Hauskauf inkl. Mietvertrag für ca. 10 Monate

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Olli1982, 11.11.2015.

  1. #1 Olli1982, 11.11.2015
    Olli1982

    Olli1982 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin dabei ein Haus zu kaufen. Der Eigentümer will jedoch bis 09/2016 noch darin wohnen bleiben.

    Damit ergeben sich für mich 2 Möglichkeiten:
    1. 100% zahlen und die Eigentümer befristet einmieten
    2. Kaufpreis in Höhe der Miete reduzieren und in Tranchen auszahlen

    Meine Fragen:
    • Sind das gängige Vorgehensweisen?
    • Kann man sich davor schützen, aufgrund der Mieterpflichten bei 1.) mit Dingen konfrontiert zu werden, die aktuell nicht absehbar sind?
    • Off-Topic: Was kann man bei 2.) für Sicherheiten einfordern, damit die dann auch wirklich ausziehen und der Zustand entsprechend der heutigen Besichtigung ist?

    Danke!

    Gruß
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Diesen Sachverhalt hatten wir hier im Forum erst vor ein paar Tagen aus der umgekehrten Perspektive. Einfach mal suchen - findet sich bestimmt.


    Das kann man so machen. Formvorschriften für Zeitmietverträge beachten, Kaution nicht vergessen.


    Als Mietvertrag wäre diese Gestaltung unzulässig, aber man könnte vereinbaren, dass der Besitzübergang erst zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgt. Bei beiden Gestaltungen muss ohnehin ein gewisser Abzug vom Kaufpreis vorgenommen werden - dein Entgegekommen kostet.

    Die Auszahlung in Tranchen finde ich nicht besonders sinnvoll. Vielleicht kann man direkt bei Schluss des Kaufvertrags einen geringen Prozentsatz anzahlen. Für den Rest sollte man sich an das übliche Prozedere halten: Der Notar stellt den Kaufpreis fällig, der Käufer zahlt, Besitzübergang bzw. wirtschaftlicher Übergang, Umschreibung - und das alles ohne unnötige Pausen.


    Schwer bis gar nicht. Wenn die Heizung kaputt geht, während du Vermieter bist, musst du zusehen, wie du die Mietwohnung warm bekommst - und die Rechnung geht auch an dich. Das ist der große Vorteil meines Vorschlags: Du wirst nie Vermieter, musst also nie Reparaturen für eine Wohnung zahlen, die ein anderer bewohnt.


    Die übliche Sicherheit für dieses Problem ist, dass der Kaufpreis beim Notar treuhänderisch verwahrt wird. Das kostet zwar (und wird daher zunehmend nicht mehr gemacht), hat aber genau diese Schutzfunktion: Der Verkäufer kommt an sein Geld erst dann, wenn er die Immobilie übergeben hat.

    Eine weitere Möglichkeit, wenn kein Mietverhältnis besteht, wäre die "Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung". Das erleichtert das Vorgehen für dich insofern, als dass du direkt mit dem notariellen Kaufvertrag zum Gerichtsvollzieher marschierst und der dann (gegen Sicherheitsleistung, nach der üblichen Vorlaufzeit) direkt zur Räumung übergeht. Nochmal ganz deutlich: Für die Räumung ist die Unterwerfung nur zulässig, wenn kein Mietvertrag über Wohnraum besteht. Die Erklärung muss vor dem Notar abgegeben werden, also z.B. direkt im Kaufvertrag.

    Die Frage zum Zustand ist schwieriger. Wenn man sich nicht über Bagatellen streiten will, löst man das möglichst pauschal: Wie schon erwähnt, wirst du den Kaufpreis um ein gutes Stück gegenüber dem marktüblichen Preis nach unten korrigieren. Darin ist dann auch ein Anteil für die Abnutzung bis zur Übergabe enthalten.


    Allgemein: Der Notar wird für die Vertragsgestaltung bezahlt. Er soll dich beraten. Wahrscheinlich ist es auch ratsam, sich selbst noch einmal anwaltlich beraten zu lassen. Oder man vereinfacht das ganze Geschäft und bleibt bei bewährten Standards.
     
    phoenix11 gefällt das.
  4. Leo021

    Leo021 Gast

    Hi,

    in beiden Fällen wirst du meiner Meinung nach einen Mietvertrag brauchen, nur das bei Punkt 2 die Miete dann ja schon im Voraus "bezahlt" wurde und das könnte zu Problemen führen. Ich würde hier eher Punkt 1 anwenden, um klare Verhältnisse zu schaffen. Vielleicht wäre es hier auch Sinnvoll die Kaltmiete nicht zu gering anzusetzen, also nur für den Fall x.

     
  5. #4 BHShuber, 11.11.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    ernsthaft würde ich mich hier gar nicht darauf einlassen! Hier ist ein Streit bereits vorprogrammiert und so viele Unabwägbarkeiten nicht geklärt!

    Es besteht die Möglichkeit den Kaufvertrag so zu gestalten, dass man den Kaufpreis erst nach vollständiger Räumung des Objektes zahlt, der Übergang von Nutzen und Lasten allerdings auch erst nach vollständiger Räumung des Objektes nach Kaufpreiszahlung.

    ACHTUNG:

    Die Klausel im Kaufvertrag wonach die Immobilie besichtigt wurde und so gekauft wird wie sie steht und liegt im Zustand nach der Besichtigung sollte man streichen lassen, eher hier eine Vereinbarung treffen wonach vor Kaufpreiszahlung der Zustand des Objektes genau definiert ist.

    Der Notar wird hierüber beraten, bzw. über die Gestaltung des vorzeitigen Kaufvertrages mit Übergang zu einem bestimmten Zeitpunkt.

    Gruß

    BHShuber
     
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