Hauskauf Mieterübernahme

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von NeuStarter2016, 29.04.2016.

  1. #1 NeuStarter2016, 29.04.2016
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    Hallo, wir werden in nächster Zeit ein Haus mit 3 Wohneinheiten kaufen, eine davon ist bereits vermietet und die Mieter möchten dort noch weitere 1-2 Jahre wohnen bleiben. Wir werden diese morgen besuchen und einige Dinge besprechen. Ich habe heute gebeten, sie sollen doch bitte den bestehenden Mietvertrag raus suchen um diesen mit Ihnen durchzugehen und abzugleichen. Darauf hin haben mir die Mieter gesagt, dass es keinen gibt und nur eine Mündliche Vereinbarung getroffen worden ist.
    Jetzt meine Frage, wie müssen wir damit umgehen müssen wir die "mündlichen Vereinbarungen" übernehmen und glauben? Oder können wir festlegen was einzuhalten ist. Und zum Thema Miete, wir habe von anfang an gesagt ihre Miete ist zu niedrig wobei wir wussten wir können diese nicht so einfach erhöhen, wie sieht es denn jetzt aus wenn ja gar kein schriftlicher Vertrag besteht. DIe Mieter zahlen z.Zt. 440 warm ohne Nachzahlungen für 110 qm. Hier im Ort bzw der gegend liegt der Mietspiegel bei 6 € / qm.
    Danke schon einmal für euren Rat und Tipps
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 29.04.2016
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    Mündliche Mietverträge sind durchaus zulässig (ergibt sich aus §550 BGB). Dass der rein mündliche Vertragsabschluss natürlich reichlich ungeschickt ist, brauche ich wohl nicht zu erwähnen. Welche Unterlagen wurden Euch denn vom Voreigentümer übergeben?

    Hier würde ich mich mit dem Mieter in aller Freundschaft (vlt. in einem Restaurant oder so) zusammensetzen und alle relevanten Vereinbarungen aufsagen lassen. Das ganze protokollieren - und am Besten gleich vor Ort noch vom Mieter unterschreiben lassen. Möglicherweise wird der Mieter die Gunst der Stunde nutzen und dem neuen Vermieter einen vom Pferd erzählen. Da muss man einfach drüber stehen ... aber dann hat man erst einmal eine Arbeitsgrundlage, die auch in 5 oder 10 Jahren noch etwas wert ist.

    Einen schriftlichen MV ersetzt das freilich nicht - schont aber langfristig die Nerven.
     
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  4. #3 MacSassi, 29.04.2016
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    Zunächst: Um das mal knallhart zu sagen, der Mieter geht Euch vor dem Kauf zunächst mal überhaupt nichts an. Der Mieter muss vor dem Eigentumsübergang erstmal gar nicht mit euch reden.
    Euer Ansprechpartner ist der Verkäufer, von dem solltet ihr auch alle Unterlagen bekommen.

    Was die Vertragsverhältnisse betrifft, durch einen Kauf ändert sich da gar nichts. Ihr übernehmt die bestehenden Verträge, egal ob die mündlich oder schriftlich abgeschlossen wurden. Vertragsänderungen gehen nur im gegensätzlichen Einverständnis. Bei einer Mieterhöhung ist es so, dass bei einer berechtigten Erhöhung das Einverständnis des Mieters auch eingeklagt werden kann.
     
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  5. #4 Papabär, 29.04.2016
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    Huch, ...
    Stimmt! Mist ... ich habe das "in nächster Zeit" völlig überlesen. Das passiert mir nun schon zum 2. Mal heute ... wird Zeit, dass ich ´ne neue Brille bekomme (oder längere Arme)
     
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  6. #5 NeuStarter2016, 29.04.2016
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    Nächster Zeit, heißt nächste Woche. Die Mieter sind selbst zu uns gekommen um vorzeitig mit uns zu sprechen. Die jetztigen Vermieter haben keinerlei Unterlagen zu dem bestehenden MV sie haben uns nur bei Besichtigung und Kaufgespräch die momentane Miete und die verlangte Miete der leerstehenden Wohnungen mitgeteilt.
     
  7. Duncan

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    Der Mieter und die Ausgestaltung des Mietvertrages ist für mich ein wesentlicher, wertbeeinflussender Faktor und der geht mich sehr wohl etwas an, geht er doch direkt in die Kaufentscheidung mit ein.
    Im Falle einer 65 m²-Wohnung machte ein Mieter bei mir mal einen Abschlag von fast 40T€ aus! So lange der Mieter freiwillig bereit ist sich mit mir zu unterhalten, kann ich dies tun. Wenn nicht werde ich es mit einkalkulieren und danach entscheiden und handeln... nicht unbedingt immer zum Wohlgefallen für den Mieter. Manchmal kann man vom Voreigentümer auch nicht alle benötigten Daten bekommen. Bei einem der Käufe im letzten Jahr hat sich die Eigentümerin hinterhältig einer Befragung entzogen, die war einfach tot.
     
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  8. #7 Papabär, 29.04.2016
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    Keine Frage - gemeint war hier aber wohl eher die direkte Kontaktaufnahme zum Mieter, bzw. den Anspruch, dass der Mieter darauf einzugehen habe.
     
  9. #8 NeuStarter2016, 29.04.2016
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    welcher Anspruch ?
     
  10. #9 MacSassi, 29.04.2016
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    Richtig, so hatte ich es gemeint. Wenn der Mieter freiwillig kommt, dann ist das natürlich kein Problem. Das meinte ich aber nicht rausgelesen zu haben, vielleicht hab ich mich getäuscht - wegen dem Rest und dem Ansinnen, den bestehenden Vertrag einfach so ändern zu wollen.

    Duncans Punkte sind natürlich richtig.
     
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  11. #10 NeuStarter2016, 29.04.2016
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    Also müssen wir quasi glauben was sie sagen ? Ab wann kann man denn die Miete ändern, einmal hab ich gehört 6 Monate nach Eigentümerwechsel und dann wieder 15 Monate nach Mietgleichheit?!?! Fragen über Fragen... Angeblich würde es auch keine Kaution geben, die gezahlt wurde, mein Kopf qualmt, kann man eine Kaution bei Eigentümerwechsel verlangen, wenn keine vorliegt und wenn doch die vom Verkäufer einfordern?
     
  12. #11 immodream, 29.04.2016
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    Hallo Neustarter 2016,
    wenn die Mieter ohne vorliegenden Mietvertrag eine Warmmiete von 440 € zahlen, stellt sich doch erst einmal die Frage, wie hoch ist bei dem Betrag die Nettomiete ?
    Nur wenn du die kennst, kannst du versuchen , langsam die Nettomiete zu erhöhen.
    So ein Objekt würde ich nur kaufen , wenn es sehr preiswert wäre.
    Grüße
    Immodream
     
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  13. #12 immobiliensammler, 29.04.2016
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    Habe aktuell auch ein ZV-Gutachten auf dem Tisch, da wurde etwas ähnliches versucht. Es handelt sich hier um ein 7-Parteien-Wohnhaus in guter Lage, der Eigentümer hat mit einem Dritten (kein Familienmitglied) einen Mietvertrag gemacht, alle 7 Wohnungen zu 1.000 Euro monatlich INKL Nebenkosten, mit gleichzeitiger Erlaubnis der Untervermietung.

    Das Ding geht natürlich bei der Zwangsversteigerung nicht weg, also wirklich ein guter Dreh! - Das ist nur was für einen Anwalt, der für sich selbst den Rechtstreit nicht scheut und versucht, diesen "Mietvertrag" anzufechten. Ertragswert (der Gutachter geht von "normalen" Mieten aus) 800.000 Euro, zu haben wohl im 3. Termin für rund 250.000!

    Solange die Termine ergebnislos bleiben hat der "Zwischenmieter" geschätzt pro Monat 3.000 Euro netto in der Tasche! Was davon irgendwie zum Eigentümer wandert???
     
  14. #13 anitari, 30.04.2016
    anitari

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    Ihr seid doch noch gar nicht Vertragspartner der Mieter. Ergo müssen diese rein gar nichts mit Euch besprechen was den Mietvertrag angeht.

    Schlaue Mieter:037sonst:

    Mal davon abgesehen Mietverträge, falls in Textform vorhanden, läßt man sich als Interessent bzw. Erwerber vom Verkäufer vorlegen und später, wenn man dann Eigentümer ist, übergeben.

    Sollte es mit dem Mieter tatsächlich nur einen mündlichen Vertrag geben und ihre Angaben stimmen, was durch den Verkäufer ja nachzuweisen ist/wäre, müßt ihr den Vertrag, wie jeden anderen, so übernehmen wie er ist. Einseitig etwas anderes festlegen, sprich den Vertrag ändern, geht nicht. Mieterhöhung nach den gesetzlichen Bestimmungen ist natürlich möglich. Aber auch das nur mit Zustimmung des Mieters. Allerdings erst wenn Ihr rechtmäßiger Eigentümer und Vermieter seid. Das ist ab Grundbucheintrag der der Fall.

    Euer Vorgehen ist, höflich ausgedrückt, ziemlich unklug.
     
Thema: Hauskauf Mieterübernahme
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