Hauskauf unterjährig -> Belege für Nebenkosten dadurch teils bei Verkäufer, teils bei Käufer

Diskutiere Hauskauf unterjährig -> Belege für Nebenkosten dadurch teils bei Verkäufer, teils bei Käufer im Buchhaltung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, wir haben etwa zur Jahresmitte das Haus gekauft, in dem wir mit 2 weiteren Mietparteien bereits seit geraumer Zeit wohnen. Wir...

  1. #1 Froeschlein, 30.11.2019
    Froeschlein

    Froeschlein Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wir haben etwa zur Jahresmitte das Haus gekauft, in dem wir mit 2 weiteren Mietparteien bereits seit geraumer Zeit wohnen.
    Wir sind also vom Mieter zum Vermieter geworden und haben die Mietverträge übernommen.
    Da einige Rechnungen des Hauses bereits in der ersten Jahreshälfte angefallen sind, hat die der alte Vermieter bereits bezahlt.
    Andere Rechnungen kommen mittlerweile zu uns.
    Meine Frage ist jetzt, wie man diese i.d.R. einmalige Situation bei der Einkommensteuererklärung angibt.

    Naiv wie ich bin, hätte ich dem Verkäufer einfach alle von ihm bereits ausgelegten Nebenkosten für 2019 bezahlt und dafür die NK-Vorauszahlungen aller Wohnungen bekommen.
    Die Endabrechnung hätte ich dann für das komplette Jahr und das komplette Haus gemacht.

    Heute habe ich aber gelernt, dass ich die NK (Eingänge wie Ausgänge) auch bei der Steuer angeben muss.
    Dadurch funktioniert mein "naiver" Plan von oben nicht mehr, weil die Rechnungen der ersten Jahreshälfte auf den Verkäufer ausgestellt wurden und nicht auf mich. Ich kann diese Belege also nicht bei meiner Steuererklärung angeben.

    Wie wird sowas in der Praxis am einfachsten gemacht?
    Müssen jetzt 2 getrennte Nebenkostenabrechnungen - vor und nach dem Kauf - erstellt werden?
    Oder kann der Verkäufer mir eine Rechnung in Höhe der von ihm bereits geleisteten Nebenkosten stellen, damit ich so dann doch das gesamte Jahr abrechnen kann?

    Lieben Dank für eure Antworten und viele Grüße,

    Froeschlein
     
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  3. Andres

    Andres
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    Zuerst schaut man mal in den Kaufvertrag, was da eigentlich zum Übergang der Lasten vereinbart ist. Die Steuer ist dann eine nachgelagerte Fragestellung.


    Nein. Das ist meist aus praktischen Gründen auch gar nicht möglich.


    Der Verkäufer hat dir die Belege zur Verfügung zu stellen, denn du musst mit dem Mieter abrechnen.

    Die Steuererklärung ist ein davon unabhängiger Sachverhalt. Für Kosten, die du dem Verkäufer erstattest, ist es gar kein Problem, dass die "falsche" Anschrift auf den Rechnungen steht, sofern sich aus dem Kaufvertrag eine Pflicht ergibt, diese Kosten zu erstatten. Dass der Verkäufer dafür eine "Rechnung" schreibt, ist nicht erforderlich, aber eine geordnete Darstellung, welche Zahlungen aus welchem Grund geflossen sind, macht allen Seiten das Leben leichter - auch dem Finanzamt.
     
  4. #3 Froeschlein, 30.11.2019
    Froeschlein

    Froeschlein Neuer Benutzer

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    Hallo Andres,

    dank dir für deine Schnelle Antwort.
    Die Kosten beschränken sich ausschließlich auf die umlagefähigen Ausgaben wie Miete für Wasserzähler, Müllabfuhrgebühren etc.
    Mir geht es dabei primär auch um die steuerlichen Aspekte, für die jährliche NK-Abrechnung müssen wir das ohnehin zusammenlegen.

    Wenn ich dich also richtig verstanden habe ist es somit möglich, dem Finanzamt zu erläutern, warum ich anderer Leute Rechnungen einreiche, nämlich weil wir als Käufer die Nebenkostenvorauszahlungen aller Parteien der ersten 6 Monate vom Verkäufer bekommen haben und damit natürlich auch die auf den Rechnungen angegebenen Beträge übernehmen, die er bereits beglichen hat und die auf ihn ausgestellt sind.
    Bedeutet im Umkehrschluss auch, dass er diese Rechnungen nicht mehr einreichen darf, das Original liegt dann ja bei uns.
    Hab ich das richtig zusammengefasst?

    Nochmals herzlichen Dank für die Unterstützung und viele Grüße,

    Froeschlein
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Also ich habe immer nur eine Kostenaufstellung der Betriebskosten als Anlage zur Steuererklärung beigefügt. Die Rechnungen dazu nie. Also gesamte für das Jahr verauslagte Betriebskosten ob von dir oder vom Verkäufer.

    Du hast ja bestimmt einen Beleg darüber, bzw. seine Abrechnung mit dir. Das reicht dann für den Nachweis wenn das Finanzamt es evtl. mal sehen möchte.
    Du wirst ja nicht einfach auf Zuruf eine Summe gezahlt haben.
     
  6. Froeschlein

    Froeschlein Neuer Benutzer

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    Ach ja, dann ist das ganze ja doch deutlich unkomplizierter als befürchtet :smile011:
    Prima, herzlichen Dank für eure Antworten!
    LG,
    Froeschlein
     
  7. Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Sehr zu empfehlen, eine solche Ersteherabrechnung auch wirklich zu erstellen. Das muss ja nicht gleich bei Vertragsabschluss sein - aber spätestens kurz nach den darauffolgenden Jahreswechsel (bei kalenderjährlicher Abrechnung) darf das schon sein.

    Je nach Datum der Grundbuchumschreibung richten sich die Grundsteuerbescheide auch noch eine ganze Weile an den Veräußerer. Auch Versicherungen sind da nicht immer ganz so schnell (oder zumindest nicht alle). Und den Energieversorgern (insbes. den Stromversorgern) kann man den Eigentumsübergang am Besten ohnehin gleich vortanzen ... und zwar für jeden Zähler einzeln. Das sollte man als Erwerber im Hinterkopf haben und die Ersteherabrechnung ggf. schon für entsprechende Nachträge vorbereiten.
     
    Froeschlein und Wohnungskatz gefällt das.
  8. Froeschlein

    Froeschlein Neuer Benutzer

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    Dieser Begriff war mir bis Dato gänzlich unbekannt.
    Jetzt können wir das ganze gezielt angehen bzw. uns notwendige Informationen zusammensuchen, herzlichen Dank!

    Froeschlein
     
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