Hauskauf zur Selbstnutzung und Vermietung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Saarbotakt, 13.02.2014.

  1. #1 Saarbotakt, 13.02.2014
    Saarbotakt

    Saarbotakt Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum!

    Vorab zu mir: Ich bin in einer Hausverwaltung angestellt und betreue dort WEG´s, habe aber mit Mietverwaltung oder Maklertätigkeiten keine Berührungspunkte. Dennoch sind natürlich einige Grundkenntnisse vorhanden.

    Zur Zeit wohnen wir im 1. OG eines Verwandten. Im EG befindet sich seit über 20 Jahren ein Frisör mit entsprechendem Gewerbemietvertrag.

    Der Eigentümer baut gerade ein Einfamilienhaus und will dieses Gebäude veräussern. Wir sind nun dabei, es zu erwerben. Notatermin wird wohl innerhalb der nächsten 14 Tage erfolgen. Auszug der Eigentümer aus der Wohnung im 2. OG wohl Ende des Jahres, danach soll die Wohnung vermietet werden.

    Auch wenn bis dahin noch etwas Zeit ist, mache ich mir dennoch schon Gedanken, wie ich einen ordentlichen Mieter finden werde. Immerhin soll die Miete dazu mitgenutzt werden, die monatlichen Raten des Darlehens zu begleichen.

    Meine Vorstellung bisher ist die, dass ich mir eine Schufa-Auskunft, die letzten 3 Gehaltsbescheinigungen und eine Mitschuldenfreiheitsbescheinigung geben lasse. Dann würde ich natürlich auch den vorherigen Mieter mal anrufen und mich über den Mietinteressenten informieren.
    Weiterhin bin ich hier im Forum darauf gestossen, dass Vermieter den Mietvertrag in der bisherigen Wohnung des Mietinteressenten unterzeichnen. Auch diese Idee finde ich ganz gut um zumindest zu sehen, wie die Personen leben.
    Meine Frau hatte mal den Vorschlag gemacht, Freunde oder Bekannte als Mieter einziehen zu lassen. Davon halte ich persönlich aber nicht viel, weil ich befürchte, dass dann irgendwann das freundschaftliche Verhältnis gestört werden könnte.

    Im MV werde ich auf jeden Fall aufnehmen, dass ich einmal im Jahr das Recht habe, nach vorheriger Ankündigung, eine Begehung der Wohnung durchzuführen.

    Weiterhin wollte ich per Mietvertrag vereinbaren, dass die Wohnung bei Einzug von den Mietern in Eigenregie zu renovieren ist. Mich als Mieter hatte es immer irgendwie genervt, dass ich weisse Wände beim Einzug hatte und dann erstmal wieder ein wenig Farbe an die Wand bringen musste. Da hatte ich mir immer gedacht: "Wenn das der Vormieter gewusst hätte, hätte er sich die Arbeit sparen können..."
    Lange Rede, kurzer Sinn: Wie sind eure Erfahrungen mit solchen Vereinbarungen? Ist die Wohnung dann deutlich besser/schlechter zu vermieten oder gibt es da von mir irgendeinen anderen Denkfehler?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Grundsätzlich bist du doch schon auf einem ganz guten Weg.

    Richtig. Ich würde übrigens inzwischen nicht einmal mehr im selbst vermieteten Haus wohnen wollen, aus genau dem gleichen Grund: Es ist viel schwieriger, ein anständiges, geschäftliches Verhältnis zu unterhalten. Außerdem bedeutet Ärger in der Mietsache auch immer direkt Ärger vor der eigenen Wohnungstür.


    Vereinbaren musst du da eigentlich gar nichts. Wenn dazu unbedingt was in den Vertrag soll, wäre das höchstens der Zusatz "Die Wohnung wird unrenoviert übergeben." Ob der Mieter dann die Wände streicht, kann dir egal sein.

    Außerdem kannst du dich für die Schönheitsreparaturen auf die simple Formulierung "Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses trägt der Mieter." beschränken - vermutlich die einzige Formulierung, die der BGH nie kassieren wird. Die Wohnung bekommst du dann eben unrenoviert zurück.


    Das kommt auf die Lage (und damit die Nachfrage und die Stellung des Mieters) an. Ich sehe seit einiger Zeit schon eine gewisse Tendenz, dass die Anforderungen, die Interessenten bei Besichtigungen stellen, immer höher werden. Bei schwacher Nachfrage besteht die Gefahr, mit einer unrenovierten Wohnung gute Interessenten zu vergraulen - bei Wohnungsknappheit wird das kaum stören. Sollten euch massenhaft Interessenten abspringen, würde ich einfach mal ein paar Eimer Farbe und einen Samstag opfern ...
     
  4. #3 Saarbotakt, 14.02.2014
    Saarbotakt

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    Vielen Dank für deine Antwort. Schön zu wissen, dass meine Gedankengänge nicht sooo verkehrt sind.
    Wir werden es dann wohl erstmal versuchen mit der unrenovierten Wohnung. Für mich selbst als Mieter wäre dies nichts negatives, aber die Meinungen gehen halt auseinander. Und wenn sich deine Erfahrungswerte auch bei uns so zeigen würden, sollte es dann an Farbe, 2-3 Kumpels und einem Kasten Bier nicht scheitern ;)

    Eine Sache ist mir soeben noch eingefallen:
    Der bisherige Eigentümer bekommt ja von den restlichen Mietparteien (Frisörladen und eine kleine Junggesellenwohnung) bis zum Übergang von Nutzen und Lasten noch die Miete und die Nebenkostenvorauszahlung. Die NKV muss er ja an mich übertragen, oder? Die Abrechnung für 2014 würde ich dann zu Beginn 2015 erstellen. Dies ist ja für mich aufgrund meiner beruflichen Tätigkeit kein Problem.
    Und wie verhält es sich mit den Kautionen? Ich nehme an, dass diese als Mietkautionskonto angelegt sind. Gehen diese automatisch auf mich über? Also reicht es der Bank wenn ich denen dann irgendwann den Grundbuchauszug einreiche oder muss das Konto umgeschrieben oder gar gekündigt und auf meinen Namen neu abgeschlossen werden?
     
  5. Andres

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    Zu beiden Fragen gilt: Das sollte unbedingt im Kaufvertrag vereinbart werden, d.h. Übergabe der NKV und aller Belege mit klarer Fristsetzung, die dir eine korrekte Abrechnung ermöglicht. Für die Kautionen wäre die Frage, wie die bisher angelegt sind, also z.B. Sparbücher auf Mieter oder Vermieter, Bürgschaften, ...

    Die sichere Gestaltung dieser Vertragselemente sollte Bestandteil einer guten Beratung beim Notar sein.
     
  6. #5 Saarbotakt, 14.02.2014
    Saarbotakt

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    Ok, dann werde ich da mal mit dem Verkäufer noch drüber sprechen. Wobei es da wohl keine Probleme geben sollte. Wie gesagt, ist halt Verwandschaft und wir haben ein sehr gutes Verhältnis zusammen, und das obwohl wir seit mehreren Jahren im gleichen Haus wohnen ;)

    Heute Nachmittag wird erstmal die Finanzierung beantragt und sobald die Zusage der Bank da ist, wird dann ein Termin beim Notar vereinbart.

    Gestern habe ich die Mietverträge erhalten. Hier will ich versuchen nach Eigentumsübergang mit den Mietern neue Verträge abzuschließen. Ich weiss, da müssen die Mieter mitspielen. Wenn sie es nicht wollen, habe ich halt Pech. Aber in den Mietverträgen ist mir einfach zu wenig ausgefüllt und angekreuzt. Da gibt es zwar seit Jahren keine Diskussionen mit den Mietern, ob und welche Betriebskosten zu zahlen sind (ich mache die Abrechnung bereits seit einigen Jahren für das Haus), aber da hätte ich gerne klare Angaben, bevor es irgendwann Diskussionen oder gar einen Rechtsstreit drum gibt. Dies führe ich bei dem Gespräch mit den Mietparteien dann auch ganz offen und ehrlich als Argument auf. Wobei es mir dann offiziell erstrangig darum geht, als neuer Eigentümer auch gerne Mietverträge zu haben, in denen ich auch als Vermeiter aufgeführt bin.
    Mal sehen ob das alles so klappt wie ich mir das vorstelle. Notfalls gelten die alten Mietverträge halt weiter.
     
  7. #6 Saarbotakt, 21.03.2014
    Saarbotakt

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    So, der Kaufvertrag wurde am Dienstag beim Notar unterschrieben und ab 01.05.2014 gehen Nutzen, Lasten und Gefahren auf mich über.

    Jetzt hätte ich noch 2-3 Fragen wegen den Betriebskosten:
    - Bisher wurden die Gasetagenheizungen nicht jährlich gewartet. Dies würde ich gerne ändern. Darf ich dies ohne vorherige Ankündigung an die entsprechenden Mieter tun und die Kosten dann zukünftig umlegen?
    - Bisher wurden auch die Schornsteinfegerkosten nicht umgelegt und scheinbar vom bisherigen Eigentümer getragen. Auch hier die Frage: Kann ich dies ab sofort ohne entsprechende Ankündigung umlegen?
    - Ganz spannende Geschichte: Es gibt keinen Stromzähler für den Allgemeinstrom. Dieser läuft über den Zähler einer Wohnung. O-Ton: "Die Zählermiete ist teurer als der taqtsächliche Verbrauch...". Von allen Mietparteien wurde der Allgemeinstrom pasuchal mit Summe X pro Jahr berechnet. Ich gehe einfach mal davon aus (ohne einen entsprechenden Nachweis zu haben), dass diese Kosten dem Mieter über dessen Stromzähler der Allgemeinstrom lief, erstattet wurden. Im Mietvertrag konnte ich keine entsprechende Regelung finden. Ich nehme an, das ist so nicht rechtens und ich komme nicht dran vorbei, einen Stromzähler für den Allgemeinstrom zu installieren?!
     
  8. Andres

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    Wie wurden sie denn sonst gewartet? Gar nicht? Seltener?

    Jedenfalls hängt das von der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Ist die Umlage solcher Kosten (oder generell aller Kosten nach BetrKV) vereinbart, dann ist das kein Problem. Generell sollte man bei den Mietern aber keine Begeisterungsstürme erwarten, wenn etwas teurer wird.


    s.o.


    Das wäre nur zulässig, falls für den Allgemeinstrom eine Pauschale vereinbart wäre. Der Mieter, über dessen Zähler das alles läuft, muss das aber nicht akzeptieren. Hier werden Risiken in Richtung des Mieters verlagert.

    Es ist wie mit vielen anderen Themen auch: So lange sich niemand beschwert, kannst du fast alles machen. Aber wenn jemand der Abrechnung widerspricht, hast du den Ärger.


    Es gibt andere Alternativen. Du kannst den Allgemeinstrom z.B. auf deinen eigenen Zähler legen. Parallel könntest du versuchen, mit den Mietern Zusatzvereinbarungen über die pauschale Abrechnung des Allgemeinstroms abzuschließen. Das wäre dann eine Lösung ohne weiteren Zähler.

    Wenn es um keine großen Beträge geht, kannst du auch auf die Umlage des Allgemeinstroms ganz verzichten und das selbst bezahlen.
     
  9. #8 Pharao, 21.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.03.2014
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    Hi,

    m.E. solltest du dir erstmal die Mietinteressenten live ansehen, zB bei der Wohnungsbesichtigung. Wenn dann noch Interesse an einer Anmietung seitens des Mietinteressenten besteht, würde ich dir empfehlen, das der Mieter eine Mieterselbstauskunft ausfüllt (Vorlagen gibt es im Netz genügend). Dann hast du schon mal den persönlichen Eindruck + grobe Fakten. Zudem min. eine Nacht über alles schlafen, bevor man sich endgültig entscheidet !

    Ob es dann noch nötig ist eine Schufaauskunft sich geben zu lassen, das musst du natürlich entscheiden. Aber fordert man zuviel, springen einem auch gute Mietinteressenten gelegentlich ab. M.E. ist eine Schufaauskunft nur noch nötig, wenn in der Selbstauskunft der Punkt "Einträge" mit ja beantwortet wurde oder wenn das Einkommen eher gering ist.

    Eine Mi e tschuldenfreiheitsbescheinigung ist m.E. auch nicht wichtig, denn das deckt ja die Selbstauskunft u.a. auch ab, die der Mieter ja Wahrheitsgetreu auszufüllen hat. Zudem ist m.E. auch fraglich, was diese wirklich einem bringt ? Denn wenn ich einen unliebsamen Mieter los werden will und der von mir so einen Wischen haben möchte, dann werde ich mit Sicherheit nix schlechtes reinschreiben - schließlich will ich den unliebsamen Mieter ja loswerden. Als nächstes kannst du hier natürlich auch die Mietinteressenten abschrecken, die garnicht wollen das der aktuelle Vermieter weis, das sie sich umsehen nach einer anderen Wohnung bzw. evtl weigert sich auch der Vermieter sowas auszustellen, denn eine Pflicht gibt es da nicht.

    Die letzten 3 Gehaltsbescheinigungen sagen m.E. garnix aus und sind deswegen völlig unnütz. Auch hier wieder der Verweis auf die Selbstauskunft, wo u.a. auch das monatliche Nettogehalt rausgeht. Wenn überhaupt, dann interessiert mich hier nur, seit wann besteht das Arbeitsverhältnis, ist es befristet oder unbefristet, Nettogehalt und welcher Tätigkeit er dort ausübt. Eine Gehaltsbescheinigung sagt ja nix aus, wieviele Verbindlichkeiten der Mietinteressent noch so hat oder wie das in der Zukunft aussieht.

    Und das mit dem Mietvertrag in der "alten" Wohnung des Mietinteressenten zu unterzeichnen halte ich persönlich für übertrieben bzw. ggf. springen dir hier auch gute Mietinteressenten ab, die das eben nicht wollen.

    Kann natürlich jahrelang super gut gehen, aber die Gefahr ist hier durchaus: das Freunde, Bekannte, ect doch gerne eine keine "Sonderbehandlung" gegenüber "normalen" Mietern haben wollen und das beißt sich manchmal mit dem rein geschäftlichen.

    M.E. unnötig, da du eh ein Besichtigungsrecht hast, wenn ein Grund vorliegt und mal abgesehen davon, was willst du damit bezwecken ? Ich mein, ob der Mieter unordentlich ist oder nix von putzen hält, ect, darauf hast du eh keinen großen Einfluss. Wichtig ist, wie die Wohnung bei Mietende abgegeben wird.

    Hier schreibt man besser rein, die Wohnung wird unrenoviert übergeben. Trotzdem bei Wohnungsübergabe ein Protokoll ausfüllen und ggf. vorab noch Bilder machen.

    Ansonsten, ich teile deine Meinung hier nicht. Meine Erfahrung ist, das unsere Mieter bzw. Mietinteressenten es sehr schätzen, das unsere Wohnungen einzugsfertig sind. Wenn dem Mieter die neutrale Wandfarbe nicht gefällt, kann er sie ja in anderen Farben streichen.

    Trotzdem solltest du genügend Spielraum haben, ggf. auch Mietausfälle, unerwartete Reparaturen, ect bezahlen zu können, ohne gleich "Pleite" zu sein. Also bitte nicht zu knapp kalkulieren !
     
  10. #9 Saarbotakt, 21.03.2014
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    Bisher wurden die Heizungen garnicht gewartet. Wenn Reparaturen anfielen, wurden diese halt ausgeführt und vom Vermieter getragen. Eine regelmäßige Wartung wäre mir aber lieber als immer auf einen Heizungsausfall zu warten und dann (meist am Wochenende) reagieren zu müssen. So zumindest aus meiner Erfahrung in der Hausverwaltung.

    Es sind Standard-Mietverträge. Die genaue Formulierung muss ich mir nochmal anschauen. Dass die Begeisterung sich in Grenzen halten wird, ist mir klar. Werde natürlich auch vorher das Gespräch mit den Mietern führen und meine Beweggründe erläutern.



    Ok, die Vereinbarung der pauschalen Allgemeinstromkosten könnte dann unter "sonstiges" im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden. Wie hoch die tatsächlichen Kosten sind, kann ich halt schlecht abschätzen. Wobei nur die Treppenhausbeleuchtung darüber läuft. Aber die Idee, den Strom über meinen Zähler laufen zu lassen, macht Sinn. Beim umklemmen kann ja dann gerade noch ein Zwischenzähler gesetzt werden, über welchen ich dann die tatsächlichen Kosten ermitteln und vernünftig verteilen kann.
     
  11. #10 Pharao, 21.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.03.2014
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    Hi Saarbotakt,

    die jährliche Wartung einer Etagenheizung kannst du nur auf den Mieter abwälzen, wenn das im MV auch vereinbart ist. I.d.R. lässt man das dann den Mieter ausführen bzw der beauftrag eine Firma und weist das dann nur dem Vermieter nach. Das man dem Mieter eine bestimmte Firma vorschreibt, das dürfte m.E. wieder nicht gültig sein.

    Achja, das mit dem Strom a´la Zwischenzähler ist so eine Sache. M.E. wäre es besser, wenn der Elektriker das trennt. Zudem halte ich es für Fragwürdig, ob man mit den Mietern eine Pauschale abrechnen kann, denn letztlich muss der Mieter ja nur tatsäch anfallende Allgemeinstromkosten anteilig bezahlen.
     
  12. #11 Saarbotakt, 21.03.2014
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    Also wir haben in den von uns verwalteten Objekten auch mehrere Zwischenzähler installiert. Diese werden vom jeweiligen Hausmeister zum Jahresende abgelesen und aus der Rechnung der Energieversorgers die Kosten der entsprechenden Verbraucher (gemeinsame Waschmaschine, etc.) per Dreisatz ermittelt.
    So hatte ich mir das auch hier vorgestellt. Denn ganz nüchtern betrachtet ist wohl wirklich so, dass die monatliche Zählermiete fast den Betrag des tatsächlichen Stromverbrauchs einnimmt. Wir reden hier über 5 Glühlampen.
    Aber ich werde erstmal alles so belassen. Sollte sich jemand beschweren, bekommt er die Kosten erstattet. In 2-3 Jahren soll eh das Treppenhaus saniert und der Zählerschrank versetzt werden. Dabei bringe ich dieses Chaos dann auch mal in die Reihe.

    Danke für deine Antworten!
     
  13. Pharao

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    Hi,

    aber meines Wissens muss das auch ein geeichter Zähler sein und dann kann man eigentlich gleich einen neuen, eigenständigen Zähler einbauen. Am besten Fragst du hier mal deinen Elektriker, was da überhaupt möglich wäre bzw. auch abgenommen wird.

    Ansonsten, also unter Allgemeinstrom läuft i.d.R. mehr als nur das Treppenhauslicht. U.a. bekommt ja i.d.R. auch der Keller Strom, die Gegensprechanlage, Außenlichter, Dachboden, ect. Wenn das wirklich nur 5 Glühbirnen sind und ein Umbau zu umständlich bzw. unwirtschaftlich, dann wäre wirklich die Überlegung, das das Treppenhaus auf deinen Stromzähler läuft und man das anderen Mietern dann garnicht in Rechnung stellt.
     
  14. Andres

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    Es kommt halt immer darauf an, wie man sich anstellt:

    Ein geeichter Zwischenzähler für kleine Leistungen kostet etwa 30 € und kann für 15 Jahre (+ den Rest des laufenden Jahres) geeicht sein. Das sind also 2 € pro Jahr und damit knapp 17 ct im Monat - die Umrechnung in Betriebsstunden der Treppenhausbeleuchtung bleibt dem geneigten Leser zur Übung überlassen ;)

    Oder man lässt sich vom Versorger einen weiteren Hauptzähler legen. Das könnte dann z.B. 8 € im Monat kosten.
     
  15. #14 Saarbotakt, 21.03.2014
    Saarbotakt

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    Die erste Variante ist die, welche ich bevorzuge.
    Die monatliche Miete bei Variante 2 würde wohl im Verhältnis 1:1 mit den Stromkosten pro Monatliegen und wäre von daher wohl eher Unsinn.
     
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