Hausübergabe und Mietverträge mit den Verkäufern

Liebe Schwarmintelligenz,

ich mache mir gerade Gedanken, wie ich nach dem Kauf eines MFH (5 WE + Gewerbe) in einer besonderen Situation mit den Verkäufern, die zu meinen Mietern (Wohnung und Gewerbe) werden, umgehen soll und vor allem, wie ich das rechtssicher in einem Standardmietvertrag von Haus & Grund unterbringe.

Ich wünsche mir von Euch Meinungen, pragmatische Hinweise, Tipps und Ideen, gerne auch Rechtshinweise auf Urteile und Literatur (Palandt 2018 vorhanden; welcher Mietrechtskommentar, gerne größer geschrieben und mit weniger Abkürzungen wäre insgesamt sinnvoll?)

rechtlicher Sachverhalt:
Im Notarvertrag festgehalten ist die NKM für die ehemalige Eigentümer- Wohnung mit 450 € , die für das Gewerbe (GbR: Mann des Verkäuferehepaares mit Geschäftspartner) für 350 € beträgt. „Der Käufer kann den weiteren Inhalt [der Mietverträge] nach billigem Ermessen festlegen.“

Wohnung:
Die Wohnung hat eine Terrasse (grob geschätzt 40 qm), wobei die Terrassentür gleichzeitig Wohnungseingangstür ist. Die Terrasse ist auch durch ein Törchen befriedet. Der am weitesten von der Tür weggelegene Teil (also keine besondere Störung der Privatsphäre) ist gleichzeitig der einzige sinnvolle Zugang [es existiert ein grundbuchliches Wegerecht, wobei man da aber um einen Häuserblock herum gehen müsste] zum Garten, der momentan vom Gewerbe genutzt wird.

Ich möchte rechtssicher festhalten, dass jeder jederzeit ohne Voranmeldung diesen kleinen Streifen betreten darf, um von A nach B zu kommen, also quasi ein „Wegerecht“ für die vermietete Terrasse.

Reicht da eine mietvertragliche Vereinbarung wie „Die Terrasse darf jederzeit und unangekündigt betreten werden, um von dem vorderen, oberen Teil des Hauses (Adresse) in den hinteren, unteren Teil (Garten) zu gelangen.“? Könnte es da Probleme geben oder gibt es bessere Formulierungen [Oben und unten, weil das Haus am Hang gebaut ist]?

Die einzige Alternative, die mir einfällt, ist nur einen Teil der Terrasse zu vermieten. Ich fürchte, dazu müsste die Terrasse vermessen werden und evt. sogar die Befriedung anders gesetzt werden, was ein enormer Aufwand sein könnte. Wie seht Ihr das? Pragmatische Hinweise? Vielleicht Farbspray und das mit Fotos dokumentieren?

Das Gewerbe ist im hinteren Teil des Objektes. Auch hier soll ein neuer Mietvertrag erstellt werden, weil der alte Mietvertrag in einem Wohnraummietvertrag-Formular erstellt wurde, der teils obsolet, teils unklar, teils widersprüchlich ist. Das Gewerbe ist „Büro/Lager“ mit dem Zweck (lt. Visitenkarte) „Haushaltsauflösungen und Entrümpelungen“. Ursprünglich (2005) ist die Mitbenutzung des Carports vorgesehen; kein Hinweis auf den Garten.
„Haushaltsauflösungen“ bedeutet hier, dass der sehr große Carport mit Gerümpel vollgestellt ist. Im Garten stehen ca. 20 Mülltonnen, die von Verkäufer/Gewerbe zum Sortieren benutzt werden. Daneben liegen 7-8 Küchenspülen. u.a. Gewohnheitsrecht oder könnte ich das untersagen? Die Mietverträge sind unabhängig voneinander.

Soweit ich weiß darf ich bei einem unbefristeten Mietvertrag mit weniger als 10 Jahren (was gilt in diesem Fall, wo der Mieter seit 2005 in den Räumlichkeiten ist, jetzt aber ein völlig neuer Vertrag gemacht wird?) keine Indexmiete festlegen. Staffelmiete wäre eine Alternative, aber was ist bei 350 € NKM im Rahmen eines „billigen Interesses“?

Insgesamt wird der Eigentümerwechsel nicht so einfach, wie ich dachte. Die Verkäufer sind gänzlich überfordert und empfinden meine Mails als „überfrachtend“ (mit passiv-aggressivem Unterton), genauso wie sie mir die Versäumnisse des von Ihnen engagierten Maklers ankreiden. Ich vermute auch, dass der Wechsel vom Eigentümer zum Mieter nicht ganz problemlos verlaufen wird. Da hätte ich schon gerne ein paar Trümpfe in der Hinterhand.

Kleinere Zusatzfragen:

-Brauche ich die originalen Energieausweise in Papierform mit echter Unterschrift oder reicht für die nächsten 10 Jahre für alles, was anfällt, ein PDF vom Makler?

-Mieterwechsel nach wirtschaftlichem Übergang, vor Grundbucheintrag: auf wen läuft der Mietvertrag sinnvollerweise und was ist dabei zu beachten?

Liebe Grüße und die besten Wünsche für ein glückliches neues Jahr 2020

Melanie

 

Lt. Notarvertrag darf ich die Mietverträge "nach billigem Ermessen" festlegen.Mehr steht da auch nicht. Das ist natürlich völlig schwammig und wäre im Zweifelsfall (auf den ich es definitiv nicht ankommen lasse) von einem Richter zu klären.
Ich gehe davon aus, dass spätestens in 3 Jahren eine Mieterhöhung möglich wäre. Wobei es mir nicht auf die Erhöhung der Miete selbst ankommt, sondern eher ... sagen wir ... einen kleinen Anreiz zu kooperieren oder mir zumindest nicht allzu viele Steine in den Weg zu legen.
Die Wohnraummiete entspricht in etwa dem (nicht mehr, hoffentlich demnächst wieder qualifizierten) Mietspiegel, bezieht sich aber nur auf die umbaute Wohnfläche, nicht auf die (grob geschätzt) 40 qm große Terrasse. Die mal 0,25 sind 10qm * 6 €/qm = 60 € pro Monat NKM plus natürlich anteilige höhere NK mehr. Wenn alles gut läuft, werde ich natürlich nicht erhöhen. Aber im worst case ist mir hier die gesetzliche Bestimmung lieber als eine ansonsten von mir bevorzugte Indexmiete.

 

Schon mal ganz herzlichen Dank für Eure Antworten, die mir schon sehr weiter geholfen haben.

Ich habe erst mal die Mietverträge (soweit wie möglich) vorbereitet und gehe auf Eure Beiträge vermutlich eher morgen ein.

 

Noch einmal herzlichen Dank für Eure Antworten.

Ich werde also die Terrasse nur teilweise vermieten und eine Skizze erstellen, die als Anlage in den Mietvertrag kommt.
Die Terrasse hat Fliesen. Ich habe es nicht mehr ganz im Kopf und muss es mir noch mal vor Ort anschauen, weil es etwas verwinkelt ist, auch wie genau die Einfriedung anders zu gestalten sein könnte.
Und das vorhandene Laser-Entfernungsmeßgerät habe ich auch schon gefunden. ;-)

Ich gehe davon aus, dass ich nach gesetzlichen Vorschriften irgendwann die Miete erhöhen, also auch die faktische Wohnfläche incl. anteilige Terrasse zugrunde legen kann. Ob das jetzt nach den Bestimmungen der Neuvermietung oder denen einer max. Mieterhöhung ist, wird irgendwann zu klären sein. Aktuell will ich den Eigentümerwechsel nur irgendwie hinbekommen. Eine stagnierende Miete über Jahrzehnte hinweg widerspräche m.E. einem billigen Interesse.

Ansonsten wird es leider richtig unerfreulich.
Die letzte Mail der Frau des Verkäufer-Ehepaares ist in ziemlich aggressivem Ton verfasst.

Inhalt ist:
- Sie geben keine Original-Unterlagen heraus.
Frage dazu: worauf habe ich ein Recht? Im Notarvertrag steht nur was von Original-Mietverträgen. Da steht aber auch nichts von Schlüsseln oder Bauplänen, wo mein gesunder Menschenverstand mir sagt, dass ich darauf schon ein Anrecht habe.Was wäre sonst noch wichtig und gibt es dazu Urteile?
- Zum dritten Mal wurde meine Frage nach Geburtsdaten ignoriert. Die brauche ich laut dkb, Fachabteilung Vermieter, um Kautionskonten anzulegen.
- "Des weiteren wurden jetzt alles Daueraufträge und Einzugsermächtigungen von uns für Feb. 2020 gestoppt."
Ich hänge also seit heute morgen am Telefon, um da eine Umstellung voranzubringen. Für Fernwärme und Gebäudeversicherung brauche ich den Grundbucheintrag. Und bei drohendem Verlust des Versicherungsschutzes verabschiedet sich bei mir jeglicher Sinn für Humor.
Grundbuch braucht den Antrag des Notars. Notar braucht die Bestätigung der Verkäufer, dass der Kaufpreis eingegangen ist. Selbigen habe ich schon vor über zwei Wochen überwiesen, dies auch den Verkäufern mitgeteilt.
- "Wir bitten daher um Verständnis, da auch die Urlaubszeit bei uns beendet ist und der Arbeitsalltag ab dem 06.01.2020 wieder voll zum tragen kommt, können wir uns leider nicht mehr um diesen wahnsinnigen Bürokratischen Aufwand kümmern."

Sorry für's Auskotzen; irgendwie musste das gerade sein. Bei mir ist ein ganzer Tag dafür drauf gegangen, um Dinge mit wechselnden Ansprechpartnern irgendwie zu regeln, die eigentlich mit genügend Zeit und ausreichenden Informationen reine Formalitäten sind.
Ich schreibe gleich noch eine sachlich gehaltene Mail an die Verkäufer zurück. Die Notariatsangestellte hat zugesagt, die Verkäufer ebenfalls anzuschreiben, damit zumindest die Eintragung im Grundbuch voran gehen kann. Wenn ich bis Anfang nächster Woche nicht weiter gekommen bin, werde ich wohl einen Anwalt einschalten.

Liebe Grüße,
Melanie

 

Danke @Andres für Deine Antwort, die mich in mehreren Punkten weiter gebracht hat.
Umso netter, weil auch Du eine "Überfrachtung" wahrnimmst.
Ich versuche es, in diesem Forum ein wenig zurück zu fahren. Teils ist es dem Umstand gewidmet, dass einige sehr wenige Teilnehmer hier in nicht geschilderte Sachverhalte wild hinein interpretieren, teils auch evt. um einen TE etwas dumm aussehen zu lassen. Um dem vorzubeugen, versuche ich immer, sehr ausfürlich zu schreiben, damit wenig Raum für Fehlinterpretationen bleibt. Gerade weil ich eben nicht immer ins Forum kann, um etwas richtig zu stellen.

In dem Zusammenhang meinen großen Dank an diejenigen, die regelmäßig auf Fehlinterpretationen und unangebrachte Erbsenzählerei hinweisen.

Aufgrund eines aktuellen Gewerbemietvertrages von H&G.
Unter §7 Ziffer 5 "Indexklausel, automatische Wertsicherung" steht "(nur bei mindestens 10-jähriger Bindung des Vermieters, also auch beispielsweise bei fünf Jahren Festmietzeit zzgl. 5 JAhren Optionsrecht des Mieters oder Vertrag auf Lebenszeit einer Person, siehe § 3 Preisklauselgesetz im Anhang)".
Eine Googel-Recherche bestätigt das auch so, wobei es da noch keine höchstrichterliche Abgrenzung zu geben scheint.
Aktuell tendiere ich dazu, die sanftere der beiden Alternativen anzukreuzen, wohl wissend, dass auch diese rechtlich sehr bedenklich ist. Zwar bedarf es da der Mitteilung des Vermieters und der Verzug trifft erst 2 Wochen nach dieser ein, aber die Mieterhöhung soll rückwirkend, also ab Überschreitung der Indexgrenze erfolgen, was ich schon als "automatisch" empfinde. Hier steht auch eine Unwirksamsklausel, bei der man halt dem gewollten so nahe wie möglich kommen sollte.
Das war aber jetzt als Information gedacht. Dein berechtigter Hinweis auf eine ganz normale (Änderungs-) Kündigung innerhalb von 6 Monaten lässt mich da inzwischen entspannt sein. Ich will die Übergabe nur noch irgendwie hinter mich bringen.

Touché, meine Denkweise ist in Deinem Beispiel ziemlich gut erfasst. Danke für Dein Feedback. Einen passiv-aggressiven Unterton habe ich bei Dir auch noch nicht wahrgenommen, ich finde Deine Beiträge generell sehr sachlich und hilfreich.
Ich hatte mich vorher schon bemüht, sehr einfach zu schreiben und habe es mit Deiner Mail noch einmal darauf hin überprüft. Kein einziges Fremdwort, keine Schachtelsätze, Ehrenwort!
Ich versuche es jetzt noch mal. Zumindest die Mitteilung an den Notar, dass der Kaufpreis gezahlt ist und die Geburtsdaten brauche ich. Und den Schlüssel halt.

Vermutlich werden Sie es nie verstehen.
Ich packe jetzt noch mal für einen letzten Versuch die Samthandschühchen aus...

 

Ich habe jetzt auf das Wesentliche fokussiert: Die Verkäufer haben (obwohl es vieles zu klären gäbe) nur die eine Bitte von mir bekommen: dem Notar zu bestätigen, dass der Kaufpreis eingegangen ist. Die Notariatsangestellte sagte mir, dass ich das nicht nachweisen kann. Ein Kontoauszug reicht nicht. Im Zweifelsfall könne meine Bank das tun. Ganz ehrlich: ich glaube, damit wäre diese überfordert. Und ich habe bereits einen Tag damit verbracht, in Warteschleifen zu hängen und von einem Sachbearbeiter zum nächsten verbunden zu werden und muss das aktuell nicht austesten.
Das Geburtsdatum steht im Kaufvertrag. Ich brauche aber zusätzlich den Geburtsort. LT. dkb gesetzliche Bestimmung, die mit dem Geldwäschegesetz zu tun hat.
Ich nehme mir einen Tag Auszeit, nachdem ich die Nacht durchgearbeitet habe und gerade ziemlich platt bin.
Einiges sollte inzwischen auf dem richtigen Weg sein. Weder heute noch morgen kann ich etwas ändern.
Abgesehen von einer vorformulierten Mail an eine Anwältin. Ich hoffe, ich muss sie nicht abschicken.