Hausgeldzahlungen und Instandhaltungsrücklage - wie verrechnen?

Diskutiere Hausgeldzahlungen und Instandhaltungsrücklage - wie verrechnen? im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo liebes Forum, ich bin gerade mal wieder an einem Fall dran und komme beim Thema Hausgeldzahlungen/Instandhaltungsrücklage ins Schleudern....

  1. #1 Neuling78, 31.07.2018
    Neuling78

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    Hallo liebes Forum,

    ich bin gerade mal wieder an einem Fall dran und komme beim Thema Hausgeldzahlungen/Instandhaltungsrücklage ins Schleudern.

    Nehmen wir an A hat eine Eigentumswohnung und vermietet diese an B. Abgewickelt wird alles über eine Hausverwaltung C.

    Jetzt wäre ich zunächst ganz treudoof hergegangen und hätte stur nach Zufluss-Abfluss-Prinzip "gebucht" ... was kommt bei A rein, was geht raus.

    Einnahmen: Miete + Nebenkosten-VZ (von B)

    Ausgaben: Hausgeldzahlungen (an C)

    (AfA, Zinsen, Versicherungen, Steuerberaterkosten etc. vernachlässigen wir jetzt mal)

    Jetzt kommt irgendwann die Jahresabrechnung von C. Diese sieht zum Beispiel wie folgt aus:

    Bewirtschaftungskosten 3.500
    Entnahme Instandhaltungsrücklage -300
    Zuführung Instandhaltungsrücklage 600
    Zwischensumme 3.800
    geleistete Hausgeldzahlungen -2.600
    Zu bezahlen 1.200

    So weit so gut.
    Jetzt wird sich A natürlich in den Arsch beißen, weil von von den 3.800 sind 2.000 nicht umlagefähig und 1.800 umlagefähig. Deshalb rechnet A jetzt mit B ab:

    Umlagefähige Bewirtschaftungskosten 1.800
    Nebenkosten-VZ 2.100
    Guthaben: 300

    Die 1.200 bzw. die 1.200 - 300 = 900 tauchen jetzt bei A in seiner Anlage V auf; als Nebenkostenabrechnungen vom Vorjahr (die erst im laufenden Jahr bezahlt werden). Letztlich läuft bei A somit alles zusammen.

    Bis hierher verstehe ich alles.

    Was ich nicht verstehe ist, wie ich die Instandhaltungsrücklage da reinrechne. Oder ganz grundsätzlich: muss ich die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (die ja keine Werbungskosten sind) von den laufenden Hausgeldzahlungen absetzen?
    Wird dann nicht zwangsläufig die Jahresabrechnung bzw. die Berücksichtigung im Folgejahr falsch (bei der Ermittlung/Bezahlung des Jahresguthabens oder der Jahresnachzahlung wird die Instandhaltungsrücklage ja wieder voll - d.h. auch unter Einbeziehung der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage - berücksichtigt).

    Wäre nett, wenn jemand ein bisschen Licht in mein Dunkel bringen könnte!

    Vielen Dank schon im Voraus!

    Neuling78
     
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  3. Andres

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    Das ist bei der privaten Steuererklärung auch grundsätzlich richtig.


    Das ist steuerlich relevant. Die Instandhaltungsrücklage ist Teil der Vermögens von A, auch wenn er darauf keinen unmittelbaren Zugriff hat.


    Das ist steuerlich nicht relevant. Analog zu oben: Hier wird nur innerhalb des Vermögens von A verschoben.


    Wenn du das etwas verständlicher formulieren kannst, können wir auch diesen Knoten vielleicht noch lösen. Aktuell verstehe ich das Problem noch nicht.
     
  4. #3 Neuling78, 31.07.2018
    Neuling78

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    Hallo Andres,

    danke für deine Antwort.

    Führen wir mein Beispiel von oben mal fort bzw. zurück.

    A hätte im Vorjahr (also vor obige Jahresabrechnung kommt) u.a. folgendes versteuert:

    Hausgeldzahlungen -2.600
    davon Zuführung zur Instandhaltungsrücklage 600
    davon Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage -300
    Saldo/Werbungskosten -2.300

    A hätte also seinen zu versteuernden Überschuss um -2.300 gemindert. Die Instandhaltungsrücklage hat per Saldo 300 dazu beigetragen bzw. die Werbungskosten gekürzt (= mehr Gewinn).

    Im Folgejahr habe ich aus dem "Altjahr" eine Gewinnwirkung von 900 (s.o.), sprich' ich habe 900 weniger Gewinn.

    900 weniger + 300 mehr = 600 weniger Gewinn über beide Perioden hinweg.

    Habe ich das richtig verstanden?

    Vielleicht anders gefragt: kann ich meine Werbungskosten für das Altjahr (nennen wir es t0) so ermitteln wie oben und im Folgejahr (t1) vorgehen wie oben (Posting 1)? Ich habe immer das Gefühl dass ich entweder etwas vergesse oder etwas doppelt reinrechne ...
     
  5. Andres

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    Du rechnest etwas doppelt, nämlich die Zuführungen und Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage. Wir versuchen es einfach mal chronologisch - das ist wahrscheinlich die nachvollziehbarste Sicht.

    Jahr 1:
    Du zahlst monatlich Hausgeld. Welcher Anteil davon als Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bestimmt ist, steht im Wirtschaftsplan. Wie im weiteren die Aufteilung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten aussieht, weißt du noch nicht. Auch weißt du nicht, was aus der Rücklage entnommen wird - das hat man vielleicht auch irgendwie geplant, aber Pläne treffen ja nicht immer ein.
    Außerdem bekommst du monatlich Miete.

    Jahr 2:
    Die WEG beschließt ihren Jahresabschluss, was regelmäßig zu einer Ausgleichszahlung in die eine oder andere Richtung führt.
    In der Folge erhältst du eine Einzelabrechnung, die ausweist, was der Rücklage zugeführt wurde, was der Rücklage entnommen wurde, wie sich die Kosten zusammensetzen usw.

    Steuerlich gilt jetzt eine etwas verwirrende Situation: Eigentlich ist die Sache mit Zu-/Abflussprinzip ja ganz einfach, aber die Jahresabrechnung stört den Denkfluss. Immerhin stehen dir erst in Jahr zwei Informationen zur Verfügung, die steuerlich relevante Sachverhalte in Jahr 1 betreffen. Im allgemeinen löst man das so:
    • Die Mieteinnahmen werden natürlich in Jahr 1 versteuert. Das sollte eigentlich klar sein.
    • Die laufenden Hausgeldzahlungen verringert um die planmäßige Zuführung zur Instandhaltungsrücklage werden in Jahr 1 als Werbungskosten berücksichtigt.
    • Die Ausgleichszahlung wird in Jahr 2 berücksichtigt - dort ist sie ja auch geflossen. Dass die Kosten eigentlich in Jahr 1 entstanden sind, spielt keine Rolle (kein Leistungsprinzip).
    • Mit der Abrechnung erfährst du, was der Rücklage entnommen wurde. Das gehört in die Werbungskosten von Jahr 1. Soweit ich weiß, wird es aber nicht beanstandet, wenn dieser Betrag konsequent in Jahr 2 zum Ansatz gebracht wird. Dann muss man nämlich mit der Steuererklärung für Jahr 1 nicht warten, bis die WEG ihre Abrechnung beschlossen hat.
    • Analog verfährt man, wenn mit der Abrechnung beschlossen wird, die Zuführung doch noch anders zu gestalten: Richtig wäre die Korrektur von Jahr 1 (d.h. Steuererklärung erst nach WEG-Abrechnung), aber die Anrechnung in Jahr 2 wird wohl eher nicht beanstandet.
     
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