Hausmeisterkosten in zwei Jahren über 342% gestiegen, bitte um Ratschlag !!

Dieses Thema im Forum "Hausmeister" wurde erstellt von abstract, 29.03.2014.

  1. #1 abstract, 29.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 13.05.2014
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    Hallo liebe Forumsgemeinde,

    ich bin neu hier und habe ein Problem mit der Nebenkostenabrechnung.
    Die Eckdaten: Mietshaus mit 6 Wohnungen, Gesamtfläche 387qm, meine Wohnung hat 75qm.

    Die Nebenkosten nur für Hausmeister sind in den vergangenen zwei Jahren wie folgt gestiegen

    Abrechnung 2010: 1142,40€ für Haumeister
    Abrechnung 2011: 1142,40€ für Haumeister
    Abrechnung 2012: 2252,38€ für Hausmeister (+97%)
    Abrechnung 2013: 3932,32€ für Hausmeister (+75%)

    Macht eine Erhöhung von satten 342% innerhalb 2 Jahren !! Ist das so überhaupt zulässig ?
    Die Abrechnung 2013 liegt mir vor, der Hausmeister rechnet folgendes ab:

    -
    Mülltonnen rausstellen 4 x im Monat: pauschal 95,60€/Monat
    -
    Kehren ca. 2 Std. wöchentlich: 75,20€ (Stundenlohn somit 37,60€ je Stunde)
    -
    In den Monaten Dezember bis März wird bei einem Verleiher ein Schneeräumfahrzeug für 750€/Monat ausgeliehen, dieser Betrag von 3000€ wird pauschal auf insgesamt 9 Häuser umgelegt, UNABHÄNGIG davon ob es überhaupt Schnee hat und das Fahrzeug zum Einsatz kommt. Zuzüglich Diesel und mauellem Schneeschippen, dann wieder zu je 37,60€ je Stunde. Im Dezember und Januar wurden je zwei Stunden Kehren UND Schneeräumen abgerechnet...wie das geht ist mir schleierhaft !
    -
    Ohne die Mieter zu informieren, wurde eine Putzfirma für das Treppenhaus beauftragt, diese rechnet monatlich pauschal 83,30€ für den Reinigungsdienst ab. Es handelt sich um 3 Verbindungstreppen zwischen EG und 2.OG. Der Zeitaufwand ist bei größzügiger Schätzung ca. 1,5h...eher weniger.
    Geputzt wird laut Eintragungsliste der Putzfrau 2x im Monat (jede 1. und 3. Woche)

    Nun meine Frage...ist das rechlich alles in der Form zulässig ?
    Der Haumeister hat von 2011 nach 2012 gewechselt, daher auch die erste Erhöhung, welche wir uns ja noch gefallen lassen haben. Aber nun nochmal 1700€ mehr bei gleichen Aufgaben ??

    Wir (alle 6 Mietparteien) haben nun jeweils einen Widerspruchsbrief geschrieben, mit der Bitte/Aufforderung, die Arbeiten "Tonnen rausstellen, Putzen, Kehren" nach Dienstplan selbst zu erledigen.

    Wie geht es nun weiter...hat der Vermieter die Möglichkeit dies alles nicht zu akzeptieren und weiterhin den völlige überteuerten Hausmeister zu beschäftigen ??
    Das Gehalt des Hausmeisters liegt mit den Arbeiten, Kehren und Tonnen rausstellen bei ca. 5500€ monatlich zuzüglich dem, was er bei den anderen Häusern abrechnet.

    Würde mich sehr über einen Ratschlag der weiteren Vorgehensweise freuen.
    Danke und Grüße
     
  2. AdMan

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  3. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Hausmeisterkosten..

    exakt diese Situation habe ich in meinem Miethaus, 6 Wohnunen. Aus Kostengründen
    habe ich zu Gunsten der Mieter vertraglich festgehalten, daß Putz,-Kehr,-Reinigung des Treppenhauses, Mülltonnen, Hof etc.von jedem Mieter turnusgemäß erledigt wird. Und wer meinen Sie, verehrter Mieter, kommt dieser Vereinbarung nach? Keiner.
    Wenn ich ein gereinigtes Haus/Hof möchte muß ich schon selber putzen.
    Ein Lob Ihrem Vermieter.

    Nanne
     
  4. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Das Problem kenne ich auch nur zu genüge. Um die Nebenkosten zu senken, hatte ich auch mit EINVERSTÄNDNISS aller Mieter verschiedene Aufgaben wie Mülltonnen rausstellen und Schnee schieben turnusmäßig auf die Mieter verteilt. Und es kam wie es kommen musste, öfters wurden die Mülltonnen nicht rausgestellt oder vergessen Schnee zu räumen. Bis wir dann einen Glatteisunfall mit Personenschaden hatten...
    Seitdem haben wir eine Firma, die diese Aufgaben erledigt. Die Hausmeisterkosten sind somit von 65,-€ monatlich auf 160,-€ monatlich gestiegen.

    Auf solche Spielchen: "wir machen das schon selber" würde ich mich nieeee wie einlassen, never ever !
     
  5. #4 Bürokrat, 30.03.2014
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    Hm, das ist schon unverschämt teuer...
    Das sinnvollere Vorgehen wird sein euch selbst 2,3 Angebote von Hausmeisterfirmen mit demselben Aufgabenumfang zu holen. Die sendet ihr dann dem VM. Denn der kann kein Interesse an hohen Nebenkosten haben da dies die Vermietbarkeit der Wohnungen beeinträchtigt.
     
  6. #5 abstract, 30.03.2014
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    Hallo Zusammen,

    @Icke
    Vom Winterdienst war nicht die Rede der Selbsterledigung, nur vom Mülltonnen rausttellen - Treppenhaus putzen - Hof/Keller kehren.
    Wenn einzelne Mieter trotz Vereinbarung den Aufgaben nicht nachkommen, ist das ne andere Sache...Beauftragung eines Hausmeisters wäre dann ja begründet.
    Aber bevor es soweit kommen würde, würde es erst mal im Haus intern Zoff geben, bevor der Vermieter einschreiten muss.



    @Bürokrat
    Ist vermutlich der einzige Weg mit den Angeboten um nachzuweisen, dass das völlig überteuert ist.
    Mal schauen was jetzte auf den Wideruf passiert...

    Grüße
     
  7. #6 Bürokrat, 30.03.2014
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    Naja, die jetzigen Hausmeisterkosten anzufechten wird schwierig sein wenn der Hausmeister nachweisen kann dass die stunden gearbeitet wurden und die Umlage im MV vereinbart ist. Allerdings hat der VM wie gesagt auch interesse an niedrigen NK´s und sollte wenn ein günstigeres Angebot vorliegt dem Hausmeister zum nächstmöglichen Termin kündigen.
     
  8. Andres

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    Nun, da nach Möglichkeiten gefragt wurde - eine wurde noch nicht genannt: Man könnte der Abrechnung wegen Unwirtschaftlichkeit widersprechen. Das wird aber nicht ganz einfach werden, vor allem ist der Erfolg äußerst ungewiss. Denn einige Postionen sind zwar happig:

    ... aber bereits unwirtschaflich? Das sind 23,90 € pro Leerung. Was dabei genau zu tun ist, wissen wir ja nicht. Wie viele Tonnen müssen über welche Entfernung bewegt werden? Und abhängig vom Aufwand ergibt sich dann ein Stundensatz, der sicher hoch, aber nicht zwingend unwirtschaftlich ist.

    Das ist entsprechend mit den meisten anderen Positionen auch so rechenbar. Daher wäre die Idee, sich vielleicht erst einmal selbst nach Preisen zu erkundigen, gar nicht so verkehrt.

    Mir ist auch noch nicht ganz klar, welche Arbeiten jetzt eigentlich von einem abhängig Beschäftigen und welche Arbeiten von Externen/Selbständigen erbracht werden. Wenn der Hausmeister angestellt ist, könnte man über Einblick in die Abrechnungsunterlagen z.B. mal ermitteln, welches Gehalt eigentlich ausgezahlt wird.

    Ja, und? Wie soll das denn sonst funktionieren?


    Unterlagen einsehen, nachprüfen, ggf. widersprechen.


    Um das mal ganz klar zu sagen: Die Steigerung der Betriebskosten ist nicht zu beanstanden. Die Betriebskosten selbst, ihre Abrechnung oder Zusammensetzung ist vielleicht zu beanstanden, aber auch eine Steigerung um 1000 % muss nicht per se unzulässig sein.
     
  9. #8 Martens, 31.03.2014
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    Wir fordern die Schneedienst auch immer erst dann an, wenn die ersten Flocken fallen. Vorher bekommen die keinen Cent, wäre ja noch schöner. :p

    Im Ernst, der Stundensatz für den Hausmeister erscheint mir etwas hoch, das dürfte aber im Südwesten der Republik anders zu werten sein als im Nordosten, alles andere ist bei dieser Faktenlage nicht zu beanstanden.

    Also mal ein paar Gegenangebote für den Hausmeisterservice einholen und dann sehen, ob das wirklich überzogene Preise sind.

    Wie Andres schrieb, eine Steigerung ist per se nicht zu beanstanden.
    Wie wurden diese Leistungen denn bis 2011 erbracht, als es noch so günstig schien?

    Christian Martens
     
  10. Duncan

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    im Rahmen der Wirtschaftlichkeitserwägung wäre ein Ankauf eines entsprechenden Gerätes zuzügl. Wartungs- und sonstigen Unterhaltungsaufwand prüfenswert.
     
  11. #10 Papabär, 31.03.2014
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    Die Anschaffungskosten wären aber nicht umlagefähig - d.h. voll vom Eigentümer zu tragen. Was hätte der Eigentümer von einer solchen Investition?

    Den Stundenlohn von 37,50 € halte ich nicht für überteuert ... immerhin sind hier ja auch noch die Lohnnebenkosten enthalten.


    Neben der bereits erwähnten Unwirtschaftlichkeit - die Beweislast liegt i.d.R. beim Mieter - wäre generell auch die Umlagefähigkeit der Mülltonnenschubserei zu prüfen.
     
  12. #11 abstract, 31.03.2014
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    Hallo Zusammen,

    danke für euer Feedback.

    Die Nebenkostenabrechnung ist bereits von allen Parteien im Haus Widersprochen worden, zusätzlich noch die Abrechnung von 2012, da diese im Mai 2013 eingegangen ist. Somit liegen wir hier noch innerhalb der Widerrufsfrist.
    Der Widerspruch für 2012, weil wir Einsicht in die Abrechnungsunterlagen möchten, bei gleichem Hausmeister und gleichen Gegebenheiten, wäre es doch mal interessant, warum sich die Kosten innerhalb eines Jahres (!) um 1700€ erhöhen...das Haus wird ja plötzlich nicht größer oder länger.

    Zu den Mülltonen...es handelt sich um zwei Tonnen, welche über den Gehweg gebracht werden, Verfahrweg großzügig geschätzt ca. 3 Meter, keine Kellertreppe da ebenerdig, Aufwand ca. 5 Minuten.
    Und das bei 8 weiteren Häusern im Umkreis von 100m Luftlinie. Uns ist mittlerweile auch klar geworden, warum er den Mülltonnendienst NICHT nach Stundenlohn (37,60€/Std.) abrechnet, da würde er wesentlich
    schlechter fahren, da der die Zeit dann gar nicht rechtfertigen könnte.

    Ich habe mittlerweile durch Recherchen herausgefunden, dass das Mülleimer rausstellen nicht automatisch zur umlagefähigen Position "Müllentsorgung" gehört, dies müsste im Mietvertrag separat aufgeführt sein, damit es umlagefähig wird, was nicht der Fall ist.

    Die Rechnungen liegen uns alle vor, bei Aufgaben die vom Zeitaufwand unterschiedlich sein können (Kehren, Schneeräumen) rechnet er je Stunde 37,60€ ab und bei fest definierten unveränderbaren Aufgaben (Mülltonnen rausstellen) rechnet er pauschal 95,60€ ab.

    Des weiteren noch die umgelegte Miete für das Räumfahrzeug und dann natürlich auch nochmal den Stundensatz für sich selbst, solange das Fahrzeug im Einsatz war.
    Es ist allerdings so, dass dieses Fahrzeug bei uns am Haus noch nie jemand gesehen hat und es wäre vermutlich auch viel zu eng, damit zwischen Haus und den parkenden Autos vorbei zu kommen...das nachzuweisen wird allerdings schwierig und ist nur eine Vermutung.

    Was mir ebenfalls aufgefallen ist...er rechnet jeweils eine halbe Stunde für Wasserzähler und Allgemeinstrom ablesen ab, ich bin der Ansicht, dass dies nicht umlagefähige Kosten sind. Wäre somit die NK-Abrechnung ohnehin fragwürdig ??
    (Mir ist klar, dass wir die Abrechnung in korrigierter Version eh wieder bekommen würden)

    Nochmal zur Veranschaulichung. Das Haus mit einer Gesamtwohnfläche von 387m² liegt bei Hausmeisterkosten von über 3900€/Jahr und 325€ MONATLICH....nur für Hausmeister- und Putzservice, das entspricht 0,84€ je Quadratmeter !!

    Meines Erachtens ist das definitiv zu hoch !!

    Grüße
     
  13. #12 Pharao, 31.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 31.03.2014
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    Hi,

    je nach Mietvertrag habt ihr darauf kein Anrecht. Das bedeutet aber nicht, das man jeden Preis für "Hausmeistertätigkeiten" zahlen muss.

    So pauschal kann man das m.E. nicht sagen, denn natürlich werden manche Dienstleistungen auch mal treuer im Laufe der Zeit. Wie oben schon erwähnt, alles muss man aber auch nicht hinnehmen, denn der Vermieter hat ja wirtschaftlich zu denken.

    Desweiteren wäre ggf. aber auch zu Überprüfen, ob hier auch mehr "Leistungen" gemacht wurden als früher und deswegen das teurer wird. Wenn ja, dann müsste man überprüfen ob diese Leistungen auch so abrechnenbar sind mit den Mietern.

    Das stimmt m.E. Wissen so nicht. Aber pauschal für 2 Tonnen 95 € pro Monat zu berechnen, das finde ich schon als Wucher.

    Pauschal kann man das m.E. so nicht sagen. Es kommt darauf an, was alles gemacht wird und was davon abrechnenbar ist mit den Mietern.

    Ich würde euch anraten, gemeinsam sich anwaltlich Beraten zu lassen und dann ggf. auch gemeinsam gegen diese Abrechnungen vorgehen.
     
  14. #13 abstract, 31.03.2014
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    Mal schauen was jetzt nach dem Widerspruch passiert...uns liegt allen sehr daran, die sache aussergerichtlich zu klären, da bisher alles bestens und auch sehr angenehm (auch Richtung Vermieter) gelaufen ist. Niemand möchte Ärger und ewig lange Verfahren...aber eben halt auch nicht von nem Haumeister ausgenommen werden...

    Grüße
     
  15. Pharao

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    Das ist schon klar, aber der Vermieter stimmt den Konditionen des Hausmeisterservice zu und unterschreibt hier die Verträge und der Vermieter rechnet das über die Betriebskostenabrechnung mit euch ab und der Vermieter .... usw.

    Fakt ist also, der Hausmeister kann euch nicht ohne Kenntnis des Vermieter "ausnehmen", wenn du das so nennen willst. Also nimm hier bitte nicht den falschen in Schutz.
     
  16. #15 abstract, 31.03.2014
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    Das ist allerdings richtig...danke für die Klarstellung !!
     
  17. #16 Papabär, 01.04.2014
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    Ja und nein!
    Sagen wir mal so; Natürlich hätte ich einfach nur das Az. des AG Frankfurt benennen können - aufgrund der darin vorgetragenen Argumentation hielt ich es aber für besser, den gesamten Thread zu verlinken.

    Die Entscheidung des AG, die in dem konkreten Fall in Frankfurt/Main vielleicht richtig ist, muss es nicht unbedingt in einem vergleichbaren Fall in Flensburg oder München sein. Es besteht also ein gewisses Restrisiko.



    Der Widerspruch zu BK-Abrechnung 2012 - rein zum Zwecke der Belegeinsicht - ist mangels Belegeinsicht vermutlich nicht hinreichend begründet und dürfte relativ leicht zurückzuweisen sein. (vgl. hierzu OLG Düsseldorf, 10 U 169/05 v. 27.04.2006; OLG Düsseldorf, 10 U 164/05 v. 22.06.2006; AG Oldenburg, E 4 C 4132/03 v. 31.03.2004).

    Hier kann es (= muss nicht) für den Vermieter sogar taktisch geschickt sein, nicht vor Ablauf der Widerspruchsfrist zu reagieren.
     
  18. #17 abstract, 01.04.2014
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    Hallo Papabär,
    danke für Dein Statement.

    Das mit dem Az aus FFM habe ich verstanden, man kann das Urteil nicht pauschal auf andere Fälle projezieren.

    Was ich jedoch nicht verstanden habe, wieso der Widerspruch der Abrechnung 2012 mit der (freundlichen) Bitte zur Belegeinsicht möglicherweise zurückgewiesen werden kann. Die Nebenkosten nur für Hausmeister sind innerhalb eines Jahres um +1700€ gestiegen, das sind über 140€ JE MONAT. Da muss es mir als Mieter der die Kosten zu zahlen hat, doch möglich sein, die Belege einzusehen um herauszufinden, wie diese Steigerung der Hausmeisterkosten um 140€ je Monat zu rechtfertigen sind ??
    Die Gegebenheiten rund ums Haus haben sich nicht verändert, das muss doch diese starke Erhöhung auch seitens Vermieter erklärbar sein ?

    Wie lange hat der Vermieter nun eigentlich Zeit, auf den Widerspruch zu reagieren ?
    Muss er das überhaupt oder kann er sich auch einfach tot stellen ??

    Vorschläge zur Einsparung von 3000€ p.a. haben wir bereits gemacht, in dem wir die Positionen Mülltonen raus, Kehren, Treppenhaus wischen gemäß Dienstplan selbst erledigen...muss er das akzeptieren oder kann er (wenn er will) dies einfach ablehnen ?
    Eine schriftlich Empfangsbestätigung des Widerspruchs haben wir heute Erhalten.

    Danke und Grüße
     
  19. Pharao

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    Hi,

    es kommt darauf an, was ggf. im Mietvertrag vereinbart ist. Ist da vereinbart, das zb. das Teppenhaus geputzt und auf die Mieter umgelegt wird, dann hast du als Mieter kein Anrecht auf "selber machen".

    Aber das bedeutet nicht, das der Vermieter hier jetzt jede mega-super teure Reinigungsfirma mit euch abrechnen kann, da er ja u.a. auch wirtschaftlich "Arbeiten" muss.

    Hier mal der §556 BGB Abs 3:

    "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."
     
  20. #19 abstract, 13.05.2014
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    Hallo Zusammen,

    nach längerem Hin-und Her kommt nun wieder schwung in die Sache. Wir haben nun alle Abrechnungen inklusive Hausmeistervertrag erhalten. Mittlerweile ist auch klar, wie es zu einem Teil der Kostenerhöhung gekommen ist.

    Im Hausmeistervertrag ist folgendes vereinbart:

    Pauschale Vergütung zu je 95,80€/Monat für folgende Tätigkeiten:
    - Rein- und Rausstellen der Mülltonnen
    - Kehren des Gehwegs vor dem Haus inkl. Garagenzufahrt
    - Allgemeine Kontrolle des Anwesens auf Schäden

    Zustätzliche Arbeiten sofern erforderlich zu 37,20€/Stunde
    - Winterdienst

    Soweit erst mal okay

    Unter §8 im Hausmeistervertrag steht:
    (1) "Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam"
    (2) "Werden mündliche Vereinabrungen getroffen, müssen diese schriftlich niedergelegt werden

    Soweit auch okay.

    Der Hausmeister hat allerdings jeden Monat die Tätigkeit "Hof kehren" mit zwei Stunden Aufwand, also 75,20€ (zuzüglich den 95,80€ gemäß Vertrag) abgerechnet. Nach Anfrage beim Hausverwalter, wieso die Leistung "Kehren" gemäß Pauschalvergütung dennoch separat abgerechnet wird, kam als Antwort, dass dies nachträglich eine mündliche Vereinbarung mit dem Hausmeister wäre und er nicht verplichtet wäre dies den Mietern mitzuteilen.

    Kann mir jemand erklären, wie dies nun zu beurteilen ist ????
    Im Vertrag den Hausverwaltung UND Hausmeister unterschrieben haben steht unter §8 "mündliche Vereinbarungen sind unwirksam".

    Was gilt nun ???
    Welche weiteren Schritte sind nun erforderlich/richtig ???

    danke und Grüße
     
  21. #20 Bürokrat, 13.05.2014
    Bürokrat

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    Offenbar hat der Hausmeister festgestellt dass der Arbeitsaufwand mit der Pauschalvergütung nicht vereinbar ist, hat bei der HV angefragt und bewilligt bekommen den hohen aufwand separat abzurechnen. Dir sollte es jedoch aufgrund des Vertrages möglich sein die Abrechnung anzufechten. Folge wird freilich sein dass die Vereinbarung künftig schriftlich niedergelegt werden und ihr die hohen kosten in zukunft zu zahlen habt. Präventiv würde ich daher schon mal eine ausschreibung machen und mir günstigere angebote einholen und diese der HV vorlegen. Wenn diese nicht reagiert mal die Eigentümer selbst anschreiben (für den Fall dass der Hausmeister ein Spezl der HV ist)
     
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