Hauskauf

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Pschyrembel, 04.06.2015.

  1. #1 Pschyrembel, 04.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 04.06.2015
    Pschyrembel

    Pschyrembel Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Gemeinde,

    ich würde gerne eure Meinung hören, da ein Hauskauf ja gut überlegt sein will.
    Meine Frau und ich planen eine schöne Gründerzeitvilla + Gewerbeimmobilie zu kaufen. Kaufpreis etwa 620000€. Erwerbsnebenkosten sind ca. 100000€ (also Notar, Grunderwerbssteuer, Maklercourtage).Wir haben ein durchschnittliches monatliches Einkommen von ca. 7500€. Es besteht Arbeitsplatzsicherheit und wir gehen davon aus das unser Einkommen in den nächsten 5 Jahren wenigsten um 1000 bis 1500€ pro Monat steigen wird.

    Für die Finanzierung bei der Bank wurde uns vorläufig grünes Licht gegeben. Das Angebot der Bank beim Finanzierungsbedarf von knapp 740000€ sieht wie folgt aus: 3%Tilgung, Zinssatz 2,17%, 15 Jahre Zinsbindung (mehr geht nicht), Eigenkapitalanteil 65000€. monatlich Rate 2900€, Gesamtlaufzeit ohne Sondertilgung 25 Jahre. Unsere derzeitigen monatlichen Kosten inklusive Miete (1022€ warm) betragen 3950€. Laut Vorbesitzer wäre beim Haus die monatliche Belastung (Steuer, Wasser, Gas, Hausstrom, Versicherung, Straßenreinigung etc.) ca. 500€ monatlich.

    Für die nächsten zwei Jahre würden wir das Haus nicht selbst bewohnen sondern die derzeitigen drei Mietparteien (befristete Mietverträge) drin wohnen lassen. Monatliche Nettokaltmieteinahmen ca. 2050€. Danach wollen wir das Haus selbst beziehen und lediglich die Gewerbeimmobilie versuchen neu zu vermieten (dafür gibts aber natürlich keine Garantie). Das heißt im schlechtesten Fall keine Zusatzeinahmen mehr. Zwischenzeitlich wird aber aufgrund von Familienzuwachs ein Teil des Gehalts wegfallen, so dass für ca. 12 Monaten nur 5000€ zur Verfügung stehen. In dieser Zeit sollen die Mieteinnahmen das fehlende Gehalt ausgleichen.

    Ist dieser Plan verwegen? Stemmbar? Habe ich Risiken nicht bedacht (abgesehen von Tod und Unfall)? Ist das eine gute Idee? Sind unsere Rücklagen die wir machen können groß genug?
    Das Haus ist wirklich wie für uns gemacht und wir sind froh sowas nach ca. 2 Jahren Suche gefunden zu haben. Also eine deutlich große emotionale Komponente. Daher brauche ich den Blick von außen! :)

    Vielen Dank für eure Meinungen.
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 04.06.2015
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    Naja , bedenke du siehst nur die positiven Sachen , das kenn ich auch .... :finger006:

    negatives zB.

    Frau oder du gehst Fremd oder Bekannt :unsicher033: ihr trennt euch ,das so schön geplannte Zukunfst/Derzeit/Ek endet

    die Raten laufen weiter .

    .... das noch nicht Geborene kommt SchwerstBehindert zur Welt ,einer muss die Arbeit einstellen ,zwecks rundum Versorgung :unsicher033:

    einer von ZweiVerdiener haben ein Unfall , unter Alkohol ,nach amputations von Gliedmassen und oder anderes .....

    viele Komponenten die die Zukunft bringen kann ....... :51:

    ein Haus von mir gerechnet auf dein HausKaufPreis 720.000 €

    deine KaltMietsEinnahme 2050,-€

    meine KaltMietsEinnahme 9.920,- € im Monat ,war aber auch ein Glückskauf vor ein paar Jahre , der Verkaufspreis dank preisenwerten EK.

    hat sich verdoppelt im laufe der letzten 9Jahre .....vermutlich schon verdreifacht :D

    ich will dir keine angst machen ,aber du musst auf vieles dich vorbereiten , auch den KP solltest du noch mal verhandeln ,aber nicht nach oben :D

    Gruss
    alibaba
    PS:
    die wollen verkaufen ,du musst nicht kaufen ,das ist dein vorteil in deiner KaufPreisVerhandlungsPosition , bedenke mit den Makler
    musst du reden ,der verdient an dir ,dazu muss er dir erstmal auf aufschwazen , sagst einfach :
    " habe interesse zu kaufen schnel und unkompliziert für ............... 508.000,-€ " er möge den Verkäufer fragen ........,dann kommt
    der bessere Preis zustande , denn so schnell findet der Verkäufer & Makler kein anderen Käufer ,sonst wär die Hütte schon verkauft ,
    iss einfach so :finger006: ich mach das gerne so ,meisst fällt am Telefon der GesprächsPartner erstmal auf den PoPo ..... und dann
    so habe ich mal das SchnapperleHaus ergattert ,allerdings zum halben AngebotsPreis :smile016: alles per Telefon ,
    dann sieht er nicht deine Grimmmassen :D
     
  4. #3 Goldhamster, 04.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 04.06.2015
    Goldhamster

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    Hallo, ich bin auch mal wieder da.
    Wie Ali schon schriebte, das Verhältnis zwischen Miete und Kaufpreis ist nicht in Ordnung. Es liegt bei der 30-fachen Jahresmiete.
    Bedenkt man die erfahrungsgemäß sehr hohen Instandhaltungskosten von alten Häusern, ist das Objekt eig. wirtschaftlich nicht mehr darstellbar.
    Wollte man den Kredit nur durch die Mieteinnahme tilgen, würde bei unveränderter Miete (die wird aber steigen) und Zinssatz die Rückzahlung des Darlehns mehr als 50Jahre dauern.

    Nur als Liebhaberobjekt machbar.
     
  5. #4 alibaba, 04.06.2015
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    wichtig ist auch ,wie ein Haus riecht ,(moderich würd ich nicht kaufen)

    wie bei allem im Leben muss man ein guten Riecher haben :D

    der weiteren unbedingt ein Fachmann für ein paar €uro mit nehmen , HolzBalken , Dach , KellerDecke ,aussen schauen steigt Feuchtigkeit

    und viele andere kleine Dinge die solch schönes Haus mal eben die SanierungsKosten in die Höhe treiben :erschreckt003:

    "drum prüfe bevor du dich ewig bindest ,ob sich nicht was besseres findet "

    also FachMann mit nehmen der ein paar Stunden den SpürHund macht , aber selber den Fachmann besorgen ,nicht vom Verkäufer oder Makler

    obwohl der Makler vermutlich der ehrlichere von Beiden ist ,ungeprüft natürlich :D

    nich das das der LochSchwager ist :041sonst:

    Gruss
    alibaba :D
    PS: es geht meisst um sehr viel Geld ,welches man verlieren kann ,nich das ich dich dann beim RTL II sehe "BauRetter 2015""Hilfe mein Haus lebt":D
     
  6. Andres

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    Da komme ich nicht ganz mit. 620.000 + 100.000 = 720.000, Eigenkapital ist auch noch vorhanden - warum dann 740.000 € finanzieren?

    Wie auch immer: Offensichtlich wird euer Einkommen so vorteilhaft bewertet, dass die Finanzierungskonditionen ganz in Ordnung sind. Andernfalls hättet ihr für dieses Projekt erheblich zu wenig Eigenkapital.


    Wäre die Befristung bei Wohnnutzung für euch überhaupt noch wirksam? Für den Gewerbeanteil sollte das kein Problem sein, aber für einen befristeten Vertrag über Wohnraum muss der Grund der Befristung bei Abschluss des Vertrages mitgeteilt worden sein - und euren Eigenbedarf wird der bisherige Eigentümer kaum vorhergesehen haben. Bis das geklärt ist, würde ich lieber von unbefristeten Verträgen ausgehen.

    Das schließt zwar eine Eigenbedarfskündigung nicht aus, bedeutet aber eine leicht veränderte Situation.


    Wie schon erwähnt wurde, kann man nicht davon ausgehen, dass die Vermietung langfristig wirtschaftlich trägt. Schon ohne Steuern und andere Widrigkeiten kommt nicht einmal die Kreditrate zusammen. Faktisch zahlt ihr also mit eurem Einkommen dafür, dass die Mieter bei euch wohnen dürfen. Nicht so toll ...


    Wird das dann wirtschaftlich verlaufen? Anders gefragt: Macht die Gewerbeeinheit einen kleineren Teil des Gesamtwerts und einen größeren Teil der Mieteinnahmen aus?


    Wenn bei der Vermietung am Ende nichts hängen bleibt, gleichen die Mieteinnahmen gar nicht aus.
     
  7. #6 Pschyrembel, 04.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 04.06.2015
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    Ich glaube da wurde ich ein wenig falsch verstanden. Prinzipiell soll das Haus nicht als Renditeobjekt dienen, sondern wirklich nur als das geliebte eigene Heim. Von daher sehe ich die Mieteinnahmen nur als Kompensation für die Elternzeit in der das zweite Gehalt wegfällt. Also für 12 Monate. Danach, wenn das Gehalt wieder voll vorhanden ist, wird der Kredit komplett aus eigener Tasche gezahlt. Halt wie die restlichen 23 Jahre dann. Schließlich kaufe ich ja für meinen Eigenbedarf. :)

    In den derzeitigen Mietverträgen steht wörtlich unter dem Punkt zusätzliche Vereinbarungen: "Mietlaufzeit beträgt drei Jahre und verlängert sich jeweils um ein Jahr sofern nicht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird." Und da die Mietverträger der derzeigen Mieter ja unverändert übernommen werden, gehe ich mal davon aus das ich mindestens drei Monate vor Ablauf der drei Jahre einfach kündige und damit das Haus für meinen Einzug frei wird. Sollte ich diese vermeintliche Tatsache lieber von einem Anwalt prüfen lassen?

    Der Zustand des Hause konnte ich als sehr gepflegt einschätzen. Aber das ist sicher noch ein Punkt der vom Fachmann überprüft werden sollte. Da ist der Einwand gerechtfertigt. Habt ihr Erfahrungen und Preisvorstellungen was so jmd. kostet?

    Der Unterschied in der Finanzierungssumme kommt überigens dadaurch zustande, da ich vergessen habe dass das Dach noch einer Sanierung bedarf und diese gleich mit eingerechnet wurde (entsprechend eines schon besthenden Kostenvoranschlags).

    Die Gewerbeeinheit mit dem entsprechenden Grundstücksanteil macht lediglich 600€ Mieteinnahmen aus.
     
  8. #7 Newbie15, 04.06.2015
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    Wenn da Wohnraum- Mietverträge ohne Grund befristet sind, ist der Passus schlicht unwirksam und es sind unbefristete Verträge. Also musst du ganz herkömmlich wegen Eigenbedarf kündigen. Da ist nun die entscheidende Frage, welche Mieter da drin sind, ob man die so einfach zeitnah zur Räumung zwingen kann welche Fläche die Wohnungen haben, ob ihr also überhaupt das ganze Objekt wegen Eigenbedarf bekommt und ob der Eigenbedarf so zeitnah überhaupt umsetzbar ist. Vermietete Objekte kauft man besser nicht, wenn man selbst einziehen will, weil das u.U. sehr langwierig und/ oder teuer werden kann. Bei dem Kaufpreis wird das Haus ja alles andere als klein sein.
     
  9. #8 Pharao, 04.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 05.06.2015
    Pharao

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    Hi,

    Vorsicht, evtl. ist das kein befristeter Mietvertrag!

    Wann wurde dieser (Wohnraum-) Mietvertrag abgeschlossen? Vor 01.09.2001, dann wäre die alte Regelung noch anwendbar, ansonsten nur die neue Regelung und da würde u.a. der Befristungsgrund fehlen, ein Mietende und auch die Verlängerungsoption halte ich da für sehr fraglich, sodass nach neuer Regelung dies m.E. ungültig seinen dürfte. Bei der alten Regelung war das (kein Befristungsgrund und Verlängerungsoption*) aber m.E. durchaus zulässig und hätte immer noch Bestand.

    *) Wie genau die Verlängerungsoption bei altem Recht ausgesehen hat, das kann ich nicht sicher sagen. Allerdings meine ich, das auch damals ein Mietende genannt werden musste, sodass es durchaus Möglich ist, das auch nach altem Recht dies unzulässig war bzw. allgemein zu einem unbefristeten Mietverhältnis geführt hat oder sogar schon immer ein unbefristetes Mietverhältnis war.

    Ansonsten: i.d.R. benötigst du als Vermieter/Eigentümer einen gültigen Kündigungsgrund, sodass du nicht einfach so einen Mieter (Wohnraum) kündigen kannst. Gründe sind zB Eigenbedarf oder weil der Mieter ständig seine Miete zu spät zahlt, ect.

    Bei dem Kaufpreis, da macht ein Gutachter das Kraut auch nicht mehr Fett. Ist auf jeden Fall dir anzuraten, hier noch einen Fachmann sich das anschauen zu lassen.
     
  10. Andres

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    Mit anderen Worten: Du willst mit der Vermietung Geld verdienen.

    Nur weil du das nicht so machst, wie es ein typischer Anleger tut, sondern mit viel kürzerer Laufzeit, ändert das den grundsätzlichen Sachverhalt nicht. Das Haus ist im Verhältnis zur Miete zu teuer, um eine ernsthafte Renditeerwartung zu haben.


    Da brauchst du nichts prüfen zu lassen: Für die Kündigung brauchst du einen zulässigen Kündigungsgrund. Du führst also eine ganz gewöhnliche Eigenbedarfskündigung durch - mit allen Risiken. Das sollte auch im Kaufpreis angemessen berücksichtigt werden. Womöglich spart ihr euch Zeit und Nerven, wenn ihr das von einem Anwalt durchführen lasst.


    Die Verträge sind doch gar nicht befristet. Hier ist lediglich ein (wiederkehrender) Kündigungsausschluss vereinbart. Das Ergebnis stimmt trotzdem: Die Klausel ist unwirksam, weil sie zum Nachteil des Mieters von § 573c BGB abweicht: Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 bzw. 8 Jahren nicht.

    Nochmal der Hinweis: Das gilt nur für die beiden Wohnraumverträge. Für die Gewerbeeinheit ist diese Klausel zulässig.


    Bei diesem Kaufpreis sollte man mit mindestens 2.000 € rechnen, eher etwas mehr.


    ... und die hart an der 15 %-Grenze kratzt und somit in der Vermietung nicht einmal ernsthafte steuerliche Vorteile bringt. Ich sehe wirklich keinen Nutzen in der Vermietung.


    Jetzt müsste man ein vergleichbares Objekt ohne Gewerbeeinheit suchen und so den Anteil der Einheit im Kaufpreis ermitteln. Ich ahne schon, dass das am Ende auch nicht wirtschaftlich sein wird.
     
  11. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    nur einen kleinen Einwurf am Rande - als Laie:

    Als Erstes würde ich wissen wollen, wie lange das Objekt schon auf dem Markt ist.

    Als Zweites würde ich mich fragen, wo ist der/ein Haken. Ihn gilt es zu finden mittels Bausachverständige, Finanzbegabte, Juristen etc..

    Schon "allein" aufgrund dieser Kenntnisse, kann man den Kaufpreis erheblich drücken. Oder sollte von der Kaufabsicht Abstand nehmen, weil die Verhältnismäßigkeit zugunsten des VK nicht stimmt.
     
  12. Duncan

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    das eine Gründerzeitvilla, allein ob des Alters und der Bauart gewisse Risiken birgt ist offensichtlich. Denkmalschutz, auch in Teilen, wäre auch zu prüfen. Sicher interessant, aber billig bzw. renditestark geht anders.
    Das dieses Investment nicht wirtschaftlich möglich ist und ein reines Liebhaberobjekt darstellt, haben wir nun auch schon dargelegt.
    Auf die offensichtlichen Fallstricke wurde auch schon eingegangen. Was im Detail da noch hinzu kommt bedarf der genaueren Prüfung, beginnend mit einem Grundbuchauszug, Fundmunitionskataster (Fabrikantenvilla der Senfgasfabrik?), sonstige Belastungen....
     
  13. #12 Nero, 06.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 06.06.2015
    Nero

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    Duncan: Sei nicht so streng mit mir!

    Ich habe mich - lediglich ausgehend von der Fragestellung! her gefragt - wie ich! selbst vorgehen würde.

    Hinzu kommt, dass in meinem näheren Umfeld Objekte langjährig zum Verkauf stehen und ich mich frage, wie lange man es noch angesichts der hohen Unterhaltungskosten durchhalten wird , den maximalen VK-Preis hochzuhalten.

    Zu Bedenken ist auch, dass die Banken oftmals ein großes Wort mitzureden haben.

    Bei diesem alten Bauernschinken, von dem ich irgendwann sprach, sind diverse Interessenten als nicht kreditwürdig abgeschmettert worden..
    Kann ich bis heute nicht nachvollziehen, weil sie in Luxemburg arbeiteten - Wie der Makler angab.

    Ende vom Lied: Ursprüngliche VK Summe war am Ende um die Hälfte halbiert.
    Man war nur froh, dass man das Objekt mit Gewinn los war. Aber eben weit unter der Option.

    Was aber alles nur für den späteren Käufer von Vorteil war - und so war mein kurzer Spaziergang in dieses Thema auch gemeint.
     
  14. #13 Pschyrembel, 06.06.2015
    Pschyrembel

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    Vielen Dank schonmal für die zahlreichen Hinweise. Ich werde mir auf jeden Fall noch Jmd. mit Sachverstand hinzuziehen der sich das Objekt anschauen wird. Der Keller war jedenfalls schonmal trocken, dank eingebrachter Horizontalsperre. Und eine alte Weisheit sagt ja man kauft vom Keller aus. ;)
    Der Kaufpreis resultiert sicherlich nicht zuletzt auch aus der Lage, der Größe (>3500m^2), und dem Nebengelass (Remise, 3 Garagen, Pool etc.). Alles in allem sicherlich kein Renditeobjekt, aber das sollte es auch niemals sein. Denkmalschutz besteht nicht, Grundbuch ist sauber.
     
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