Hausgeldabrechnung Eigentumsübergang

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von steffi838, 13.11.2013.

  1. #1 steffi838, 13.11.2013
    steffi838

    steffi838 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    ich würde mich über eure Hilfe freuen, da ich kürzlich eine Eigentumswohnung gekauft habe und nun mit der Hausverwaltung und den Vorbesitzern unterschiedlicher rechtlicher Auffassung über die Hausgeldabrechnung bin.

    Die Fakten:
    - Zahlung Kaufpreis und damit Übergang von Nutzen und Lasten zum 01.12.2012
    - zum 01.12. Ablesung der Heizkörper
    - Eigentumsübergang per Eintragung im Grundbuch Januar 2013
    - Hausgeldabrechnung erstellt und beschlossen im OKtober 2013

    Nun ist klar zu Trennen zwischen der Hausgeldabrechnung (Verhältnis zwischen WEG, Vorbesitzer und mir) und der Nebenkostenabrechnung, die mein Mieter bekommt.

    Hausgeldabrechnung:
    Da ich zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnungsperiode Eigentümerin der Wohnung war, bin ich der Auffassung, dass Guthaben aus der Abrechnung für das komplette Jahr 2012 mir zusteht und ich genauso für eine Abrechnungsspitze haften müsste. Abrechnung von Hausgeld bei Eigentümerwechsel – Wohnungseigentumsrecht – Zunft + Starke
    Die Hausverwaltung ist anderer Meinung und will nun den kompletten Zeitraum 2012 mit den Vorbesitzern abrechnen, weil der EIgentumsübergang erst im Januar 2013, also nach Ablauf der Abrechnungsperiode stattgefunden hat. Zitiert werden folgende Urteile: Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 3.12.2003 (VIII ZR 168/03) und VIII. Zivilsenat Urteil vom 3.12.2003 (NJW 2004, 551).
    Was meint ihr?

    Nebenkostenabrechnung:
    Fest steht, dass meine Mieter ein Anrecht darauf haben, nur eine Abrechnung für das gesamte Jahr 2012 zu bekommen. Nur von wem bekommen Sie diese? Bisher dachte ich von mir, weil bei einem Eigentümerwechsel im Abrechnungszeitraum der neue Eigentümer für das gesamte Jahr mit den Mietern abrechnen muss. Der Eigentumsübergang war aber ja erst in 2013. Heißt das, die Vorbesitzer müssen für 2012 mit den Mietern komplett abrechnen?

    Nun kommt noch ein Schmankerl hinzu:
    im Kaufvertrag wurde vereinbart (ich hatte mich zu diesem Zeitpunkt dummerweise mit der Rechtsmaterie noch nicht so auseinandergesetzt und dem Notar vertraut), dass die Vorbesitzer das Jahr 2011 und ich das Jahr 2012 mit den Mietern abrechne. Ebenso steht im Kaufvertrag, dass Nach- und Rückzahlungen auf das Wohngeld für das Wirtschaftsjahr 2012 nach dem Verhältnis der Besitzzeit unter den Beteiligten auszugleichen sind, soweit sie nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden können.
    Und ebenfalls laut Kaufvertrag gehen Besitz, Nutzungen, Lasten... zum Zeitpunkt der vollen Kaufpreiszahlung an mich über. Das war der 01.12.2012!

    Ich bekomme die Krise und wünsche mir sehr, ich hätte den Kauf noch einen Monat hinausgezögert!!! Ich bin gespannt auf eure Antworten! Danke.
     
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  3. #2 Tobias F, 13.11.2013
    Tobias F

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    Die HV hat die Hausgeldabrechnung 2012 mit Dir zu machen. Eventuelle Guthaben stehen Dir ebenso zu, wie Du eventuelle Nachzahlungen, solange sie nicht daraus resultieren das der Vorbesitzer seine Zahlung laut Haushaltsplan nicht erfüllt hat, zu leisten hast.
    Der Anspruch entsteht bei der Beschlussfassung über die Hausgeldabrechnung und kann immer nur zu Gunsten/bzw. zu Lasten der Eigentümer (zum Zeitpunkt der Beschlussfassung) erfolgen.
    Siehe BGH, Beschluss vom 21.04.1988, V ZB 10/87 (und mir ist kein gegenteiliger Beschluss bekannt)


    Das andere sind Mietrechtsfragen, die haben mit dem Thema Hausgeldabrechnung HV / Eigentümer jedoch nichts zu tun, ebensowenig wie die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer der Wohnung.
     
  4. Andres

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    Du hast etwas begriffen, das die Verwaltung nicht kapiert hat: Es gibt einen Unterschied zwischen der BK-Abrechnung mit dem Mieter und der Hausgeldabrechnung in der WEG.

    Zum Hausgeld: Deine Quelle liegt richtig. Die zitierte LG-Entscheidung ist zwar nicht ganz so prominent, wie die Rechtsprechung des BGH, bringt die Sache aber sehr deutlich auf den Punkt.

    Wie unschwer zu erkennen ist, ist das Urteil (es ist nur eines, die zweite Angabe bezieht sich auf die Publikation in der NJW) auf die BK-Abrechnung mit dem Mieter bezogen. Das geht schon aus dem amtlichen Leitsatz hervor - Pisa lässt grüßen.


    Richtig.

    Grundsätzlich kannst du das mit dem Voreigentümer so vereinbaren, wie du lustig bist. Also von ...

    ... dir.

    Belege vom Vorbesitzer anfordern und loslegen - bis zum Ende des Jahres muss eine korrekte Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.

    Das läuft dann auf eine weitere Abrechnung mit dem Voreigentümer hinaus. Die Aufteilung nimmt aber nicht die Verwaltung vor, da diesen Vereinbarung zwischen dir und dem Voreigentümer besteht. Die Verwaltung zahlt an dich.
     
  5. #4 steffi838, 13.11.2013
    steffi838

    steffi838 Neuer Benutzer

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    Ich danke euch bis hierher schon einmal recht herzlich und freue mich, meine Meinung bestätigt zu bekommen! Allerdings ärgere ich mich wirklich sehr über die Vereinbarungen, die ich unwissend im Kaufvertrag getroffen habe!

    Problematisch gestaltet sich leider nicht nur die Auseinandersetzung mit der Hausverwaltung, sondern auch mit den Vorbesitzern, welche die Unterlagen, die ich für die Nebenkostenabrechnung mit den Mietern zwingend benötige, nicht rausrücken wollen!
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Welche Unterlagen könnte der Voreigentuemer denn ueberhaupt haben? Die Kosten des Wohnungseigentuemers ergeben sich - mit Ausnahme der Grundsteuer - regelmaessig aus der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft.
     
  7. Andres

    Andres
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    Spontan fällt mir noch die Höhe der geleisteten Vorauszahlungen ein.
     
  8. #7 steffi838, 01.12.2013
    steffi838

    steffi838 Neuer Benutzer

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    Die Vorbesitzer haben die Unterlagen der Heizkostenabrechnung für die Monate Januar bis November. Diese brauche ich noch, um die Abrechnung für den Mieter fertigen zu können.

    Nicht zuletzt Dank eurer Hilfe: der Verwalter ist überzeugt. Die Nachzahlung geht an mich! Danke!
     
Thema: Hausgeldabrechnung Eigentumsübergang
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