Hausübernahme

Ich gehöre zwar nicht zu den Leuten die vorzüglich Antworten sollen, aber da ich in einer Hausverwaltung arbeite erlaube ich mir trotzdem mal meinen Senf dazu zu geben.

1.) Die Hausverwaltung würde ich Fremd vergeben, da dieses sich dann auch um die renovierung mit kümmern kann. Du kannst dann später wenn das Haus vermietet ist, dich immer noch selbst an die Sache ran trauen.

2.) Ja, du kannst eine Hypothek auf das Haus aufnehmen. Das Haus dient dann als Sicherheit. Jedoch musst du ja irgendwelche finanziellen Mittel haben um das Kredit dann auch zurück zu zahlen, dass hört sich meiner Meinung nach eher schlecht an. Da hilft es aber nicht, da musst du einfach mal mit der Bank deines Vertrauens sprechen um Dir dort Ratschläge zu holen bezüglich es Kredits.

3.) Um zu wissen wieviel Steuern du zahlen muss, müsstest du ca. den Wert des Hauses kennen. du kannst dann in Erbschaftssteuergesetz nachschauen wieviel % du zahlen musst. §19 Du wärest Steuerklasse 1. Du hast ein Steuererfreibetrag in Höhe von 51 200 Euro. Um die Kosten der Instandsetzung abzuschätzen würde ich Kostenangebote einholen.

Ich hoffe ich habe Dir erst einmal einen kleinen Überblick geben können, sonst musst du noch mal detailierte Fragen stellen wenn du was genauer wissen willst. Ist ja nun alles sehr Oberflächlich.

 

Hallo Isa,

Schenkung ist immer gut :zwinker

Aber hier ist so vieles zu bedenken, was Dir nur ein Fachmann rechtlich sicher beantworten kann und Dir nebenbei viele, viele Euros spart.

Bevor Dein Opa auch nur einen Cent in eine Reparatur steckt, sollte er mit Dir zusammen einen Fachanwalt für Erbrecht aufsuchen. Danach zum Steuerfachmann.

Alles andere bringt Dich und Deinen Opa nicht weiter. Leider

Gruß Irmi

 

RE: Ich nocheinmal *g*

Hallo,


[
Irmi: Habe dich jetzt nicht ganz verstanden? Wie meinst du das mit dem "Bevor dein Opa auch nur einen Cent für Reparaturen ausgibt..." ?Für ihn ist es doch kein Minusgeschäft, es ist ja sein Haus & er würde es doch eh (& wird es) bis zu seinem Tod hin weiter aufbauen bzw. reparieren....

Meinte damit, dass er weil er es ja so gut meint,es später mit dem Rest der Familie nicht zu Erbauseinandersetzungen kommt, vorher den Weg zum Fachmann sprich Berater.

Und zu den evtl. Schulden, gehst Du zum Grundbuchamt und läßt Dir dort eine unbeglaubigte Abschrift des Grundbuches geben oder ggfs. schriftlich abfordern. ( Vollmacht vom Opa beifügen)
In den Abt. III stehen die evtl. Schulden, in Abt. II evtl. Nießbrauchrechte o.ä.

LG Irmi

 

@IsaEmy
Du denkst, die Verwaltung selbst hinzubekommen und verstehst den Sinn nicht, warum dein Opa die Reps erstmal zurückstellen sollte? Das erhöht den Wert der Immobilie, wodurch bei der Schenkung deine Steuerlast erhöht wird.

Fangen wir doch mal bei der Hausverwaltung an:
Eine Wohnung steht leer. Was ist Modernisierung und was Instandhaltung? Ist dir klar, welche der beiden Kosten du umlegen kannst? Welchen Prozentsatz?
Dann kommt die erste Besichtigung: Wie hoch sind die BK? Wieviel ist die Miete pro qm? Wie ist das im Vergleich mit dem aktuellen Mietspiegel?
Dann der Vertrag: Welche Dinge verlangst du vom Mieter? Was darfst du? Was musst du? Wie sieht es mit möglichen Mietnomaden aus? Kennst du die inzwischen ungültigen Klauseln? Kannst du ausstehende Mietzahlungen ausgleichen und ggfls Gerichtl durchsetzen? Welche Betriebskosten werden wie umgelegt? Was machst du bei einem Einspruch gegen die BK?

Ich denke, dir ist noch nicht so ganz klar, was da auf dich zukommt.

Sorry, aber ich mag es nicht, wenn man das Vermieten wie das Laufen lernen darstellt.
Für das Autofahren muss man eine Prüfung machen, für das Vermieten Glück haben...

 

Das war der Grund für Maja, dir zu raten, dass für den Anfang eine Hausverwaltung das übernehmen sollte. Lernen kann man das natürlich und solange dein Opa das noch macht, kannst du dir das sicher auch aneignen. Ich befürchte jedoch, dass vielleicht fehler "übernommen" werden. Aber man kann ja auch an eine üble Hausverwaltung geraten....

Sorry, aber für mich hat sich das so angehört:
Mein Opa kann das nicht mehr machen, also soll ich das machen. Ich habe zwar keine Ahnung davon, aber es wird schon.

Das ist genau der Punkt, wo dann später das Geschrei groß ist, wenn durch einen typischen Anfängerfehler die Schulden wachsen. (Mietnomaden; Vertragsgestaltung)

Kleines Beispiel: Durch das nicht vorhandensein des Wortes "im allgemeinen" sind sämtliche Schönheitsreparaturklauseln ungültig. Das bedeutet, dass der Mieter bei Auszug GAR NIX machen muss und du darfst dann tapezieren, weil man einen Wohnung unrenoviert heutzutage nicht mehr losbekommt. Also entweder fehlt dir die Mieteinnahme während die Kosten (Betriebskosten [BK ], Heizung, etc) weiterlaufen oder du legst Geld hin und läßt das renovieren. Kostenpunkt geschätzt: qmx3,7x9€ + Boden, Elektro, evtl Sanitärobjekte. Da kommen schonmal 5-7 000 € zusammen.

Ich denke mir, dass eine 21jährige das nicht so lockerflockig aufbringt.

Wenn du aber sagst, dass dich dein Opa anlernen kann, dann sollte das funktionieren.
Gute Bücher vielleicht sogar eine Ausbildung als Immo-Kauffrau oder das eine oder andere Seminar bei bekannten Maklerverbänden ; dann kann das wasa werden.

Sorry, ich wollte nur, dass du nicht blauiäugig an die Sache ran gehst und am Ende vielleicht das Haus verlierst.

Wenn du also dich also hier im Forum tummeln willst, kannst du eine Menge lernen.

Vielleicht erarbeiten wir mal gemeinsam ein
"erste Schritte" Tutorial für frischgebackene Vermieter.

 

RE: @Capo

Hallo Isa,

aus Deinen Antworten ist erkennbar, dass Du Dichganz gewaltig selbst überschätzt, soll bitte keine Kränkung sein, sondern Dir nur aufzeigen, dass Selbstüberschätzung fehl am Platze ist.

Ich gebe ja zu, dass man mit 21 Jahren die Welt aus den Angeln heben kann/will aber den Rat von Fachleuten auschlagen?? Hier meine ich Fachanwalt für Erbrecht, Steuerberater?? Was glaubst Du, warum diese Berufszweige ihre Berechtigung haben??

Und eine Verwaltung kann man nicht mal so eben machen, hierbei auf das gelesene Wissen vertrauen ohne Berufserfahrung??

Nach und nur nach meiner langjährigen Berufserfahrung: zum scheitern verurteilt.

Gruß Irmi

 

RE: @ Irmi

isa - nur mal so als kleinen tipp:

die ganze geschichte mit der schenkung wird sich ja ohnehin noch hinziehen (schon das ganze notargedöns dauert meist fast ein halbes jahr, und vorher kommen die auch noch zum schätzen in sachen steuerwert etc.).

wie wärs denn wenn du deinem opa JETZT SOFORT mal die arbeit abnimmst und einfach mal eben die betriebskostenabrechnungen für 2006 machst?
der ist dir sicherlich sehr dankbar dafür und sieht dann auch, dass es dir ernst ist.
vielleicht erwartet er das eigentlich sogar von dir.

mein opi hätte das sicherlich erwartet - und wenn's nur gewesen wäre um zu sehen wie ich mich dabei anstelle.
meine mutter erwartet das schon seit jahrzehnten völlig selbstverständlich von mir, nach dem motto: du hast doch den ganzen bürokram drauf, ausserdem bekommst du das ohnehin mal, also leg schon mal los, damit du's kannst wenn's dir gehört.

ich werde wohl den ganzen kram den ich jetzt schon verwalte auch demnächst geschenkt bekommen und hab auch einen gewissen horror davor, wie das dann mit den ganzen finanzierungsgeschichten (renovierungen, modernisierungen, instandhaltungen + den ganzen ärger mit mietnomaden bzw. nicht-zahlenden mietern) wohl abläuft, wenn das konkret auf MEINE kappe geht und nicht mehr auf die meiner mutter. die kann sich das nämlich eher leisten, da mal grosszügig zu sein.

allein schon um die schenkungssteuer bzw. erbschaftssteuer (kommt ja aufs selbe raus) zahlen zu können, werde ich wohl einen kredit aufnehmen müssen.
krieg ich aber natürlich derzeit nicht, da arbeitslos.
und das finanzamt will die am stück - da gibt's nix von wegen ratenzahlung oder so!
gerechnet wird das zwar auf 10 jahre, aber abdrücken muss man das SOFORT und KOMPLETT. und je nach gebäude liegt das selten unter 'nem 5stelligen betrag.
dazu kommen noch notarkosten, der grundbucheintrag und all dieses zeuchs. nochmal 'n 5stelliger betrag...

ich mach die ganzen hausverwaltungsgeschichten für meine familie mittlerweile (mit einer langjährigen unterbrechung) seit über 20 jahren und trotzdem passiert quasi ständig irgendwas neues.
ich halte mich ganz sicher nicht mehr für blauäugig, und trotzdem gibt's immer mal wieder sachen, bei denen ich hinterher sage "mist, da hätte ich auch vorher dran denken können!". ausserdem ändert sich ja permanent irgendwas bei mietrecht oder der heizkostenverordnung oder bei der DIN bezüglich der wohnungsgrössenfeststellung oder... oder... oder...

ich wette mit dir:
die art wie dein opa seine betriebskostenabrechnungen macht, ist mit sicherheit in vielen, vielen punkten überhaupt nicht mehr zeitgemäss, wenn nicht sogar rechtlich bedenklich.
legt er überhaupt alles um, was umlegbar ist? falls nicht, dann mach dich mal drauf gefasst dass DU das künftig bezahlen musst.
und die mietverträge, die ihr am laufen habt, sind sicherlich längst überholt und werden dafür sorgen, dass euch hohe kosten entstehen. hat opi kaution verlangt? musst du die dann auszahlen?

nur mal als beispiel: selbstrenovierung durch mieter = 25.000 € schaden. prozess läuft. selbst wenn wir den gewinnen, haben wir keine chance das geld jemals zu sehen. ICH könnte das derzeit nicht bezahlen. wohnung bliebe also leerstehend, weil unbewohnbar. müsste ich also alle kosten wie grundsteuer, versicherung, heizung etc. bezahlen, solang da niemand wohnen kann/will.
wie würdest DU mit sowas umgehen? kannst du das finanziell stemmen?
wenn du schon im vorfeld über kredite nachdenken musst?
hast du mal die einnahmen den ausgaben, die du hast, gegenübergestellt?
kannst du überhaupt mal einfach so von deinem normalen konto sachen wie grundsteuer, wasserabschläge, allgemeinstrom, heizung etc. für deine mieter vorschiessen? das wirst du nämlich müssen! und zwar laufend!
und dann sollten die laufenden einnahmen das natürlich mindestens ermöglichen (was bei soviel leerstand etwas schwierig sein könnte).

also ich möcht nicht nochmal 21 sein.
im nachhinein kann ich nur sagen: da hab ich viel zu vieles auf die leichte schulter genommen. und in sachen hausverwaltung (etwa um den dreh rum hab ich damit angefangen) hab ich damals die grössten und teuersten böcke geschossen...

ich kann dir wirklich nur raten:
schnapp dir 'n guten steuerberater.
schnapp dir 'n guten notar bzw. anwalt bzw. beides.
klär die schulden / hypotheken ab.

kleiner tipp am rande:
lass deinem opa den niessbrauch eintragen.
dann gehören ihm zwar sämtliche einnahmen, aber er hat auch die kosten zu tragen, die durch das haus entstehen.
ausserdem senkt das den wert des gebäudes erheblich, das kann sogar so weit gehen, dass deine schenkungssteuer entfällt, weil dein freibetrag von 205.000 € auf 10 jahre nicht überschritten wird. (gleiches gilt übrigens beim mietrecht auf lebenszeit: auch dieses senkt den wert und somit deine steuern erheblich.)

 

öhm - hab ich das richtig verstanden?
das haus hat 5 wohnungen, davon stehen gerade 3 leer (baustelle) und eine bewohnt dein opa?
ihr bekommt also aus dem ganzen haus nur eine miete und die anderen wohnungen verursachen nur kosten???

ganz ehrlich. in DER situation würde ich mir das haus nicht schenken lassen.
und wenn, dann nur wenn der opa den niessbrauch für sich eintragen lässt und dafür sorgt dass die derzeit leerstehenden wohnungen schnellstmöglich fertiggestellt werden.
das haus wird durch die sanierungen zwar mehr wert, aber das wird sich durch den niessbrauch-eintrag wieder relativieren.
je nach baujahr / lage / sonstigem zustand (ein haus besteht ja nicht nur aus wohnungen sondern auch aus dach, fassade, treppenhaus usw.) könnte es sein dass du für ein 5-parteien-haus unter diesen bedingungen (mit eingetragenem niessbrauch und wohnrecht auf lebenszeit für deinen opi) sowieso unterm freibetrag bleibst und nur den notar bezahlen musst.

kannst du dir aber auch mal von jemandem ausrechnen lassen, wie das aussieht.
solltest du ohnehin.
evtl. ist es günstiger noch ein paar jahre zu warten (dabei aber unbedingt IMMER die derzeitigen veränderungen beim erbschafts-/schenkungsrecht im auge behalten - da tut sich grad was, und das kann durchaus sein, dass der freibetrag gesenkt wird).

 

Hallo Lostcontrol,

prima Schilderungen und Sachverhalt auf den Punkt gebracht

LG Irmi

 

oh danke :-)))
*verneig*

<achtung spässle>
gib's zu: das sagst du nur weil auch ich ausnahmsweise mal 'n anwalt empfohlen hab!
</end spässle>

 

Hallo Lostcontrol,

nein nein, wem Ehre bzw. Respekt gebührt :banana :hase

Du hast es nach meiner Meinung nach sehr gut beschrieben, welche Risiken bestehen.

Deine Schilderungen sollten eigentlich auch den Bänkern mal als sogn. Richtschnur dienen, wenn sie mal so ganz schnell die Darlehen vermitteln.
Leider und nur aus der tatsächlichen Erfahrung wird man aus Schaden klug. Und da im Vermieterleben das gesamte Risko mit den Mietern( Menschen) liegt, kann man in der regel auch stressfreier an die Börse, Kasino o.ä sein Geld verspielen!!

Es ist leider nicht mehr so, dass eine Immobilie die Wertanlage ist. Es sei denn, man hat so einen gewaltigen finanziellen Hintergrund/Sicherheit, dass man dann ganz getrost auch mal auf Mietausfälle verzichten kann. Und dann besonders im Altbau die zukünftigen, kostenträchtigen Instandsetzungen nicht zu vergessen :zwinker

LG Irmi

 

irmi - wem sagst du das *SOIFZ*
ich betreu ja 3 altbauten, und du kannst mir glauben: immer wenn man denkt "jetzt ist aber mal ein paar jahre ruhe" kommt ganz sicher irgendwas.
und wenn nicht vom haus selbst (sachen gehen ja gerne spontan genau dann kaputt, wenn die rücklagendecke gerade erst ausgedünnt wurde) dann kommen irgendwelche sesselpupser auf so glorreiche ideen wie die mit dem energiepass...

zudem gibt's natürlich noch jede menge nette sächelchen, die tagtäglich passieren können, und die keine versicherung bezahlt, z.b.: VANDALISMUS, FAHRERFLUCHT (nach schäden am vordach durch LKW) usw. - hab's grad eilig, drum belass ich es bei den beiden beispielen - aber ich könnte da wohl seitenweise sachen schreiben, die ganz alleine auf kosten des eigentümers gehen, und für die man immer was beiseite gelegt haben sollte...

 

Schenkungen von Opa an Enkel (Begünstigte ist -ausgehend vom Schenker- Kind von Kind) ist Schenkungs-Steuerklasse 1 und beinhaltet einen Freibetrag i.H.v. EUR 51.200. Der diesen Freibetrag übersteigende Wert der Immobilie ist abhängig vom steuerpflichtigen Wert mit ca. 7% (steuerpfl. Erwerb bis EUR 52.000), 11% (Wert bis EUR 256.000), 15% (Wert bis EUR 512.000), 19% (Wert bis EUR 5.113.000) zu versteuern.

Und ohne gesichterte Einnahmen (Miete, eigene Einnahmen aus Anstellungsverhältnissen) oder Eigenkapital kann ein solches Unterfangen recht schnell bereits mit diesen und anderen Kosten (Notar, Gutachter, Steuerberater,...) in die Hose gehen, weil es schlicht und ergreifend am Geld fehlt.

 

jepp mac.
ist mir auch grad auf dem heimweg in der s-bahn eingefallen, dass das verhältnis opi/enkel ein anderes ist als eltern/kind.
da gelten tatsächlich andere freibeträge.
hatte mir vorgenommen das zu recherchieren, hat sich ja jetzt erledigt.

danke für die berechtigte korrektur!

bin halt grad etwas zu sehr auf meine eigene situation fixiert, und bei mir ist das ja mutter/tochter.

ob das ganze finanziell zum scheitern verurteilt ist kann ich nicht beurteilen.
aber mit nur einer kaltmiete dürfte es enorm schwer sein, 3 baustellen und die betriebskosten für 3 wohnungen zu finanzieren.
(immer davon ausgehend dass opi seine betriebskosten selbst bezahlt.)

und wenn dann auch noch hypotheken drauf sind seh ich bitterschwarz.

und richtig übel wird's dann, wenn fassade / treppenhaus / dach / fenster etc. in absehbarer zeit fällig werden...

so oder so - die steuer und die notarkosten müssen in jedem falle sofort bezahlt werden. und wenn dafür ein kredit aufgenommen werden muss, kann man froh sein, wenn die eingenommene EINE kaltmiete diesen kredit tilgt.

 

Hallo Marc,

ebenfalls für Deinen Beitrag :banana.

Deshalb ja mein Hinweis/Rat , bevor solche Massnahme durchgeführt werden soll, zum Fachberater, denn dieser zeigt rechtliche Möglichkeiten auf, damit nicht unnötig Freibeträge verschenkt werden.

Gruß Irmi