Hausmeister Service Kosten Betriebskostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "Hausmeister" wurde erstellt von Cet, 17.10.2012.

  1. Cet

    Cet Gast

    Hallo,
    ich bin Vermieter und muss zum ersten mal eine Betriebskostenabrechnung erstellen und habe mich mit dem Thema Hausmeisterkosten beschäftigt. Laut google bejahen die Gerichte wohl, dass ein Hausmeister Stundenzettel ausfüllen muss. Bei mir ist die Konstellation aber so, dass ich einen externen Dienstleister als Hausmeister-Service habe. Von denen habe ich noch nie eine Stundenaufstellung bekommen, die berechnen mir monatlich einen festen Betrag für folgende Tätigkeiten auf der monatlichen Rechnung:
    • Reinigungsarbeiten und Kehrdienst: Kellerräume, Treppenhaus, Straße usw.
    • Kontrolle des Gesamtzustandes der Immobilie sowie der Außenanlagen, Keller und Stellplätze
    • Überwachung der Heizungsanlage (ausreichend Heizenergie vorhanden, Wasser nachfüllen)
    • Mülldienst
    Ehe ich jetzt die Abrechnung erstelle: Ist das so ausreichend oder können die Mieter Stundennachweise verlangen?
    Kann mir da jemand weiterhelfen?
    Schon mal vielen Dank im Voraus! Gruß Cet
     
  2. AdMan

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  3. #2 BarneyGumble2, 17.10.2012
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

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    Was steht denn zu diesem Thema in den Mietverträgen?
    Falls Hausmeistertätigkeiten als Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, sollte schon eine Abgrenzung vorgenommen werden, da z.B. Reparaturen an einer Zentralheizung nicht umgelegt werden dürfen, Wartung dagegen schon. Aber wie bereits geschrieben: Nur, wenn dies im Mietvertrag geregelt ist.
     
  4. #3 Tobias F, 17.10.2012
    Tobias F

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    Wenn Du, wie eigentlich üblich, eine monatliche Pauschale für diese Tätigkeiten bezahlst wirst Du auch keine Abrechnung auf Stundenbasis, bzw. einen Stundennachweis, erhalten.
    Aber alles was Du aufgeführt hast ist normalerweise (natürlich nur wenn im Mietvertrag entsprechend vereinbart) auf die Mieter umlegbar.



    Von Reparaturen steht in der Auflistung des TS nichts.
     
  5. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Wasser nachfüllen ist aber eine Reparatur, da dies normalerweise nicht nötig ist, wenn die Anlage i.o. ist. 1-2 Mal im Jahr zur normalen Heizungswartung ist ausreichend.

    Mal davon ab gehören diese Kosten in die Heizkosten und nicht in die "kalten" Betriebskosten. Sie sind also herauszurechnen und entsprechend nach HKVO umzulegen.

    Dies ist in beiden Abrechnungen detailiert anzugeben, da sie sonst formell ungültig wären.
     
  6. #5 Tobias F, 26.10.2012
    Tobias F

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    Seit wann ist das Auffüllen von Heizungswasser eine Reparatur? Davon abgesehen das in wirklich vielen unserer Häuser ab und an ein paar Lieter nachgefüllt werden müssen (und in keinem der Häuser steht der Keller unter Wasser oder tropft es aus Wänden und Decken), wäre es auch keine Reparatur da dies wohl eher die BEHEBUNG eine Schadens bedeutet, als das Auffüllen von Wasser.



    Aha, ich denke das es sich um eine "Reparatur" handelt? Und seit wann sind diese überhaupt umlagefähig bezw. Bestandteil der HKV?
     
  7. #6 Papabär, 26.10.2012
    Papabär

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    Naja, "Überwachung der Heizanlage" war ja auch noch genannt.

    Aber beim Auffüllen des Wassers würde ich auch eher auf "Wartung" tippen - wobei es m.E. keine Vorschrift gibt, wonach eine Heizanlage nur 1 x pro Jahr gewartet werden darf ... oder?


    Aufpassen sollte man evtl. noch beim Mülldienst. Da gab´s vor einiger Zeit ein interessantes Urteil des AG Frankfurt/Main zu. (Urteil v. 16.12.11, Az. 385 C 2425/11)
    Ich gebe ja zu, dass ich die Volltextversion (noch) nicht kenne ... und dass das AG Frankfurt nun nicht gerade der BGH ist. Beim Abschluss neuer Mietverträge sollte das aber - rein vorsichtshalber - beachtet werden.
     
  8. Heizer

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    @Tobias: Überprüfung, Reinigung, Bedienung und Einstellung der Heizanlage sind als Heizkosten umlegbar.

    Wasser nachfüllen ist nur nötig wenn es irgendwo in der Anlage verschwunden ist. Und da es sich um ein geschlossenes System handelt, kann dies nur der Fall sein, wenn es irgendwo austritt. Kleine Mengen verdunsten ohne das ein Wasserschaden irgendwo entsteht.

    Wasserverlust tritt auch auf wenn man beispielsweise die Anlage, Heizkörper etc. entlüftet. Aber wie kam die Luft da rein? Durch Defekte und durch Reparaturen. Also ist das Nachfüllen diesen Arbeiten zuzuordnen, auch wenn es scheinbar in keinem direktem zeitlichem Zusammenhang damit steht.

    Wenn also jeden Monat Wasser nachgefüllt werden muss, dann ist definitiv was nicht in Ordnung!
     
  9. Berny

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    Dass die Heizungsgeschichten 'rauszurechnen sind, ist nun wohl klar.
    Dem Fragesteller möchte dem Vermieter auf Verlangen die Rechnung des HM_Services vorweisen können.
     
  10. #9 Tobias F, 27.10.2012
    Tobias F

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    Wo steht das der Heusmeister die Heizung reinigt, überprüft, bedient oder daran gar Einstellungen vornimmt (das machen bei uns Heizungsfirmen, nicht die Hausmeister)?
    Der TS schreibst lediglich "ausreichend Heizenergie vorhanden, Wasser nachfüllen", was z.B. beuten kann das der Hausmeister nachsieht ob noch genug Öl im Tank ist (bei Ölheizung). Von ARBEITEN an der Heizung lese ich da nichts - abgesehen vom eventuellen Auffüllen des Wasser.

    Ich weiß ja nicht welche Hausmeisterservice Du so kennst, bei unseren gibt es einen ganzen Katalog an Tätigkeiten, für den eine monatliche Pauschale gezahlt wird.
    Wenn die also beim Gang durch das Objekt sehen das der Wasserstand der Heizung in Ordnung ist - dann wird nichts aufgefüllt. Fehlt ein mal etwas wird eben nachgefüllt.
    Aber keines der Hausbetreuungs-Unternehmen mit denen wir arbeiten stellt so detailierte Rechnungen wie z.B.:
    18 Minuten - Glühbirne ersetzt = 6,78 EUR
    2 Minuten - Wasserstand der Heizung abgelesen = xy Eur
    ...........................
     
  11. Heizer

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    Wo habe ich geschrieben, dass der Hausmeister diese Arbeiten durchführt? Ich habe lediglich die umlagefähigen Tätigkeiten aufgelistet.

    Macht der Mausmeisterservice nix von alle dem, sind diese Kosten eben auch nicht umlegbar. Punkt.

    Wasser nachfüllen außerhalb der normalen Wartungsintervalle ist eben keine Wartung mehr. Danach schauen gehört zur Prüfung der Anlage. Dauert aber nur 1-2min und sollte sich kostentechnisch nicht wirklich auswirken.
     
  12. #11 Tobias F, 28.10.2012
    Tobias F

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    Vielleicht ist es Dir ja entgangen, aber genau darum geht es hier - um das was der Hausmeisterservice macht (und nicht um den Dachdecker, den Heizungsbauer, den Reifenservice oder sonstiges)

     
  13. Berny

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    Darf ich das mal hinterfragen?
    - Falls Gasversorgung: Wie soll die ausreichende Heizenergie überprüft werden?
    - Falls Öl- oder Pelletversorgung: Ausreichend Brennnstoff vorhanden (wäre wohl treffender formuliert.
    Ausserdem wäre besser formuliert: Wasserdruck im Heizungskreislauf regulieren, ggf. Wasser nachfüllen.

    Nun mal so meine völlig unmassgebliche Meinung.
     
  14. #13 Tobias F, 28.10.2012
    Tobias F

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    Und falls mit Strom geheizt dann nachsehen ob im AKW noch genug Brennstäbe vorhanden sind ;-)
    Geh doch einfach ein mal davon aus das der Hausmeisterservice, so wie vom Ts geschrieben, kontrolliert ob genug Heizenergie (Öl, Atomstrom, Wind oder was auch immer) vorhanden ist.


    Meinst Du mit dieser Haarspalterei hilfst Du dem TS?
     
  15. Berny

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    Ja, um Streitpotential zu minimieren.
     
  16. Heizer

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    Ah! Dann füllen die also Wasser im Reaktor nach.

    Nö!
     
  17. #16 Papabär, 29.10.2012
    Papabär

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    Na hoffentlich wird das nicht nach Gewicht abgerechnet ... die benötigen zuweilen schweres Wasser.
     
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