Hauskauf - EG-Wohnung zum 15.11. neu vermietet, meine Tante soll aber dort einziehen

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Ulli, 06.11.2012.

  1. Ulli

    Ulli Neuer Benutzer

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    Hallo,

    zum 1.1.2013 (wirtschaftlicher Übergang) haben wir eine neue Immobilie gekauft. Die bisherige Eigentümer-EG-Wohnung ist bereits leer (geplant war der 31.12.2012) und die jetztigen Noch-Eigentümer haben diese Wohnung bereits zum 15.11.2012 neu vermietet. Nun hat es sich ergeben, dass meine Tante (65) eine neue Wohnung benötigt und dort gerne zum 1.1.2013 einziehen würde.
    Haben wir überhaupt das Recht, den Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen? Wir hatten schon Notartermin etc. aber - wie gesagt - der wirtschaftliche Übergang und somit fließt auch erst dann die Kaufsumme - ist erst am 1.1.2013.
    Ungerecht fänd ich es allerdings auch, die neuen Mieter nun einziehen zu lassen und dann mit Eigentumsübergang die Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
    Die Leute hätten dann gerade mal (inkl. Kündigungsfrist) 4,5 Monate dort gewohnt und wären zu Recht sauer.

    Was könnt Ihr mir raten?

    LG Ulli
     
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  3. kathi

    kathi Gesperrt

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    Die Kündigung geht ja erst, wenn ihr im Grundbuch steht. Wann das sein wird .......
    Meines Wissens nach muss bei Eigenbedarf für Nichten/Neffen, Tanten/Onkels auch eine besondere familiäre Bindung nachgewiesen werden.
    Ansonsten würde ich die neuen Mieter so schnell wie möglich auf die kommende Eigenbedarfskündigung hinweisen. Vielleicht hat der bisherige Vermieter der neuen Mieter noch keine Nachmieter und sie können wohnen bleiben. Ausserdem würden sie sich vielleicht irgendwelche Renovierungsarbeiten sparen.
    Ich weiss auch nicht wie ein Richter in einem Fall urteilen würde bei dem Vermieter ihre Mieter eine Wohnung komplett renovieren lassen in dem Wissen, dass sie in ein paar Monaten eine Eigenbedarfskündigung bekommen werden.
     
  4. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Nicht zwingend. Kommt darauf an, was im Kaufvertrag vereinbart wurde.
     
  5. #4 BarneyGumble2, 07.11.2012
    BarneyGumble2

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    Eine Eigenbedarfskündigung setzt den Grundbucheintrag desjenigen voraus, der diese geltend machen möchte.
    Es spielt keine Rolle, was im Kaufvertrag vereinbart wurde.
     
  6. helaba

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    Habe nochmal nachgelesen. Es stimmt, für die Eigenbedarfskündigung ist die Eintragung im Grundbuch tatsächlich notwendig.
     
  7. Ulli

    Ulli Neuer Benutzer

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    Heute werde ich mit meiner Tante die EG-Wohnung besichtigen. Wenn ihr diese zusagt, werde ich dem Noch-Eigentümer mitteilen, dass wir beabsichtigen, nach erfolgter Eintragung die Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Mal schauen, was er dann sagt. Auf alle Fälle (wir bekommen heute alle Verträge in Kopie) werde ich dann die neuen EG-Mieter kontaktieren und ankündigen, dass wir nach Überschreibung die Eigenbedarfskündigung aussprechen werden.
    Es gibt ja zwei Möglichkeiten. Entweder die neuen Mieter ziehen ein und lassen es darauf ankommen, dass wir die Eigenbedarfskündigung aussprechen oder sie ziehen sich direkt zurück.
    Wollen wir mal den heutigen Abend abwarten.

    LG
    Ulli
     
  8. #7 lostcontrol, 09.11.2012
    lostcontrol

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    ich will ja nicht unken, aber:

    was wenn die neuen mieter dann keine unterkunft mehr haben (in der regel wird das ja der fall sein, die meisten mieter trachten ja danach nicht gleichzeitig zwei wohnungen bezahlen zu müssen und kündigen entsprechend bzw. mieten entsprechend)?
    ich könnte mir vorstellen dass das 'ne teure angelegenheit wird - womöglich sowohl für noch-eigentümer als auch für neu-eigentümer, ich jedenfalls würde als mieter mit sowas tatsächlich vor gericht gehen.
     
  9. #8 Pharao, 09.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.11.2012
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    Hi,

    könnte mir vorstellen, das das dem Noch-Eigentümer egal seinen wird. Denn dieser kann ja nun auch nicht einfach den Vertrag mit dem neuen Mieter rückgängig machen. Und was ihr dann vorhabt, wenn euch das alles Gehört (also Eigenbedarf anmelden), das wird den Noch-Eigentümer m.E. nicht interessieren.

    Aber mal angenommen du oder der Noch-Eigentümer beredet das mit dem zukünftigen Mieter, dann ergibt sich oft die Schwierigkeit die Lostcontrol beschrieben hat, das evtl. die jetzige Wohnung des Mieters schon gekündigt ist, weil er hat ja einen neuen Mietvertrag und rechnet auch damit, das er dort einziehen wird/kann. Auf die schnelle jetzt eine neue, andere passende Wohnung zu finden, ist oft auch nicht leicht.
     
  10. Ulli

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    Tja, das hört sich nicht so einfach an.
    Rein rechtlich habe ich ja die Möglichkeit, nach Umtragung die Eigenbedarfskündigung auszusprechen; jedoch bin ich in der Pflicht, es jetzt schon mitzuteilen, weil ich ja jetzt schon in Kenntnis derer bin!
    Es war mit dem jetzigen Eigentümer so abgesprochen, dass er zum Jahresende (31.12.) auszieht, er jedoch jetzt schon ausgezogen ist und wir bei der Beurkundung erfahren haben, dass sie bereits neu vermietet haben.
    Im Notarvertrag steht drin:....... die EG-Wohnung zum 31.12. räumt.......

    LG
    Ulli
     
  11. #10 lostcontrol, 09.11.2012
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    6 tage sind verdammt wenig zeit dafür... da würd ich mal eher damit rechnen dass kosten anfallen für unterbringung der menschen (hotel) und einlagerung der möbel...
    aber warum sollten sie überhaupt auf den einzug verzichten? sie haben einen gültigen mietvertrag, selbst wenn sie den ordentlich kündigen wollten, müssten sie zum 01.01.2013 nicht ausziehen.
    und dass der vor-eigentümer mit ihnen einen mietaufhebungsvertrag macht dürfte wohl weder im sinne des vor-eigentümers sein (der will ja die miete noch bekommen) noch im sinne des neu-mieters (der braucht 'ne unterkunft).

    würdet ihr denn in 6 tagen eine passende wohnung für den neu-mieter finden können?
    könnte sein dass es für euch darauf rausläuft, dass ihr makler- und umzugskosten übernehmen müsst, wenn die tante zum 01.01.2013 einziehen können soll. und womöglich auch noch die 1,5 monatsmieten für den alt-eigentümer.

    ich denke da ist ärger vorprogrammiert, so oder so.
    und kosten natürlich auch...
     
  12. #11 lostcontrol, 09.11.2012
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    na dann ist doch alles klar - der alt-eigentümer hätte nicht vermieten dürfen bzw. eben nur als zwischenmiete bis 31.12.2012.
     
  13. #12 lostcontrol, 09.11.2012
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    das mit dem einzug der tante zum 01.01.2013 kann aber so oder so nicht hinhauen.
    gesetzt den fall ihr würdet tatsächlich schon zum 01.01.2013 im grundbuch stehen (was ich für äusserst unwahrscheinlich halte, normalerweise dauert das mindestens 4-6 wochen, wie ich diesem forum entnehme gibt's gegenden in deutschland wo's durchaus auch 3-4 monate dauern kann), und würdet die kündigung sofort abschicken, dann könnte die tante doch auch erst zum 01.04.2012 einziehen (vorausgesetzt die neuen mieter gehen dann wirklich freiwillig sofort raus).
     
  14. #13 Pharao, 09.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.11.2012
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    Hi,

    naja, nur weil man was zum Tage x angemietet hat, bedeutet das nicht das die alte Wohnung des zukünftigen Mieter bzw der alte Mietvertrag zum selbrigen Tag auch enden muss. Kann also durchaus sein, das der alte Vertrag noch 1,2 oder 3 Monate läuft, je nach dem wann der Mieter den gekündigt hat. Aber auch diese Zeit halte ich für knapp, je nach dem wie die Wohnsituation dort vor Ort ist bzw welche Wünsche der Mieter auch an die neue Wohnung stellt, sei es Ausstattung, Lage, Mietpreis, ect.

    Ich glaube auch nicht daran, das der neue Mieter einen Aufhebnungsvertrag freiwillig jetzt abschliessen wird (gerade wenn er keine neue Wohnung sicher hat und die alte evtl schon gekündigt ist), nur weil er jetzt evtl erfährt, das der neue Eigentümer evtl Eigenbedarf anmelden will, sobald ihm das gehört. Zumal eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch nicht immer bedeutet, das so ein Mietverhältnis planmässig enden wird. Im schlimmsten Fall wehrt sich der Mieter .....
     
  15. #14 lostcontrol, 09.11.2012
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    das ist genauso wahrscheinlich wie dass der alt-eigentümer die wohnung nur für die fraglichen 6 wochen vermietet hat...
     
  16. #15 Pharao, 09.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.11.2012
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    Hi Uli,

    das versteh ich jetzt aber nicht ganz. Was genau steht da ? Ich mein, ausgezogen wäre der alte Eigentümer ja, aber durfte/konnte er dann einfach wieder neu Vermieten ?
     
  17. Ulli

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    So, Besichtigungstermin abgeschlossen.
    Fakt ist, dass die Wohnung am 31.12.2012 von der Familie geräumt sein soll (31.12. = wirtschaftlicher Übergang des Objekts). Erwähnt wurde schon mal von der Familie, dass sie evtl. für dann schon einen neuen Mieter hätten. Kurz vor dem Notarvertrag wurden wir vom Makler unterrichtet, dass die Familie die Wohnung wieder zum 15.11. vermietet hätte. Beim Notartermin wurde das bestätigt.
    Beim heutigen Termin stellte sich allerdings raus, dass der Mietvertrag bereits Ende September!! unterschrieben wurde!
    Die neuen Mieter ist ein chinesisches Pärchen. Die Internetrecherche von uns hat ergeben, dass sie unter ihrer bisherigen Wohnanschrift auch ein Gewerbe angemeldet haben. Das ist nicht vereinbart und auch nicht in unserem Interesse.
    Meine Tante muss im übrigen erst zum Ende Februar ausziehen; zeitlich wäre das also ideal hingekommen.
    Warum sollte ich bei einer Eigenbedarfskiündigung für Makler, Umzugskosten etc. aufkommen? Die Eigenbedarfskündigung ist ein gesetzliches Recht.
    Morgen werden wir die Mieter mal anrufen und schauen, was sie sagen. Von mir auch wohnen die auch so lange dort, bis wir ganz offiziell kündigen dürfen.

    LG
    Ulli
     
  18. #17 lostcontrol, 09.11.2012
    lostcontrol

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    auweia - wenn das beim notar bestätigt wurde, habt ihr jetzt schlechte karten.

    war das vor oder nach dem aufsetzen des kaufvertrags?

    ähm - was geht es dich an ob die unter 'ner anderen adresse ein gewerbe angemeldet haben?
    die frage ist doch was sie jetzt für einen mietvertrag haben...

    wieso das denn? du hast 3 monate kündigungsfrist, auch bei eigenbedarf.
    und es ist sehr, sehr unwahrscheinlich, dass du auch nur im januar schon im grundbuch stehst, das dauert wie gesagt bei uns hier schon 4 bis 6 wochen mindestens - nach zahlung des preises wohlgemerkt! anderswo dauert's sogar mehrere monate wie du hier im forum lesen kannst.
    selbst wenn's bei dir schneller gehen sollte als bei uns hier (und das scheint eher die ausnahme zu sein dass es so schnell geht) wirst du also nur mit sehr viel glück auf 31.03.2012 kündigen können (nämlich falls du tatsächlich schon ende januar im grundbuch stehen solltest, was wie gesagt unwahrscheinlich ist).
    sehr viel wahrscheinlicher ist, dass du frühstens im februar im grundbuch stehst, und dann kannst du eben auch frühestens auf 31.05. kündigen...

    sicher - aber in dem fall gab's da wohl den einen oder anderen widerspruch gegen den notarvertrag, zumindest hattest du das bisher so dargestellt. ich hab auch nicht gesagt dass du bzw. du allein das zahlen musst...

    dann ist's aber für deine tante zu spät - und auf eigenbedarf kündigen und dann zieht niemand entsprechendes ein, dafür kannst du wiederum sehr viel ärger bekommen und unter umständen sogar strafe bezahlen müssen...
     
  19. #18 Ulli, 09.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.11.2012
    Ulli

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    Jep, das war Aufsetzen des Vertrags; den haben wir erst letzte Woche Dienstag unterschrieben.

    Die können ruhig ein Gewerbe angemeldet haben, aber dort, wo sie jetzt wohnen, ist reines Wohngebiet ohne Gewerbe. Und sie werden wohl mit Gewerbe umziehen. Meines Wissens nach darf man nicht einfach ein Gewerbe anmelden in einer normalen Mietwohnung.


    Dann müsste Tantchen eben so lange bei einer Tochter wohnen

    Das ist schon klar: der Grund muss der Wahrheit entsprechen und einziehen muss auch die entsprechende Person, wegen welcher die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde.


    LG
    Ulli
     
  20. #19 Tobias F, 09.11.2012
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    Das ist im Prinzip richtig, sofern dies im Mietvetrag nicht ausdrücklich erlaubt ist.
    Davon abgesehen sind sie bisher weder eingezogen, noch haben sie in der Wohnung, in der sie ja noch nicht wohnen, ein Gewerbe angemeldet. Und was sie in der "alten Wohnung" angemeldet hatten ist absolut unwichtig.
     
  21. #20 BarneyGumble2, 09.11.2012
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    Das kommt m.E. auch auf das Gewerbe und die damit verbundene Aussenwirkung und/oder Wohnungsnutzung an.
    Du wirst wohl kaum einem Mieter verbieten können, z.B. im stillen Kämmerlein an seinem Laptop Bücher zu schreiben oder auf Jahrmärkten Reiskörner zu gravieren und dafür ein Gewerbe (mit der Heimatadresse) anzumelden.
     
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