Hauskauf mit Mietern

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Thomas B., 11.03.2007.

  1. #1 Thomas B., 11.03.2007
    Thomas B.

    Thomas B. Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich beabsichtige ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen zu kaufen.

    Leider habe ich Bedenken ob alle Mieter ihren Mietzahlungen nachkommen.
    Die Verkäufer des Gebäudes werden mir mit Sicherheit keine wahrheitsgetreue Auskunft geben, wer seine Miete bezahlt.

    Welche Möglichkeiten habe ich zahlungsunwillige Mieter heraus zu bekommen ?
    Umbaumaßnahmen ?

    Was ist wenn die Mieter von der Arge leben, und das Geld für Miete von der Arge bekommen.
    Kann ich den Mieter dazu bewegen eine direkte Abrechnung zwischen mir und der Arge zuzulassen ?

    Was ist mit der Kaution ?
    Wenn eine hinterlegt worden ist, muß mir der jetzige Eigentümer diese geben.

    Was ist mit der Nebenkostenabrechnung.

    Sollte ich mir die vorhandenen Mietverträge zeigen lassen ?

    Wie ist der Ablauf nach einem Hauskauf mit Mieterübernahme.

    Muß ich neue Mietverträge abschließen ? oder gelten die alten weiter ?
    Einige Bäder müssen saniert werden.
    Müssen daß die Mieter zulassen ?
    Die Bäder sind undicht und die darunterliegenden Wohnräume sind feucht.
    Die Mieter stört es nicht, denn dafür ist es schön billig (3,5€/m²).
    Ich will es trotzden reparieren.

    Auf was sollte man noch alles achten wenn man ein Haus mit Mietern übernimmt ?

    Danke !
     
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  3. #2 lostcontrol, 12.03.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    wenn 2 monate lang keine miete bezahlt wurde, kannst du fristlos kündigen.
    umbaumassnahmen taugen nicht dazu, mieter "herauszubekommen" - die müssen die mieter dulden.

    du kannst die mieter eine "abtretungserklärung" unterschreiben lassen, so dass die ARGE das geld direkt an dich überweist. diese "abtretungserklärung" können die mieter aber jederzeit fristlos zurückziehen.
    ausserdem solltest du dabei beachten, dass das wohngeld von der ARGE die miete nicht unbedingt zu 100% deckt - bei uns hier vor ort zahlen sie für single-mieter gerade mal € 245,00.

    richtig.

    die musst du natürlich machen. lass dir die abrechnungen der vorjahre als beispiel geben. um da etwas neues einführen zu können, musst du das eigentlich ein jahr vorher ankündigen.

    nicht nur zeigen sondern ÜBERGEBEN lassen! du übernimmst sie ja.

    kauf bricht nicht miete. die alten mietverträge gelten weiter.

    ja, mieter müssen modernisierungsmassnahmen zulassen.
    allerdings solltest du mit entsprechenden mietminderungen rechnen.

    da gibt es sicherlich so einiges.
    was mir spontan einfällt: die betriebskostenabrechnungen der letzten jahre würde ich gründlich prüfen, nicht dass es da noch altlasten gibt, die du dann auszahlen musst.
    aber ich denke mal dass das für dich kein problem ist - wenn du es dir leisten kannst, bäder zu sanieren, dann dürften diese beträge vergleichsweise lächerlich sein.
     
  4. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Yep, so ein Kauf mit Mietern drin kann unterhaltsam werden. Besonders, wenn man Objekte von sog. "Zerlegern" kauft (das sind die Firmen, die momentan fröhlich alte Wohnungsbaubestände von den großen WoBaus aufkaufen und häuserweise wieder versilbern). Die kümmern sich nämlich in der Zwischenzeit um relativ wenig, weshalb man - wie ich lernen durfte - die spärlichen verfügbaren Unterlagen nicht genau genug prüfen kann. Da der Käufer aber ohnehin Anspruch auf die Übergabe sämtlicher Unterlagen hat (was laufende Vertragsverhältnisse betrifft), kann man da frühzeitig mit anfangen.

    Die wahrheitsgemäße Auskunft, wer wie pünktlich zahlt (und wer evtl. nicht) gehört durchaus dazu - das wissen auch die Banken gern vor Bewilligung der Finanzierung, wie die überhaupt ohne eine komplette Mietenaufstellung erst mal gar nicht in die Puschen steigen.

    Bei den Betriebs-/Heizkosten kann man auch davon ausgehen, dass so manches früher mglw. anders gelaufen ist, als es aus Sicht des Käufers hätte laufen sollen. Das im Zuge des Eigentumsübergangs im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zu korrigieren, steht Dir aber frei.

    Jedenfalls wichtig: Wenn Du das Gefühl hast, dass die Verkäufer nicht vollumfänglich mit allen Informationen rund um die Mietverhältnisse rausrücken wollen, solltest Du annehmen, dass da was nicht in Ordnung ist - und das in Deine Kalkulation mit einbeziehen.

    Ein Mietobjekt ist je nach Lage einen Faktor X der nachweisbaren Jahresnettomieteinnahmen wert. Ist diese Berechnungsgrundlage nicht belegbar, muss ein geringerer Wert angenommen werden - da kannst Du, wenn Du magst, feilschen wie ein Teppichhändler. Wer sich ein Mietobjekt anschafft und das i.d.R. auch noch finanzieren muss, der kauft sich kein Fass ohne Boden. Jedenfalls nicht, wenn er einigermaßen wach ist.

    Jerry
     
  5. #4 Thomas B., 12.03.2007
    Thomas B.

    Thomas B. Neuer Benutzer

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    Zunächst einmal vielen Dank für eure Antworten.

    Zum Thema Badsanierung,

    Leisten kann ich es mir eigendlich nur weil ich Selbstständigt (Heizung+Sanitär) bin.
    Da gibt es genug Luft im Sommer oder Jan.-Feb.

    Wenn ich meine Angestellten rumstehen habe ist es teurer als sie an einem Objekt zu beschäftigen.

    Das Gebäude hat 500m² Wohnfläche + 150m² Gastronomie (momentan als Geschäft genutzt)

    3 Wohnungen stehen zu Zeit leer.

    Trotzdem kommen zur Zeit (wenn alle bezahlen) 1950 € rein.
    Zusätzlich würden ca. 500 € reinkommen wenn die restlichen 120m² vermietet würden.
    Bei einer Vollfinanzierung müssen ca. 1000 € aufgebracht werden.
    (185 t€ Kaufpreis)

    Das Gebäude ist Bj. 1904 und teilweise saniert.
    Zumindest optisch.

    Die Wohnlage würde ich als naja bezeichnen.

    120m² bewohnt durch WG
    100m² Türke mit zwei Kindern
    2x20m² Singel Wohnung
    und ein par kleinere Wohnungen mit 40m2-60m²
    + Ladenlokal

    Mitpreise sind für die Wohngegend ein Schnäppchen.

    Gewerbe 3,2 € + Nebenkosten
    Wohnungen ca. 3,6-3,8 €/m²

    Dachstuhl ist ok
    Teilweise leider Nachtspeicheröfen
    Bader sind eigenlich ok, leider mit rosa Fliesen (70er Jahre) und defekte Silikonfugen.

    Was meint Ihr ?
     
Thema: Hauskauf mit Mietern
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