Hausnebenkostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von sebschul, 10.05.2007.

  1. #1 sebschul, 10.05.2007
    sebschul

    sebschul Neuer Benutzer

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    Hallo erstmal.
    Ich habe meine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 erhalten und sie ist inklusive der Ablesewerte des KWZ normal. Nur der Anfangsstand des KWZ hat mich stutzig gemacht und deshalb habe ich die Abrechnung für das Jahr 2005 herausgeholt. Dabei habe ich festgestellt, dass der Ablesewert und der Anfangsstand für das Jahr 2005 identisch waren! D.h. für dieses Jahr wurde komplett kein Kaltwasser abgerechnet. In meinen Unterlagen habe ich auch kein Ableseprotokoll oder ähnliches gefunden und es wurden auch keine Schätzungen bzgl. des Verbrauchs getroffen.
    Nun hat der Vermieter natürlich den Ablesewert (der ja dem Anfangsstand entspricht) für das Jahr 2005 als Anfangsstand für das Jahr 2006 übernommen. Der Verbrauch für das Jahr 2006 ist nun aber doppelt so hoch wie normal. D.h. für mich als logische Schlussfolgerung, es hat im Jahr 2005 keine Ablesung stattgefunden. Deshalb hat der Vermieter den Ablesewert gleich dem Anfangsstand gesetzt (daraus resultiert "kein" Verbrauch) und für das Jahr 2006 (da ist ja eine Ablesung erfolgt) soll ich nun den Verbrauch aus dem Jahr 2005 mitbezahlen. Ich hoffe ihr habt verstanden, wie ich das meine.
    Ist das vom Vermieter so in Ordnung? Er hat ja für das Jahr 2005 eine fristgerechte Betriebskostenabrechnung erstellt auch wenn sie scheinbar nicht korrekt war. Muss er ein Ableseprotokoll für konkret angegebene Werte haben? Er hat ja wie schon geschrieben, keinen Wert geschätzt, sondern eine konkrete Zahl angegeben (die so nie stimmen kann).

    Ich muss dazu sagen, dass ich als Erbe in den Mietvertrag eintreten musste und somit vorher auch nichts mit den Betriebskostenabrechnungen zu tun hatte.
     
  2. AdMan

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  3. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Natürlich ist die Abrechnung 06 so falsch und Du hast Anspruch auf Korrektur. Aber wenn der Vermieter auch 05 korrigiert wirst Du unter dem Strich dasselbe zahlen. Eine Korrektur 05 könnte er noch bis Ende 07 machen.
     
  4. Birgit

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    In der Abrechnung für das Jahr 2006 darf nur der Wasserverbrauch angesetzt und abgerechnet werden, der im Abrechnungsjahr angefallen ist. Wenn der jetzt angesetzte Verbrauch (und das steht nach Deiner Schilderung ja zu vermuten) den Verbrauch für 2 aufeinanderfolgende Jahre umfaßt, muss eine Abgrenzung erfolgen.

    Richtig ist, dass der Vermieter dann auch die Abrechnung 2005 korrigieren und den auf das Jahr 2005 entfallenden Wasserverbrauch berechnen darf.

    Allerdings:
    Eine lediglich materiell fehlerhafte Abrechnung (und diese liegt für das Jahr 2005 bezüglich des Wasserverbrauchs vor) kann auch noch zeitnah nach Ablauf der Ausschlussfrist (hier 31.12.2006) korrigiert werden. Hatte der Vermieter den Abrechnungsfehler zu vertreten, kann die Korrektur nicht zu einer höheren Nachbelastung führen, als sie mit der ursprünglichen Abrechnung geltend gemacht wurde.

    "Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat zur Folge, dass die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Korrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Abrechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf."

    Quelle: Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.11.2004 (- VIII ZR 115/04 -, MM 05, 39 LS; WM 05, 61)
     
  5. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Ich pflichte Birgit bei.

    Das heisst aber nicht, dass ich diese Rechtsprechung/Rechtsauslegung billige.
     
  6. Birgit

    Birgit Benutzer

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    Okay... das ist die andere Seite der Medaille.

    Das jetzt in Rechnung gestellte Wasser ist ein Verbrauch, den Sebschul als Mieter tatsächlich gehabt hat, wenn auch nicht ausschließlich im Jahr 2006, sondern in beiden Jahren zusammen.

    Aber moralische Fragen spielen im Mietrecht nicht unbedingt eine Rolle... und auch nicht mein persönliches Gerechtigkeitsempfinden....
     
  7. #6 sebschul, 11.05.2007
    sebschul

    sebschul Neuer Benutzer

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    @Birgit Danke für die schnelle Antwort.

    So etwas ähnliches hatte ich auch schon gelesen.
    Bei den Kosten für Wärme regelt das ja die Heizkostenverordnung genau. Nur für Wasser gibt es kein Verordnung und dann gilt das BGB. Ich glaube §556.

    Nun stellt sich für mich aber eine neue Frage:
    Wenn ich nur für das Jahr 2006 tatsächlich bezahlen muss (für 2005 entsteht ja ein nachträglicher Nachteil), dann muss doch der Verbrauch geschätzt werden? Wie funktioniert das? Ich muss dazu sagen, dass ich nach 4 Monaten im Jahr 2006 ausgezogen bin. Wird ein Durchschnittswert aus den letzten Jahren herangezogen, quasi das arithmetische Mittel gebildet und dann anteilig für die 4 Monate berechnet oder gibt es wie bei den Heizkosten eine Tabelle (Gradtagszahlentabelle) für den durchschnittlichen Verbrauch pro Monat, abhängig von der Jahreszeit.

    Meinem persönlichen Gerechtigkeitsempfinden entspricht das übrigens auch nicht, aber um Logik geht es leider oft nicht. Das habe ich auch schon in die andere Richtung erfahren müssen.
     
  8. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Über die Brücke würde ich aber nicht gehen wollen.

    Da es sich hier augenscheinlich um einen Ablesefehler handelt, dürfte es schwer werden dem Vermieter den schwarzen Peter zuzuschieben. Es sei denn er liest selber ab und kein beauftragter Dienstleister.
     
  9. Birgit

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    Hhm.... jetzt wird es interessant... :zwinker

    Selbst wenn der Vermieter nicht selber abgelesen hat:
    Der Vermieter wird sich das Versäumnis eines von ihm beauftragten Dritten (in diesem Fall der Ablesefirma) anrechnen lassen müssen.

    Man könnte dann aber weiter überlegen, ob er diese dann für den ihm entstandenen Schaden in Regreß nehmen kann.

    Sebschul:
    Eine Tabelle, analog zur Gradtagszahlentabelle bei den Heizkosten gibt es nicht, zumal der Wasserverbrauch ja auch wesentlich weniger jahreszeitabhängig ist als die Heizkosten.

    Es gibt m.E. zwei Möglichkeiten, abhängig davon, ob bei Deinem Auszug eine Zwischenablesung des Wasserzählers erfolgt ist.

    Falls Ja, würde ich wie folgt rechnen:
    Verbrauch 01.01.2005 - 30.04.2006 dividiert durch 16 Gesamtmonate x 4 Wohnmonate 2006 = Wasserverbrauch für die Zeit 01.01. - 30.04.2006

    Ohne Zwischenablesung sähe die Rechnung dann wie folgt aus:
    Verbrauch 01.01.2005 - 31.12.2006 : 24 Gesamtmonate x 4 Wohnmonate = Dein Wasserverbrauch für die Zeit 01.01. - 30.04.2006
     
  10. Dr.No

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    Ich stehe auf der Seife.

    Ist das Wasser im ganzen Haus nicht abgerechnet worden, oder
    durch einen Ablesefehler nur bei einem Mieter nicht?

    Ein Nullverbrauch bei einem Mieter hätte dem Abrechner, wie auch der
    HV auffallen dürfen.
     
  11. #10 sebschul, 12.05.2007
    sebschul

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    Also ich würde behaupten, dass nur bei mir vergessen wurde abzurechnen und zwar auf Grund fehlender Ablesung. Das heißt es war sicher kein Ablesefehler. Es gab sicher einen Ablesetermin, wo aber keiner in der Wohnung anwesend war. Das lässt sich für mich daraus schließen, dass die Heizkosten für 2005 geschätzt wurden.
    Die Abrechnung erfolgt über einen Dritten (Techem). Die Rechnung wird dann in die gesamte Nebenkostenabrechnung integriert. Ich denke mal, dass ist so normal.

    Ich fasse nochmal zusammen. Falls ich etwas falsch verstanden habe, berichtigt mich bitte:

    1. Der Vermieter muss seine Ansprüche für Nebenkosten innerhalb 12 Monate nach dem Abrechnungsjahr geltend machen.
    2. Da keine Ablesung erfolgen konnte, hätte der Vermieter eine Schätzung machen müssen. Ich denke das ist der Knackpunkt. Für Heizkosten ist das ja so festgelegt, aber auch für Wasser?
    3. Stellt sich im nachhinein eine fehlerhafte Abrechnung heraus und der Mieter müsste nachzahlen, so verfällt dieser Anspruch.

    @Birgit Da eine Zwischenablesung im April erfolgte, werde ich die Variante mit der Division durch 16 Monate x 4 Monate nehmen. Das klingt für mich erstmal logisch.
     
  12. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Achso ja, Techem alles klar :wand:
     
  13. Dr.No

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    Recht und Moral sind zwei verschiedene Dinge.

    Du hast Wasser verbraucht, du warst bei der Ablesung nicht da und
    möchtest aus dem Fehler der dadurch entstanden ist jetzt noch finanzielle Vorteile ziehen.

    Pfui!
     
  14. #13 sebschul, 12.05.2007
    sebschul

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    Jetzt mal ganz ruhig Dr. No.

    Ich habe den Mietvertrag geerbt! Ich hatte mit der Abrechnung nichts zu tun! Ich soll 700 € nachzahlen, für etwas was ICH nicht genutzt habe!

    Bisher bin ich hier der einzige Dumme.
     
  15. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Wie kann man einen Mietvertrag erben?
     
  16. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das Erbe hat man nicht ausgeschlagen, aber die Nachzahlung will man eben nicht bezahlen.
    Wenn man in den Vertrag eintritt (als Erbe) und weiterhin dort wohnt, ist man eben Vertragspartner. Also neuer Vertrag und gut is. Oder man kündigt den Vertrag und hat die Nk Abrechnung auch zu bezahlen.
     
  17. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Ups, den Erbhinweis habe ich tatsächlich überlesen.

    Das ändert an meiner Meinung jedoch nichts.

    Capo hat es ja schön auseinander gelegt.

    Das Erbe ist nun tatsächlich um den Betrag geringer, den
    der Erblasser für das durch ihn verbrauchte Wasser bisher nicht
    bezahlt hat.

    Wo ist das Problem?
     
  18. #17 sebschul, 14.05.2007
    sebschul

    sebschul Neuer Benutzer

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    @Capo Ich glaube nicht, dass ich hier einmal die Frage gestellt habe, was ich als Erbe zu tun und zu lassen habe. Das ist mir durchaus bewusst. Wenn es mir nicht bewusst wäre, dann hätte ich auch nicht meine Frage gestellt und ohne irgendwelche Hintergründe zu kennen brauchst Du hier auch nicht den Moralapostel spielen.

    Ich wollte einfach eine sachliche Antwort auf meine Frage, ob ein nicht abgerechneter Verbrauch beim Kaltwasser, genauso wie es bei Heizkosten geregelt ist, nach 12 Monaten verfristet und später keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden können. Die Antwort darauf kann ich mir auch selbst geben, dass regelt der §556 BGB eindeutig. Im nicht Gesetzesdeutsch steht da, ja der Vermieter hat Pech gehabt, seine Ansprüche verfallen nach 12 Monaten.
    Nun ist es aber so, dass keine Ablesung stattgefunden hatte. Beim Ablesetermin war keiner anwesend. Aber es gab so weit ich weiß auch keinen zweiten oder dritten Versuch seitens des Vermieters. Hätte der Vermieter dann den Verbrauch schätzen müssen oder kann er es dann im nächsten Jahr einfach mit abrechnen? (wie schon oft von mir geschrieben, ist das für die Wärme ja genauso geregelt. Deshalb gehe ich davon aus, dass man beim Wasser genauso verfahren kann)
     
  19. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Er hätte schätzen müssen. Ist zwar nur für Heizung und Warmwasser in der HKVo geregelt, aber auch bei der Kaltwasserabrechnung ist das so Branchenüblich.
     
  20. Birgit

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    Üblicherweise ist es so, dass die Ablesefirma (auch Te**em) den Wasserbrauch auf der Basis des Vorjahresverbrauchs bzw. orientiert am Gesamtverbrauch der Liegenschaft schätzt, sofern keine Ablesung erfolgt ist.

    Schau` doch noch mal ganz genau auf der Heizkostenabrechnung 2005 nach, ob dort keine Werte zum Wasserzähler angegeben sind. Gerade Te**em führt die nämlich üblicherweise nachrichtlich auf der Heizkostenabrechnung mit auf, selbst wenn keine Wasserabrechnung erstellt wird, notfalls als Schätzwerte.

    Grundsätzlich hätte der Wasserverbrauch 2005, sofern keine Ablesewerte zur Verfügung standen, geschätzt werden müssen. Verantwortlich dafür ist letztendlich der Vermieter.
     
  21. #20 sebschul, 14.05.2007
    sebschul

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    Hab nochmal nachgeschaut und der KWZ wurde eineindeutig nicht geschätzt. Nur der WWZ wurde geschätzt, weil er ja auch in den Heizkosten abgerechnet wird. D. h. also er hat es versäumt und damit ist es verfristet.

    Na mal sehen wie der Vermieter auf diese Argumentation reagiert.

    Ich bedanke mich für alle konstruktiven Antworten.
     
Thema: Hausnebenkostenabrechnung
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