Hauskauf / Miteinnahmen - finanzielle Nachteile ?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von HaraldHirsch, 14.07.2015.

  1. #1 HaraldHirsch, 14.07.2015
    HaraldHirsch

    HaraldHirsch Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wir überlegen aktuell ein 3-Familien-Haus zu kaufen, wir würden im Erdgeschoss wohnen und somit 2 Wohnugen vermieten (diese sind seit vielen Jahren schon vermietet).

    Wir haben im Moment noch keine Kinder und sind beide in der Steuerklasse 1.
    Würden die zusätzlichen Mieteinnahmen zu irgendwelchen finanziellen Nachteilen führen? Ich habe ein bisschen Angst, hinterher "blöder" dazustehen als jetzt.
    Kenne es nur von meinem Vater, der jedes Jahr viele Steuern nachzahlen muss, da er wohl zu viele Einnahmen hat.

    Danke für Tips,
    Gruß Harry
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi HaraldHirsch,


    also eigentlich sollte man sich freuen, wenn man viel Steuern zahlen darf, denn dann hat man auch das entsprechende Einkommen ... :91:

    Zudem könnt ihr über die Immobilie (gerade weil vermietet) einiges auch wieder bei der Steuererklärung geltend machen. Letztlich empfehle ich euch hier aber mal den Gang zum Steuerberater. Der kann anhand eurer gesamten Situation sicherlich mehr sagen, als wir hier im Forum mit den wenigen Angaben dazu.
     
  4. Andres

    Andres
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    Wenig überraschend sind Mieteinnahmen zu versteuern.


    Diese Chance besteht durchaus. Der Kniff ist folgender: Grundsätzlich hast du zu versteuern, was reinkommt (Miete, Betriebskosten, ...), und darfst dafür abziehen, was rausgeht (wieder Betriebskosten, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Finanzierungskosten, ...), ggf. anteilig, weil eure eigene Nutzung nicht berücksichtigt wird. Soweit gilt die Einschätzung von Pharao:

    Solange der Steuersatz unter 100 % liegt, bleibt immer etwas für dich übrig. Nun gibt es aber ein paar Ausnahmen. Die größte davon: Die Tilgung des Kredits darf nicht abgezogen werden (die Zinsen schon), dafür wird die Bebauung (also nicht das Grundstück) über 50 Jahre mit je 2 % abgeschrieben.

    Bei den derzeitigen Zinsen und den sich daraus ergebenden Finanzierungen heißt das fast immer, dass man weniger als die volle Tilgung abschreiben darf. Das kann zu der Situation führen, dass man trotz Vermietung "null auf null" trotzdem noch Steuern zahlen muss. Diese Situation würde sich dann zwar umkehren, wenn das Haus abbezahlt ist, aber soweit muss man erst einmal kommen.

    Da es nicht das Ziel sein kann, dass du dein Arbeitseinkommen dafür aufwendest, dass deine Mieter bei dir wohnen dürfen, sollte man diese Situation möglichst vermeiden. Dazu muss man vorab wenigstens überschlägig geklärt haben, wie die Steuererklärung mit der Vermietung aussehen wird.


    Wie viel er nachzahlen muss, ist doch völlig egal. Interessant ist die Gesamtbelastung.
     
  5. Lulu

    Lulu Neuer Benutzer

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    Gewinne aus Miete müssen Versteuert werden, da Ihr aber die Immobilie gerade kauft werdet Ihr ja bestimmt genug Kosten haben das Ihr Plus/minus Null rausgeht oder?
     
  6. #5 alibaba, 14.07.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    1.GrundRegel = du wirst niee mehr Steuer zahlen ,als wie du kalt einnhimst :D

    Gruss
    alibaba :D
    PS: 3FH ist interessant wenn der Preis und die Kaltmieten passen :160:
     
  7. #6 immodream, 14.07.2015
    immodream

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    Hallo Harry,
    ich kenne auch viele Leute die immer jammern, das sie Steuern nachzahlen müssen.
    Da der Höchststeuersatz bei knapp über 40 % liegt haben die Jammerer aber vergessen, das von ihren Einnahmen ca. 60 % übrig bleiben.
    Das Steuereinmaleins der Vermietung kann man Jemanden ohne Grundkenntnisse nicht mal eben in ein paar Sätzen erklären.
    Es gibt in diesem Forum viele Beiträge, die einen Einblick geben, wie man steueroptimiert vorgehen kann.
    Du mußt mal unsere Beiträge durchsuchen.
    Oder notfalls einen Steuerberater zur Erstberatung aufsuchen.
    Wenn dann einzelne Fragen übrig bleiben, kann man die gezielt in diesem Forum nachfragen.
    Grüße
    Immodream
     
  8. Pitty

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    Dem kann ich mich anschließen.:008sonst:
     
  9. Lulu

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    Genau...aber immer schön Kosten gegen Rechnen!
     
  10. #9 HaraldHirsch, 16.07.2015
    HaraldHirsch

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    danke für die vielen schnellen antworten !

    ich dachte schon dass wir auf jeden fall vorher mit dem steuerberater alles durchsprechen, ich wollte einfach hier aus eurer erfahrung heraus schon mal hören, worauf man achten muss.

    das haus liegt übrigens bei 350.000 euro und die 3 mietparteien zahlen aktuell jeweils 600 euro kalt.

    gruß
     
  11. #10 alibaba, 16.07.2015
    alibaba

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    du musst den Preis wenigstens auf 280 Riesen drücken , sag dem Makler " habe interesse für 280 " er solle mal beim VK nachfragen:D

    da geht immer nur ein gutes Stück am Preis :160:

    Gruss
    alibaba :D
    PS: die Kunst ist ein Geschäft ab zulehen ,um ein besseres zu machen :D
    mit etwas Glück kaufst ein besseres bei. EK 350 Riesen ,Kaltmieten monatlich 4900 € :D (prozentuale Angleichrechnung auf eine meiner Immos)
    da bin ich Heute noch Froh , den PreisVorSchlag gemacht zu haben ,welcher aktzeptiert wurde :160:
     
  12. #11 HaraldHirsch, 16.07.2015
    HaraldHirsch

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    .... die 350.000 sind bereits das Ergebnis von "Drücken" und handeln ;-)
    Das Haus wurde von Sachverständigen sowohl vom Verkäufer als auch von uns auf 410.000 beziffert.
    Obwohl es scho etwas älter ist (70er Jahre) steht es halt an der Grenze zu Freiburg, einer Gegend in der mittlerweile jedes Rattenloch bald einen sechsstelligen Betrag kostet ...

    viele Grüße
     
  13. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo HaraldHirsch,

    Faktor 16 ist nicht unüblich und allgemein bei derzeitigen Marktverhältnissen schon eher günstig.

    VG Syker
     
  14. #13 HaraldHirsch, 16.07.2015
    HaraldHirsch

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    was meinst du mit Faktor 16 ? bezogen auf was ?
     
  15. #14 alibaba, 16.07.2015
    alibaba

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    SachVerstandiger :D erinnert mich immer an BriefMarken und ihre KatoLogPreise ,nur das zu den Preise keine was kauft :D

    schon garnicht sie selber :160::D

    Gruss
    alibaba :D
    PS: die Hütte musste für dich selbst durchrechnen , 350 bei vollfinanzierung = xxxRate - zwei KaltMieten = KleinKapitalist 160:
     
  16. #15 HaraldHirsch, 16.07.2015
    HaraldHirsch

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    "PS: die Hütte musste für dich selbst durchrechnen , 350 bei vollfinanzierung = xxxRate - zwei KaltMieten = KleinKapitalist 160:"

    sorry, verstehe nur bahnhof ?
     
  17. Pitty

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    Musst Du selber wissen, ob Dir das was bringt. Ich kenne Eure Gegend nicht. Was bekommt man für sanierte Wohnungen bei Euch an Miete kalt?

    Anhand der Einnahmen würde ich sagen zu teuer. Wenn Du alles bar auf den Tisch packst, ist es besser als jedes Konto bei der Bank, als Zinsen lohnt sich das wieder
     
  18. Pharao

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    Hi,

    Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete.

    350.ooo€ Kaufpreis / (6oo€ Monatsmiete * 3 Mietparteien *12 Monate) = Faktor 16,2

    Naja, wenn du eine Wohnung selber dort bewohnen wirst, fällt ja eine Mieteinnahme weg bzw. wär aus deinem Geldbeutel. Wenn ich jetzt mal davon ausgehe das du den Kaufpreis nicht bar auf den Tisch legst, dann wäre hier schon Interessant, welche monatlichen Raten du an die Bank zahlen musst und welche monatlichen Mieteinnahmen du so hast. Und bedenke hierbei auch noch, neben vorhersehbaren Ausgaben an einer Immobilie, kommen gelegentlich auch mal unvorhersehbare Ausgaben dazu, sodass eine kleinere/größere Reserve nie schaden kann.
     
  19. #18 HaraldHirsch, 16.07.2015
    HaraldHirsch

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    hmm das haus soll in erster linie nicht zur großen geldeinnahme dienen, sondern um aus der miete raus zu kommen und "etwas eigenes" zu haben. die mieten wären ein netter bonus zum monatlichen einkommen, um den kredit schneller zu bezahlen. natürlich ist die summe nicht bar vorhanden.

    eine alte aber sanierte mietwohnung mit 100qm liegt bei uns bei ca 850 kalt. wir zahlen aktuell 1.100 euro warmmiete.
    ein haus für 350.000 ist eigentlich als schnäppchen zu bezeichnen, da der boden bei uns zwischen 400 und 500 euro/qm kostet.
    verstehe grade nicht, warum sich das haus nicht "lohnen" soll? die andere alternative wäre ein neueres EFH für 400.000 und mehr, ohne mieteinnahmen....

    gruß
     
  20. Syker

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    Wie gesagt Faktor 16 als Anlageimmobilie ist nicht schlecht ... Zum Teil werden auch Preise zwischen Faktor 20 und 25 bezahlt, da ist dann schon eher die Frage wie sich das überhaupt rechnen soll.
    Bei dir kommt dann natürlich die Eigennutzung dazu, aber von den rohen Zahlen her ist das sicher nicht die schlechteste Immobilie.

    Was du aber auch bedenken musst ist, das du als VM quasi Unternehmer wirst. Das liegt nicht jedem. Und dann noch im gleichen Haus wohnen
     
  21. Pharao

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    Hi,

    das du mit der Immobilie bzw. mit 2 Mietswohnungen nicht mega reich wirst, darüber brauchen wir uns denke ich nicht unterhalten. Im Endefekt sind Immobilien nichts anderes als eine Anlageform "die mal mehr - mal weniger abwirft". Vergess hierbei aber trotzdem bitte nicht, die Mieteinnahmen sind nicht gleich 100% eigener Geldbeutel, auch wenn die Immobilie voll abbezahlt ist. Als zweites wäre auch zu klären, welches Angebote dir die Banken machen, ect? Ob sich das ganze lohnt bzw. welche Risiken du eingehen willst, das wirst DU dir selber ausrechnen & entscheiden müssen.

    Rechne bitte nicht mit Zahlen die du nicht hast! Das ist nur "Schönrechnen".

    Das man bei euch i.d.R. ca x € kalt zahlt, ändert nichts daran, das du mit Kauf i.d.R. deine Mieter bzw. die Mietverträge übernimmst. Wann & wie du eine Mieterhöhung machen kannst, das ist dir ja sehr vorgeschrieben durch die Gesetzeslage bzw. kommt auch ggf. drauf an, was in den Mietverträgen dazu vereinbart wurde. Die Lage & Ausstattung der Immobilie ist i.d.R. sehr entscheidend, wenn`s um den monatlichen Mietzins oder die Vermietbarkeit geht. Nicht jede Wohnung lässt sich gleich gut vermieten, ganz egal was der Mietspiegel dazu sagt.

    Und hier wären wir zB auch wieder zu evtl. anfallenden Kosten, falls zb ein Mieter ausziehen sollte. Ggf. wirst du die Wohnung erstmal auf "Schuss" bringen müssen, damit die sich überhaupt vermieten lässt bzw. zu deiner Wunschmiete vermieten lässt. Je nach Nachfrage vor Ort kommt dann auch noch Leerstand dazu, ect. So was sollte also locker drinnen sein, ohne das du gleich deswegen in finanzielle Schieflage gerätst. Nur mal so für`s grobe, die letzte Wohnung die ich vollständig sanieren musste (ok, mehrere Jahrzehnte nichst dran gemacht), da waren schnell mal so ca 80.ooo€ weg und die letzte Wohnung hat mich nur ca 10.ooo€ gekostet, nach dem der Mieter nach 4 Jahren Mietzeit diese etwas verwüstet hat. Zugegeben, zum Glück läuft das nicht bei jedem Mietverhältnis so, aber mit sowas muss man eben auch rechnen.
     
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