Hauskauf für Anfänger

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Aloha, 26.08.2008.

  1. Aloha

    Aloha Neuer Benutzer

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    Hallo in die Runde,
    ich spiele gerade mit dem Gedanken mir ein Haus zu kaufen mit etwa 6 Wohnparteien, die Wohnungen sollen vermietet werden. Ich bin bei diesem Thema nahezu ahnungslos und möchte deshalb zunächst einige grundsätzliche Fragen klären. Vielleicht könnt ihr mir helfen.

    Meine Fragen:

    1. Welche Versicherungen brauche ich zwingend und was kosten diese?

    2. Wenn bei einem Angebot „Mieteinnahmen Netto“ steht, wie setzen sich diese
    Einnahmen zusammen – was ist schon abgezogen?

    3. Wieviel Prozent der Miteinnahmen sollte man als Rücklagen verplanen?.

    4. Wieviel Prozent der Miteinnahmen kann man in etwa als Gewinn einstreichen?
    Rücklagen schon abgerechnet. (Steuerklasse 3 / Selbstständig / etwa 35%
    Steuerabzug auf das normale Einkommen)

    4. Welche Fallen sollte ich umgehen?

    Schon jetzt vielen Dank.

    Aloha
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 27.08.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    zwingend brauchst du garkeine. es wäre aber reichlich dumm z.b. auf die gebäudeversicherung zu verzichten...
    einem anfänger würde ich in jedem falle eine entsprechende vermieter-rechtsschutzversicherung empfehlen und eventuell auch eine hausverwaltung zu engagieren die in der anfangszeit die entsprechenden aufgaben übernimmt, bis man sich selbst genügend eingearbeitet hat (achtung: diese ausgaben, als vermieter-rechtsschutz und hausverwaltung dürfen NICHT umgelegt werden).

    mieteinnahmen netto = kaltmiete (also ohne betriebskostenvorauszahlung).
    theoretisch. was hier nicht angegeben ist sind leerstände und nicht-zahlende mieter.

    was ist denn an instandhaltungen / modernisierungen / sanierungen geplant? in welchem zustand befindet sich das haus?
    es gibt diverse faustregeln diesbezüglich - aber ohne eine genaue bestandsaufnahme des sanierungszustands des hauses bringen die natürlich nicht viel.
    wenn du weisst dass z.b. das dach in nächster zeit fällig sein wird und die fassade gedämmt werden musst wirst du wesentlich mehr geld brauchen als wenn's nur um so dinge wie mal 'ne neue eingangstüre etc. geht und alles andere blendend in schuss ist.

    das ist eine rechnung mit zuvielen unbekannten. da du im mom noch nicht einmal weisst was an instandhaltungen / modernisierungen / sanierungen auf dich zukommt und entsprechend noch an den rücklagen herumrätselst kannst du ja aktuell noch nicht einmal wissen ob die mieteinnahmen überhaupt ausreichen um das haus auch nur zu halten. es gibt fälle (z.b. altbau mit 30 jahren sanierungsstau) in denen es durchaus so sein kann, dass die miete komplett investiert werden muss und man erstmal ein paar jahre lang sogar noch drauflegen muss, bis die sache wieder einigermassen in schuss ist. sowas sollte man sich als "anfänger" aber eher nicht ans bein binden...

    falle nummer eins: der glaube als eigentümer/vermieter lebe man in saus und braus von der kohle, die man den armen, armen mietern aus der tasche zieht ohne dafür auch nur einen finger zu rühren.
    falle nummer zwei: der glaube das sei alles ganz einfach und man könne von heut auf morgen problemlos das grosse geld machen.
    falle nummer drei: die wirtschaftlichkeitsberechnung auf der basis von vollbelegung mit hohen mieten zu machen. grundstätzlich IMMER mit leerständen und (leider) auch ungezahlten mieten rechnen! bei leerstand bitte bedenken: du musst die betriebskosten für diese übernehmen, das mag bezüglich wasser, strom, heizung etc. vielleicht geringfügig sein, bei der grundsteuer und den versicherungen läppert sich das aber schon.
     
Thema: Hauskauf für Anfänger
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