Hauskauf - fehlende Baugenehmigung

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von suki, 09.10.2013.

  1. suki

    suki Gast

    Hallo,

    wie sind dabei ein Haus zu kaufen.
    Da einige Dokumente fehlen - habe wir dem Verkäufer empfohlen doch einmal in die Bauakte bei der Kreisverwaltung oder Gemeinde zu schauen. Tat er nicht.

    Das Haus wurde 1980 errichtet, Baugenehmigung muss vorliegen, so meine Meinung. Also bin ich selbst bei der Kreisverwaltung vorstellig geworden und siehe da, eine dicke Akte lag sofort auf dem Tisch. Ich durfte ohne Zustimmung durch den Eigentümer nicht reinschauen. Allerdings wurde mir mitgeteilt, dass eine rechtsgültige Baueinstellungsverfügung für einen Anbau existiert. Hiermit handelt es sich, nach meiner Meinung, um einen sog. "offenbarungswürdigen Mangel" der mir vom Verkäufer als auch vom Makler mitgeteilt werden sollte. Verkäufer und Makler wissen noch nicht, dass ich das weiß. Wir wollen das Haus trotzdem! Was ratet Ihr mir, wie soll ich weiter verfahren. Wir möchten den Verkäufer nicht verärgern. Der kann sich ja von uns immer noch abwenden. Kaufvertrag gibt es noch keinen. Und der Makler sollte aus meiner Sicht keine Provison erhalten....
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Du solltest versuchen, strikt zwischen dem, was du als logisch, vernünftig, richtig, anständig oder "moralisch" empfindest und den tatsächlichen Begebenheiten zu trennen. Bisher gelingt dir das nicht so ganz - und das wird irgendwann bei diesem Kauf noch Ärger machen ...

    Was fehlt? Und wozu fehlt es?


    Richtig. Das ist ja noch nicht einmal ein öffentliches Register, d.h. selbst mit einem berechtigten Intersse wäre da nichts zu machen.


    Wenn du weiterhin mit der Kooperation der Behörde rechnen willst, würde ich zumindest die Quelle dieser Information (besser die ganze Information) nicht ausplaudern.


    Hier sind wir dann ganz zentral beim Thema Wunschdenken: Du weißt nicht, wogegen sich die Verfügung gerichtet hat oder warum sie ergangen ist, und noch weniger weißt du, was der Bauherr danach gemacht hat.

    Natürlich ist die maximale Variante möglich: Der Eigentümer hat da ohne Genehmigung irgendwas drangebaut und sich auch von der Einstellungsverfügung nicht abhalten lassen. So kann es gewesen sein - muss aber nicht! Nach dem Baustopp könnte er sich auch eine Genehmigung besorgt haben. Vielleicht bestand diese Genehmigung auch von Anfang an und wurde (harmloseste Variante) durch Zeitablauf ungültig.

    Egal, wie es ablief: Es ist möglich, dass der aktuelle Zustand genehmigt ist. Dann liegt kein Mangel vor.


    Wunschdenken Nr. 2: Wünschen kann man sich vom Makler viel, aber haftbar ist er nur für Mängel, von denen er Kenntnis hatte. Er darf sich dabei auf die Angaben des Verkäufers verlassen, hat also z.B. keine Pflicht, hier selbst die Sachlage zu erforschen.


    Im Prinzip machst du ja schon das richtige: Das Objekt genau prüfen, auch ein Sachverständiger sollte sich die Sache mal ansehen, sobald die Unterlagen vorliegen. Ohne Unterlagen zur Baugenehmigung (die mit dem aktuellen Zustand zusammenpassen!) würde ich nicht(s) kaufen. Die Unterlagen bekommst du nur vom Verkäufer. Wenn der nicht liefern will - dass das mit "können" nichts zu tun hat, hast du selbst bemerkt - würde ich vom Kauf Abstand nehmen. Wenn der Verkäufer so einen Aufstand macht, würde ich mich ernsthaft fragen, bei was er mich außerdem noch zu besch... versucht.

    Liegen dann die Genehmigungsunterlagen vor, sieht man weiter. Nicht jede ungenehmigte Maßnahme ist gliech ein K.O.-Kriterium, aber dazu dann später.


    Es ist halt ganz ehrlich die Frage, ob das für euch nicht vielleicht besser wäre. Denn mit solchen Argumenten vertickt man drittklassige Gebrauchtwagen ...


    Wieder mal Wunschdenken: Natürlich habe ich keine Lust, wenn ich allem selbst hinterherrennen muss auch noch einen Makler zu bezahlen. Deshalb bin ich mit dieser Zunft auch weitgehend durch. Dann wirst du dir aber definitiv ein anderes Objekt suchen müssen - hier ist der Makler mit im Boot.
     
  4. #3 Aktionär, 10.10.2013
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    Wie Andres schon schrieb: ohne Unterlagen kein Kauf. Dem kann ich mich nur anschließen.

    Spätestens bei der Bank, wenn es um die Finanzierung geht, bekommt ihr Probleme wenn elementare Unterlagen für die Feststellung der Beleihungsfähigkeit nicht vorliegen.

    Sagt dem Verkäufer doch einfach was ihr benötigt an Unterlagen. Kann er nicht liefern ist das Projekt eben gestorben. Auch wenn ihr das Objekt noch so gerne haben wollt. An der Stelle müssen die Emotionen aussen vor bleiben.
     
  5. suki

    suki Gast

    Hallo,

    erst ein mal danke für die beiden Antworten.

    @Andres - ich gebe Dir in fast allen Punkten recht! Das Wunschdenken muss raus.
    @Aktionär - auch Dir gebe ich Recht, die Bank spielt eine wichtige Rolle.

    Aber, ein bisschen will ich noch kämpfen, schon meiner Frau zuliebe. Ich weiß noch ein wenig mehr als ich bereits geschrieben habe. Da das Ganze noch heiß ist, möchte ich heute nicht mehr verraten - wer weiß wer hier alles mitliest.

    Also ich mach jetzt folgendes:
    - Morgen habe ich einen Termin bei der Kreisverwaltung - die sollen mich mal ausführlich informieren. Wenn Sie das aus Datenschutzgründen nicht können, dann werde ich vom Verkäufer Akteneinsicht verlangen...

    - Außerdem versuche ich auszuloten, ob das Ganze nachträglich legalisert werden kann. Gute Chancen bestehen, da sich der Bebauungsplan geändert hat... (ev. Bauantrag von Besitzer notwendig);

    - Im Weitern hoffe ich die notwendigen Dokumente, z.B. Baubeschreibung, Baugenehmigungen, etc. für die Bank zu bekommen;

    - Sollte dies nicht reichen, dann kann die Bank gerne ein Wertgutachen erstellen lassen (wäre auch in meinem Sinn);

    - Nachdem Termin bei der Kreisverwaltung muss ich wohl ein ernstes Gespräch mit dem Verkäufer führen;

    Es stellt sich für mich immer noch die Frage, was ich mache, wenn dem Verkäufer meine Einwände wurst sind und er so verkaufen will wie das Haus gebaut wurde. Ihm muss doch klar sein, dass der Kaufvertrag jeder Zeit von einem Käufer (vermutlich nicht mehr von mir, da ich es ja wußte) anfechtbar ist. Ist schließlich ja kein "versteckter Sachmangel".

    Eine Variante wäre (jetzt werdet ihr aufschreien), ich lasse den Rückbau schätzen und drücke den Kaufpreis um diesen Betrag und bin zumindest finanziell im grünen Bereich und kaufe.

    Noch Ideen wie ich weiter machen soll.

    Danke im Voraus...
     
  6. Andres

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    Das Problem ist ja folgendes: Wenn die Baumaßnahme prinzipiell nicht genehmigungsfähig ist und (worst case) ein Rückbau z.B. aus statischen Gründen gar nicht möglich wäre, sinkt der Wert der Immobilie recht schnell auf den Wert des Grundstücks. Die Bank ist vielleicht bereit das dann trotzdem zu beleihen, aber nur mit einem Bruchteil dessen, was du eigentlich haben willst.


    Warum sollten wir da aufschreien? Wenn du mit dem Risiko Bußgeld/Rückbauverfügung leben kannst (und damit kann man durchaus leben - machen viele) ist das genau der richtige Weg: Eine angemessene Minderung in den Preis einrechnen. Dabei professionellen Rat einzuholen ist auch genau die richtige Idee - den Kostenaufwand unterschätzt der Laie gern.
     
  7. #6 Aktionär, 10.10.2013
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    Zur Beleihung durch die Bank:

    Die Situation ist teilweise vergleichbar mit einer Immobilie die auf einem Grundstück erbaut wurde in dessen Grundbuch ein Bergschädenverzicht steht.
    Das Objekt ist in Ordnung, die Bank wird es aufgrund des Bergschädenverzichts als Sicherheit mit dem Wert 0 ansetzen. Das widerspricht erstmal noch nicht der Kreditierung (siehe Blankokredit) aber die Kondition wird entsprechend (deutlich) schlechter ausfallen. Das solltet ihr auch einkalkulieren.
     
  8. suki

    suki Gast

    Hallo,

    ok, das Ganze ist aus meiner Sicht nicht so schlimm, weil nur eine Terrasse beanstandet wird, die zum Wohnraum dazu genommen wurde. Wenn ein Rückbau ansteht, dann nur die Raum über der Terrasse. Allerdings wären laut des neuen Bebauungsplanes 19 qm erlaubt, leider wurden 25 qm überbaut und das schon vor 29 Jahren. Bin mal gespannt was die Behörde morgen dazu sagt....
     
  9. #8 Aktionär, 11.10.2013
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    Wäre schön, wenn Du berichten würdest wie es weiter bzw. am Ende ausging.
     
  10. suki

    suki Gast

    Hallo Aktionär,

    also, von der Kreisverwaltung kam, dass was ich bereits schon in großen Zügen wußte. Ich habe mich mit dem Herrn von der Bauaufsicht ca. 1,5 Stunden über alles Mögliche zum Haus unterhalten.

    Zu dem, was ich bereits wußte, kam das Thema "Was ist unterscheidet Wohn- und Nutzraum unter der Dachschräge". Denn hier spielt die 2m- und 1m-Linie erst einmal keine Rolle. Die Landesbauverordnung sagt, dass ein Wohnraum unter der Dachschräge mindestens 2,20m hoch sein muss und dies über 50% der gesamten Fläche. Und das passt an dem Haus auch nicht. Schubs waren 40qm ausweisbarer Wohnraum verloren.

    Der Verkäufer war über all die Tatsachen nicht im Bilde (glaube ich ihm mal).

    Nun, wie haben ihm jetzt erst einmal gesagt, dass wir weiter an dem Haus interissiert sind und ich mache jetzt für uns beide einen Termin bei der Kreisverwaltung. Dann bekommt er das Ganze einmal aus erster Adresse. Was so gut ist. Dann beraten wir die nächsten Schritte. Über Geld haben wir noch nicht geredet. Aber mein erstes Angebot wird wohl sehr nach untern korrigiert werden....
     
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