Hauskauf mit Schwester

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von mertiko1, 19.11.2014.

  1. #1 mertiko1, 19.11.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

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    Hallo,

    habe diesen Juni ein rechte Doppelhaushälfte mit 3 WE gekauft.

    das 2. Obergeschoss bewohne ich selber.

    Nun hab ich die Möglichkeit die linke Doppelhaushälfte zu erwerben. Kaufpreis 110000 Euro

    Mein Plan ist es beide 2. Obergeschosse miteinander zu verbinden und so meine Räume zu erweitern.

    Die restlichen Etagen sprich Erdgeschoss und 1. OG würde meine Schwester gerne kaufen.

    Grob gesagt 33% würde auf mich fallen und 66% auf meine Schwester.

    Wie könnten wir vorgehen ?

    1. Ich nehme den Kredit über 110000 auf und schliesse mit meiner Schwester einen Mietkauf über 2 Wohnungen ab.

    oder wir teilen es vorher auf, aber wie ist hier die Vorgehensweise ?

    Die Stockwerke sind nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt.

    mfg mertiko
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Allgemein: Was du hier machen willst, ist nicht ganz einfach und hat umfangreiche rechtliche Folgen, die du (und auch deine Schwester) evtl. so nicht beabsichtigst.


    Dazu ist es in einem ersten Schritt erforderlich, die beiden Grundstücke zu verbinden. Das ist zwar weitgehend unkompliziert, kostet aber Geld. Außerdem ist es sehr wahrscheinlich nicht wieder rückgängig zu machen, weil durch diese Maßnahme der Bestandsschutz zumindest teilweise verloren geht und die Bebauung sehr wahrscheinlich heutigen Vorschriften zu Doppelhäusern nicht entspricht. Soll der Kasten also jemals wieder verkauft werden, ist dazu entweder eine Teilung in Wohnungseigentum erforderlich oder man muss das ganze Objekt in einem Stück verkaufen.

    Weiter ist zu prüfen, ob der Durchbruch technisch (Statik, Brandschutz) überhaupt möglich und genehmigungsfähig ist. Genehmigen lassen muss man sich die Nummer sowieso.


    Dafür wäre dann die bereits angesprochene Teilung erforderlich. Auch das hat Folgen: Ihr könnt euch zwar irgendwie durchpfuschen, was ca. so lange gut geht, wie ihr euch gut versteht. Da bei Geld die Freundschaft aber bekanntlich aufhört, kann man sich darauf nicht verlassen und sollte die Rechtsverhältnisse sauber aufbauen. In diesem Fall heißt das, dass ihr eine ordentliche Verwaltung aufbauen müsst. Wenn ihr nicht gerade einen guten Verwalter findet, der euch für ein annehmbares Honorar eure Mini-WEG verwaltet, muss sich damit zumindest eine von euch beiden in diese Sache gut einarbeiten.

    Grundsätzlich wäre auch zu überlegen, ob du in einer WEG dauerhaft die Minderheit der MEA halten willst.


    Dafür gibt es auch andere Möglichkeiten, die dann aber das Gebäude nicht real aufteilen. In einer BGB-Gesellschaft gehört euch beiden das ganze Haus zu einem vereinbarten (andernfalls gleichen) Teil. Hier aber gleiches Problem wie bei der WEG: Deine Schwester kann einige (nicht alle) Dinge mit ihrer Mehrheit auch gegen deinen Willen beschließen.


    Weil das Problem noch nicht kompliziert genug ist, nimmst du noch zwei weitere Probleme auf. :huepfend012:

    Ok, zuerst zur Finanzierung. Das verkompliziert die Sache deutlich. Änderungen am Grundbuch könnt ihr nicht vornehmen, bevor ihr (egal in welcher Rechtsform) Eigentümer seid. Und da hier eine Grundschuld im Spiel ist, könnt ihr mit den Grundstücksrechten nicht nach Belieben verfahren. Wenn die Finanzierung auf deinen Namen läuft, wird die Bank kaum akzeptieren, dass plötzlich nur noch 1/3 des ganzen Objekts dir gehört. Mir erscheint spontan folgende Vorgehensweise sinnvoll, da die Schwester offensichtlich nicht sofort Eigentümerin werden muss/will:
    • Du kaufst die DHH alleine, alles läuft auf deinen Namen.
    • Du verbindest die Grundstücke, führst die gewünschten Umbauten durch usw. - damit dürfte die Bank wohl einverstanden sein, weil es die Sicherheiten nicht tangiert.
    • Anschließend kann man sich an die Aufteilung machen. Sobald die Tilgung weit genug fortgeschritten ist, kann man die Sicherheit auf die von die gehaltenen Wohnungen verschieben.
    • Jetzt kann der Rest an deine Schwester übertragen werden.

    Wann und wie ihr euch gegenseitig bezahlt, ist eine andere Sache. Du hast hier den Begriff "Mietkauf" eingeworfen - das ist nicht dein (bzw. eher: ihr) Ernst, oder? Willst du vielleicht noch einmal nachlesen. Wenn sie sich nicht bereits jetzt festlegen kann/will, wäre ich aus dem Deal raus.

    Raus wäre ich sowieso, weil mir das insgesamt zu kompliziert ist. Da steht ein Doppelhaus, was euch wunderbar getrennte Rechtsverhältnisse erlaubt: Du kannst deine DHH haben, deine Schwester kann ihre DHH haben. Jede kann sich das Ding finanzieren, wie sie lustig ist, und kann in sehr weiten Grenzen tun und lassen, was sie will. Warum sollte man das komplizierter machen? Daran verdienen nur Notare, Anwälte und Banker - zuerst beim Versuch, die Nummer eingetragen zu bekommen, und später beim meiner Meinung nach schwer vermeidbaren Streit, z.B. bei einem späteren Verkauf oder vielleicht auch erst unter euren Erben.

    Wenn du deine Wohnung vergrößern willst, kannst du sie mit dem 1. OG zu einer Maisonette zusammenlegen oder allgemein ein Objekt kaufen, das deinen Ansprüchen genügt.

    Nebenbei: Vollfinanzierung ist in mindestens 9 von 10 Fällen Murks.
     
  4. Syker

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    Hallo mertiko1,

    Es ist auch ohne Aufteilung nach WEG möglich das Haus gemeinsam mit deiner Schwester zu kaufen.

    Jeder Eigentümer wird dann mit seinem Anteil im Grundbuch eingetragen.
    Allerdings "gehört" deiner Schwester dann auch zwei Drittel deiner OG-WHG.

    VG Syker
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Dann zahlt aber jeder auch anteilig seine Kosten zu 50 Prozent. Der Schwester mag es freuen, wenn sie mehr als 50 Prozent besitzt.

    Es funktioniert nur so lange, wie Ihr Euch vertragt.

    Kaufe das Haus alleine, verbinde Deine Wohnung und lasse Deine Schwester zur normalen Miete wohnen, dann gehst Du sämtlichen Familienstreit aus dem Weg.
     
  6. #5 Aktionär, 20.11.2014
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    Das wären nicht die ersten und sicher auch nicht die letzten Geschwister, die sich aufgrund eines MVs zerstreiten.

    Besser nicht an Familienangehörige, Verwandte und Freunde vermieten.
     
  7. Pitty

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    Du hast Recht, ich vergaß. Den Fehler macht man nur einmal.
     
  8. #7 Nero, 21.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.11.2014
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    Besser ja! Sich mit Verwandten nur einmal erbteilig "auseinandersetzen" zu müssen, sollte genügen. .

    Das Ereignis und seine personellen Konsequenzen vergisst man nie mehr.
    Wenn ich heute noch den ganzen Schriftverkehr und seine Widerlichkeiten lese, muss ich kübeln. ...
     
  9. #8 mertiko1, 22.11.2014
    mertiko1

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    Hallo,
    sowas schwebt uns auch vor. Da wir nur 2 Parteien das Haus bewohnen werden.

    Sie würde Keller inkl. 1 Zimmer-Appartement, Erdgeschoss, 1. OG bekommen. Rein rechnerisch 130 Wohnfläche zusätzlich Keller mit ca 30m².

    und ich 2. OG mit Dachboden ca. 65 m² unbebaut.

    Das mit dem 2 Drittel sollte in unseren Augen lösbar sein.
    Sie verzichtet auf Ihren Drittel auf dem OG und ich verzichte auf meinen Anteil im Keller und das 1-Zimmer Appartement.

    das da wären ca. 2 Drittel zu 1 Drittel.
     
  10. #9 mertiko1, 22.11.2014
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    Hallo,
    ja ich möchte meine Wohnung vergrössern, das mit der Maisonette war mein erster Gedanke. Aber alles auf einer Etage ist halt praktischer.
    Also in den Bebauungsplänen von 1900 ist nur eine 24cm Mauer, die uns von einander trennt.
    Das mit dem Bestandsschutz habe ich nicht gewusst. Wo kann ich das erfragen ?

    Zur Finanzierung:

    Ja ich würde es allein kaufen und Ihr als Mietkauf mit Anrechnung der Mieten in 10 Jahren weiter verkaufen.

    Problem ist das richtig zu kalkulieren. Für Vorschläge wäre ich dankbar.


    Ich muss die Rate durch die Bank niedrig halten, damit ich mich nicht übernehme!
    ich habe ohne Mieteinnahmen ca 3800 Euro und momentan kaltmieten in höhe von 750 Euro = 4600 Euro.

    Mein jetziger Hauskredit schlägt mit monatlich 1100 Euro zu Buche.

    Nach allen Ausgaben haben wir noch 2000 Euro im Monat zur Verfügung.

    Die Bank hat mir folgendes Angebot unterbreitet:

    117000 Euro zu 3,24 % Laufzeit : 20 Jahre + Restschuld

    monatliche Rate 454 Euro

    wenn wir von einer 2 Drittel und 1 Drittel Regel ausgehen, wäre Ihr Anteil 300 Euro und meiner 150 Euro.(die 150 Euro dürften kein Problem sein, hoffe ich ).
    Das Problem ist die Bank möchte 600 Euro als Mieteinnahme auf dem Konto sehen.

    De facto hiesse das sie würde ja monatlich das doppelte von ihrem Anteil bezahlen.

    Ihr Anteil bei dem Kuchen ist 76000Euro mit Zinsen 95000. da wir uns einig sind, würde sie auch die Einkommenssteuer für "meine" Mieteinnahmen aus Ihrer Tasche bezahlen.

    Wenn Ich Ihr die 600 Euro später beim Mietkauf anrechne, ist sie nach 13 Jahren fertig. Und ich würde weitere 7 Jahre zahlen.

    Versteht Ihr was ich meine?
    Wie könnte man das sauber rechnen.
    Im Endeffekt zahle ich ja auch Ihre Zinsen mit und sie Umkehrschluss meine Zinsen.
     
  11. sara

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    Das ist für mich ein sehr sonderbares Konstrukt das du das vorhast.
    Warum kauft deine Schwester nicht bzw. ihr Beide zusammen. Wenn ihr Beide Eigentümer seit, ist auch keine Miete zu versteuern???
     
  12. Andres

    Andres
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    Das Doppelhaus ist ziemlich sicher auf ein gemeinsames Fundament gebaut. Das hat man bis lange nach dem Krieg noch so gemacht - heute ist das nicht mehr zulässig. Nur um einen schnellen und offensichtlichen Grund zu nennen, warum euer Vorhaben unumkehrbar ist.


    Bei der für Baugenehmigungen zuständigen Behörde, die genaue Bezeichnung variiert regional etwas.


    Nochmal: Ein Mietkauf wäre für mich völlig indiskutabel. Was machst du denn, wenn es sich deine Schwester in 10 Jahren anders überlegt? Außerdem sind die Mieten jetzt erst einmal zu versteuern.

    Ich vermute ja, dass dir eher so etwas wie ein zinsloses Darlehen vorschwebt. Das ist aber etwas völlig anderes als ein Mietkauf.


    Ich bin so frei, die fehlende Zahl zu ergänzen: Restschuld knapp 70.000 €.

    Die anfängliche Tilgung liegt bei 1,5 % p.a., was diese Finanzierung zu einem ziemlich schlechten Angebot macht. Das liegt an der schwachen Eigenkapitalquote, an deinem schon teilweise als Sicherheit verplanten Einkommen und an den sich daraus ergebenden sehr mittelmäßigen Zinsen. Außerdem steht die verlängerte Zinsbindung deinen Plänen doch eher im Weg. Nach dem (teilweisen) Übertrag an deine Schwester, möchtest du doch die Finanzierung neu ordnen, also kann man sich den Aufschlag für die zusätzlichen 10 Jahre sparen.


    Mal unabhängig davon, ob man solche Angebote annimmt und wie sinnvoll solche Vereinbarungen in zumindest teilweise selbstgenutzten Immobilien sind: Das ist nur ein Symptom des eigentlichen Problems. Die Bank weiß nämlich auch, dass der Tilgungsverlauf viel zu flach ist, und möchte daher möglichst viele Sicherheiten schaffen.


    Woher kommen diese Beträge? Ich werfe mal andere Zahlen in den Ring: Bis zur endgültigen Tilgung in gut 36 Jahren bei gleichen Konditionen für die Anschlussfinanzierung, werden knapp 198.000 € in Raten gezahlt worden sein. Davon möchtest du 2/3 von deiner Schwester haben - macht also knapp 132.000 €. Irgendwie scheint hier die Restschuld vergessen worden zu sein.


    Ok, ihr schafft also eine neue Steuerpflicht, die ihr euch danach untereinander unter Belastung des Freibetrags für die Schenkungssteuer erstattet. Wenn ihr das Geld im Kamin verbrennen würdet, wäre wenigstens die Bude warm.


    Zur Sicherheit noch einmal ganz deutlich, obwohl ich eigentlich denke, dass es schon ausreichend klar wurde: Diese Rechnung ist falsch.


    Im Moment kann man das noch gar nicht rechnen, weil die endgültigen Finanzierungskosten frühestens in 20 Jahren bekannt sind.

    Bevor ich über mögliche Berechnungsmodelle spekuliere: Warum soll die Übertragung eigentlich erst in 10 Jahren stattfinden?
     
  13. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    :148:

    Andres, besser kann man das nicht formulieren... :hut018:
     
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