Hauskauf - bestehender Mietvertrag mit Mietminderung wg Gartenpflege + nutzung

[Hauskaufleichtgemacht]

Liebe Community.

Wir kaufen gerade ein Zweifamilienhaus in welchem das OG vermietet wird.

Das stört uns auch nicht, im Gegenteil: Die Miete ist eine zusätzliche Erleichterung (finanziell, natürlich berechnen wir sie nicht zu Finanzkalkulation mit ein. Könnte ja irgendwann ausbleiben.)

Der Mietvertrag beinhaltet:
- Die Wohnung (mit 95m2 beziffert)
- einen Garagenplatz (50€ extra) (den Platz würden wir zwar gerne haben, mir ist aber bewusst dass das erstmal nicht geht.)

unter sonstige Vereinbarungen gibt einige Punkte: (alphabetische Vorzeichen um es einfacher zu gestalten.)
a) Außerdem wird vereinbart, dass die Mieter die Streu- und Räumpflicht übernehmen.
b) Gartenpflege wie Rasenmähen, Heckenschneiden, eventuell notwendiges Gießen wird von der Mietpartei übernommen.
c) Die Gehwegreinigung wird ebenso vom Mieter bei Bedarf übernommen
d) Gartenfrüchte sowie Blumen dürfen frei verwendet werden.
e) ein Teil des Gartens kann vom Mieter frei gestaltet und als Gartenfläche selbst genutzt werden.

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Wir wollen das Haus kaufen und ziehen ins Erdgeschoss ein.
- mündliche Aussage des jetztigen Eigentümers: Die Miete ist niedrig wg der Punkt unter sonstige Vereinbarungen. (450€ Nettomiete entsprechen 4,7€/m2, ortsüblich sind 6,6€/m2)
- Kann ich dem Mieter vorschreiben welchen Garagenplatz er hat falls er jetzt den hat, den ich haben möchte? (ich erkläre: einer der Garagenplätze hat Direktzugang zu einem "Schlauch" in der Garage in welchen mein Motorrad gut passen würde und dort befindet sich eine Grube.)
- Streu- und Räumpflicht möchten wir gerne aufteilen.
- wir haben arge Bauchschmerzen mit den Punkten b) c) d) e)
wir haben 2 Kinder (1 Monat alt und knapp 3 Jahre alt) und möchten den Garten exklusiv nutzen zumal da noch keine Einfriedung vorhanden ist und wir diese definitiv vornehmen wollen/müssen. (Schutz für die Kinder zwecks Verkehrslage) Der Mieter hat letztes Jahr einen Swimmingpool im Garten aufgebaut, dies wollen wir ebenfalls nicht mehr. (Gefahr durch ertrinken für die Kinder.)

Wir sind keine Unmenschen und möchten mit den Mietern sprechen:
Welche Möglichkeiten gibt es hier um den Garten exklusiv nutzen zu können? Mietänderungsvertrag wo die Punkte umgeschrieben werden? Ich meine: Klar fällt die Gartennutzung weg aber eben auch die ganze Gartenpflege bei (vorerst) gleichbleibender Miete?
- Ab wann können wir ggf. eine Mietpreisänderung anstreben? (das ist kein dramatischer Punkt... der Garten ist uns (setze beliebigen Koeffizienten ein) mal wichtiger, die alleinige Gartennutzung zu haben...

Vielen Dank vorab, ich entschuldige mich vorab für den Roman

E.

 

[sara]

Wir kaufen gerade ein Zweifamilienhaus in welchem das OG vermietet wird.

Wir wollen das Haus kaufen und ziehen ins Erdgeschoss ein.

Dann habt ihr im Zweifamilienhaus die Möglichkeit die Wohnung nachdem ihr auch im Haus wohnt und im Grundbuch eingetragen seid, die Wohnung zu kündigen.
(Der Eintrag ins Grundbuch kann auch schon mal länger dauern, dazu noch die Kündigungsfrist. Dann ist wohl ein Jahr um)
Sonderkündigungsrecht gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB

Die Zweifamilienhauskündigung - Sonderkündigungsrecht ohne wirklichen Grund? (anwalt.de)

Natürlich könnt ihr dann auch erst mit den Mietern versuchen einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Die Mieter müssen keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, aber wie gesagt dann könnt ihr im selbst bewohnten Zweifamilienhaus ohne Grund kündigen.

 

[klinkerstein]

Die rechtlichen Dinge sind denke ich ausreichend beantwortet wurden.
Denkt dran, wenn man jemanden das "Spielzeug" (Garten und Stellplatz) wegnimmt , kommt das häufig nicht so gut an.
Eure Wünsche und Vorstellungen durchzusetzen kann das also durchaus Konfliktpotential bergen und zu einem langfristigen, nervenaufreibendem Papierkrieg mit dem Mieter werden, insbesondere in einem 2-Parteiein-Haus wo man in unmittelbarer Nähe wohnt.

Viel Erfolg bei eurem Ansinnen

 

[Gast24091]

Die Zweifamilienhauskündigung - Sonderkündigungsrecht ohne wirklichen Grund? (anwalt.de)

Natürlich könnt ihr dann auch erst mit den Mietern versuchen einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Die Mieter müssen keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, aber wie gesagt dann könnt ihr im selbst bewohnten Zweifamilienhaus ohne Grund kündigen.

Vor solchen Käufen würde ich mit allen Seiten genaustens abklären was möglich ist und was nicht.
Die Mieter haben hier eine Schlüsselfunktion und der Mietvertrag.

Sie, die Mieter können weiterhin alle Rechte behalten, alles verlieren wegen Eigenbedarfskündigung oder einen Kompromis eines neuen Mietvertrages eingehen.
Ist eine reine Verhandlungssache.
Ich persönlich würde einen neuen MV preferieren!

 

[taxpert]

alles verlieren wegen Eigenbedarfskündigung

Hä??? Wo kriegst man hier eine Eigenbedarfskündigung her?

Ich persönlich würde einen neuen MV preferieren!

Das würde wahrscheinlich jeder in der Situation von @Hauskaufleichtgemacht , das Problem ist nur, dass der Mieter auf Rechte ...

ein Teil des Gartens kann vom Mieter frei gestaltet und als Gartenfläche selbst genutzt werden.

... verzichten soll, dafür aber einfach mal mehr Miete ...

eine Mietpreisänderung anstreben

... abdrücken soll! Ich habe in meinem Leben bestimmt schon viele "Deals" zu "meinen" Gunsten unter Dach und Fach gebracht, aber dafür müssten die Mieter einen IQ von unter 50 haben!

Ich habe grundsätzlich volles Verständnis für Eure Wünsche, aber das ...

Wir sind keine Unmenschen

... wird der Mieter GANZ anders sehen!

Tatsächlich ist die zumindest rechtliche einfachste Möglichkeit die von @sara vorgeschlagene Kündigung nach §573a BGB. Ansonsten dürfte das Mietverhältnis vonEurem Einzug an vergiftet sein, siehe @klinkerstein !

taxpert

 

[Olbi]

Vor solchen Käufen würde ich mit allen Seiten genaustens abklären was möglich ist und was nicht.

Ich würde das, wenn ich keine Ahnung hätte, genau mit einer Person abklären. Und das ist sicher nicht der Mieter!
Und als Verkäufer würde ich vor unterzeichnung schon gar keinen Möchtegern an meinen Mietern herumdoktern lassen. Und das noch ohne Rechtsgrundlage.

Die Mieter haben hier eine Schlüsselfunktion und der Mietvertrag.

Haben sie nicht. Wo soll die auch herkommen? Welche Schlüsselposition soll der MV haben?

Ich persönlich würde einen neuen MV preferieren!

Ich persönlich präferiere mein Erdäpfel nach belgischer Art an einer Sauce aus Eigelb und Öl.

 

[Gast24091]

#Taxpert

Dann habt ihr im Zweifamilienhaus die Möglichkeit die Wohnung nachdem ihr auch im Haus wohnt und im Grundbuch eingetragen seid, die Wohnung zu kündigen.
(Der Eintrag ins Grundbuch kann auch schon mal länger dauern, dazu noch die Kündigungsfrist. Dann ist wohl ein Jahr um)
Sonderkündigungsrecht gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB

Die Zweifamilienhauskündigung - Sonderkündigungsrecht ohne wirklichen Grund? (anwalt.de)

Natürlich könnt ihr dann auch erst mit den Mietern versuchen einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Die Mieter müssen keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, aber wie gesagt dann könnt ihr im selbst bewohnten Zweifamilienhaus ohne Grund kündigen.

Sara hat übrigens die Kündigung auch schon erwähnt. Man könnte das Haus kaufen und die ganzen Flächen beider Wohnungen zunächst benötigen. Mein lieber Taxpert das wäre für mich ein gewisser Verhandlungsdummy, dass muss du nicht verstehen.
Auch ohne im Grundbuch zu stehen kann man mit Vollmacht den Mieter kündigen.
Jetzt kommen sicher die ganzen Mieterfreundlichen aus der Kiste und verklären das verdrehungsmässig.

Frag- einen- Anwalt.de

Da nach § 566 BGB Veräußerung nicht Miete bricht, tritt der Erwerber an der Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies betrifft alle Rechte und Pflichten, die zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu der Zeit bestehen und Bestandteil des Mietvertrages sind.

Der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt kraft Gesetzes unmittelbar im Anschluss an den dinglichen Veräußerungsakt, sprich mit Eintragung in das Grundbuch.

Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages kann Ihnen jedoch der bisherige Vermieter, seine Rechte und Pflichten einräumen. Alternativ kann Ihnen der bisherige Vermieter eine entsprechende Bevollmächtigung aussprechen.

Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs ist folgendes zu beachten: Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine Kündigung nur möglich, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushaltes als WOHNRAUM benötigt.

 

[taxpert]

Sara hat übrigens die Kündigung auch schon erwähnt.

@sara hat KEINE Kündigung nach §573 Abs.2 Nr.2 BGB, sondern eine Kündigung nach §573a BGB erwähnt. Und das ist nunmal keine Eigenbedarfskündigung und @Hauskaufleichtgemacht würde -wie sicherlich bekannt ist!- gar keine "kniff" wie z.B. ...

die ganzen Flächen beider Wohnungen zunächst benötigen.

... oder andere Begründungen benötigen um zu kündigen.

Natürlich kann man -wenn man eines solchen Geistes Kind ist- eine Änderung des Mietvertrages unter Hinweis auf §573a BGB herbei zu führen. Böse Zungen würden das zwar als Nötigung oder Erpressung benennen/empfinden, aber ein solcher Hinweis ist grundsätzlich auch ehrlich, denn dann kommt ggf. eine Kündigung nicht aus heiterem Himmel! Ob man mit einem entsprechend verprellten Mieter danach noch gut zusammen unter einem Dach leben kann? Die Vermieter-Typen "Gutsherr" und "Metzgerhund" wahrscheinlich schon!

taxpert

 

[RomeoZwo]

Nachdem es vor Ort ja wohl einen Markt für Mietwohnungen gibt, wäre die angenehmere Variante vermutlich die Kündigung nach §573a BGB und die Suche nach neuen Mietern unter den neuen Bedingungen. Die kennen es dann nicht anders, haben keinen Grund ihren "alten" Rechten nachzutrauern und es gibt alle Möglichkeit für ein gutes Miteinander. Auch wenn die aktuellen Mieter aufgrund der Rechtslage vermutlich zähneknirschend den neuen Bedingungen zustimmen würden, wird das Verhältnis auf Dauer gestört sein.

 

[immobiliensammler]

Sie, die Mieter können weiterhin alle Rechte behalten,

Wie denn, wenn der neue Eigentümer (also durch Eintritt in den Vertrag auch der neue Vermieter) selbst in die zweite Wohnung eingezogen ist und nach § 573a BGB kündigt? Wie genau können dann die Mieter alle Rechte weiterhin behalten? Erklär das mal ausführilicher damit wir Deine Gedankengänge auch nachvollziehen können!

 

[Gast24091]

@sara hat KEINE Kündigung nach §573 Abs.2 Nr.2 BGB, sondern eine Kündigung nach §573a BGB erwähnt. Und das ist nunmal keine Eigenbedarfskündigung und @Hauskaufleichtgemacht würde -wie sicherlich bekannt ist!- gar keine "kniff" wie z.B. ...
... oder andere Begründungen benötigen um zu kündigen.

Natürlich kann man -wenn man eines solchen Geistes Kind ist- eine Änderung des Mietvertrages unter Hinweis auf §573a BGB herbei zu führen. Böse Zungen würden das zwar als Nötigung oder Erpressung benennen/empfinden, aber ein solcher Hinweis ist grundsätzlich auch ehrlich, denn dann kommt ggf. eine Kündigung nicht aus heiterem Himmel! Ob man mit einem entsprechend verprellten Mieter danach noch gut zusammen unter einem Dach leben kann? Die Vermieter-Typen "Gutsherr" und "Metzgerhund" wahrscheinlich schon!

taxpert

Freundliche Verhandlungen mit einem Mieter als Nötigung oder gar Erpressung zu bezeichnen sind schon mehr als realitätsfremd zu bezeichnen.

 

[taxpert]

Freundliche Verhandlungen mit einem Mieter als Nötigung oder gar Erpressung zu bezeichnen sind schon mehr als realitätsfremd zu bezeichnen.

Ich verspreche Dir, dass die gegenseite es für realitätsfern hält, diese Besprtechung unter

Freundliche Verhandlungen

... zu subsumieren, sondern eher unter dem Motto „I'm going to make him an offer he can't refuse.“!

Solche Verhandlungen, bei denen unter Verweis auf sonst anzuwendene Rechtsfolgen eine Einigung zu meinen Bedingungen angestrebt wird, ist seit 25 Jahren mein tägliches Brot! Und kann versichern, dass ich mich keiner solcher Besprechung erinnern kann, in der sich die Gegenseite für die freundliche Atmosphäre der Besprechung bedankt hat! Ich kann mich aber an viele Besprechungen erinnern, bei denen die Gegenseite die Begriffe "Nötigung" und "Erpressung" verwendet hat obwohl die Besprechungen meinerseits sicherlich in einem freundlichen Ton geführt wurden, mal ganz abgesehen davon wie ich tituliert wurde!

Auch die Ankündigung deines Mieters, deine Kündigung nicht so einfach hinzunehmen sondern seine Rechte geltend zu machen, wird dieser als freundliche Verhandlung ansehen. Wie Du das siehst, steht auf einem ganz anderen Blatt!

taxpert

 

[Gast24091]

Ich verspreche Dir, dass die gegenseite es für realitätsfern hält, diese Besprtechung unter
... zu subsumieren, sondern eher unter dem Motto „I'm going to make him an offer he can't refuse.“!

Solche Verhandlungen, bei denen unter Verweis auf sonst anzuwendene Rechtsfolgen eine Einigung zu meinen Bedingungen angestrebt wird, ist seit 25 Jahren mein tägliches Brot! Und kann versichern, dass ich mich keiner solcher Besprechung erinnern kann, in der sich die Gegenseite für die freundliche Atmosphäre der Besprechung bedankt hat! Ich kann mich aber an viele Besprechungen erinnern, bei denen die Gegenseite die Begriffe "Nötigung" und "Erpressung" verwendet hat obwohl die Besprechungen meinerseits sicherlich in einem freundlichen Ton geführt wurden, mal ganz abgesehen davon wie ich tituliert wurde!

Auch die Ankündigung deines Mieters, deine Kündigung nicht so einfach hinzunehmen sondern seine Rechte geltend zu machen, wird dieser als freundliche Verhandlung ansehen. Wie Du das siehst, steht auf einem ganz anderen Blatt!

taxpert

Deine Erfahrung in Ehren Taxpert, hierbei habe ich ganz andere Erfahrung gemacht nämlich überwiegend gute.
Man muss seinen Gegenüber hier den Mieter nur positiv mitnehmen.
Ich behauptet ja nicht das ist alles nur richtig, denn viele Wege führen bekanntlich nach Rom und jeder Mensch ist anders.

Dem anderen Fragesteller Immobiliensammler, ich beantworte in der Regel die Fragen des Threaderöffners, also bitte entschuldige, wenn ich nicht darauf eingehe.

 

[Goldhamster]

@GiB Rock 95


man möchte dir die alte Weisheit zurufen:...

The rich constantly learn and grow,
the poor think they already know

 

[Gast24091]

@GiB Rock 95


man möchte dir die alte Weisheit zurufen:...

The rich constantly learn and grow,
the poor think they already know

Super Hamsti, als Vermieter ist man nach Ansicht unser linken Politiker schon mal als RICH zu bezeichnen.

 

[Duncan]

Super Hamsti, als Vermieter ist man nach Ansicht unser linken Politiker schon mal als RICH zu bezeichnen.

guck dir mal das Medianvermögen (der Deutschen) an, als Immobilieneigentümer landet man früher oder später fast zwangsläufig drüber...

Bin ich jetzt gemein, wenn ich mir gerade ein Treffen wie oben von taxpert beschrieben zwischen ihm und Big Rock vorstelle?
Für taxpert sind solche Gespräche ja im Rahmen des Alltagsgeschäfts...

 

[Olbi]

Super Hamsti, als Vermieter ist man nach Ansicht unser linken Politiker schon mal als RICH zu bezeichnen.

Offensichtlich hast Du (mal wieder) den Kontext der Aussage nicht verstanden... Herr, schmeiß Hirn! Oder Steine! Egal, Hauptsache Du triffst!

 

[ehrenwertes Haus]

Wir sind keine Unmenschen und möchten mit den Mietern sprechen:
Welche Möglichkeiten gibt es hier um den Garten exklusiv nutzen zu können? Mietänderungsvertrag wo die Punkte umgeschrieben werden? Ich meine: Klar fällt die Gartennutzung weg aber eben auch die ganze Gartenpflege bei (vorerst) gleichbleibender Miete?
- Ab wann können wir ggf. eine Mietpreisänderung anstreben?

ich beantworte in der Regel die Fragen des Threaderöffners,

Dann mach das doch mal.
Bisher hast du nur mit anderen Usern diskutiert ohne auf die Fragen des TE einzugehen.