Hausgeldabrechnung nach Zwangsversteigerung

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von ravobe, 18.01.2015.

  1. ravobe

    ravobe Neuer Benutzer

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    Hallo!

    7 ETWWohnungen (ein MFH) wurde im Mai 2014 zwangsversteigert.
    Inhaberin war eine insolvente GmbH, die Zwangsverwaltung hatte ein Insolvenzverwalter, die Wohnungsverwaltung wurde durch eine Immobilienverwaltung durchgeführt.
    Aus den Nebenkostenzahlungen der Mieter (nicht alle Mieter haben Nebenkostenzahlungen geleistet) wurde der Wohnungsbetrieb bis zur Zwangsversteigerung aufrechterhalten.
    Seit Besitzerübergang wurden wieder regelmäßig Nebenkostenzahlungen geleistet. So weit, so gut.
    Nun die Frage:
    Nach §57 ist für den gesamten Abrechnungszeitraum eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Was bedeuten jedoch die durch einige Mieter nicht gezahlte Nebenkosten für die Monate vor der Zwangsversteigerung? Darf die jetzige WEG-Verwaltung auch diese Nebenkostenzahlungen nachfordern? Wenn ja, wie sind die "alten Nebenkosten-zahlungen" in die WEG-Abrechnung einzubuchen? Bestehen Ansprüche des Insolvenzverwalters/Alteigentümer an den nachgezahlten Nebenkosten?

    Vielen Dank!
    ravobe
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Eigentum-, nicht Besitz-. Aber ok.


    § 57 was? § 57 ZVG wäre wenigstens oberflächlich mit dem Thema "Miete" verwandt, hat aber mit diesem Sachverhalt sehr wenig zu tun.


    Sie bedeuten, dass die Nebenkostenvorauszahlungen nicht geleistet wurden.


    Nein. Die WEG-Verwaltung verwaltet die WEG, hat also nur mit den Eigentümern (oder vermutlich: dem Eigentümer) zu tun - nicht mit den Mietern. Für die Mieter ist der Vermieter zuständig, was der neue Eigentümer sein wird.


    Gar nicht, weil wie gesagt kein WEG-Bezug.

    Für die Betriebskostenabrechnung mit den Mietern sind die Zahlungen wie geleistet zu berücksichtigen. Was hier zwischenzeitlich mit dem Eigentümer und der WEG passiert ist, hat mit den Mietern nichts zu tun.


    Vielleicht gegenüber den Mietern (das mag ich nicht beurteilen), aber jedenfalls nicht gegenüber dem neuen Eigentümer.
     
  4. #3 Akkarin, 24.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 24.01.2015
    Akkarin

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    Hallo ravobe,

    zunächst mal der Hinweis, dass das nicht sein kann "die Zwangsverwaltung hatte ein Insolvenzverwalter" wenn die GmbH insolvent war, gab es einen Insolvenzverwalter für die GmbH und wenn der Gläubiger die Zwangsverwaltung beantragt hat, gab es auch einen Zwangsverwalter, aber der Insolvenzverwalter ist nicht der Zwangsverwalter.

    ich könnte dir da ein gutes Buch empfehlen, in dem die Besonderheiten der Abrechnungen erläutert sind. Da gibt es nämlich einiges zu beachten, nicht nur bei den Nebenkosten, sondern auch bei der Hausgeldabrechnung und der Abrechnung des Zwangsverwalters, aber zu deiner Frage.
    An sich war die Idee schon richtig nach §90 in Verbindung mit 57 ZVG abrechnen zu wollen, leider lässt der BGH das nicht zu BGH, 03.12.2003 -VIII ZR 168/03. Danach muss der Alteigentümer die Abrechnung erteilen für die abgeschlossene Periode und der Erwerber für die laufende. Du als Ersteher hast mit der Betriebskostenabrechnung für 2014 nichts am Hut, wenn du in 2015 gekauft hast. Du darfst das erste mal in 2016 für 2015 abrechnen, weshalb solange auch keine Anpassungen der Betriebskosten durch dich als Vermieter möglich sind. § 560 BGB verlangt dafür die Vorlage einer Abrechnung und das geht frühstens 2016.
     
  5. sara

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    Also dein Aktenzeichen kann ich nicht öffnen und nachlesen,
    aber wie auch beim normalem Verkauf hat der neue Eigentümer die Betriebskostenabrechnung zu machen.

    Quelle: Abrechnung der Betriebskosten nach Eigentümerwechsel - Alle Top-Infos
     
  6. #5 Akkarin, 24.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 24.01.2015
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    Deshalb hatte ich ja geschrieben, dass er eigentlich mit § 57 ZVG auf der richtigen Spur wäre, wäre da nicht der Bundesgerichtshof:

    BGH, 03.12.2003 - VIII ZR 168/03
    Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt, es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.

    Volltext Urteil des VIII.*Zivilsenats vom*3.12.2003 -*VIII*ZR*168/03*-

    Aber du hast recht, ich muss mich korrigieren, wenn er 2015 gekauft hat, darf er 2014 nicht abrechnen, 2015 schon.
     
  7. #6 sara, 25.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 25.01.2015
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    und genau beim Fettgedruckten da hast du das ganze Gerichtsurteil nicht gelesen und nicht verstanden. :008sonst:

    In diesem Fall vom BGH geht es um das zusammenfallen von Verkauf und Abrechnungsperiode zum 1.1. und damit ist der alte Besitzer für die Abrechnungsperiode vor Eigentumsübertragung zur Abrechnung verpflichtet, er war auch in der ganzen Abrechnungsperiode der Eigentümer.
     
  8. #7 Akkarin, 25.01.2015
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    nein, bei meiner ersten Antwort hatte ich was falsch geschrieben, aber die korrigierte Aussage stimmt. Im Erwerbsjahr ist typischerweise das Vorjahr noch nicht abgerechnet.
    Diese Abrechnung darf nur der Alteigentümer machen. Der Erwerber darf im Erwerbsjahr nichts abrechnen. Der Erwerber darf erst im darauffolgenden Jahr das Erwerbsjahr abrechnen.

    Insofern ist alles richtig:
    2015 gekauft => Die Abrechnung für 2014 muss der Alteigentümer machen.
    Der Erwerber darf erst in 2016 für 2015 abrechnen.
     
  9. #8 sara, 26.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.01.2015
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    darum geht es doch gar nicht, wen interessiert da die Abrechnung von 2014!

    der Erwerber in 2015 hat natürlich mit der Nebenkostenabrechnung von 2014 überhaupt nichts zu tun, sofern die Abrechnungsperiode beendet war.

    Aber in den meisten Fällen wird ein Haus nicht zum 1. Jan. verkauft und es geht um die Zeit in der ja der Alteigentümer teilweise noch zuständig war und der neue Eigentümer die restliche Zeit bis zur Abrechnungsperiode.Und in diesem Fall und das ist die Mehrheit bei den Verkäufen hat der neue Eigentümer die Abrechnung zu erstellen!

    Und genau um diese Fragestellung geht es auch in diesem Thread!

    (Allerdings gibt es auch Abrechnungsperioden die Mitte des Jahres beginnen/enden.)
    und auch da gilt der neue Eigentümer macht die Abrechnung, (wenn der Verkauf nicht mit der Abrechnungsperiode zusammenfällt)
     
  10. #9 Goldhamster, 26.01.2015
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    Hallo Sarah, hallo Akkarin,

    ich hab vor 8 Jahren auch mal eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung erstanden. Der Termin war damals im Monat April. Also kurz nach Ende der Heizperiode.

    Der Mieter ist kurz vor der Verhandlung raus aus der Wohnung. Ich habe ihn nie kennengelernt, es gab ja auch kein Vertragsverhältnis zwischen ihm und mir.

    Hätte ich dann noch Geld von dem Mieter verlangen können? (Heizkosten > Heizkostenvorrauszahlung)

    Nur mal so aus Neugier.... ihr kennt euch ja ziemlich gut aus...

    Gruß
     
  11. #10 sara, 26.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.01.2015
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    Ganz klares Nein!
    Du hast mit dem Mieter nichts zu tun gehabt.

    Allerdings ist die Aufteilung bei Vermietung und die damit verbundene Betriebskostenabrechnung mit dem Vorbesitzer zu regeln. Dies wird meist im Notarvertrag auch festgehalten. Damit hat auch die WEG nichts zu tun.

    Wie wurde denn die NK - u. Heizkostenabrechnung dir damals berechnet?
    Du hast ja sicher nicht für das ganze Abrechnungsjahr die Kosten berechnet bekommen?
     
  12. #11 Goldhamster, 26.01.2015
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    'Danke für die Antwort.

    Ich war ab dem Verteilungstermin??? Eigentümer. Da habe ich mir dann auch die Schlüssel abholen können. Das muß so im Mai gewesen sein.

    Habe dann bei der Hausverwaltung darauf hingewiesen, dass ich ab diesem Zeitpunkt auch das Hausgeld übernehme. Das haben die dann auch so akzeptiert.... Die Jahresabrechnung habe ich von der Hausverwaltung für genau diesen Zeitraum bekommen.
     
  13. #12 Goldhamster, 26.01.2015
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    Es geht doch um Zwangsversteigerung
     
  14. sara

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    Dann ist das doch auch richtig gut gelaufen bei dir!
    Somit deine Frage wohl unnötig!
     
  15. #14 Goldhamster, 26.01.2015
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    Danke für die Antwort.

    Aber du schreibst doch weiter oben, dass der neue Eigentümer für die ganze Abrechnungsperiode zuständig ist.

    Da ist doch ein Widerspruch zu meiner Situation.
     
  16. sara

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    Dir geht es um die Vorauszahlungen, denen stehen ja auch Kosten gegenüber und da hätte auch eine Nachzahlung rauskommen können.
    Die meisten Nebenkosten kann man gut für die einzelnen Zeiträume auseinanderrechnen, nur die Heizungs- u. Warmwasserkosten können eben nicht innerhalb des Abrechnungszeitraumes berechnet werden. Diese können erst am Ende erstellt werden. Jedoch mit Zwischenablesung wird das dann erfasst und entsprechend verteilt.

    Für Mieter die vor Eigentumsübertagung ausgezogen sind hast du nichts zu tun. Evtl. Ausgleiche wären nur mit dem Vorbesitzer auszugleichen

    Wenn bei dir die WEG Verwaltung dies gemacht hat ist ja alles OK.
     
  17. #16 Goldhamster, 27.01.2015
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    Danke Sara für die Antworten.

    Ehem. Mieter: nicht der dt. Sprache mächtig- Herkunft etwa jetziges Hoheitsgebiet IS
    Ehem. Besitzer: Insolvent - osteurop Name, wohnhaft in Berlin -so zum Glück weit weg- , definitiv beim Erwerb der Wohnung betrogen worden (weis ich aufgrund der wahnsinnig hohen eingetragenen Grundschuld) und ist noch nicht mal zum Termin der ZV erschienen.


    ....da hat nicht der Mieter mit dem Vermieter etwas abgerechnet, da hat niemand geredet oder gerechnet oder gezahlt...
     
  18. #17 Goldhamster, 27.01.2015
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    Wenn der Mieter im Frühjahr auszieht (wie oben beschrieben) bekomme i. d. R. ich noch etwas Geld.

    Wäre das wirklich so im Sinne des Gesetzgebers gewesen?
    (rein theoretische Frage, da schon länger her)
     
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