Hausmeister Betriebskosten

Diskutiere Hausmeister Betriebskosten im Hausmeister Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen...ich hol des mal aus der Versenkung, da ich/wir derzeit vor einer ähnlichen Situation stehen...3-Parteien-Objekt mit 3...

  1. #1 Lucky Strike, 04.11.2015
    Lucky Strike

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    Hallo zusammen...ich hol des mal aus der Versenkung, da ich/wir derzeit vor einer ähnlichen Situation stehen...3-Parteien-Objekt mit 3 Eigentümern:

    Bisher wurden Hausmeistertätigkeiten (Kontrolle von Rauchmeldern, Vorgartenpflege, Winterdienst usw.) über viele Jahre sehr zuverlässig und ordentlich durch einen ganz lieben Mieter erledigt...das war ein Segen für uns. Den restlichen Mietern sind dadurch keine Kostenentstanden, es war ein Agreement zwischen uns Eigentümern. Leider zieht der nette Mietet jetzt aus. Daher möchten wir nun ab Dezember einen Hausmeisterdienst beauftragen. Umfang laut Angebot/Leistungskatalog ist
    - 24h-Notdienst
    - 14-tägige allgemeine Kontrolle mit Zustandsprotokoll
    - Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bei Bedarf (Rauchmeldertest, Batterien erneuern, ...)
    - wöchentliche Prüfarbeiten (Beleuchtungskontrolle, Druck und Regelung der Heizungsanlage, ...)
    - wöchentliche Reinigung der Aussenanlage, Wege und Stellplätze
    - wöchentliche Arbeiten am Gemeinschaftsgarten (saisonbedingtes zurückschneiden, ...)
    - jährliche Zählerablesung
    - Winterdienst bei Bedarf (incl. 10 Einsätze/Monat).
    Das Paket ist ein Pauschal-Angebot für knapp 80€/Monat, excl. Material. Preislich finde ich das sehr gut, unser Objekt ist auch nicht allzu groß. Und der Chef macht einen sehr umsichtigen und symphatischen Eindruck, ist mir eigentlich auch immer wichtig.

    Im Mietvertrag habe ich folgendes vereinbart:

    ...folgende Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) oder Pauschalen (ohne Abrechnung) erhoben:
    ...
    10. Die Kosten der Allgemeingartenpflege
    ...
    14. Die Kosten für den Hauswart
    ...


    Folgende Fragen:

    1. Sind die Kosten komplett zu je 1/3 auf die Mieter umlegbar, da wir eine Pauschale an den Hausmeisterdienst zahlen? Ich bin mir da unsicher, gerade in Bezug auf den Punkt "Reparaturen am Gemeinschaftseigentum"...defekte Rauchmelder oder Glühlampen zB würden wir ja über die Rücklage kaufen. Aber die Kontrolle und Montage wäre ja mit der Pauschale gedeckt. Muss das dann alles auseinandergerechnet werden? Und seht ihr noch irgendwas, das in keinem Fall umgelegt werden kann?

    2. Wenn ich das nun richtig verstanden habe, muss ich meine Mieter über die Änderung in Kenntnis setzen...was ich sowieso tun würde. Nun entstehen ja Kosten, die zwar im MV vereinbart, aber bisher nicht angefallen sind. Sollte ich nun direkt auf eine Erhöhung der NK um ca. 25€/Monat hinweisen? Möchte ja auch nicht das die aus allen Wolken fallen...

    Herzlichen Dank für Eure Hilfe!
     
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  3. Andres

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    Nein. Erstens müssen, wie du selbst schon vermutest, die Arbeiten in einen umlagefähigen und einen nicht umlagefähigen Teil aufgetrennt werden. Es muss also Buch über alle Arbeiten geführt werden (was schon alleine aus Gründen der Kontrolle durch die Eigentümer sinnvoll ist) und dann zeitanteilig abgerechnet werden.

    Das gehört nicht zu den Betriebskosten, auch wenn die Beispiele, die du nennst das nicht erkennen lassen - weil es keine Reparaturen sind. Wenn der Hausmeister aber den abgewetzten Schuhabtreter austauscht, den ausgerissenen Handlauf neu festdübelt o.ä., ist das nicht mit den BK umzulegen.


    Auch dabei muss man aufpassen: Teilweise gehören solche Kosten zu den Heizkosten und werden daher evtl. nach einem anderen Schlüssel verrechnet. Dafür müssen diese Kosten aber abgrenzbar sein - und dafür muss man wissen, wie viel Zeit der Hausmeister mit was verbracht hat.


    Ob die Kosten dann zu 1/3 umgelegt werden, hängt vom Umlageschlüssel in der WEG ab.


    Du musst nicht, aber es wäre sicher nicht verkehrt. Begeistert werden die Mieter so oder so nicht sein, aber eine unerwartete Nachzahlung von rund 300 € hebt die Stimmung auch nicht gerade.


    Wenn das Verhältnis zum Mieter gut ist, könnte man noch einen Schritt weiter gehen und die Vorauszahlung einvernehmlich erhöhen. Ansonsten passiert das dann eben als Reaktion auf die nächste Nachzahlung.
     
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  4. #3 Lucky Strike, 05.11.2015
    Lucky Strike

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    Hallo Andres, vielen Dank für Deine ausführliche Antwort!

    Ok, verstehe. Dieses "Buch" könnte man ja mit dem Zustandsprotokoll verbinden. Werde die Firma auf jeden Fall um Zusätze auf der Rechnung bitten, wenn Reparaturen von ihnen durchgeführt werden. Nur wie soll man das abgrenzen, wenn wir monatlich eine Pauschale zahlen? Das ist mir iwie nicht klar.

    Jetzt bin ich kurzfristig verwirrt ;) Eine Glühlampe tauschen ist also keine Reparatur und wäre umlegbar? Ein Loch bohren und eine Schraube reindrehen nicht? Meine Fresse, auf was man da alles achten muss :(

    Wenn ich Dich jetzt richtig verstehe, dann ist also alles mit Ausnahme der Reparaturen umlegbar. Wenn also in einem Monat keinerlei Reparatur und nur die vereinbarten Kontrolle und Reinigungsdienste ausgeführt werden ---> Betrag komplett umlegbar?

    Mhhh...die Ablesung hat bisher ebenfalls der jetzt ausziehende Mieter am 31.03. jedes Jahres gemacht und die Werte telefonisch an die Hausverwaltung weiter gegeben. Dafür sind bisher also auch keine Kosten im eigentlichen Sinn entstanden. Ich kann aus den Abrechnungen auch nix derartiges erkennen.

    Ja, sind nicht genau 1/3. Exakt wäre 342,86 von 1.00.

    Ja, ich werde es ihnen zumindest in der Ankündigung schon anbieten.


    Iwie fehlt hier ein Beitrag...iwer hatte doch gestern noch einen Link als erste Anwort gepostet.
     
  5. Andres

    Andres
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    Die Pauschale wird zeitanteilig zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten gesplittet. Wenn der Hausmeisterdienst so gut ist, wie du schreibst, kennen die das schon.

    Alternative: Man ändert die Zahlungsmodalitäten. Mit der Pauschale sind nur umlagefähige Tätigkeiten abgegolten, der Rest wird nach Aufwand vergütet.


    Eine Glühlampe tauschen ist keine Reparatur. Sie ist vorher kaputt - und nacher auch. Umlagefähig sind die Kosten trotzdem nicht, weil es sich um eine Instandsetzung (statt einer -haltung) handelt.


    Nein, auch nicht. Das hätte ich vielleicht deutlicher formulieren müssen: Die Ablesung der Zähler im Bereich der HeizkostenV gehört zu den Heizkosten. Die Ablesung der übrigen Zähler (Kaltwasser) gehören zu den Verwaltungskosten und ist daher nicht umlagefähig.


    Solange das tatsächlich kostenlos erfolgt, ist ja auch alles in Ordnung. Zukünfitg wäre das aber anders.


    Wenn du einen Link willst, kann ich einen posten ;)

    http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/hauswart-hausmeister-betriebskosten.html

    Die Aufstellungen sind (zwangsläufig) nicht abschließend, z.B. würde man heute in der ersten Aufzählung sicher noch die "sonstigen Betriebskosten" z.B. für die Überprüfung der Rauchmelder aufnehmen.
     
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