Hauskauf- ab wann kann ich vermieten?

Diskutiere Hauskauf- ab wann kann ich vermieten? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo in die Runde :-), ich bin gerade dabei, das Haus, in dem ich derzeit im 1.OG zur Miete wohne, zu kaufen. Im EG ist noch eine Wohnung, die...

  1. #1 ChillySue, 22.10.2020
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    Hallo in die Runde :-),

    ich bin gerade dabei, das Haus, in dem ich derzeit im 1.OG zur Miete wohne, zu kaufen. Im EG ist noch eine Wohnung, die derzeit leer steht und die ich gerne zeitnah vermieten möchte. Nun hat mir die ehemalige Mieterin dieser Wohnung (die ich seit Ewigkeiten kenne und sehr mag) eine Verwandte als Nachmieterin empfohlen, die dringend eine Bleibe sucht (sie wurde wg Eigenbedarf gekündigt). Sofern alles zwischen uns passt (sie guckt sich die Wohnung nächste Woche mal an, dann reden wir auch über die Konditionen und können schauen, ob die Chemie stimmt, wir leben ja dann zukünftig übereinander), wäre es ja schön, so schnell einen (vermutlich guten?) Mieter zu finden- nur frage ich mich, wie schnell ich der Frau überhaupt einen Mietvertrag anbieten könnte?

    Ich war mit dem Verkäufer schon beim Notar, um den Vertragsentwurf abzustimmen, in zwei Wochen ist der Termin zur Unterschrift des Kaufvertrags. Danach wäre ich ja Besitzer- kann ich dann schon vermieten? Oder erst, wenn ich als Eigentümer im Grundbuch stehe? Weiß jemand, wie das rechtlich aussieht?

    LG, Sue
     
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  3. dots

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    Rein rechtlich kannst du auch jetzt schon vermieten. Es ist halt nur dein Problem, wenn du den Vertrag nicht einhalten kannst (z.B. weil du die Mietsache doch nicht zur Verfügung stellen kannst).
    Du kannst mir völlig legal den Kölner Dom vermieten. Völlig legal! Die Mietsache muss dir nicht gehören.
     
  4. #3 immobiliensammler, 22.10.2020
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    Theoretisch kann Du - wie @dots ganz richtig geschrieben hat - rechtlich korrekt auch eine Sache vermieten deren Eigentümer Du überhaupt nicht bist (bestes Beispiel: Untermiete). Rechtlich bist Du erst Eigentümer der Immobilie sobald Du im Grundbuch stehst (das kann je nach Bundesland auch erst bis zu 12 Monaten nach Kaufvertragsunterzeichnung dauern).

    Was soll denn zum Übergang Nutzen/Lasten im Notartermin stehen? - Es gibt sicherlich rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten dies völlig korrekt zu lösen. Eine andere Möglichkeit wäre, dass Du einfach den Mietvertrag (nach Übergang Nutzen/Lasten) machst. Das kann im Zeitraum Vertragsabschluss bis Grundbucheintragung zu Problemen führen, müsstest Du ggfs. mit einem Anwalt besprechen. Eventuell kann auch der Notar eine entsprechende Bevollmächtigung des Alteigentümers in den Kaufvertrag aufnehmen.
     
  5. #4 Dschei2, 22.10.2020
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    Hallo,
    vermieten kannst du, sobald der Nutzen- und Lastenübergang war. Normalerweise steht im Notarvertrag, dass dieser Übergang mit Bezahlung des Kaufpreises erfolgt. Dann auch Schlüsselübergabe und du kannst vermieten.

    Bitte schau dir diese Interessentin genau an. Vielleicht bin ich voreingenommen, aber wenn ein Mietinteressent umziehen muss wegen Eigenbedarf, werde ich immer ganz hellhörig und schaue ganz genau hin. Unbedingt Mieterselbstauskunft und Schufa verlangen.
     
  6. #5 BiG Rock 95, 22.10.2020
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    Sehe ich auch so, nach wirtschaftlichen Übergang. Wer soll dir das vermieten verwähren? Du bist der Käufer, der Besitz ist übergegangen ansonsten stünden in D. viele Objekte leer bis das Grundbuch sich erbarmt zu einer Eintragung.
     
  7. #6 immobiliensammler, 22.10.2020
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    Jein! Rechtlich kann ich vermieten was immer ich will, ich muss die Mietsache dann am Tag X nur auch zur Verfügung stellen können (Altes Extrembeispiel: Kölner Dom).

    Auch nach Nutzen/Lasten-Übergang bin ich noch nicht Eigentümer der Immobilie, mir stehen nur dank privatschriftlicher Vereinbarung eben die Nutzen aus der Immobilie schon zu, das ermächtigt mich aber eigentlich nicht zum Vertragsabschluss.

    Ich spiel mal Advocatus-Diaboli: Der Kaufvertrag wird geschlossen, der Kaufpreis wird gezahlt und jetzt wird z.B. im formell ausgewiesenen Sanierungsgebiet die Zustimmung verweigert, damit ist der Kaufvertrag nichtig. Der Alteigentümer erklärt aber er wäre mit dem Mietvertrag nicht einverstanden. Wie willst Du dann jetzt die Mietsache zur Verfügung stellen, bist also Deinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig!

    Ich würde in den Notarvertrag eine Klausel einbauen, die für den TE eine Bevollmächtigung seitens des Verkäufers zum Vertragsabschluss enthält, dann ist er auf der sicheren Seite!
     
  8. #7 Katharmo, 22.10.2020
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    Kann der Alteigentümer eigentlich auch unabhängig vom Kaufvertrag ein Schreiben aufsetzen, dass er die Rechte aus dem Mietvertrag an den neuen Eigentümer abtritt? Ich meine, sowas gelesen zu haben. Dann kann der neue Eigentümer in eigenem Namen tätig werden und auch Kündigungen in Angriff nehmen. Ist das richtig so?
     
  9. #8 immobiliensammler, 22.10.2020
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    Er muss eigentlich nur den Käufer schon vor Eigentumsumschreibung bevollmächtigen. So was ist z.B. Standard sobald Du eine Hausverwaltung (Mietverwaltung) beauftragst. Wenn man sowieso beim Notar ist würde ich das einfach mit in den Kaufvertrag aufnehmen, kostet auch nicht mehr!
     
  10. dots

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    Das ist falsch.
    Er kann auch schon vorher vermieten.
    Er darf das sogar.
     
  11. dots

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    Um vermieten zu können (und dürfen), muss der Besitz nicht übergegangen sein.
     
  12. #11 BiG Rock 95, 22.10.2020
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    Richtig, Eigentümer formal bin ich erst bei GB Eintragung.
    Aber Frage nochmal für den VM , wer kann dir das vermieten verwähren oder sonst hierbei Probleme bereiten?
    Ich meine die Zeit ab wirtschaftlichen Übergang bis Eintragung GB.
     
  13. #12 Katharmo, 22.10.2020
    Zuletzt bearbeitet: 22.10.2020
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  14. #13 BiG Rock 95, 22.10.2020
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    Danke,
    hiermit wird ein bestehendes Mietverhältnis abgedeckt,
    und was ist bei einem Neuvertrag eben das Problem der TE?
     
  15. #14 immobiliensammler, 22.10.2020
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    Das ist genau was ich meinte, eine Bevollmächtigung durch den Verkäufer, nur würde ich das eben gleich mit in den Notarvertrag packen, erleichert die Beweiskraft.

    Vorsicht, die Falle bei einem rechtskundigen Gegenüber liegt in § 174 BGB

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__174.html
     
  16. #15 taxpert, 23.10.2020
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    Ist ein Mietvertrag nicht ein zweiseitiges Rechtsgeschäft :101:!

    Naja, um den Mietvertrag aber erfüllen zu können, muss Besitz, aber nicht Eigentum vorliegen! Den genauso wie ich als Nicht-Eigentümer des Kölner Doms den Besitz an der gemieteten Sache verschaffen kann, kann ich als Eigentümer einer vermieteten Wohnung diese zwar ein zweites Mal vermeiten, dem zweiten Mieter jedoch den Besitz nicht verschaffen, da der beim ersten Mieter liegt!

    taxpert
     
  17. #16 immobiliensammler, 23.10.2020
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    Der Mietvertrag schon nur alles was später kommt (wie Abmahnung, Kündigung, Mieterhöhungsverlangen) eben eventuell nicht.

    Ich wollte eigentlich nur darauf hinweisen, dass die Originalvollmacht durchaus nötig sein kann. Ich löse das meist dadurch, dass der Alteigentümer ein Schreiben an die Mieter schickt (kann ja ich zusammen mit den anderen nötigen Schreiben wie Änderung Bankverbindung etc.an die Mieter übergeben) und diesen die Bevollmächtigung mitteilt. Das entspricht dann der Vorgabe in Satz 2.
     
  18. #17 ChillySue, 23.10.2020
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    Hallo in die Runde,
    wow, ihr seid ja klasse! :-)
    Also ich höre da jetzt raus, dass ich theoretisch die Wohnung schon jetzt legal vermieten könnte, dass es aber sinnvoll wäre (auch um späteren Problemen vorzubeugen) eine entsprechende Vollmacht zur Vermietung der Wohnung mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten vom Verkäufer zu bekommen. Richtig? Ich denke damit hätte er kein Problem, wir sind verwandt und verstehen uns sehr gut.

    Macht ihr das standardmäßig beim Vermieten? Von mir wurde das nie verlangt, vermutlich weil ich beide meine Vermieter vorher gekannt habe...

    Ich weiß dass ich hier sehr naiv rüberkommen muss ;-), aber das alles kam für mich ziemlich plötzlich- würde das Haus nicht verkauft werden, wäre ich vermutlich auch weiterhin Mieter geblieben... aber manchmal braucht man wohl einen Schubs vom Schicksal, jetzt freue ich mich total darauf, was "Eigenes" zu haben und selbst gestalten zu können :-)! Nur Vermieter zu sein- das ist neu und war ursprünglich auch nicht geplant ;-). Deshalb bin ich echt froh, dieses Forum gefunden zu haben.
     
  19. #18 Katharmo, 23.10.2020
    Katharmo

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    Das passiert. Ging mir vor einem Jahr auch so ;) war auch nie geplant. Ich lese hier ganz viel, auch in alten Themen. Man bekommt viele Denkanstöße und begreift, was da in der Vermietung überhaupt alles bedacht werden muss, viele User nennen auch direkt die Paragraphen, die man im Internet ja leicht nachlesen kann.
    Und ich bin bei Haus und Grund eingetreten, bezahle 50 Euro pro Jahr und bekomme anwaltliche Erstauskunft kostenlos. Denselben Anwalt habe ich parallel als "richtigen" Anwalt und frage ihn manchmal um Rat, auch wenn es bisschen was kostet, das ist total sinnvoll.
    Vielleicht hilft dir mein kleiner Erfahrungsbericht beim Einstieg :)
     
  20. #19 Katharmo, 23.10.2020
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    Ach ja, noch eins vergessen: diese Geschichte mit der Vollmacht mache ich auch (noch), da zur Zeit noch meine Mutter die Eigentümerin ist. Wichtig ist, dass du auch Untervollmachten erteilen darfst, zb damit du selbst einen Anwalt beauftragen darfst.
     
  21. #20 ehrenwertes Haus, 23.10.2020
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    Lies dir VOR deiner 1. Vermietung bitte die Hinweise zur Mieterauswahl hier im Forum durch.
    Lieber zu viele als zu wenige Nachweise, dass der Mieter die Miete auch stemmen kann und nicht bereits als Problemmieter aufgefallen ist.
    Das verhindert zwar keine Mieterchaoten, senkt das Risiko an einen solchen zu geraten aber deutlich ab.
     
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