Hauskauf: Budget und Zwischenfinanzierung

Diskutiere Hauskauf: Budget und Zwischenfinanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich habe mich neu angemeldet und freue mich auch eure Antworten und Infos. Wir (31 und 28) haben vor knapp 5 Jahren uns eine 3...

  1. ChrisM

    ChrisM Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe mich neu angemeldet und freue mich auch eure Antworten und Infos.

    Wir (31 und 28) haben vor knapp 5 Jahren uns eine 3 Zimmer Wohnung in Augsburg gekauft. Im April 2019 läuft die Zinsbindung aus. Die Restschuld wird dann mit einer Zahlung beglichen und somit wäre die Wohnung vollständig zurückgezahlt. Das ist bereits mit der Bank vereinbart.

    Unser großer Wunsch ist es, ein Haus (DHH oder REH, ein freistehendes Haus wäre wohl zu teuer) in 3 bis 4 Jahren zu kaufen. Die Wohnung wird wohl, jetzt mit 2 Kindern, zu klein werden. Und ein Haus ist einfach in vielen Hinsichten wie Platz, Garten, Keller, usw. besser.

    Nachdem die Wohnung im April 2019 bezahlt ist, müssten wir nur noch knappe 180 Euro an Wohngeld zahlen. Somit bleibt viel Geld zum Sparen übrig. Nach unserer Hochrechnung müssten wir in 3 bis 4 Jahren 100.000 Euro gespart haben. Bzw. wir möchten solange sparen, bis die Summer erreicht ist.
    Dieses Geld fließt dann natürlich in das neue Vorhaben.

    Die Wohnung möchten wir dann nicht vermieten sondern verkaufen. Eine identische Wohnung im Haus wurde vor 2 Jahren 240.000 Euro verkauft. Unsere Wohnung müsste aktuell etwas mehr Wert sein durch die Wertsteigerung.
    Meine Frage hierzu: Es gibt ja die Zwischenfinanzierung. Hierbei macht uns der Zeitdruck für das Verkaufen ein wenig Bauchschmerzen. Wie wäre es, erst das Haus zu kaufen, dann natürlich wesentlich mehr Kredit aufnehmen, in aller Ruhe umzuziehen und dann die Wohnung ohne Zeitdruck zu verkaufen. Der Erlös des Verkaufs wird dann für die jährlichen Sondertilgungen eingesetzt.
    Wie sind hier die Meinungen dazu? Sinnvoll oder eher "Milchmädchenrechnung"?

    Meine zweite Frage betrifft das Budget. Wir haben aktuell ein Familiengesamteinkommen von ca. 4600 Euro netto (Mein Einkommen, Elterngeld, 2 X Kindergeld). Meine Frau wird, sobald auch die jüngste in den Kindergarten kommt, einen 400 Euro Job aufnehmen. Aber Elterngeld würde es nicht mehr geben. Beim Kaufvorhaben dürfte das Einkommen somit etwa 4700 Euro netto betragen.
    Wie teuer dürfte das Haus insgesamt mit Nebenkosten sein? Oder wie anders gesagt... wie weit würdet ihr gehen?

    Vielen Dank schonmal!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Zu komplexen Finanzierungsplänen schreibe ich hier im Forum gelegentlich, dass ich möglichst simple Finanzierungen mag - ein einziger klar strukturierter Kredit und gut ist. Das 20-teilige Finanzierungspuzzle kann regelmäßig nur zwei Dinge besonders gut: Seine Schwächen verstecken und die Provision für seinen Verkäufer erhöhen. Deine Frage ist aber ein typisches Beispiel dafür, dass es manchmal auch Sinn macht, eine Finanzierung mehrteilig aufzubauen, nämlich wenn man mit Ereignissen in der Laufzeit rechnet, die den Finanzierungsbedarf verschieben. Soviel zur "philosophschen" Einleitung, jetzt konkret zu deiner Frage:


    Der Plan mit der Sondertilgung ist zumindest keine "naive Betrachtung oder Argumentation, die wesentliche Aspekte nicht beachtet und zu einem plausiblen, tatsächlich jedoch unzutreffenden Ergebnis kommt." (Wikipedia zu "Milchmädchenrechnung") :lesen

    Trotzdem ist er nicht vorteilhaft: Ihr würdet bei diesem Vorgehen einen erheblichen Kapitalstock eher schwach verzinst irgendwo auf einem kurz- oder mittelfristigen Festgeldkonto liegen lassen, während die Kreditzinsen fröhlich plätschern. Außerdem beschränkt ihr euch damit bei der Finanzierung auf Banken, die eine recht hohe laufende Sondertilgung zulassen bzw. euch solche Tarife anbieten. Hohe Flexibilität im klassischen Immobiliendarlehen wird euch immer in irgendeiner Form im Zinssatz in Rechnung gestellt. Man sollte so etwas daher nur vereinbaren, wenn man es unbedingt braucht, z.B. weil das eigene Einkommen variiert.

    Ich sehe zwei grundsätzliche Vorgehensweisen: Entweder handelt man mit der Bank die Option auf eine große, einmalige Sondertilgung aus. Nach deiner Schilderung müsste man also wenigstens 250.000 € vereinbaren. Wenn ihr eine Bank findet, die dabei mitmacht, ist das sicher nicht schlecht - ich glaube nur nicht wirklich daran. Das hat mit der Art zu tun, wie Banken das Kapital für solche Kredite beschaffen. Das funktioniert einfach nicht, wenn der Kreditnehmer plötzlich den halben Kredit zurückzahlen darf ...

    Die aus meiner Sicht bessere Alternative ist, das Darlehen von Anfang an in zwei Teile zu teilen: Der eine Teil ist ein klassisches Immobiliendarlehen, vielleicht so mit 10-15 Jahren Zinsbindung und ganz normaler Tilgung. Der andere Teil ist ein Darlehen mit variablem Zinssatz (wahrscheinlich gekoppelt an den 3-Monats-Euribor, monatliche Anpassung), ungefähr in der Höhe des zu erwartenden Verkaufserlöses und ohne Tilgung, d.h. nur mit Zinszahlung. Im Gegensatz zu fest vereinbarten Zwischenfinanzierungslösungen, die die Bank als Paket anbietet, hat das den Vorteil, dass ihr diese Kombination theoretisch bis in alle Ewigkeit laufen lassen könnt. Risiken:
    • Die Zinsen müsst ihr auch beim Euribor-Darlehen regelmäßig zahlen. Entweder muss man also die Raten für die andere Hälfte niedriger kalkulieren und hat dann nach Verkauf der Wohnung einen monatlichen Überschuss (z.B. für's Sparschwein oder für eine Sondertilgung) oder man bestreitet diese Zinsen aus eigenen Rücklagen, hat damit aber wieder einen gewissen Zeitdruck für den Verkauf. Oder man vereinbart eben wieder Besonderheiten beim klassischen Darlehen, Ratenanpassung, Sondertilgungen, ...
    • Der Euribor könnte genau im Zeitraum bis zum Verkauf der Wohnung drastisch ansteigen. Das würde vor allem passieren, wenn der Leitzins deutlich steigt. Das kommt selten über Nacht und führt auch nicht sofort zu Problemen. Man muss dann eben zusehen, dass man die Wohnung verkauft bekommt.

    Theoretisch könnte man diese zwei Darlehen auch bei verschiedenen Banken abschließen, auch wenn das in der Praxis wegen der Besicherung eher schwierig wird. Historisch war eine Finanzierung ohne Zinsbindung übrigens schon immer die günstigste Variante. Es ist eben ein Finanzierungsinstrument "für Erwachsene": Es gibt keine wirkliche Planungssicherheit, dafür aber gute Konditionen und hohe Flexibilität.


    Das ist pauschal nicht zu beantworten. Die Banken verwenden dafür zwar alle möglichen Berechnungsmodelle, aber letztendlich müsst ihr selbst wissen, wie viel Geld euch monatlich nach Abzug aller Kosten übrig bleibt, ob und in welchem Umfang ihr euch vor allem am Anfang der Finanzierung einschränken wollt und könnt, ...

    In 30 Jahren sollte das Haus auch unter ungünstigen Umständen abbezahlt sein. Früher wäre besser, später könnte sehr problematisch werden.
     
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  4. #3 Benni.G, 01.11.2018
    Benni.G

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    Hallo Chris,

    eure Ausgangssituation ist auf jeden Fall besser, wie bei vielen anderen Interessenten - nun gilt es das Beste draus zu machen.
    Ihr habt beim Hauskauf viel Vermögen - 100.000 € in bar und weitere 250.000 € in einer Wohnung. Die 100.000 € werden die Kaufnebenkosten und rund 10% der Kaufsumme abdecken, sodass ihr einen Fremdkapitalbedarf von 90% habt. Die 250.000 € liegen nach euren Planungen bis zum Verkauf brach - was euch richtig Geld (Zinsaufschlag und Zinsen) kostet. Immerhin könntet ihr die Wohnung steuerfrei verkaufen, da ihr sie selbst genutzt habt.

    Da du hier in einem Vermieter-Forum anfragst, kann ich prinzipiell davon ausgehen, dass ihr euch das Leben als Vermieter vorstellen könnt?
    Wie ist das Zustand der Hausgemeinschaft? Wie viele Selbstnutzer und wie viele Fremdnutzer gibt's?
    Wie hoch wäre denn die erzielbare Miete der Wohnung?

    Meine Idee wäre, die Wohnung zu behalten und zu vermieten und die Grundschuld dabei als Ersatzsicherheit zu verwenden, sodass ihr einen Auslauf von unter 60% hinbekommt. Natürlich hättet ihr dann jetzt erstmal wieder einen riesigen Haufen Schulden, aber wenn ihr jetzt jeden Monat 2.000 € ohne Probleme zurücklegen könnt, habt ihr die Schulden, auch mit Hilfe der Mieteinnahmen, locker in 20 bis 25 Jahren abbezahlt.
    Falls euch ein Mieter über den Weg läuft, der größeres Interesse an der Wohnung hat, könnt ihr euch natürlich immer noch für einen Verkauf entscheiden. Hierfür wäre es natürlich sinnvoll das Darlehen für das Haus in 2 Teile zu teilen, damit nur der eine Teil auf Grund des Verkaufs gekündigt werden müsste.
    Wie hoch ist denn die Restschuld, die ihr nächstes Jahr für die Wohnung bezahlen müsst? Weil eigentlich macht es ja mehr Sinn, dass Eigenkapital für das angedachte Haus einzusetzen und nicht in eine möglicherweise vermietete Wohnung zu stecken.

    Stände ich an eurer Stelle, würde ich mich aber jetzt schon nach geeigneten Häusern umschauen und wenn ein passendes gefunden habt, wird sich sicherlich eine Möglichkeit finden lassen, dieses finanziert zu gekommen.
    Nehmen wir einmal an, dass ihr ein Darlehen von 500.000 € innerhalb von 25 Jahren zurückzahlen wollt und dabei durchgängig 2% Zinsen bezahlen müsst - dann müsstet ihr mit einer Rate von 2.115 € rechnen.

    Wenn ihr aber wirklich verkaufen wollt, dann würde ich die Wohnung vor Kauf des Hauses verkaufen, sodass ihr zumindest noch das Baukindergeld einstecken könnt. Von den 24.000 € könnt ihr locker ein weiteres mal umziehen und zur Miete wohnen.

    Also auf jeden Fall ist es gut, dass ihr euch so frühzeitig nach Möglichkeiten umhört, wie ihr das Beste aus eurer guten Situation machen könnt.

    Viele Grüße
    Benni.G
     
  5. ChrisM

    ChrisM Neuer Benutzer

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    Erstmal vielen Dank für eure ausführlichen und sehr informativen Antworten und Anregungen!!!

    @Andres
    Das mit dem Euribor-Darlehen wusste ich gar nicht. Werde mal im Internet mehr Infos dazu holen.

    Mal angenommen das neue Darlehen beträgt 450.000 Euro. Jährlich dürfen 5% Sondertilgung geleistet werden, also 22.500 Euro. Das müsste, so denke ich, die Bank einräumen. Bei einem Verkaufserlös von 250.000 Euro, könnten 11,1 Jahre lang Sondertilgungen in max. Höhe jährlich geleistet werden.
    Lehnen etwa Banken bei sehr hohen Summern Sondertilgungen ab?
    Bei meinem jetztigen Darlehen darf ich auch 5% sondertilgen. Darlehensumme waren 76.000 Euro.

    Das Haus sollte innerhalb von 20 bis 25 Jahren abbezahlt werden. So sehe ich das auch. Zudem möchten wir auch Rücklagen für das Haus bilden.

    @Benni.G
    Ja, Gott sei Dank ist unsere Ausgangssituation aussichtsreich :) Speziell ich mache mir so gut wie jeden Tag Gedanken.
    Mit wenig oder gar 0 Eigenkapital würden wir nie, trotz Nidrigzinsen, eine halbe Mio. Darlehen aufnehmen. Das wäre selbstüberschätzung in meinen Augen.

    Also ehrlich gesagt haben Vermieter in meinem Umkreis wenig gute Erfahrungen mit Mietern gemacht. Wir bevorzugen den Verkauf. Mühe, Geld und Zeit möchten wir in eine Immobilie investieren, statt in zwei. Auch wenn es Mieteinnahmen gibt. Hat zwar auch steuerliche Vorteile, aber es fallen auch Steuern an.
    In der Gemeinschaft gibt es 36 Einheiten, verteilt auf 3 Häuser. Die Quote Mieter/Eigentümer liegt bei ca. 50/50. Eine Kaltmiete würde ich auf 600 bis 700 Euro kalt schätzen. Die Nachbarin zahlt für die gleiche Wohnung 800,- Warm, hat sie gesagt.

    Im April 2019 müssten wir final um die 18.200 Euro (der geneue Cent Wert ist in den Unterlagen) zahlen.

    Da wir sonst keine Kredite haben, bleibt nach Abzug aller Fixkosten (Hausgeld, Internet, Telefone, Versicherungen, usw). ab April 2019 ca. 3600 Euro. Bleiben noch 1500 Euro für Essen, Trinken, Klamotten, etc. Bei 4 Personen ein realistischer Wert? D. h. eine Rate von 2000,- Euro sollte kein Problem sein.

    Für das Baukindergeld müssten wir erst auf Miete wohnen, dann erst kaufen. Also ein Umzug mehr. Das wollen wir eigentlich uns ersparen. 4 Personenhaushalt umziehen ist doch einiges an Aufwand. Ok, es stehen dem gegenüber 24.000 Euro. Vielleicht doch eine Überlegung wert.


    Viele Grüße
     
  6. #5 Benni.G, 01.11.2018
    Benni.G

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    Ok, nehmen wir mal 650 € an, das wären 7.800 € im Jahr, also knapp 3% - ich denke hier ist die Mietrendite in der Tat nicht das gelbe vom Ei und es spricht nichts gegen einen Verkauf.

    Hm, 18.200 € sind bei einem Hauskauf ja nur ein tropfen auf den heißen Stein (<5%). Also spräche auch wenn eine Vermietung stattfinden würde nichts dagegen das Darlehen zu beenden.

    Das hört sich ausgezeichnet an.

    Bei den 24.000 € würde es ja nicht bleiben. Für mich stellt sich ja auch die Frage, wie man das Kapital, welches sich in der Wohnung befindet als Eigenkapital anerkennen kann.
    Bei der DiBa kostet eine 90%-Finanzierung z.B. 2,22% effektiv, eine 60%-Finanzierung und 1,92% effektiv bei einer 15-jährigen Zinsbindung.
    Bei einem Darlehen von 250.000 € und 2,22% wäre die Rate 1.631,63 € und du hättest 43.694,15 € Zinsen bezahlt. Bei 1,92% wäre die Rate 1.597,66 € und du hättest 37.579,69 € Zinsen bezahlt. Also sind wir schon bei 30.000 €.
    Hinzu kommen noch die Zinsen der Zwischenfinanzierung.

    Also ich würde irgendwie versuchen, die alte Wohnung vor Kauf des Hauses zu verkaufen.
    Kannst ja auch mit dem Verkäufer (schriftlich/Vorvertrag/was auch immer) vereinbaren, dass du das Haus für 6 oder 12 Monate mietest und dann erst kaufst.
    Wenn die Miete entsprechend hoch ist, wird er sich sicherlich erweichen lassen.
     
  7. Andres

    Andres
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    Grundsätzlich ist nahezu alles verhandelbar, auch wenn mitunter ein anderer Eindruck erweckt wird. Für die Bank sind Sondertilgungen aber ein Kostenfaktor, den sie dir irgendwie weiterbelasten muss. Das wird regelmäßig über den Zinssatz passieren, entweder offen (das nennt sich dann meist Zinsaufschlag, letztendlich ist es eine Vorfälligkeitsentschädigung) oder eben verdeckt, d.h. es ist von Anfang an in den Zinssatz eingerechnet. Es macht also durchaus Sinn, sich eine Bank zu suchen, die Sondertilgungen in genau der Form anbietet, die man tatsächlich benötigt, bzw. entsprechend zu verhandeln. Wenn du zu Beginn des Darlehens bereits solche großen Sondertilgungen leisten darfst, wie du sie brauchst, schlägt sich das zwangsläufig in den Konditionen nieder.


    Ein weiterer Vorteil der Lösung mit zwei Krediten. Der Kredit für den Übergang kann nachrangig besichert sein - welchen Zinssatz man dort zahlt ist mehr oder weniger egal, wenn man sich mit dem Verkauf der Wohnung nicht jahrelang Zeit lässt. Für den "dauerhaften" Kredit sollte damit eine Beleihung unter 60 % locker möglich sein. Aus dieser Perspektive wirkt der Verkaufserlös der Wohnung wie Eigenkapital.
     
  8. ChrisM

    ChrisM Neuer Benutzer

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    Ich sehe und merke... mit einer vorhandenen abbezahlten Immobilie ergeben sich sehr viele weitere Möglichkeiten der Finanzierung.
    Werde, wenn es dann soweit ist, Interhyp oder dergleichen aufsuchen.

    Ich danke euch nochmals!
     
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Du könntest auch überlegen eine hohe Summe als Restzahlung zu lassen. Sondetilgungen kosten meist Zinsen. Mit der letzten Zahlung müsstest Du nur die offene Restzahlung mit einem mal zurück zahlen. Man müsste also das Geld auf dem Konto liegen lassen und nicht anrühren. Das ist für viele schwer, aber wenn man es weiß nicht unmöglich.

    Interhyp ist eine gute Wahl die uns damals auch gut beraten hat.
     
  10. ChrisM

    ChrisM Neuer Benutzer

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    @Pitty
    Oh ja! Diese interessante Option fiel mir noch gar nicht ein. Danke!
    Ich hätte somit ganze 10 Jahre Zeit um die Wohnung zu verkaufen. Wäre sogar denkbar, die Wohnung für 5 Jahre befristet zu vermieten und dann zu verkaufen. Ein weiterer Vorteil für mich: Erfahrung als Vermieter sammeln können.

    Hab mal durchgerechnet...
    Kreditsumme: 450.000 Euro
    Zinssatz: 1,8 %
    Zinsbindung: 10 Jahre
    Geplante Sondertilgung jährlich: 4000 Euro
    Monatsrate: 1425 Euro
    "Jahresgesamtrate": 21.100 Euro ((1425 Euro x 12) + 4000 Euro)

    Zum Ende der Zinsbindung würde die Restschuld 308.000 Euro betragen.

    Ich hab die Monatsrate mal klein gehalten um zusätzlich etwas ansparen zu können für die Zahlung der Restschuld.

    "Man müsste also das Geld auf dem Konto liegen lassen und nicht anrühren".... könnte schwierig werden, aber in Sachen Geld bin doch ziemlich diszipliniert :)
     
  11. #10 sara, 04.11.2018
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2018
    sara

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    Das wäre für mich die bevorzugte Variante.
    Den erzielbaren Erlös (250000) für die Wohnung als "Euribor-Darlehen" und dann nach Verkauf direkt zurückzahlen.
    (Muss gestehen dass der Begriff Euribor mir bis jetzt noch nichts sagte)
    Den restlichen Teil als normales Darlehen mit höherer Tilgung und ich würde auch nicht über 10 Jahre festlegen.
    Das ist zwar bei den Zinssätzen z. Z. attraktiv, aber ich bevorzuge eher kürzeres Laufzeiten von 1 - 5 Jahren und kann jeweils nach der Festschreibung, evtl. dann doch noch vorhandenes Geld zurückzahlen. Den Vertrag dann einfach verlängern mit der Restschuld.
    Ich bin mit 1 Jahr Festlegung bzw. sogar mit variablen Zinssatz ganz frei gut gefahren.
    Mag sich nach Poker anhören. Aber so wie du deine wirtschaftliche Situation schilderst, sind Rückzahlungen möglich und warum willst du dich da so lange festlegen?

    Ich habe nur meine erste Finanzierung über 10 Jahre abgeschlossen und muss sagen, das ist mir teuer zu stehen gekommen. Das waren aber auch ganz andere Zinssätze als z.Z.

    Zu "Interhyp" würde ich gerne noch Meinungen von anderen lesen ???
     
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  13. Pitty

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    Mein Kredit lief 5 Jahre. Jetzt im Dezember habe ich dann 36k als Restzahlung zurück gezahlt. Die Bank hat jedoch versucht uns 8 Wochen vor Ende zu umwerben und einen neuen Kredit aufzunehmen. Eine Anschlussfinanzierung wäre somit erneut möglich gewesen mit neuer Zinsfestschreibung.

    Eigentlich sind sie eine Art Kreditvermittler. Du zeigst Dein Einkommen und man sucht nach den Kriterien eine Bank raus und man sieht dann schon den Zinssatz den die Bank anbietet. Intern zahlt die Bank für die Vermittlung sicherlich Provision an die Interhyp, die jedoch an den Kunden nicht weiter gegeben wird.

    Wie gesagt, mit dem angebotenen Zinssatz welchen ich bei der Interhyp gesehen habe, bekam ich den Kredit. Ich habe noch die letzten aktuellen Lohnanchweise sowie Personalausweis eingereicht und bin zur Unterschrift hin gefahren.

    Alles ganz problemlos.
     
  14. #12 immobiliensammler, 04.11.2018
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2018
    immobiliensammler

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    Ich arbeite auch regelmäßig mit denen, habe gerne einen persönlichen Ansprechpartner vor Ort und trotzdem ein bundesweites Angebot.

    Funktioniert nicht anders als ein freier Versicherungsmakler, der Dir eine große Auswahl an Versicherungsunternehmen anbieten kann. Auch der bekommt seine Provision von den Versicherungsgesellschaften. Interhyp funktioniert genauso, nur dass es eben um Kredite geht. Größter Konkurrent m.W. Dr. Klein, auch im Internet und mit Vertretungen vor Ort unterwegs.

    Gut finde ich die Zusammenarbeit z.B. bei "problematischeren" Finanzierungen, z.B. Gewerbeobjekte oder Objekte mit aktuell noch hohen Leerstand, die nicht jede Bank standardmäßig anbietet. Hier weiß der Interhyp-Berater halt, von welcher Bank so etwas finanziert wird.

    Mir wurden durch Interhyp diverse Finanzierungen vermittelt, z.B. von Hypothekenbanken, Lebensversicherungen, Sparkassen, Genossenschaftsbanken etc.,

    Als die Interhyp AG vor etlichen Jahren von der ING-Diba aufgekauft wurde war ich anfangs skeptisch, ob jetzt nur noch oder vorrangig die Kredite des Konzerns angeboten werden, hat sich aber aus meiner Sicht nicht bewahrheitet.

    https://de.wikipedia.org/wiki/Interhyp
     
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Hauskauf: Budget und Zwischenfinanzierung

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