Hauskauf - Kündigung wegen Eigenbedarf

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von 2311, 17.05.2008.

  1. 2311

    2311 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    meine Freundin und ich beabsichtigen ein Zweifamilienhaus zu kaufen.
    Beide Wohnungen sind vermietet. Die EG-Wohnung seit 2000, die OG-Wohnung seit 2004.
    Meine Freundin ist in Umständen und wir beabsichtigen den Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen.

    Ist die Schwangerschaft ein guter Grund?
    Können wir direkt beiden Mietern kündigen oder nur dem EG-Mieter (wegen Kinderwagen etc.)?

    Vielen Dank für eure Tipps.
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 17.05.2008
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    kündigung setzt zunächst eigentümerstellung voraus. die tritt ein mit eintragung ins grundbuch, nicht mit notarvertrag.

    weitere voraussetzung: eigenbedarf muss vorliegen. eine der beiden parteien hier zu kündigen dürfte im vorliegenden fall völlig unproblematisch sein.

    ob auch die 2. partei gekündigt werden kann, hängt davon ab, wie groß die wohnungen sind. wenn eine der beiden wohnungen ausreicht für euch, dann dürfte die 2. kündigung schwierig werden wg. eigenbedarf.

    bei einem 2-fam-haus ist aber für euch die regelung des § 573 a BGB erleichternd. man kann dem mitwohnenden mieter im 2 fam haus grundlos kündigen, lediglich die kündiungsfreist verlängert sich um um 3 monate. also:

    1. eigenbedarf gegen den 1. mieter.
    2. einziehen
    3. sonderkündigung gg. den 2. mieter
    4. bingo

    auch zu prüfen sind die mieteverträge. ob evt. ein gültiger zeitmietvertrag bzw. kündigungsausschluß voliegt, der die kündigung zumidest zeitweise unterbindet.
     
  4. 2311

    2311 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    danke für die schnelle Antwort.

    Also die Wohnungen habe beide ca 110 qm Wohnfläche.

    Leider haben die Wohnungen kein separates Kinderzimmer.
    Von daher wollen wir die Wohnungen zusammenlegen.

    Wieso hat man im 2-fam-haus Sonderkündigungsrecht?
    Wo steht das?
     
  5. #4 pragmatiker, 17.05.2008
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    wenn du mal richtig lesen würdest 2311 findest du die antwort auf deine frage schon in meiner 1. antwort. :vertrag
     
  6. 2311

    2311 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    sorry für meine Frage!

    Habs gefunden im 573a.

    Vielen Dank für deine Info!
     
  7. #6 Vermieterheini1, 18.05.2008
    Vermieterheini1

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    Hallo 2311,

    ich glaube ihr stellt euch das viel zu einfach vor!

    Ein Kündigungsschreiben machen, das kann jeder Depp. (Ich habe nicht gesagt, das der Wisch rechtsgültig ist, von richtiger Zustellung ganz zu schweigen.)

    Einzig und alleine entscheidend ist aber die Frage, ob der gekündigte Mieter freiwillig auszieht. Wenn ja, hat der "jeder Depp" Glück gehabt.

    Aber was ist, wenn der gekündigte Mieter bei einer rechtsgültigen Kündigung und nachweislichem Zugang NICHT freiwillig auszieht, sich einfach nicht rührt?
    Hallo 2311, schon mal darüber nachgedacht, was ihr dann macht?
    Bevor du jetzt sagst, dann kündigen wir halt einfach dem anderen Mieter, bitte zuerst mal über die Gesetzeslage, die richterliche Rechtsprechung, usw. nachdenken!

    Wieviel zig Tausender Euros zum Herausklagen und wieviel Jahre Zeit zum Einziehen habt ihr denn?

    =========================================
    Die einzig sichere Methode ist das ganze Haus mieterfrei zu kaufen
    oder das Haus zumindest mit einer mieterfreien Wohnung zu kaufen.
    =========================================

    Bei Kauf des 2-Familienhauses mit einer mieterfreien Wohnung könnt ihr NACH Einzug THEORETISCH "mit erleicherter Kündigung" die zweite Wohnung kündigen, aber ob dieser Mieter freiwillig geht?
    Siehe das was ich zur Vermieterkündigung gschrieben habe.
     
  8. 2311

    2311 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin, nachedem ich hier so einiges gelesen habe, doch ziemlich skeptisch geworden, was den Hauskauf mit Mietern angeht.

    Das Haus ist echt super gelegen, riesiges Grundstück, super ausbaiufähig...

    Also der Mieter im EG hat eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, da würde ich schon 1,5 Jahre einplanen, bis das Haus bzw. Wohnung 1 frei ist.

    Aber ich werde auf jedenfall einen Anwalt hinzuziehen.
     
  9. RMHV

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    Warum dieser Unsinn nicht auszurotten ist, ist für mich unverständlich... :help

    Das Verfassungsgericht hat schon 1999 anders entschieden...

    ... Die grundrechtliche Eigentumsverbürgung umfaßt deshalb auch die Befugnis, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt sich der Eigentümer nicht endgültig dieser Befugnis (vgl. BVerfGE 81, 29 <33>). Das haben die Zivilgerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 <303 ff.>). Denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 <373 f.>).

    BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de/


    Wie man sehen kann, kann die Eigenbedarfskündigung nicht von irgendwelchen Vorstellungen des Mieters oder eines Richters über den Wohnbedarf des Vermieters abhängen.
    Die Gerichte haben - so das Verfassungsgericht - die Entscheidung des Vermieters über seinen persönlichen Bedarf zu respektieren. Die Kündigung kann also nicht zurückgewiesen werden mit der Begründung, der Vermieter würde zu viel Wohnfläche für sich beanspruchen.
     
  10. #9 pragmatiker, 18.05.2008
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    lieber rmhv, du weist doch selber, das die klagerei nicht vor dem BVerfG anfängt, sondern beim Amtsgericht und glaub mir (das weist du sicher ohnehin) es gibt genug amtsrichter, die dennoch anders entscheiden. denn auch die haben die weisheit oder alle urteile der obergerichte nicht gefressen (oder gar verstanden :?)

    aber dein einwadn greift hier ohnehin nicht, denn es geht hier schließlich um den möglichen einwand der mieter, die kündigng sei eine besondere härte nach § 574 BGB. da geht es nicht um die frage, ob der vermieter berechtigten eigenbedarf hat, sondern um die abwägung 2er berechtigter interessen, die abzuwägen sind, und ja, zunächst vom AMTSGERICHT. und dann gibt es kündigungsaufschub und ärger und verdruss.

    nicht für ungut mein lieber rmhv, aber manchmal hast selbst du nicht ganz recht. :bier :wink :Blumen
     
  11. RMHV

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    Ich habe nie für mich Allwissenheit in Anspruch genommen. Allerdings ist hier der Beweis geliefert, dass die Zusammenhänge nicht verstanden sind. :help

    Lassen wir mal die Frage offen, ob sich ein Amtsgericht sich gegen das Verfassungsgericht stellen will. Sollte dies geschehen, wäre als letztes Rechtsmittel die Verfassungsbeschwerde möglich.

    Eine Kündigung muss zunächst zulässig sein. Dazu muss der Vermieter nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Genau um die Zulässigkeit der Kündigung geht es, wenn mit dem Wohnbedarf des Vermieters gegen eine Kündigung argumentiert wird. Der Mieter kann einer Kündigung nicht mit der Begründung widersprechen, dem Vermieter stünde die gewünschte Wohnungsgröße nicht zu.

    Das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB ist erst der nächste Schritt. Dazu muss der Mieter vortragen, warum die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn "eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist".

    Es sollte erkennbar einen beträchtlichen Unterschied ausmachen, ob der Mieter gegen die Kündigung nur vortragen muss, dass der Vermieter sich mit 50 m² zufrieden geben müsste und nicht 150 m² "beanspruchen" darf oder ob der Mieter erst mal vortragen muss, warum die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn überhaupt eine Härte ist. Dabei wird der mit einem Umzug verbundene Aufwand für sich allein nicht als Härte anzusehen sein. Die Beendigung eines Mietverhältnisses und der damit verbundene Unzugsausfwand gehört zum normalen Lebensrisikos eines Mieters. Gegen die Härtegründe des Mieters sind nach § 574 BGB aber auch die Vermieterinteressen abzuwägen. Über den Ausgang der Interessenabwägung mag man spekulieren, wenn man die Umstände des Einzelfalls kennt. Hier besteht zweifellos vor Gericht eine beträchtliche Unwägbarkeit.

    Wir haben nun also zwei unterschiedliche Rechtslagen mit unterschiedlichen Rechtsfolgen.
    Könnte der Mieter oder das Gericht darüber befinden, dass dem Vermieter die Wohnung nicht zustehen sollte, wäre die Kündigung unzulässig und damit endgültig erledigt.
    Bei einem erfolgreichen Widerspruch nach § 574 BGB sind die Rechtsfolgen dagegen geregelt im § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB. Das Mietverhältnis wird damit so lange fortgesetzt, "wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist". Die Dauer der fortsetzung hängt also wieder von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Kündigung ist keineswegs endgültig erledigt. Darüber hinaus können für den Vermieter unzumutbare Vertragsbedingungen nach § 574 Abs. 1 Satz 2 angemessen angepasst werden.
    Da viele angebliche Härtefälle darauf beruhen, dass der Mieter angeblich keine Ersatzwohnung zu gleich günstigen Konditionen findet, lässt sich damit die Härte u.U. schon deutlich reduzieren. :wink
     
  12. #11 pragmatiker, 20.05.2008
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    liebster rmhv nicht anderes habe ich gesagt.
    ausgangsproblem für den TE war doch, das er wissen will, ob das einziehen und bewohnen des hauses relativ reibungslos zu erwarten ist.

    du wirfst mir vor, einem irrtum unterlegen zu sein und zu glauben, eigenbedarf wäre bei übergroßem wohnbedarf nicht möglich. wenn du mal richtig liest, ist dem aber nicht so, denn ich erkläre nur, das das probelm für den käufer die härtefallregelung sein könnte.
    also auch du bitte richtig lesen und richtig verstehen. (auch wenn wir beide ja das juristische erbsenzählen schon mal gerne machen) :tröst

    ich denke nicht, dass es im ergebnis für den verbraucher (für juristen natürlich schon ) einen riesenunterschied macht, ob schon die kündigung nicht möglich ist oder ob es nachher kündigungsaufschub gibt (geben kann). wenn er die entscheidung hat, noch zu kaufen oder es zu lassen, weil man auf kurze sicht nicht in den besitz des ganzes hauses kommt, so spielt das wohl die wesentlich rolle bei der frage ob kaufen oder nicht bzw. zu welchem preis.
     
  13. 2311

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    Hallo,

    danke für eure Beiträge. Ich nehme für mich mit, dass ich letzendlich den MIetern kündigen kann auf EIgenbedarf, die Größe der Wohnung eigentlich egal ist, die ich beziehen will.
    Und das schlimmste: Ich kündige dem Mieter und der will einfach nicht ausziehen.
    Dabei würde mich natürlich interessieren, welche legalen Mittel man hat, den Mieter doch zum Ausziehen zu bewegen.

    Gruß

    2311
     
  14. #13 pragmatiker, 20.05.2008
    pragmatiker

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    legale mittel:
    1. klage auf räumung vor dem AG (nachdem die eigenbedarfkündigung formvollendet gemacht wurde)

    oder

    2. dem mieter geld anbieten und sich einen sog. auflösungsvertrag unterschreiben lassen

    3. wenn einer der beiden mieter aufgrund des eigenbedarfs ohne probleme auszieht, kan man wie ich schon sagte dem anderen -wenn man in die leere wohnung eingezogen ist- aus sonderkündiungsrecht wegen 2-fam-haus und selbstnutzung kündigen (s.o.)
     
  15. 2311

    2311 Neuer Benutzer

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    Danke für eure Antworten.

    Was kann man denn machen, wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist einfach nicht auziehen will und man den Prozess irgendwie beschleunigen will?

    Ich frag mich immer, wie dreist man sein kann, einfach wohnen zu bleiben...
     
  16. #15 lostcontrol, 22.05.2008
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    üblicherweise hängt's daran, dass keine gleichwertige bzw. gleichgünstige wohnung zu finden ist. da kann man helfen. wie pragmatiker schon schrieb: finanziellen ausgleich anbieten bzw. bei dieser sachlage einen makler für den mieter engagieren, evtl. die umzugskosten übernehmen usw.
     
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