Hausverkauf auf Raten

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Stefan1860, 03.01.2014.

  1. #1 Stefan1860, 03.01.2014
    Stefan1860

    Stefan1860 Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    ich möchte gerne mein Doppelhaus an meine jetztigen Mieter verkaufen, die seit ca. 15 bereits drin wohnen.
    da sie keinen Kredit aufnehmen wollen bzw. können, haben Sie mir einen Mietkauf vorgeschlagen: Ich möchte aber mit der Immobilie nichts mehr zu run haben und habe mir es so ausgedacht:

    Verkauf statt Mietkauf - durch einen s.g. unechten Mietkauf (Ratenkaufvertrag) mit Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Mietkäufers verkaufen. Laufzeit des Vertrags 10 Jahre.

    d.h. 102.000 Euro Anzahlung ( dafür keinen Zinszuschlag ) + 78.000 Euro Restzahlung monatlich in Höhe von 650 Euro kalt ( 120 Monate ) bis die Summe komplett getilgt ist.
    Sofort Eigentümer mit sämtlichen Rechten und Pflichten ( Instandhaltung, Wartung, ect ) – als Sicherung eine Rückübertragungsrecht
    Die Restsumme wird als Art Darlehen gewährt und monatlich bezahlt, doch nicht als Miete ( Mietkauf ) sondern als Ratenrückzahlung. Vorteil für den Verkäufer, es muss es nicht versteuern, Quasi tritt der Verkäufer als ein Art Bank auf


    Punkte für den Kaufvertrag:

    Sicherheit für Verkäufer bzw. Käufer
    Insolvenz bei Verkäufer bzw. Käufer

    Was ist, wenn der Käufer stirbt und die Eigentumsumschreibung schon erfolgt ist?
    Was ist, wenn Mietkäufer die vereinbarten Raten nicht mehr bezahlt? Fällt dann die Immobilie wieder zurück an den Verkäufer? Was ist mit den bis dahin bezahlten Mietkaufraten / Einmalzahlung?
    Was ist, wenn der Verkäufer stirbt?
    Nebenkosten ( Versicherung, Kaminkehrer, Grundsteuer, etc ) übernimmt der Käufer, da sofort Eigentümer
    Was passiert, wenn die Immobilie abbrennt
    Sondertilgungen

    ist das so möglich bzw. was gibt es zu beachten?

    Vielen Dank für Eure Hilfe!

    Gruss
    Stefan
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 03.01.2014
    BHShuber

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    Gut gedacht und dennoch riskant


    Hallo Stefan,

    ich denke, du solltes dich mit einem Rechtsanwalt und einem Notar unterhalten, klar kostet das Geld, allerdings viel weniger als wenn die Angelegenheit in die Hose geht.

    Was hält dich davon ab, die Doppelhaushälfte auf regulärem Weg zu verkaufen, hast du bedenken, das Haus nicht verkaufen zu können?

    Wenn der Kaufinteressent in deinem Fall die Mieter nicht liquide genug sind, dann kauft das Haus eben jemand der die Geldmittel hat und ich muss mich nicht mit diesem Pulk an Risikominimierungen herumschlagen.

    Mietkauf ist auch nicht der richtige Ausdruck, sondern das was du vorschlägst ist ein Kauf auf Raten.

    Hier kannst du dir mal ein paar allgemeine Informationen besorgen:

    Alternative Mietkauf?

    Gruß

    BHShuber
     
  4. #3 Stefan1860, 03.01.2014
    Stefan1860

    Stefan1860 Neuer Benutzer

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    Hallo BHShuber,

    vielen Dank für Deine Antwort.
    Gute Frage. Vieleicht bin ich zu sozial und eigentlich doof, dass ich Ihnen gerne die Immobilie gerne verkaufen würde.
    Da es die 15 Jahre nie Probleme gegeben hat, wollte ich Ihnen irgendwie entgegenkommen...
    Was für mich aber irgendwie nur Probleme bzw. Risiko birgt...

    Ich würde zum Schluss sowieso zum Notar gehen, wollte nur vorab abwägen, was es alles zu berücksichtigen gibt...

    Vorallem muss ich beim Mietkauf ja weiterhin die Miete versteuern - dann bringst mir ja wieder nichts. beim Verkauf muss ich m.W. nichts versteuern, da ich die Immobilie ja bereits über zehn Jahre besitze...

    Vielleicht wäre es echt am besten, die DHH mal im Immoscout anzubieten, wie überhaupt die Nachfrage ist
     
  5. #4 BHShuber, 03.01.2014
    BHShuber

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    Hallo nochmal

    Hallo Stefan,

    das ehrt dich ja schon, dass du sozial eingestellt bist, die Erfahrung lehrt einem manchmal aber, dass genau das ausgenutzt wird.

    Da muss noch nicht einmal Absicht dahinter stehen, die Unabwägbarkeiten des Lebens reichen manchmal schon aus.

    Die Immobilie mal zu inserieren halte ich für eine gute Idee, der Preis muss eben vorher ein wenig recherchiert werden, hierzu findest du bei Scout vielfache Möglichkeiten und auch eine Vergleichswertberechnung ist möglich.

    Den Mietern auch wenn die nie Probleme gemacht haben muss man einfach erklären, dass die Möglichkeit der Ratenzahlung für dich nicht in Frage kommt, schließlich bist du ja auch keine Bank, wenn die wirklich Interesse haben werden die auch eine Möglichkeit finden, das Haus regulär zu kaufen.

    Viel Erfolg,

    Gruß

    BHShuber
     
  6. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Denke diese Rate s ist auch die jetzige Kalt-Miete oder evtl. noch mehr.
    Wieso sollten die Mieter die 178000 dann nicht finanzieren können, wenn sie wirklich ernsthaft dieses Objekt kaufen wollten.
    Die Zinsen sind z.Z. so niedrig auch bei längeren Laufzeiten, somit ist das für mich ein vorgeschobener Grund.

    Solch ein Konstrukt wie von dir vorgeschlagen würde ich nicht machen, zu viele Unwägbarkeiten.
    Würde dir auch empfehlen einen anderen Käufer zu suchen. Wenn es evtl. ernst wird mit dem Verkauf, wird es sich zeigen ob die Mieter nicht doch noch kaufen wollen.
     
  7. Andres

    Andres
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    Wie man so etwas vertraglich gestaltet, weiß ich nicht. Das muss ein fähiger Anwalt machen. Diese Kosten sind dann schon die erste Ausgabe, die du bei einem gewöhnlichen Verkauf nicht hättest.

    Von der Vertragsgestaltung abgesehen, habe ich hier aber doch einige ernsthafte Bedenken.


    Zunächst einmal passt dieses Modell nicht zu deinen Zielen. Du möchtest mit der Immobilie nichts mehr zu tun haben, aber über die nächsten 10 Jahre laufen noch Zahlungen. In dieser Zeit musst du zumindest soweit ein Auge auf die Immobilie haben, dass ein Wert erhalten bleibt, der die restliche Forderung abdeckt.

    Du bist vielleicht aus deinen Pflichten als Vermieter raus, aber mit der Immobilie hast du noch lange zu tun.


    Sehr stutzig macht mich das hier:

    Jetzt kannst du dir aussuchen, was "besser" ist:
    • Sie wollen keinen Kredit aufnehmen. Das könnte z.B. der pure Geiz sein (warum von der Bank leihen, wenn der Vermieter es für umsonst macht?), könnte auf eine eher schwache Bindung zum Objekt hinauslaufen (vielleicht fällt dem Mieter irgendwann ein, dass er doch lieber irgendwo anders wohnen will) oder darauf, dass der Mieter sich daraus andere Vorteile verspricht, die du bis jetzt übersehen hast.
    • Sie können keinen Kredit aufnehmen. Dürfte selbsterklärend sein.


    Also: Die Mieter legen 102.000 € bar auf den Tisch, können aber weitere 78.000 € nur über 10 Jahre abstottern? Irgendwie passt das nicht zusammen. Finanziert wird die Anzahlung ja kaum sein - die Konstruktion passt mit einer Grundschuld nicht zusammen.


    Ist dir eigentlich klar, welcher Zinsnachteil dir in diesem Konstrukt entsteht? Grob überschlagen sind das so zwischen 15.000 und 18.000 €. Anders formuliert: Vergleichbar zu deinen 180.000 € in Raten wäre, wenn dir ein Käufer 165.000 € direkt auf den Tisch legt.


    Und das ist dann ein weiteres Risiko. Selbst wenn das Haus als Sicherheit verfügbar ist, hast du doch erst mal den Ärger, wenn die Raten nicht mehr kommen. Und dieser Ärger kann jederzeit innerhalb der nächsten 10 Jahre kommen. Dann kannst du zusehen, wie du an dein Geld kommst.


    Ich würde jetzt erst einmal ermitteln, was bei freiem Verkauf als Erlös zu erwarten wäre. Ob du das bisher gute Mietverhältnis mit der Differenz der Kaufpreise dann belohnen willst, kannst du dir dann immernoch überlegen. Meiner Meinung nach sollte man für höhere Risiken eigentlich auch mit höheren Renditen belohnt werden.
     
Thema: Hausverkauf auf Raten
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