zzgl. Nebenkosten gezahlt, da er nicht zum 01.11. ausziehen konnte. Das war im Kaufvertrag so geregelt.

    "Wieder völlig falsche Vorstellung... einfach (alleine) entscheiden geht selbstverständlich nicht. Vereinbarungen (zweiseitig) sind aber selbstverständlich möglich. "

    Angenommen es gäbe eine Eigentümerversammlung, wäre ich aktuell der Einzige (Gibt ja keinen anderen) Wenn ich nun entscheide das Jahr 2011 wird nicht weiter abgerechnet, entscheide ich das ja alleine. (Gegenüber dem Mieter kann ich das natürlich nicht machen)

    Bedeutet also folgendes´:

    -> Abrechnung für Hausgeld erstellen und mit mir verrechnen. (Die Richtigkeit kann ich selbst beschliessen, da ich aktuell der einzige Eigentümer bin - Natürlich alles Nachvolziehbar und sauber abrechnen)

    --> Ergebnis anteilig durch den Käufer mit dem Verkäufer fordern/rückzahlen (Ist also kein Problem der WEG)

    -> Die 2 Monate, die der letzte Verkäufer noch in der Wohnung wohnte, rechne ich ab als wenn ich der Vermieter gewesen wäre. ( Bei uns nach Leistungsprinzip)


    An der Stelle nochmal vielen Dank für eure deine Geduld mit mir :-)
     
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