Hauskauf als Alleinstehende?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von EB1967, 20.02.2011.

  1. EB1967

    EB1967 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin alleinstehend und möchte mir ein Haus kaufen, da ich gerne einen Garten hätte.

    Da ich niemanden entmieten möchte, suche ich primär nach einem freien Haus, würde aber zB auch eines in Betracht ziehen, in dem der Mieter in den nächsten 1-2 Jahren plant auszuziehen.

    Da der Mensch bekanntlich wankelmütig ist, möchte ich diese Situation aber gerne absichern.

    Ich gehe davon aus, dass ich keine Probleme haben werde wenn mir der Mieter zum Zeitpunkt des Hauskaufs eine schriftliche Kündigung innerhalb einer bestimmten Frist, die dann nach Vereinbarung 1-2 Jahre sein könnte, unterschreibt, oder?

    Sollte er mir nur mündlich die Zusage geben, sich etwas Neues zu suchen, hätte ich dann im worst case überhaupt eine Chance? Kann ich als Alleinstehende überhaupt Eigenbedarf an einem Haus mit Garten anmelden? Ich habe eine ETW mitten in der Stadt, ohne Balkon und Garten. Gibt es Fälle in der Rechtsprechung, in denen dann Eigenbedarf nicht zuerkannt wurde?

    Vielen Dank
    EB
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 20.02.2011
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    ich weiss, o.t., aber wie wär's denn mit einem schrebergarten etc.?

    warum sollte der mieter das tun?
    "kauf bricht nicht miete" - d.h. er hat einen gültigen mietvertrag und muss dir eigentlich garnichts unterschreiben...

    selbstverständlich kannst du eigenbedarf auf dein eigentum anmelden, dein familienstand spielt da keine rolle.
     
  4. EB1967

    EB1967 Neuer Benutzer

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    Ich wüsste nicht warum ich das hier diskutieren sollte.

    Habe ich gesagt dass er muss? Ich möchte einfach nur wissen ob so eine schriftliche Vereinbarung gültig wäre wenn es sie geben würde.

    Ok, da kommen wir endlich zum Punkt. Selbst wenn da eine Familie mit Kindern drin wäre, würde kein Richter sagen: die ist alleinstehend, dann soll die mal schön in ihrer Wohnung bleiben? Sicher? Oder muss ich mich rechtfertigen warum ich keinen Schrebergarten will? Was wäre denn in meinem Fall eine korrekt formulierte Begründung für einen Eigenbedarf (nur dass ich das will scheint ja kein Argument zu sein, was ich hier im Forum so gelesen habe).
     
  5. #4 lostcontrol, 20.02.2011
    lostcontrol

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    also den garten als argument kannst du auf jeden fall schon mal vergessen - auf den könntest du nämlich jederzeit anspruch erheben, du müsstest halt die miete entsprechend runtersetzen.
     
  6. RMHV

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    Der Punkt ist, dass man die Kündigung (gedanklich) trennen muss in Zulässigkeit und Härtefall.
    Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung ds Mietverhältnisses habe. Eigenbedarf ist ein berechtigtes Interesse. "Ich will" reicht daher als Begründung für die Zulässigkeit der Kündigung aus.
    Der andere Bereich ist der mögliche Widerspruch des Mieters wegen einer besonderen Härte. Dabei muss eine Interessenabwägung durchgeführt werden. Dass in dieser Interessenabwägung auf Vermieterseite nur Gründe berücksichtigt werden, die schon im Kündigungsschreiben genannt sind, soll nicht unerwähnt bleiben. Der Mieter muss aber auch erst mal vortragen, worin für ihn eine Härte bestehen soll, die auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Das Ergebnis der Interssenabwägung in einem konkreten Fall lässt sich schon mangels Kenntnis der Härtegründe nicht vorhersehen. Die Beendigung des Mietverhältnisses als solches ist erst mal das normale Lebensrisiko eines Mieters und nicht per se als Härte anzusehen. Kinder sind ebenfalls nicht per se als Härte anzusehen.
    Ein Härte kann darin liegen, dass eine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. "Angemessen" und "zumutbar" bedeuten aber nicht Traumwohnung zum Spottpreis. Will sich der Mieter auf eine nicht verfügbare Ersatzwohnung berufen, wird er seine vergeblichen Bemühungen darzulegen haben. Diesem Härtegrund kann der Vermieter entgegen treten durch den Nachweis von einer oder mehreren angemessenen Wohnungen zu zumutbaren Bedingungen.

    Sollte die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters enden, ist die Kündigung damit keineswegs vom Tisch. Der Mieter hat dann einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses so lange wie dies unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls angemessen ist. Auch die Dauer einer Fortsetzung des Mietverhältnisses hängt also ganz wesentlich von der Art der Härtegründe ab, die der Mieter vorbringt.
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

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    Wie jetzt? Man kann doch Mietern nicht plötzlich einen Teil der Mietsache entziehen. Und EFHs werden nunmal grösstenteils mit Garten vermietet.
     
  8. #7 lostcontrol, 20.02.2011
    lostcontrol

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    käme für dich doch eh nicht in frage - wär ja dann ähnlich wie ein schrebergarten, gell?
     
  9. Berny

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    Abba vielleicht mit 'ner Vogelscheuche drinnen... :banana
     
  10. EB1967

    EB1967 Neuer Benutzer

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    Danke, RMHV, für deine Antwort auf den Punkt.

    Ich dachte nach dem was ich hier so gelesen hätte, dass ich auch vielleicht begründen müsste warum ich als Eigentümerin Eigenbedarf anmelde.

    Natürlich sind Härtefälle immer möglich und manchmal nicht vorhersehbar. Das ist halt Vermieterrisiko.

    Wie ich schon sagte, wenn ich ein vermietetes Haus kaufen würde, dann nur wenn der Mieter glaubhaft macht dass er ohnehin ausziehen möchte, ich möchte da niemanden gegen seinen Willen vertreiben.

    Wichtig ist mir in der Sache nur dass ich mich dann darauf auch verlassen und ggf auch darauf pochen kann. Hab ja hier auch schon so ein paar Sachen gelesen :-)

    Gruß
    EB
     
  11. #10 lostcontrol, 20.02.2011
    lostcontrol

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    genau das wird aber nicht funktionieren, denn wenn es, wie in deinem fall, um ein, zwei jahre geht, dann können sich die lebensverhältnisse des mieters ja auch entsprechend ändern...

    was evtl. funktionieren könnte wäre, wenn der mieter sich bereiterklärt mit dir einen neuen mietvertrag abzuschliessen (was er aber wie gesagt nicht muss), der dann eben entsprechend befristet ist.
    eine garantie für seinen auszug bedeutet das trotzdem nicht, es könnte trotzdem zur räumungsklage kommen.
     
  12. #11 armeFrau, 20.02.2011
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    Man könnte ja dann immer durchs Wohnzimmer der Mieter in den Garten marschieren und später wieder raus, auf deren Terasse sitzen und ins Wohnzimmer glotzen.. :wand:
    gehts eigentlich noch?! :stupid
     
  13. #12 lostcontrol, 20.02.2011
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    sorry, aber da bin ich jetzt halt von dem ausgegangen was ich so kenne.
    und ich kenn eigentlich nur einfamilienhäuser, bei denen man in den garten kommt ohne dass man dazu durchs haus muss.
    möglich dass das andernorts nicht so ist, klar.
    aber theoretisch kann man tatsächlich den garten sehr viel leichter per eigenbedarf beanspruchen als das haus selbst. ob das praktisch sinnvoll und machbar ist wird wohl von der wohnsituation abhängen.
     
  14. kathi

    kathi Gesperrt

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    Aber nur in deiner Theorie. In der Praxis wird ein Einfamilienhaus mit dem Garten zusammen vermietet, also als Komplettpaket. Wenn der Vermieter dann plötzlich für den Garten Eigenbedarf anmeldet, dann funzt das nicht. Und zwar aus mehreren Gründen nicht.
    Zum einen kann man keine Teilkündigung eines Komplettpakets vornehmen, man kann bei der Vermietung einer 4Zimmer-Wohnung ja auch nicht nur mal eben 1 Zimmer kündigen, nur weil man eben nur das benötigt. Auch bei einer mit der Wohnung zusammen gemieteten Garage geht das nicht.
    Zum anderen fällt mir nur ein einziger Fall ein, bei dem der Eigenbedarf für einen Garten für den nicht dort lebenden Vermieter höher einzustufen wäre, als der Bedarf der dort lebenden Mieter.
    Das wäre der Fall, wenn das vom Mieter angemietete Haus über einen parkähnlichen Riesengarten verfügt, wo der Vermieter auf einem Teilstück ein Mehrfamilienhaus errichten möchte. Aber selbst da wäre ich mir alles andere als sicher, ob er damit durchkommen würde.
     
  15. Berny

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    Ja sicher geht das "noch": Nimmste einfach 'nen Kasten Bier mit. :geil
     
  16. #15 lostcontrol, 20.02.2011
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    ein zimmer einer wohnung zu kündigen geht nur in ausnahmefällen, klar.
    garage geht aber schon - dazu kannst du hier im forum auch so einiges nachlesen. natürlich verbunden mit einer entsprechenden senkung der miete, logisch.

    mir schon - weil in der nachbarschaft schon gehabt.
    da ging's auch um 'ne eigenbedarfskündigung, den garten konnten die eigenbedarfs-anmelder schon satte 1,5 jahre früher übernehmen, beim haus selbst lief's leider auf 'ne räumungsklage raus (da gab's auch so 'ne härtefallgeschichte - wäre aber trotzdem sicherlich schneller gegangen, aber man war nett zu den mietern).

    wie gesagt: ich kenn's aus eigenem miterleben anders.
    garten ist halt nicht härtefall. ohne garten kann man leben.

    die diskussion hilft aber der TE nicht weiter, sie will ja eigentlich das haus und eben keinen "schrebergarten" (und als sowas in der art würde ich auch einen garten bezeichnen, der sich nicht direkt beim selbstbewohnten haus befindet und entsprechend auch nicht an die wasser- und stromversorgung angeschlossen ist).
    ich gehör ja auch zu denjenigen, die es extrem zu schätzen wissen, dass mein garten quasi eine erweiterung des wohnbereichs darstellt und eben NICHT ein grundstück irgendwo ist, wo ich erstmal hinfahren oder -laufen muss (das hätte ich auch zur verfügung und so schön es ist, es ist nicht mein ding).
     
  17. #16 armeFrau, 20.02.2011
    armeFrau

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    haha...ja, genau! :geil

    Sicher, gibts auch Häuser, wo man nicht nur durchs Wohnzimmer oder auch durch den Keller über die Kelleraussentreppe gehen kann. Aber es gibt auch Reihenhäuser, wos nur so geht.
    Und dann schaut man dem Mieter ins Wohnzimmer wenn man auf der Terasse sitzt.
    Es gibt natürlich auch, meist uralte Häuser, die haben einen Garten, der nicht vom Wohnzimmer erreichbar ist.
    Trotzdem halte ich das alles für ein Gerücht, da der Mieter das Haus -wie gesehen- mit Garten gemietet hat!
     
  18. kathi

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    Hab dazu noch den hier gefunden:
    Im Klartext würde das doch bedeuten, dass man z.B. ein vollunterkellertes EFH vermietet und dann irgendwann den Keller teilkündigen kann um ihn in eine Einliegerwohnung umzuwandeln. Wenn ich an die Keller denke, die Leute mit EFHs haben, bei denen dann die Kellerräume als Waschküche, Partyraum, Hobby/Werkstattraum, Weinkeller etc. dienen, und dann dürfte lt. diesem § ein Mieter plötzlich mal schauen wo er das ganze Zeug unterbringen soll......... Find ich schon sehr sehr krass.
    Vielleicht gibts hier noch jemand, der sich mit so einer Teilkündigung auskennt, weil ich das schon fast unglaublich finden würde.

    Da wird sich aber die Kündigung vermutlich auch auf das komplette Grundstück incl. Haus erstreckt haben.

    Ja, muss man aber offensichtlich nur, wenn darauf o.ä. Wohnraum geschaffen werden soll.

    Der TE wurde aber auch schon ausreichend geholfen. Wenn Mieter bereit sind eine Aufhebungsvereinbarung zu treffen, wenn ein Haus verkauft wird, dann sollte das kein Problem sein. Sie sollte halt nicht unbedingt ein Haus kaufen, bei dem die Mieter drei behinderte Kinder haben und schon von Anfang an durchblicken lassen, dass sie nicht auszugswillig sind, aber das hat die TE ja sowieso nicht vor.
     
  19. #18 lostcontrol, 20.02.2011
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    also komm, jetzt denkst du aber kleinkariert bzw. nicht über deinen horizont hinaus.
    die TE sucht doch explizit ein EFH mit garten. wenn man scharf auf garten ist, dann meint man damit ganz sicher kein reihenhaus, denn was da üblicherweise als "garten" gilt ist doch eh nur ein handtuch, das rundum einsehbar ist usw.
    also da musste jetzt schon 'ne nummer grösser denken.
    ich jedenfalls denke beim ausdruck "einfamilienhaus" schon mal NICHT an ein reihenhaus, sondern an ein FREISTEHENDES haus.
    und bei "garten" auch ganz sicher nicht an 'nen reihenhaus-garten (die, die ich in diesem zusammenhang da kenne verdienen meiner ansicht nach den ausdruck "garten" auch garnicht, und hierzulande wird durchaus grosszügig gebaut).
    also nur mal so als beispiel: was hierzulande an reihenhäusern dranhängt ist selten grösser als 50 bis 100qm, meist deutlich kleiner. was zu freistehenden einfamilienhäusern an garten gehört dürfte aber im schnitt minimum 300qm haben, ich tippe eher auf 500qm bzw. mehr. und ich für meinen teil nenne 50qm noch nicht "garten". meiner hat rund 500qm (also ohne die grundfläche des hauses) und gehört hier eher zu den kleineren - wobei mit "hier" an dieser stelle natürlich mein viertel gemeint ist, in anderen stadtteilen kann das sowohl mickriger als auch deutlich grösser ausfallen.
    ich für meinen teil find 500qm garten ziemlich optimal - gross genug für gartenfestle mit 20 leuten oder sowas um den dreh (durchaus auch mehr), klein genug dass es von der arbeit her noch nicht in stress ausartet.

    also bei mir kann man im garten hocken ohne dass man ins wohnzimmer schaut. und wir reden ja von "garten" und nicht von "terrasse" - die gehört für mich zur wohnung. bei mir kannste nicht ins wohnzimmer gucken, wenn du im garten sitzt. bei nachbars links und rechts auch nicht, auch nicht bei den restlichen in unserem "gewann".
    definiere doch bitte mal was du unter "garten" verstehst.
    vielleicht ist das ja der punkt, warum wir grad offensichtlich aneinander vorbeireden.
    ich verstehe unter "garten" mehrere 100qm mit wiese (oder auch "englischem rasen", gemüsebeeten, blumenbeeten, bäumen, sträuchern etc. und nicht nur ein paar quadratmetern unbebautem gelände.
     
  20. EB1967

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    Ihr seid ja lustig :?

    Ja, mir wurde schon geholfen, vielen Dank.

    Und nein, ich habs nicht auf einen Schrebergarten abgesehen und schon gar nicht wenn der den Garten eines Hauses darstellt :gehtnicht

    Und nein, 500 qm Garten werd ich mir im Umkreis München nicht leisten können, 50 sollens auch nicht werden, aber 200 wären schon toll :geil

    Übrigens gibt es Schrebergärten in München definitiv nur für Familien, da gibt es Riesenwartelisten.

    Vermietete Immobilien sind immer günstiger als freie und wenn der Mieter in absehbarer Zeit ausziehen will würde ich mich evtl auf dieses Risiko einlassen, das hängt aber natürlich vom Eindruck ab den der Mieter macht und was seine konkreten Pläne angeht (will vielleicht selber bauen oder bekommt Zuwachs sodass das Objekt zu klein wird etc.).

    Viel Spaß noch beim Weiterdiskutieren über abgetrennte Gärten :respekt
     
  21. #20 lostcontrol, 20.02.2011
    lostcontrol

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    also ganz klar kein reihenhaus, oder?

    das mit dem zuwachs bekommen könnte aber z.b. für deine intentionen genau der knackpunkt werden.

    wobei ich von hiesigen verhältnissen her (grossraum stuttgart) eigentlich nur positives für dich vermelden kann, nämlich dass diese härtefallgeschichten hier regelmässig vor gericht abgeschmettert werden, da kriegt der eigentümer ziemlich eigentlich immer recht.

    ach weisste, das sind hier alles keine gartenliebhaber - wenn du in diesem forum rumliest merkste schnell, dass das hier kein thema ist.
    ich verstehe deinen wunsch, ich hab nämlich auch sehr grosse freude an meinem garten und weiss irgendwie garnicht mehr, wie ich jemals ohne eigenen garten auskommen konnte. ich gehör zwar nicht zu den leuten, die gartenarbeit als "entspannend" betrachten, sehr wohl aber hab ich grosse freude daran, wenn's da schön ist, weil genau das für mich entspannung bedeutet - und dafür bin ich dann schon bereit gelegentlich zu buddeln etc.
    ich wünsch dir viel glück beim hauskauf - und bitte denk dran: erstmal ist das haus wichtig, im garten umzubauen ist IMMER billiger, erst recht wenn's nur um 200qm oder so geht...
     
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