Hauskauf: die 2 Gläubiger einigen sich nicht und das Verfahren zieht sich...

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von TOMM, 30.10.2013.

  1. #1 TOMM, 30.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.10.2013
    TOMM

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    Hallo,

    ich als Leie in Sachen Hauskauf habe wohl gleich einen problematischen Fall erwischt.

    Ich habe mir eine im Internet angebotene Immobillie ausgeguckt und einen marktgerechten Preis ausgehandelt.
    Vor einen Notar wurde ein Kaufvertrag geschlossen. Der Markler hat sein Geld bekommen.
    Der Kaufpreis deckt die im Grundbuch eingetragenen Forderungen der Gläubiger ab.
    Wie sich jetzt herausstellt hat Gläubiger A (erste Stelle im Grundbuch, eingetragen mit 4/5 des Kaufpreises) weitergehende Forderungen an den Eigentümer und will den gesamten Kaufpreis haben.
    Gläubiger B (im Grundbuch an 2. Stelle) müsste also auf seinen Anteil (ca. 1/5) verzichten, was sie aber nicht wollen...
    Die Gläubiger wurden Ende August informiert und haben sich noch nicht geeinigt.
    Der Eigentumsübergang sollte zum 1. November statt finden. Das ist aber in weite Ferne gerückt, da sich die Gläubiger wohl nicht bewegen.
    Meinen Vorschlag beim Notar, das Geld auf ein Treuhandkonto zu überweisen damit sich dann die Gläubiger alle Zeit der Welt nehmen können sich zu einigen wurde beim Notar abgelehnt, da ja dadurch immer noch nicht die notwendige Löschung der vorhandenen Belastungen erreicht würde und ich ja kein belastetes Eigentum erwerben wolle...

    Frage:
    1. Kann es sein, dass ein Gläubiger mehr Geld haben will als er im Grundbuch eingetragen hat?
    2. Kann es sein das durch das Handeln (bzw. nicht handeln) der Gläubiger der Kauf einer Immobilie auf lange Zeit blokiert wird?
    3. Was kann Wer (Notar, Käufer, Eigentümer) machen damit sich das Verfahren nicht zu sehr in die Länge zieht?
    4. Wer kommt für die mir zusätzlich entstehenden Kosten auf (zusätzliche Miete/ Nichtabrufen der Finanzierung...)?
    5. Da ich das "Spiel" nicht ewig mitmachen werde stellt sich die Frage, wer für die Rückabwicklung der angefallenen Kosten (Markler, Eintragungen ins Grundbuch, Grunderwerbssteuer...) aufkommt, da der Kauf ja nicht an mir "gescheitert" ist?

    Sollten weitere Informationen nötig sein werde ich sie gerne liefern...

    Vorab schonmal vielen Dank für jede Art von Unterstützung.

    Viele Grüße
    TOMM
     
  2. AdMan

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  3. #2 Aktionär, 30.10.2013
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    Zu 1. JA. Mehr wollen kann der Gläubiger natürlich, wenn aber nur der Betrag von 4/5 des KP durch die eingetragenen Grundschuld besichert wird, dann war die restliche Kreditvergabe blanko und der Verkäufer hat beim Gläuber eben nach dem Objektverkauf eine Restschuld offen. Gläubiger 2 bekommt das verbleibende 1/5. Eventuell bleibt entsteht dort ebenfalls eine Restforderung wie bei Gläubiger 1, oder ein Überschuss. Den könnte der Schuldner dann noch zur (teilweisen) Restschuldbegleichung bei G1 verwenden.

    Zu 2. Definitiv ja. Merkst Du ja jetzt schon.

    Zu 4. + 5.: Der Verkäufer kommt seinen Kaufvetraglichen Verpflichtungen nicht nach und macht sich somit dir gegenüber schadensersatzpflichtig. Das musst du aber erstmal durchsetzen. Zur Rückabwicklung sollte etwas im Kaufvertrag geregelt sein.
     
  4. TOMM

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    Upps... geht die Serveruhr noch falsch???

    Danke schonmal für die Antwort... wenn daraus auch neue Fragen entstehen... :erschreckt015:
    Zu 1: Wenn es denn so ist, dass der Gläubiger keinen größeren Anspruch hat, wieso versucht er es dann? Auf welche Weise kann man ihm denn klar machen, dass er da einen Fehler gemacht hat und er die Suppe da jetzt selbst auslöffeln muss... Die müssen ja auch sehen, das sie so viel Geld vielleicht nicht mehr bekommen sollte es doch mal zu einer Versteigerung kommen (ich habe bisher nicht gehlört das sowas im Raum steht)...
    Zu 2: aber das kann doch nicht endlos so gehen...
    Zu 3: kann/sollte der Notar sie denn dann nicht auf ihre fehlerhafte Rechtsauffassung hinweisen?

    Dank vorab...
     
  5. #4 Aktionär, 30.10.2013
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    Ich konstruiere mal ganz frei ein Beispiel zu Veranschaulichung:

    Kaufpreis Haus (von euch geboten): 200 T€

    Belastungen im Grundbuch:
    Bank 1: 160 T€
    Bank 2: 40 T€

    Verbindlichkeiten des Verkäufers:
    bei Bank 1: 180 T€
    bei Bank 2: 60 T€

    In der Konstellation hat Bank 1 seine gesamt Forderung von T€ 180 nur mit einer Grundschuld über T€ 160 besichert, also sind T€ 20 blanko.
    Bei Bank 2 sieht es ähnlich aus: gesicherte Forderung T€ 60, blanko T€ 20

    Wenn Bank 1 jetzt der Meinung ist bei dem Gläubiger ist sonst nichts zu holen, aber in der angefertigten Beleihungswertermittlung kommt sie zu einem Verkehrswert für die Immobilie > T€ 200 dann wird sie natürlich versuchen den Verkauf zu T€ 200 zu verhindern.
    Die Krux ist nur: berechnen kann ich viel, ich muss auch jemanden finden der bereit ist den berechneten Wert als Kaufpreis zu zahlen.

    Würde jemand T€ 250 für das Objekt zahlen, bekämen aufgrund der eingetragenen Grundschulden Bank 1 T€ 160, Bank 2 T€ 40 und der Verkäufer den Rest von T€ 50.
    Gleichzeitig würden Bank 1+2 dann versuchen ihren Blankokredite durch die überschüssigen T€ 50 abzulösen. Das ist dann aber eine Sache zwischen den Banken und ihrem Gläubiger.

    In eurem Fall würde ich erstmal davon ausgehen, dass die Bank einen höheren Verkaufspreis erwartet und eventuell mit dem Gläubiger weitere Sicherungsvereinbarungen getroffen hat die über die Grundschulden hinausgehen. Das ist aber jetzt reine Spekulation.

    Wie sieht es denn aus: Seid ihr die einzigen Interessenten oder gibt es Mitstreiter die den Preis treiben könnten? Das würde die Verzögerungstaktik der Bank erklären.

    Bei einer Versteigerung wird i.d.R. ein geringerer Erlös erzielt werden als beim freihändigen Verkauf. Hier hätte mindestens Bank 2 das Nachsehen.


    Ich hoffe ich habe das einigermaßen verständlich hinbekommen. Wenn nicht: fragen. Auch per PN.
     
  6. TOMM

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    Habe gerade nochmal was im Notarvertrag gelesen, da steht bei Gläubiger 2 Zwangshypothek... bisher habe ich dieses Wort überlesen...
    Frage: ändert sich dadurch was?
     
  7. #6 Aktionär, 01.11.2013
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    Eine Zwangshypothek (oder auch Sicherungshypothek) kann ein Gläubiger zur Sicherung seiner (anerkannten) Forderung eintragen lassen. Im Vergleich zur Grundschuld ist eine Hypothek strikt an das bestehen einer Forderung gebunden und kann nicht, wie eine Grundschuld, für weitere Forderungen verwendet werden oder nach erfolgter Tilgung ganz oder teilweise neu aufleben.

    Zwangshypotheken werden u.a. eingetragen von Finanzämtern um Steuerschulden abzusichern oder von Elternteilen oder Kindern bzw. deren Votmund um Unterhaltszahlungen die nicht geleistet wurden abzusichern.

    In eurem Fall hat der Verkäufer dann wohl bei einem Dritten Schulden und dieser dritte wusste von dem Eigentum des Schuldners und hat nun seine bereits anerkannte Forderung durch Eintragung dieser Zwangshypothek abgesichert.
     
  8. TOMM

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    es geht weiter :-)

    Hallo,

    frohe Kunde...
    die Gläubiger haben sich geeinigt und ich die Zahlungsaufforderung erhalten...
    Es ist schon ein komisches Gefühl sich darüber zu freuen so viel Geld los zu werden...
    Die Frage ist nun ob noch etwas schief gehen kann oder sich wieder in die Länge ziehen kann... wie funktioniert das nun mit der Austragung der Lasten aus dem Grundbuch der bisherigen Gläubiger? Wer muss diese bezahlen? Kann es da zu weiteren Verzögerungen kommen?
    Mache ich mir da zu viele Sorgen?

    Bin auf jeden fall schon einmal froh einen entscheidenden Schritt weiter zu sein...

    Grüße
    Tomm
     
  9. #8 Aktionär, 30.11.2013
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    Hallo,

    also wenn Du nun wie angewiesen an die beiden Gläubiger zahlst, müssen diese für die für sie eingetragenen Grundschulden eine sogenannte Löschungsbewilligung erteilen, da ihre Forderung bedient wurde.
    Mit der Löschungsbewilligung gehst du zum Amtsgericht und stellst einen Antrag auf Löschung. Kann auch der Notar machen bei dem der KV geschlossen wurde.
    Die Kosten wirst Du wohl tragen müssen, aber das ist nicht mehr die Welt.
    Sobald du die Löschungsbewilligung vorliegen hast und die Löschung beantragt ist kommt es nur noch darauf an, wie schnell das Grundbuchamt beim AG ist. Bedenke hier: es geht auf Weihnachten zu, also Urlaubszeit und eventuell sogar ganz geschlossen.
    Wenn die Löschung für deine Bank wichtig ist, kannst Du aber Kopien der Löschungsbewilligung und den Antrag auf Löschung beim AG einreichen, das sollte genügen.
    Viel Erfolg.
     
  10. sara

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    Schau mal in deinen Vertrag, da ist das eigentlich geregelt. In der Regel macht das der Notar.

    Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer, auch das ist ganz sicher im Kaufvertrag aufgeführt.
     
  11. #10 Aktionär, 02.12.2013
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    @Sara: Eine Löschungsbewilligung kann man durchaus selber beantragen beim Grundbuchamt des zuständigen AG. Ist kein großer Aufwand und spart Geld.

    Zu Deinem zweiten Einwand: Schreibst ja selber, dass es wohl im Vertrag geregelt sein wird. Bei der geschilderten Ausgangssituation würde ich aus Erfahrung nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer diese Kosten trägt.
     
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