Hauskündigung auf Eigenbedarf

Diskutiere Hauskündigung auf Eigenbedarf im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Leute. Bin neu hier und habe folgende Situation. Eheleute A kaufen vor etwa 2 Jahren ein Haus X und vermieten dieses seit etwa 1,5 Jahren....

  1. #1 P0LaRwOlF, 27.04.2019
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    Hallo Leute.

    Bin neu hier und habe folgende Situation.

    Eheleute A kaufen vor etwa 2 Jahren ein Haus X und vermieten dieses seit etwa 1,5 Jahren. Nun beabsichtigen die Eltern(der Ehefrau) der Eheleute A ihr Haus zeitnah zu verkaufen, da dieses nach Auszug aller Kinder deutlich zu groß ist. Hinzu kommt, dass die Mutter seit nunmehr 2 Jahren Frührentnerin ist und ihr der riesige Haushalt über den Kopf wächst. Ein Käufer ist bereits gefunden. Bei der Mutter der kommt erschwerend hinzu, dass sie auf einen Rollator angewiesen ist. D.h. sie kann keine Treppen steigen. Das derzeitige Wohnobjekt verfügt nebst EG über zwei weitere Geschosse. Das zu kündigende Haus ist jedoch ebenerdig(Bungalow).

    Aufgrund dessen beabsichtigen nun die Eheleute A den derzeitigen Mietern von Haus X auf Eigenbedarf zu kündigen.

    Laut Gesetz kommt in diesem Falle eine Kündigungsfrist von 3 Monaten in Frage.
    Der Mietvertrag enthält keinerlei Ausschlussgründe für eine derartige Kündigung. Ebenso ist dieser unbefristet.

    Was gilt es für die Eheleute A nun zu beachten, bzw. wie gestaltet sich die Vorgehensweise im Einzelnen? Bzw. ist eine derartige Kündigung aufgrund der skizzierten Situation erfolgsversprechend?

    Vielen herzlichen Dank vorab.
     
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  3. Andres

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    Sofern bei A nicht umfangreiche Rechtskenntnisse im Mietrecht vorhanden sind, ist das ganz einfach: Einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aufsuchen, dort den Sachverhalt schildern, den Anwalt eine Kündigung schreiben lassen und beweiskräftig zustellen. Die Reaktion der Mieter abwarten und entsprechend reagieren - der Anwalt berät dazu. Wenn die Mieter allgemein umgängliche Typen sind, kann man auch sehen, ob man sich vor einer Kündigung nicht irgendwie einigen kann.

    So gemein es klingt: Wenn man fragen muss, ist die Geschichte beim Anwalt gut aufgehoben.


    Aufgrund der relativ kurzen Vermietungsdauer von 1,5 Jahren kann man natürlich immer einwerfen, dass der Eigenbedarf vorhersehbar war. Es liegt dann am Anwalt, das zu entkräften, also darzulegen, warum der Entschluss, das Haus nun A zu überlassen, erst nach der Vermietung gefasst wurde. Das erscheint mir eine grundsätzlich lösbare Aufgabe zu sein.

    Außerdem ist immer vorstellbar, dass die Mieter irgendwelche Härtegründe vorbringen. Das mag die Dauer bis zur Räumung verlängern, aber Härtegründe, die dauerhaft und unausräumbar sind, sind doch eher die Ausnahme. Das sieht man dann nach der Kündigung.

    Allgemein sollte man damit rechnen, dass die Mieter nicht gerade begeistert sein werden. Der letzte Umzug wird Geld gekostet haben und der nun folgende wird das ebenso tun. Gerade wenn man ein ganzes Haus anmietet, ist ein Umzug ja nicht eben am Samstag Nachmittag erledigt. Wenn man das ein bisschen im Hinterkopf behält, findet man im persönlichen Umgang schon die richtigen Worte.
     
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  4. #3 P0LaRwOlF, 28.04.2019
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    Vielen Dank für die ausführliche Antwort.

    Es gibt auch sehr gute Musterkündigungen was dies betrifft. Der Sachverhalt sollte schlüssig formuliert sein. Damit der Empfänger die Annahme nicht verweigert, gäbe es ja noch die Möglichkeit das ganze per Gerichtsvollzieher (etwa 15 EUR) zustellen zu lassen.

    Es wird vorab ein Treffen geben bei dem alles in Ruhe erläutert wird. Natürlich ist das eine Sch... Situation für die Mieter.
     
  5. SaMaa

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    Ich frage mich gerade, wenn es doch so gute Musterkündigungen gibt und die Vorgehensweise schon gut geplant ist, warum fragt man dann überhaupt hier :?
     
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  6. #5 immobiliensammler, 28.04.2019
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    Sehe ich genauso, ist aber typisch, haben wir doch hier im Forum immer wieder, das Geld für die Fachkompetenz (sei es Steuerberater, Anwalt etc.) kann man ja sparen, das Netz liefert Vorlagen für jede Lebenssituation, aber wenn es dann schief geht dann kommt hier im Forum wieder das große Jammern.
     
  7. #6 P0LaRwOlF, 28.04.2019
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    Habt völlig Recht. Schande auf mein Haupt. Die 1000 - 1500 EUR sind hier sehr gut angelegt.
     
  8. Duncan

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    nur um es nochmal zu verdeutlichen, wenn man selbst für die Zeit Miete zahlen muss entspricht das ca. 1-3 Monatskaltmieten, die Verzögerung durch eine in den Sand gesetzte, weil rechtsfehlerhafte, Kündigung liegt in der Tendenz bei 6 Monaten bis ein Jahr, selten sogar darüber hinaus.
    Die "Rendite" ist also doch sehr erfreulich.
     
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  9. dots

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    Das mit dem Anwalt ist scheinbar wirklich nötig.
     
  10. Andres

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    Kein "Muster" kann die persönlichen Umstände, die zum Eigenbedarf führen, zuverlässig in eine gute Kündigung überführen. Keine Vorlage kann die Entscheidung treffen, welche allgemein zulässigen Gründe im Einzelfall tatsächlich passen. Und keine Vorlage signalisiert dem Mieter, dass sein Vermieter fachlich kompetent vertreten ist.


    Den Anwalt, der für eine Eigenbedarfskündigung diese Summe aufruft, habe ich bislang noch nicht getroffen. Kommt es danach zu einer Räumungsklage, ist das eine andere Geschichte, aber im Moment geht es ja nur die Kündigung.
     
  11. #10 P0LaRwOlF, 29.04.2019
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    Was genau ist denn daran falsch? Der Gesetzgeber sagt, dass der Vermieter dem Mieter im Falle des Eigenbedarfs mit einer Frist von 3 Monaten kündigen darf, solange die Mietdauer unter 5 Jahren liegt.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 29.04.2019
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    Welche (Kündigungs-)Fristen kommen noch in Frage?
     
  13. #12 P0LaRwOlF, 29.04.2019
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    Das steht außer Frage. Natürlich kommt es auf eine schlüssige und einwandfrei Begründung an.

    Es ist nicht an den Haaren herbeigezogen. Das ergab mein Telefonat mit einem Anwalt, der uns in früher Sache schon einmal vertreten hatte.
    Was wäre denn in etwa eine realistische Gage?

    Vielen Dank vorab.
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 29.04.2019
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    Wenn du deinen Anwalt nicht über eine Künstleragentur beauftragst, wird die Gage exakt 0€ betragen.

    Einen außergerichtlichen Schriftsatz kann man auch als Festpreis oder mit Stundensatz abrechnen.
    Normalerweise nennt man das "Gebühr", "Kostennote" oder "Rechnung".
     
  15. #14 P0LaRwOlF, 29.04.2019
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    Bei sog. umgewandelten Immobilien gilt eine Kündigungssperrfrist nach § 577 a Abs. 1 des BGB. Diese beträgt dann 3 Jahre oder länger.
    Das ist hier jedoch hier nicht der Fall, oder täusche ich mich?

    Code:
    Wohnungen, die vor dem Verkauf in Wohneigentum umgewandelt wurden, stellen in Bezug auf die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf einen Sonderfall dar. Hier kann es zu einer Kündigungssperrfrist kommen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.
     
  16. #15 P0LaRwOlF, 29.04.2019
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    Was genau habe ich darunter zu verstehen? Den angesprochenen Anwalt haben wir einst über die Verbraucherzentrale engagiert. Damals ging es um unvollständige Arbeiten einer Firma. Ich ging bis jetzt immer davon aus, dass wenn meine derzeitige Rechtsschutzversicherung das Spektrum Mietrecht nicht abdeckt, entstehen zwangsläufig Kosten, was aber auch nicht weiter schlimm wäre. 1000 - 1500 EUR für eine Schriftsatz ist, wie Du schon erwähntest, Utopie. Er begründete es damit, dass er sich zunächst in die Materie einarbeiten müsse usw.

    Ich habe in der Nähe einen Fachanwalt für derartige Angelegenheiten, der zudem über eine sehr gute Reputation verfügt. Werde ihn kontaktieren. Mal sehen was er sich so vorstellt.
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 29.04.2019
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    Moment, ich befrage dazu meine Glaskugel...
    Ups, die streikt. Sagt sie hat sich an Ostereiern überfuttert und ist noch auf Diät...

    Woher sollen wir wissen was bei dir zutrifft?
    Kennt hier Jemand die vollständige Sachlage und die Historie des Gebäudes, Mietverträge, ... ?
     
  18. #17 P0LaRwOlF, 29.04.2019
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    Sorry. Mein Fehler.
    Das Haus ist vor unserem Kauf im Jahre '17 nie vermietet gewesen und seit der Errichtung von den damaligen Eigentümern bewohnt. Der derzeitige Mietvertrag ist also der erste.
     
  19. Andres

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    Für eine Beratung und die Kündigung würde ich bei einem Fachanwalt irgendwas zwischen 200 und 500 € erwarten.


    Wenn er sich in die Materie einarbeiten muss, wird es zwangsläufig teuer. Wenn man also den Strafrechtler unbedingt als Patentanwalt engagieren möchte, zahlt man dessen Arbeitsaufwand.

    Dass er sich in den Fall einarbeiten muss, ist dagegen ganz normal. Damit ist gemeint, dass er sich - nachdem er sich die Geschichte von dir hat erzählen lassen - ein paar eigene Gedanken macht, bevor er die Kündigung formuliert. Genau das ist die Leistung, die du von ihm haben willst. In Summe wird den Anwalt die Geschichte 1-2 Stunden beschäftigen und daraus ergibt sich o.g. Einschätzung.


    Das ist der Punkt, wenn man die Kosten niedrig halten will: Festpreis oder Vergütung nach Aufwand.


    Ist das Haus in Eigentumswohnungen geteilt?
     
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  20. #19 P0LaRwOlF, 29.04.2019
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    Nein. Ist als Einzelobjekt vermietet. Ist ein Einfamilienhaus.
     
  21. Andres

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    Dann gibt es keine Kündigungssperrfrist.
     
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