Hauskauf - Bestehender Mietvertrag...

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von MFH1978, 16.04.2016.

  1. #1 MFH1978, 16.04.2016
    MFH1978

    MFH1978 Benutzer

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    Guten Morgen liebe Forumsgemeinde.

    Ich würde mich über eure Einschätzung zu folgendem Sachverhalt bedanken.



    Gekauft wurde ein 3 Familienhaus.



    EG Eigentümer ( Zieht aus )

    1OG Leerstand

    DG Vermietet.





    Es geht hier um die DG Wohnung und den bestehenden Mietvertrag.

    gezahlt wird hier ein Mietzins von 5,00 Euro kalt... Deutlich unter Preis des Standortes.



    Es werden Komplette Sanierungen am Objekt von mir durchgeführt, Fenster Heizungsanlage Fassade ETC.



    An sich ist es für mich kein persönliches Problem den Mietpreis ( für die DG Wohnung ) vorerst bei 5,00 Euro zu belassen.



    Zum Problem :

    Das Trinkwasser und die Müllgebühren wurden bislang auf qm2 abgerechnet.

    Leider lässt sich das Wasser nicht verbrauchstechnisch abrechnen, da die Bäder neu sind aber leider ohne Wasseruhren.



    In anderen Objekten lege ich diese Kosten ständig per Person um, da mir dies in der Regel wesentlich fairer erscheint.



    Im bestehenden Mietvertrag steht folgender Satz zu den Nebenkosten:



    Die Umlegung der Kosten für die Heizung und Warmwasser erfolgt nach Vorschriften der Heizkostenverordnung. Bei den Übrigen Nebenkosten wird in der Regel das Verhältnis der Wohnfläche zu Grunde gelegt.

    Soweit Nebenkosten Verbrauchs- oder Verursachungsbezogen abgerechnet werden können, erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung.





    Problem ist für mich das in der Dachgeschoss Wohnung 4 Personen leben und in der Wohnung im 1 OG die von der Wohnfläche deutlich größer ist nur 2 Personen einziehen.



    Wenn ich hier nach m² abrechne bezahlen die 2 Personen Deutlich mehr Nebenkosten für den Hausmüll und das Trinkwasser als die 4 Personen im DG......



    Problem NR 2:



    Das Objekt verfügt über Garagen.

    Im Mietvertrag steht keine Garage, der Ehemalige Eigentümer hat wohl damals dem Mieter eine Garage zu einem Monatlichen Preis von 30,00 Euro Vermietet.

    Diese Nutzt der Mieter auch bereits seit ca 2 Jahren.

    Schriftlich gibt es hierüber keine Dokumente.

    Der Durchschnittliche Mietpreis pro Garage liegt an dem Standort bei 60,00 Euro.

    Diese hätte ich auch gerne, da mir 30,00 Euro deutlich zu wenig sind.

    Hat der Mieter hier ein Anrecht die Garage weiterhin für 30,00 Euro zu mieten oder ist diese Abmachung für mich uninteressant, da diese nicht schriftlich fixiert ist ?



    Laut Mietvertrag :

    Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag wurden nicht getroffen.

    Sämtliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu Ihrer Wirksamkeit der Schriftform.





    Für eure Unterstützung bedanke ich mich bereits jetzt.



    Gruß
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Es geht nicht um Fairness. Es geht darum, eine rechtlich korrekte Abrechnung zu erstellen, auch unter schwierigen Umständen mit unkooperativen Mietern und mit möglichst geringem Zeitaufwand, weil du nicht für die allgemeine BK-Abrechnung bezahlt wirst. Unter diesen Gesichtspunkten ist eine Abrechnung nach Personen zu vermeiden. Die beweiskräftige Feststellung der Belegung des Hauses ist schwer bis unmöglich und wenn du schon Fairness auf den Tisch bringen willst: Ich habe und hatte Mieter, die alleine den Verbrauch anderer Parteien mit 4 Personen übertreffen. Die Abrechnung nach Personen ist auch nicht "fair", falls es so etwas überhaupt gibt.

    Noch dazu stellt sich die Frage gar nicht:
    Auch wenn der Anfang des letzten Satzes ein kleines bisschen mehrdeutig ist, stellt es der zweite Satzteil unmissverständlich klar: Du musst hier nach Wohnfläche abrechnen, weil keine Verbrauchserfassung betrieben wird. Solltest du irgendwann Wasserzähler nachrüsten, könnte sich das ändern - aber nicht zu einer Abrechnung nach Personen.


    Für Mietverträge gibt es keine Formvorschriften, d.h. sie können auch mündlich geschlossen werden. Interessant ist hier die Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis mit dem Wohnraum vorliegt (dann gilt der Kündigungsschutz aus dem Wohnraummietrecht, Mieterhöhungen gehen dann z.B. per Erhöhungsverlangen) oder nicht (dann kannst du die Garage einfach kündigen und einen neuen Mietvertrag zu den von dir gewünschten Konditionen anbieten). Da die Garage auf dem selben Grundstück ist, tendiere ich stark zu Ersterem. Wurde die Garage zur gleichen Zeit wie die Wohnung angemietet?


    Satz 2 ist das Papier nicht wert, auf dem er steht. Satz 1 ist eine gute Feststellung - aber wenn diese Nebenabreden eben doch getroffen wurden und das zumindest plausibel belegbar ist (warum sollte der Mieter sonst 30 € mehr zahlen?), auch nicht besonders viel wert.
     
  4. Duncan

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    Wenn du eh schon bei bist, mache auf jeden Fall, wenigstens in den (sich ergebenen) Leerwhg. die Wasserzähler gleich mit.
    Je nach genauer Ausführung des Leitungsverlaufes ist das zumeist keine große Geschichte, schon gar nicht bei Vorwandinstallationen(Stichwort neu). Die vorhandenen Fliesen können zumeist, so sie nicht beim entfernen zerstört werden, wieder verwendet werden, wenn gar noch Ersatzfliesen da sind oder leicht beschaffbar, gibt es keinen vernünftigen Grund das nicht gleich mit anzugehen. Auf die paar hundert € (für alle Einheiten zusammen) kommt es dann doch gar nicht mehr an und du hast da eine ewige Diskussion weniger und fairer als nach Verbrauch geht nicht. Berücksichtige bei deinen Sanierungen bitte das Steuerrecht, 15% erste 3 Jahre mal als Suchhinweis. Manche Sachen kann man dann auch noch etwas aufschieben.
     
  5. #4 MFH1978, 16.04.2016
    MFH1978

    MFH1978 Benutzer

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    Vielen Dank für die Antworten.

    Ja, Wasserzähler werden dort verbaut wo es möglich ist, aber in 2 von drei Wohnungen ist es halt nicht möglich,
    da dort "Neue Bäder" vorhanden sind und mehrere Steigestränge sind,

    Ich für meinen teil komme mit der Abrechnung über Personen beim Wasser und Müll deutlich besser kklar, da ich es erstens fairer finde und zweitens stehe ich mir im Leerstand deutlich günstiger als nach m²

    Das es Menschen mit den unterschiedlichsten Verbrächen gibt ist mir bestens bekannt, da ich selbst mehrere Objekte habe mit teils gleich grossen Wohnungen und auch gleicher Personenanzahl.
    In diesem Fall wird der Verbrauchsabhängig abgerechnet und ich grins mir manchmal auch in die Tasche wenn einer 25m³ verbraucht und der ander 70m³.

    Aber so muss jeder seins finden, wie gesagt für mich gilt :
    Viele personen = Viel Wasser
    Vielepersonen= viel Müll

    Unabhängig von der Wohnungsgröße.

    Naja, bei diesem Objekt ist es halt so das der Trinkwasserverbrauch nicht Verbrauchsbhängig abgerechnet werden kann.

    Meine Frage war halt geziel darauf ob ich Trotzdem nach Personen bei diese besagten einen Wohnung abrechnen kann , da ja im Vetrag steht :

    ""Soweit Nebenkosten Verbrauchs- oder Verursachungsbezogen abgerechnet werden können, erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung.""

    Und ich finde schon das die Abrechnung beim Trinkwasser perperson Verbrauchsbezogen bzw. Verursacherbezogen genannt werden kann.

    Sollte das nicht gehen muss ich diese Wohnung nach m² abrechnen und die beiden die neu vermietet werden nach Personen.

    Die Differenz zahl dann halt ich so lange bis der Mieter im OG auszieht.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    i.d.R. hat eine Dachwohnung aber auch Nachteile, sodass man diese bei der Preisbildung m.E. durchaus mitberücksichtigen sollte. Desweiteren, wenn das ein sehr angenehmer und ggf. auch langjähriger Mieter ist, dann hast du ggf. von dem "mehr", als wenn du jetzt versuchst max. Beträge zu erzielen. Bedenke hierbei nämlich auch, das u.a. ein ständiger Mieterwechsel auch Zeit & Geld kostet bzw. du jedes mal erneut ein gewisses Risiko eingehen musst.

    Dann hoffe ich mal, das du dich damit nicht übernimmst bzw. das fachlich drauf hast und auch die nötige Zeit dafür aufbringen kannst. Denn wenn du immer nur am WE zeit zum rumwerkeln findest, also da wäre halt eine Fachfirma einfach etwas schneller. Bedenke hier bei nämlich auch, Leerstand geht auf deine Kosten und je nach Baumaßnahme bzw. Einschränkung kommt ggf. der bestehende Mieter noch mit einer Mietminderung an oder zieht ggf. aus, etc.

    Das man bei den neuen Bädern keine Wasseruhren eingebaut hat, das war sicherlich nicht so "schlau", denn gerade wenn du super Fair abrechnen willst, dann geht das nur mit "nach tatsächlichem Verbrauch". Ansonsten geht es hier nicht um fairness, sondern das die Abrechnung korrekt ist und ggf. was für dich einfacher zum abrechnen ist!

    Mal abgesehen davon, du kannst bei dem bestehenden Mieter nicht einfach den Umlageschlüssel einseitig abändern von m2 auf Personen!

    Mag ja sein, aber diese 2 Personen können ggf. auch soviel Wasser verbrauchen oder Müll produzieren wie eine 20-Mann-Familie.

    Nicht alles was man gerne hätte, bekommt man ... :91:

    Interessant! Also mal unabhängig von der Rechtslage, oben beschäftigst du dich noch mit Fair, aber wie soll man das Verhalten jetzt Werten :?

    Ansonsten könntest du hier m.E. mal versuchen eine "kleine" Mieterhöhung beim Mieter durchzusetzen, auch wenn du dann nicht auf einen Schlag bei deinem Wunschpeis bist oder du versuchst dem Mieter diese Garage zu kündigen, falls er deinen Wunschpreis nicht zahlen will. Wobei bei kündigen dann erstmal die Frage wäre, ob das als Einzelvertrag zu werten wäre oder nur im Zusammenhang mit dem Wohnraummietvertrag. D.h. hier wäre ggf. interessant, seit wann wohnt der Mieter dort, seit wann hat er diese Garagen oder auch, zahlt er die Garagenmiete einzeln oder zusammen mit der Wohnungsmiete, usw.? Das du dir bei kündigen der Garage aber sicherlich keine neuen "Freunde" schaffst, also das sollte dir Bewusst sein und bedenke dabei auch, ein Mieter kann dir auch das Leben schwer machen.


     
  7. #6 MFH1978, 16.04.2016
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    Der Mieter wohnt dort seit 3 Jahren.
    Ob er angenehm ist... naja geht so.
    Kleines Beispiel, er bekam eine Nebenkostenrückzahlung und hat dann von sich aus die Nebenkostenvorauszahlung gemindert ohne den Vermieter darauf an bzw. abzusprechen.
    Das wurde mir so nahegetragen als ich mich erkundigte warum im Mietvertrag andere Nebenkostenvorauszahlungen stehen als tatsächlich gezahlt werden.
    Das ist so eine Sache wo ich zb. garnicht drauf klar komme.
    Bin immer für Kompromisse bereit , aber mag es nicht das Vorgehen diktiert zu bekommen.
    Nachteile hat die Wohnung nicht, ob DG oder nicht, spielt für mich keine Rolle.
    Lage = Top
    6,00 Euro ist sie Wert, EG mit Garten und 1 OG mit Balkon 6,50 Euro.

    Das hat in meinen Augen aber überhaupt nichts mit den Nebenkosten zu tun und erst recht einmal nicht mit der Garage.

    ----------------

    Übernehmen werde ich mich ganz sicherlich nicht, da ich finanziell abgesichert bin und die Arbeiten werden alle von Fachfirmen ausgeführt, da rührt keiner am Wochenende die Kelle.

    -----------------

    Das man bei den neueren Bädern keine Wasseruhren verbaut hat ist in der Tat nicht schlau, lag aber nicht an mir, da ich sie nicht Saniert habe.

    --------------------

    Man bekommt nicht immer das was man hätte .... Richtig.... sehe ich auch so, aber alles was eine Wertigkeit trägt muss bezahlt werden.
    Ich habe den Mieter auf die Abrechnung per m² angesprochen und er hat sofort gewedelt das er es Personenbezogen nicht akzeptiert und sich auf den Mietvertrag bezogen....
    Für ihn auch das günstigste... Kleinste Wohnung und die meisten Personen.
    Wenn er da nicht einlenkt werde ich mal freundlich nach dem Mietvertrag für die Garage fragen....

    ----------------
     
  8. Duncan

    Duncan
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    Die Argumentation ist nicht Stichhaltig. Möglich ist der Einbau von Wasserzählern überall. Hier ist nur der vertretbare Aufwand zu berücksichtigen und der sagt in über 90% der Fälle es lohnt sich langfristig. Wenn das Bad zum gestrigen Freitag niegelnagelneu fertiggestellt wurde, lohnt es sich am Montag die entsprechenden Fliesen wieder herauszulösen und nachträglich Wasserzähler einzubauen.
    die Rechnung fällt dir mit dem ersten streitbarem Mieter auf die Füße und dies wird dich deutlich mehr kosten als die Wasserzähler.
    Das ist aber genau das Gegenteil von verbrauchsabhängiger Abrechnung und auch alles andere als fair.
    diese Rechnung machen viele auf und fallen damit regelmäßig auf die Nase, u.a. weil sie nie stimmt. Ich habe innerhalb eines Landkreises, also identischem Abrechnungsmodus des Landkreises zwei von gleich vielen Personen bewohnte Objekte vergleichbarer Größe, die einen haben einen ziemlich genau doppelt so hohen Anfall von Müll...
    wenn man wollte, könnte man.
    Du kannst gerne nach Personen abrechnen, dies führt dazu, dass deine Nebenkostenabrechnung wegen Verstoßes gegen die mietvertragliche Regelung falsch ist und entsprechend gemindert werden kann. Du trägst dann einen Gutteil der Verbrauchskosten der Mieter.
    Du brauchst keine Differenzen zahlen, wenn du die Chancen nutzt und die Möglichkeiten für eine ordentliche Abrechnung schaffst, die zugleich fair wie rechtlich einwandfrei ist.
    Die Abrechnung nach Personen ist der mit Abstand schlechteste denkbare Abrechnungsschlüssel!
     
  9. Duncan

    Duncan
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    Du schreibst gerade ganz deutlich, das du eine Abrechnung nach Verbrauch haben willst, es nur noch nicht weist.
    Der Mietvertrag für die Garage kann durchaus wirksam mündlich mit dem Vorvermieter geschlossen worden sein. Der Mieter braucht dafür keine Vertragsurkunde. Die bisher von dir genannten Indizien zeigen deutlich, dass ein Mietverhältnis besteht. Du hast ein Nachweisproblem, wenn du etwas ändern willst. Der Mieter kann sich da recht entspannt zurücklegen, er hat die gesetzlichen Vorteile im Hinblick auf den Mieterschutz auf seiner Seite.
     
  10. #9 MFH1978, 16.04.2016
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    Jetzt bitte nicht falsch verstehen..... viele kennen meine Hintergründe nicht.
    Es ist nicht möglich ohne die beiden recht neuen Bäder komplett zu sanieren hier den Verbrauch zu ermitteln.
    Es sind zwei Steigestränge in den Bädern und verlegt ist Warmwasser mit einer Zirkulationsleitung.
    Diese sind kurz vor der Entnamestelle angebunden worden.
    Da ist nix mit 5 Fliesen raus nehmen und einen Wasserzähler einbauen.
     
  11. Berny

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    "Ja, Wasserzähler werden dort verbaut wo es möglich ist, aber in 2 von drei Wohnungen ist es halt nicht möglich,
    da dort "Neue Bäder" vorhanden sind und mehrere Steigestränge sind,"
    - Ich hatte mal ähnliche Probleme, somit wurden die Wasserzähler "fliegend" in bestehende Leitungen im Keller bzw. Heizungsraum eingeschleift.

    "Kleines Beispiel, er bekam eine Nebenkostenrückzahlung und hat dann von sich aus die Nebenkostenvorauszahlung gemindert ohne den Vermieter darauf an bzw. abzusprechen."
    - Braucht er auch nicht, jedenfalls sollte die Anpassung an 1/12 des Jahresbetrages sinnvoll sein, egal, ob vom VM oder M durchgeführt.
     
  12. #11 MFH1978, 16.04.2016
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    Noch einmal, es ist nicht möglich den Verbrauch zu messen ohne die beiden Bäder komplett zu sanieren.
    Auch nicht fliegend oder schwebend.
    Meine ursprüngliche Berufung ist installateur und Heizungsbauermeister, ich weiss also schon wovon ich spreche wenn ich dasge das es NICHT geht.
     
  13. #12 Newbie15, 16.04.2016
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    Der Mieter kann einseitig die Vorauszahlungen aufgrund einer Rückzahlung reduzieren, er muss es dem Vermieter lediglich in Textform mitteilen. Absprechen oder diskutieren muss er nicht, solange er sich dabei auf die Abrechnung beruft und die Vorauszahlung daran angepasst ist. Insofern kann er da "diktieren".

    Eine DG hat aber objektiv gesehen Nachteile, das ist einfach so. I.d.R. mehr Treppen, höhere Heizkosten, weniger Möglichkeiten, die Möbel zu stellen, usw.

    Das ist wieder etwas anderes. Kann ja sein, dass die Miete zur Zeit unter dem Durchschnitt liegt. Wenn du ein entsprechendes Erhöhungsverlangen belegen kannst, dann steht einer Mieterhöhung ja nichts im Wege.

    Womit er Recht hat. Ihr habt einen bindenden Vertrag und der kann nicht einseitig verändert werden.
    Dass in der kleinsten Wohnung langfristig die meisten Personen wohnen, ist ja auch keineswegs sicher, darauf kann der Mieter ja nicht wirklich vertrauen. Und wenn doch, war er einfach clever und hat sich für sich günstige Vertragsbedingungen ausgesucht. Du schreibst ja auch, wenn du personenabhängig abrechnest, sparst du beim Leerstand. Das ist ja dasselbe in grün...

    Wenn der mündlich geschlossen wurde, ist das auch in Ordnung. Wenn er nachweislich 30 € für die Garage zahlt, dann dürfte es dir schwer fallen, nachzuweisen, dass da kein Mietvertrag besteht.
     
    Syker gefällt das.
  14. #13 MFH1978, 16.04.2016
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    OK,
    ich denke der gescheiteste Weg ist eine Mieterhöhung,
    dann bei ihm per m² Vetragsgerecht abrechnen und die anderen beiden Wohnungen Personenbezogen.

    Soll er die Garage für 30 Euro behalten und Friede ist im Busch.
     
  15. Pharao

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    Hi,

    ob möglich oder nicht, das ist hier nur zweitranig. Fakt ist doch erstmal, das du nicht vorhast was daran zu ändern. Fakt ist aber auch, wenn du es wirklich gerecht für den Mieter machen willst, dann müsstest du überall Wasseruhren einbauen.

    Tja, das kann der Mieter natürlich machen, da du i.d.R. Verträge nicht einfach einseitig abändern kannst :(

    Ok, nehmen wir mal an du änderst das nach Personen und jetzt zieht ein neuer Mieter bei dir alleine ein und dann beschwert sich ein anderer Mieter im Haus bei der jährlichen Abrechnung, weil beim neuen Mieter ja ständig zB jedes Wochenende sich eine zweite Person in der Wohnung aufgehalten hat. Zählt die zweite Person nun als "Besucher" oder als "wohnt da"? Bei dem Abrechnungsmodus m2 ergibt sich diese Frage erst garnicht.

    Letztlich ist das aber DEINE Entscheidung, welchen Umlagemodus du bei Neuvermietung reinschreibst.

    Ok, dem Mieter kannst du hier aber nur vorwerfen, das er das eigenmächtig gemacht hat. Er hatte das m.E. auch schriftlich fordern können und dann hätte man ggf. auch die Vorauszahlungen senken müssen, weil es u.a. im Gesetzt dazu heißt "Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.".

    Also wenn du schon bei solchen Kleinigkeiten irgendwie "Probleme" verspürst, dann solltest du dir das mit dem Vermieterdasein vielleicht nochmals überlegen. Ich mein, wirkliche Traummieter sind m.E. selten, gerade wenn man max. Beträge erzielen will.

    Die Lage ist sicherlich nicht unwichtig, aber alleine macht die auch nicht das Maß aller Dinge aus.




     
  16. #15 MFH1978, 16.04.2016
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    Hmm,
    an sich habe ich tatsächlich bis auf einen Ausrutscher nur "Traummieter"
    Macht Aber auch immer die Art der Investition aus.
    Meine Objekte sind nur in Top Lagen "Soweit man unsere Lage als Top bezeichnen kann"
    Es ist immer alles vom feinsten und jede Wohnung wird von mir grundlegend ständig saniert und renoviert.
    Sobald ein Mieter auszieht und die Wohnung nicht so verlässt wie ich es für gut empfinde wird diese auf meine Kosten in den für mich "optimalen" Zustand verbracht.
    Sämtliche Wohnungen sind auch bei immer mit 1 A Bodenbelägen versehen.

    Überall Brennwerttechnik Isolierverglasung Etc.

    Bei meinen Wohnungen muss der Mieter nur einziehen und sich wolfühlen.
    Bevor eine Wohnung an die Besichtigung geht wird sie von einer Reinigungskraft in Blitz blank Zustand versetz...

    So halt....


    Aus genau diesem Grund erzielen meine Objekte auch Standortgemäss den höchsten Mietpreis.

    Liegt grundlegend an der Tatsache das ich nicht auf schnelles Geld aus bin, da ich Grundlegend andere Einamen habe.

    Bei diesem objekt wird nun schon reichhaltig investiert und es ging einfach nur darum das ich diese beiden Bäder die mir als sehr schön erscheinen nicht komplett entkernen will
     
  17. Andres

    Andres
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    Klingt für mich so, als wäre die Mieterhöhung tatsächlich ein geeignetes Vorgehen. Der Stellplatz kann dabei auch berücksichtigt werden.

    Ob die Wasseruhren nun nicht nachgerüstet werden können oder du es nur nicht willst, spielt eigentlich keine Rolle: Der sich daraus ergebende Umlagemaßstab ist vertraglich fixiert und - auch wenn du es nicht glaubst - für dich gut. Also auch hier kein Problem.
     
    sara und Syker gefällt das.
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