Hausmeisterkosten + Rasen mähen und Winterdienst? Rechtens?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Murmel78, 21.05.2011.

  1. #1 Murmel78, 21.05.2011
    Murmel78

    Murmel78 Neuer Benutzer

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    Einen wunderschönen guten Tag,
    ich habe ein paar Fragen, wo ich hoffe, hier Antworten zu finden.

    Ich fange mal ganz am Anfang an...
    Unsere Vermieterin entschloss sich vor 2 Jahren, die Vermietung unseres Hauses (8 Parteien) an eine Verwaltung abzugeben, da sie leicht überfordert war mit dem ganzen Verwaltungskram. Nachdem sie dies getan hatte, wurde sie offiziell zu unserem Hausmeister und stellt uns seither Hausmeisterkosten von 400Euro im Jahr in Rechnung.

    Nun der springende Punkt, sie mäht weder den Rasen, noch kümmert sie sich um die Schneeberäumung im Winter.
    Den Rasen mäht ein Mieter und wir anderen 7 sind angehalten, nach jedem Rasenmähen an diesen Mieter 4€ zu zahlen, das sind in einem guten Monat, wo der Rasen nur so wuchert schnell mal 8€ pro Partei. Nun meine Frage, ist das rechtens das wir diese Zahlungen übernehmen? Oder sollte der Vermieter an unseren fleißigen Rasenmähermann zahlen, schließlich kassiert der VM ja auch die Hausmeisterkosten.

    Mit dem Winterdienst verhält es sich ähnlich, es wurde ein Mieter beauftragt den Hof zu beräumen und dieser erhält für jeden Einsatz 8€ vom gesamten Haus, das wird dann auf die NK-Abrechung zusätzlich mit aufgeschlagen.

    Ihre Arbeiten beschränken sich auf ab und an mal vorbei kommen und nachschauen ob noch alles steht und aufs ...ja, was tut sie eigentlich :unsicher011:?

    Ich hoffe ihr könnt mir weiterhelfen, da man ihr nur mit Fakten kommen darf...ich finde aber leider garnichts konkretes im Netz, am besten wären ja noch Paragraphen, die man ihr zeigen könnte, wenn man denn im Recht wäre.
     
  2. AdMan

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  3. peewee

    peewee Erfahrener Benutzer

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    steht in der Abrechnung einfach nur "Hausmeister/Hauswart 400€" oder ist unter diesem Punkt eine Auflistung der Tätigkeiten zu finden?

    eine Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein! (gibt es genügend Urteile) Zwar darf der Vermieter einen Posten "Hausmeister/Hauswart" bilden und darin dann alle Tätigkeiten wie Rasenmähen etc. zusammenfassen. Wenn jedoch die "typischen" Arbeiten von den Mietern durchgeführt werden, ist die Abrechnung (sofern nicht detailiert aufgelistet) nicht nachvollziehbar. Also verlange eine genaue Auflistung (gibt es auch genügend Urteile).

    Wie groß ist denn euer Haus / wie groß pro Partei? 400€ hört sich zwar nicht viel an, aber vllt. ist es zu hoch angesetzt. Dazu gibt es auch genügend Urteile wie hoch die Kosten sein dürfen.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Richtig... das bedeutet aber nicht, dass der Mieter den Vollidioten geben und einfach "nicht nachvollziehbar" behaupten könnte.

    Das ist einfach nur Unsinn... Abgerechnet werden die Kosten, die beim Vermieter für die Hausmeistertätigkeit anfallen. Wenn irgendeine Tätigkeit, sei es nun eine typische Hausmeisterarbeit - was soll das überhaupt sein? - oder auch nicht, von den Mietern erledigt wird, fallen für diese Tätigkeit beim Vermieter keine Kosten an. Wenn dem Vermieter für irgendeine Tätigkeit keine Kosten entstehen, werden die nicht entstandenen Kosten auch nicht in der Abrechnung erscheinen.

    Wie wäre es, wenn du nicht mit jedem 2. Satz behaupten würdest, es gäbe genügend Urteile, sondern vioelleicht auch nur ein einziges Urteil benennen würdest?
    Es gibt kein einziges Urteil darüber, wie hoch Hausmeisterkosten sein dürften. Es kann auch kein Urteil über die zulässige Höhe von Hausmeisterkosten geben. Dazu unterscheiden sich die Umstände von einem Fall zum nächsten zu sehr.
    Was es geben kann und selbstverständlich auch gibt sind Urteile, durch die für einen konkreten Einzelfall festgestellt wurde, dass irgendein Betrag zu hoch war.
     
  5. peewee

    peewee Erfahrener Benutzer

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    Natürlich kann man auch von den Mietern erwarten, dass sie ihre Birne anstrengen und sich Gedanken machen zu der Abrechnung und nicht sofort schreien: "versteh ich nicht"!.

    Ja natürlich werden nur die Hausmeisterkosten in Rechnung gestellt, die durch die Arbeit des Hausmeisters anfallen. Aber hier liegt doch der Streitpunkt! Murmel78 schreibt ja, dass Mieter Rasen mähen und Winterdienst erledigen (typische Hausmeisterarbeiten!!). Gleichzeitig fragt er sich, was der offizielle Hausmeister macht. Von daher auch meine Frage oder Behauptung, dass eine Abrechnung nachvollziehbar sein muss. Wenn die Mieter des Hauses die Arbeiten des Hausmeisters erledigen (und dafür bezahlt werden) und Murmel78 nicht weis wofür die Vermieterin/Hausmeister die 400€ kassiert, dann soll er nachfragen wenn es nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist. (denn er kann die Kosten ja anscheinend nicht nachvollziehen) Es gibt auch Hausmeister, die von ihrem Auftraggeber untypische Aufgaben aufgetragen bekommen und z.B. zählen hierzu Besichtigungen. Das ist nicht eine Aufgabe des Hausmeister, sondern der Verwaltung. Ein Hausmeister darf das natürlich auch, aber es darf dann nicht über die Hausmeisterkosten abgerechnet werden.

    Natürlich sind das dann konkret Einzelfallentscheidungen, aber man entwickelt ja daraus eine Richtlinie für weiter Fälle.
    Hast du schonmal was vom Gebot der Wirtschaftlichkeit gehört !? Allein hierdurch ergibt sich, dass es Grenzen der Vergütung gibt.

    Da du unbedingt Urteile brauchst:

    Hausmeisterkosten:
    AG Köln AZ 203 c 217/96 (ist zwar etwas älter) "Hausmeisterkosten können nur insoweit in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, als ortsüblich und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen"

    AG Köln AZ 213 c 582/96 (auch etwas älter) "Die Kosten für Hausmeisterdienste und technische Leistungen eines Gebäudedienstleisters kann der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung einstellen, soweit sein Vertrag mit dem Dienstleister dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht."

    AG Frankfurt/Main AZ 33 c 4255/01-28 "Weichen die vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten (hier: Hausmeisterkosten) erheblich von den Durchschnittskosten ab, muss der Vermieter die Richtigkeit der Kosten darlegen, die Abweichung erläutern, die Erforderlichkeit beweisen und die Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots eingehend darlegen.

    AG Chemnitz 21 c 643/03 "0,28€/m2 Wohnfläche/Monat werden als ausreichend angesehen"

    Typische/Untypische Hausmeisteraufgaben:

    AG Köln AZ 208 c 460/92 "Die Kosten des Hausmeisters sind als Betriebskosten nicht umlagefähig, soweit sie für Verwaltungsaufgaben entstehen."

    LG Berlin AZ 62 s 413/01 "Dem Vermieter wurden 20% von den Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ab, weil sie durch den Hausmeister durchgeführt wurden."

    LG Berlin AZ 62 s 230/02 "Wenn der Hausmeister auch die vor Ort zu erledigen Hausverwaltungstätigkeiten ausüben muss, kann das Gericht die Hausmeisterkosten um 20% kürzen."

    AG Köln AZ 201 c 225/00 "Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten" - auch hier wurden diese Tätigkeiten über den Hausmeister abgerechnet

    LG Köln AZ 10 s 273/91 "typische Aufgaben eines Hausmeisters sind: Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Eis- und Schneebeseitigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung technischer Anlagen"

    Nachvollziehbarkeit der Abrechnung:

    AG Brühl AZ 23 c 557/95 "Hausnebenkosten sind in der Betriebskostenabrechnung hinreichend und nachvollziehbar zu erläutern. Dies betrifft insbesondere Hausmeisterkosten.

    AG Neumünster AZ 22 c 970/93 "Will der Vermieter die Kosten des Hauswarts, der auch andereweitige Arbeiten ausführt, in der Nebenkostenabrechnung umlegen, so sind die Kosten für den Mieter nachvollziehbar darzulegen.

    BGH AZ VIII ZR 295/07 "Ein durchschnittlicher Mieter muss in der Lage sein, die Art des Verteilerschlüssels und der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen."
     
  6. #5 Murmel78, 23.05.2011
    Murmel78

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    Vielen lieben Dank für eure zügigen Antworten :)
    Richtig, ich kann es anhand der NK-Abrechnung nicht nachvollziehen, da steht nur Hausmeisterdienste 400€.
    Habe heute bei dem Verwalter angerufen und mich nach einer Aufschlüsselung der Kosten erkundigt...diese kann ich im Büro der Verwaltung einsehen, zuschicken tun sie mir sie nicht.
    Nun werde ich wohl die nächsten Tage mal sehen, wann ich Zeit habe und sie mir anschauen. Bin sehr gespannt, was es da zu entdecken gibt.

    Nochmal vielen Dank für eure Mühen. :)
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Mehr kann man nun mal von einer Betriebskostenabrechnung auch nicht erwarten.
     
  8. #7 Christian, 24.05.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo Murmel78,

    nur, damit es keine Mißverständnisse gibt:
    Dein Vermieter (bzw. dessen Verwaltung) muss dir die Unterlagen nicht zuschicken. Es ist idR laut Gesetz ausreichend, wenn dir eine Einsichtnahme gewährt wird.

    Gruß,
    Christian
     
  9. #8 loschdi, 26.05.2011
    loschdi

    loschdi Gesperrt

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    also erstmal:
    was job des hausmeisters ist und was nicht, sollte in seinem arbeitsvertrag stehen.
    rasenmähen und winterdienst gehört da nicht automatisch mit dazu, nur weil du es für "typische hausmeistertätigkeiten" hälst. was "typisch" ist interessiert nicht sondern nur was tatsächlich in diesem fall vertraglich vereinbart ist und tatsächlich abgerechnet wird.

    also ich würd ja sagen dass rasenmähen zur gartenpflege gehört und somit eine typische gärtner-arbeit ist und dass man den winterdienst auch ruhig den profis vom räumservice überlassen kann.
    unser sogenannter "hausmeister" mäht weder rasen noch macht er winterdienst. er putzt auch nicht das treppenhaus (das wäre ja wohl auch eher ne typische putzkraft-arbeit) oder ähnliches. trotzdem hat er 'n hausmeister-arbeitsvertrag.
     
  10. peewee

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    darum geht es doch nicht. sollen wir jetzt darüber diskutieren ob ein hausmeister die treppe putzt oder ob das eine reinigungsfirma erledigen soll.

    fakt ist, dass arbeiten eines hausmeister als "typisch" vom gesetzgeber angesehen werden (auch wenn man das einem anderen dienstleister in auftrag geben könnte) und es gibt tätigkeiten die als "untypisch" angesehen werden.
    die typischen dürfen in die betriebskostenabrechnung mit hausmeister abgerechnet werden und die untypischen eben nicht. (deswegen darf es trotzdem der hausmeister machen, aber es darf dann nicht mit hausmeister abgerechnet werden).

    wir haben hier ein haus mit mehreren parteien. vermieter setzt sich als hausmeister ein und will dafür p.a. 400 €. soweit ok. jetzt stellt sich heraus, dass mieter aber rasen mähen, schnee wegräumen etc. dafür bekommen sie geld. auch alles noch ok.
    die frage, die jetzt im raum steht ist: was macht der hausmeister, damit er 400 p.a. bekommt ?????
    denn so aufgaben wie rasen mähen (wofür man einen hausmeister einsetzen kann, aber nicht muss) macht der hausmeister anscheinend nicht. wenn die mieter jetzt die aufgaben übernehmen, die man aber über einen hausmeister mittels nebenkosten abrechnen könnte, bleibt nicht mehr viel übrig was man dann noch in die abrechnung unter hausmeister abrechnen darf.
     
  11. #10 loschdi, 29.05.2011
    loschdi

    loschdi Gesperrt

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    vielleicht einfach nur rund 1,666 stunden im monat à 20 euro (sehr niedriger satz btw., wenn man den ganzen versicherungsscheiss und so einrechnet) so sächelchen erledigt wie: glühbirnen wechseln, handwerker reinlassen, wildmüll entsorgen usw.

    dann wär er ja auch deutlich teurer. dann gäb's die 400 euro auch nicht nur jährlich, sondern monatlich.

    mal ernsthaft:
    bei 8 parteien (mit angenommen gleicher grösse & wertung) zahlst du grad mal knappe 4,20 euro pro monat dafür dass die ex-eigentümerin, die sich zweifellos am allerbesten mit den technischen gegebenheiten im haus auskennt, den ganzen kleinkram erledigt.
    was meinst du wohl wie teuer es dich käm, wenn sie das nicht macht sondern jemand externes beauftragt würde, der noch nicht mal weiss wo die sicherungskästen sind?

    klar muss beim hausmeisterjob jeder posten einzeln gelistet werden.
    kannst du auch einfordern bei deinem vermieter, kriegst du auch vor gericht durch.
    aber vielleicht, nur vielleicht, überlegst du dir vorher ob du da nicht vielleicht 'nen kleinen fehler machst.
     
  12. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Sind denn im MV Hausmeistertätigkeiten als auf die Mieter umlegbar definiert?
     
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