Hausverkauf- oder gibt es noch eine andere Idee?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von bienemaya, 26.01.2012.

  1. #1 bienemaya, 26.01.2012
    Zuletzt bearbeitet: 26.01.2012
    bienemaya

    bienemaya Erfahrener Benutzer

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    Hallo liebe Foris, ich weiß jetzt nicht, ob ich in dieser Sparte richtig bin, wenn nicht, dann bitte ich zu verschieben.
    Also im Jahre 2004 kauften wir ein ZFH. Wir selber wohnten in der Dachgeschosswohung und im Erd-und Obergeschoss wohnte die Eigentümerin. So weit so gut.
    Kurz nachdem wir den Kauf tätigten investierten wir und ließen die Fassade mit Wärmedämmung machen. Da das ganze mehr gekostet hatte als wir zur Verfügung hatten nahmen wir erneut einen kleinen Kredit auf. Im Jahre 2006 starb die Dame die unten wohnte und wir mussten erneut Geld aufnehmen um den unteren Bereich für uns wohnbar zu machen. Dieser Kredit brachte uns allerding an unsere Grenzen. Wir zogen also von oben nach unten und vermieteten die obere DG Wohnung. Zuerst lief es gut und wir hatten 2 Jahre lang keine Sorgen. Finanziell ging es uns nicht schlecht, allerdings konnten wir aufgrund der hohen Belastung nichts zur Seite legen.
    Nach 2 Jahren zog unser erster Mieter aus. Danach hatten wir einen Leerstand von einem dreiviertel Jahr. Zur selben Zeit war die große Bankenkriese und mein Mann war auch von Kurzarbeit betroffen. Nachdem wir wieder neue Mieter gefunden hatten, die allerdings nicht lange blieben weil sie sich trennten stand die Wohnung erneut ein halbes Jahr leer. Mehere Reperaturen an der Heizung, ein Wasserrohrbruch den die Versicherung nicht bezahlte und mehrere diverse private Ausgaben ( Autoreperatur, Telefon kaputt, Herd kaputt,) zwangen uns zu immer neuen Ausgaben. So war dann das Konto ständig überzogen. Die Heizung meckert auch schon rum, da sie 25 Jahre auf dem Buckel hat. Jetzt ist es ja so das der Gesetzgeber ein ohnehin dazu drängt, einen gewissen Teil der Energie selbst zu erzeugen und ein Specksteinofen nicht anerkannt wird, erneut ein Darlehn aufzunehmen um die Heizanlage tauschen zu lassen. Leider haben wir dafür keine finanziellen Mittel. Die DG Wohnung ist mittlerweile wieder vermietet. Auch bereitet uns so eine hohe Summe Bauchschmerzen und wir überlegen ernsthaft, unser Haus zu verkaufen bevor wir unsere Verbindlichkeiten nicht mehr bezahlen können.
    So könnten wir schuldenfrei aus der Sch...e kommen in die wir uns in den Jahren selbst reingeritten haben.
    Wir haben versucht unseren Kredit und das Modernisierungsdarlehn umzuschulden, leider nicht ohne eine emense Summe an Vorfälligkeitsentgeld an die Banken zu zahlen. In 5 Jahren würden die Zinsfestschreibungen auslaufen und wir könnten den gesamten Betrag viel günstiger weiter finanzieren. Eigentlich wollten wir die 5 Jahre noch irgendwie aushalten indem wir die Sparraten für die Bauspardarlehn runter handeln. Die Banken machen da nicht mit und bestehen die restliche Laufzeit auf die vollen Sparraten.
    Muss dazu sagen das mein Mann und ich schon fast 50 sind und hohe Beträge nur noch auf 20 Jahre finanziert werden und die monatliche Belastung dann unsere Möglichkeiten bei weitem überschreiten würden.
    Nun sind uns die Ideen ausgegangen und wir glauben, das nur noch ein Verkauf in Frage käme. Wie seht Ihr denn das?
    Natürlich habe ich ein mulmiges Gefühl dabei, da ich nicht weiß, was auf uns zukommen wird. Wir bräuchten dann eine 4 Zimmerwohnung wobei ein Zimmer für 2 Kiddis sein müsste oder besser 5 Zimmer. Ein Hund muss erlaubt sein da unser Hund schon als Welpe zu uns kam und zur Familie gehört.

    Ach ich musste das jetzt mal loswerden... Danke für's Lesen :)
    lg
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 26.01.2012
    Christian

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    Na toll.
    Darf ich jetzt meinen Hund auf den Bürgersteig scheißen lassen und dann sagen "Ich weiß nicht, ob das richtig war - falls nicht, bitte die Hundescheiße wegmachen"?

    Wie wäre es, wenn man sich zunächst darüber Gedanken macht, wo sein Problem am besten aufgehoben ist? Und jetzt komm mir nicht mit der Ausrede, daß das sich-Gedankenmachen ergeben hat, daß du nicht weißt, ob du "in dieser Sparte richtig bist". Das glaube ich dir nämlich nicht.

    fg
     
  4. #3 bienemaya, 26.01.2012
    bienemaya

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    Hallo, na irgendwie fand ich es in dieser Sparte schon richtig, da es sich ja um bestehende Baufinanzierung handelt.
    lg
     
  5. #4 Pharao, 26.01.2012
    Zuletzt bearbeitet: 26.01.2012
    Pharao

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    Hi bienemaya,

    was ihr letztlich macht, das müsst & könnt NUR ihr selber entscheiden.

    Angenommen ihr wollt eucher Häuschen verkaufen, wer sagt das ihr das gekommt was ihr euch vorgestellt habt ? Denn für einen "Appel & Ei" wollt ihr das sicherlich auch nicht verscherbeln, oder ?

    Wie beliebt ist eure Gegend (Großstadt, Kleinstadt oder Dorf) ?
    Wieviele andere verkaufen gerade in eurer Gegend vergleichbare Häuser & was verlangen die ? Denn das ist schon entscheidend, wenn ihr eurer Häuschen verkaufen wollt.

    Ihr solltet aber rechtzeitig ggf die Notbremse starten, bevor euch die Schulden auffressen, denn Zwangsverkauf a´la Bank ist sicherlich die schlechteste Lösung für euch. Ggf mal hier von einem Fachmann sich beraten lassen, der dann alle entscheidenden Fakten vor sich liegen hat.

    Evtl wäre auch denkbar je nach Bauart eures Häuschen, das man nur einen Teil a`la Eigentumswohnung verkauft. Allerdings verkauft es sich schlecht, wenn gerade Mieter drinn wohnen, außer ihr findet jemanden der das als reine Geldanlage sieht. Beweifel ich aber, wenn ich sowas lese wie Leerstand fast 3/4 Jahr ....
    Wäre mir jetzt aber neu, das man einen gewissen Teil der Energie selber erzeugen "muss". Das wird meines Wissens nur gefördert, aber es besteht kein "muss" hier zu investieren. Trotzdem, auch nur eine neue Heizungsanlage wäre nicht billig.

    Solange ihr die jetztige Heizungsanlage nicht tauschen müsst & sie ihren Dienst tut, wäre wohl ggf auch ständige kleinere Reparaturen günstiger in eurer Lage, denn jetzt nochmal einen Kredit aufnehmen, wo ihr bei den laufenden schon Schwierigkeiten habt, das halte ich für falsch, gerade wenn`s die Heizung noch tut.
    Evtl nochmal das Gespräch mit eurer Bank suchen und gucken das man eine Lösung findet die für beide Seiten akzeptable ist.
    Im Nachhinein hat man immer gut Reden, aber ich denke mal das man auf die Wärmedämmung damals verzichten hätte können, gerade weil ihr das Geld dazu nicht hattet und ja schon davor schon anderen Kredit am laufen hattet.
     
  6. #5 bienemaya, 26.01.2012
    bienemaya

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    Wir haben uns vor ein paar Wochen mal erkundigt, nachdem die Heizung ausgefallen ist und ein Heizungsmonteur her musst, Gott sei Dank war es nur einen neue Steuereinheit. Dieser erzählte aber das hier in Baden-Württemberg es so wäre, das man einen Teil der Energie selbst erzeugen müsse und man dafür 2 Jahre Zeit hätte.

    Im Internet habe ich schon mal recherchiert und die Hausverkaufs-Preise liegen alle um den Dreh, den wir uns auch vorstellen. Nur die Realität sieht leider anders aus, laut einem Makler, den ich mal anrief um mich zu informieren, sagte, das es das Klientel nicht gäbe, das in ein gebrauchtes Haus fast 300.000 Euro investieren würde, wenn man für fast das Gleiche ein Fertighaus bekommen würde. Die Häuser stehen schon sehr lang im Netz und ich beobachte das einige schon runter gegangen sind mit dem Preis, aber sie sind immernoch drinnen. Wir würden nicht das bekommen was wir uns vorgestellt haben, glaub ich mal.

    Natürlich ist es unsere Sache aber ich hatte das Bedürfnis mich darüber auszutauschen.
    lg
     
  7. Berny

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    ... und ich hätte dem Christian doch glatt zugetraut, dem TO etwas Hilfreiches zu seinem Problem mitzuteilen...
    Naja, errare humanum est... :-((
     
  8. Pharao

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    Hi,

    kann ich mir zwar jetzt nicht vorstellen, das es hier eine Pflicht gibt das ein Teil der Energie selber erzeugt werden muss, denn es gibt soviele Häuser wo das einfach nicht geht, sei es wegen Denkmalschutz oder weil einfach die Gegebenheiten nicht vorhanden sind wie zB das nicht jedes Dach sich für Solar eignet oder nicht jedes Grundstück für Erdwärme, ect. Mal abgesehen davon, das nicht jeder Hausbesitzer im Geld schwimmt und mal lockerflockig hier das finanzieren kann.

    Meines Wissens (aber ohne Garantie !) wird es nur gefördert, wenn man hier in Richtung erneuerbaren Energien was macht als Hausbesitzer. Ansonsten gibt es meines Wissens nur Grenzwerte die auch alte Heizungsanlagen erfüllen müssen. Kann sein, das in 1-2 Jahren da sich evtl diese Grenzwerte in manchen Bundesländern ändern.
    Genau das ist der Punkt. Nur weil alle hier gerne ihren Wunschpreis angeben, heißt das noch lange nicht das der Markt das auch hergibt bzw die Nachfrage für den Preis vorhanden ist.
    Ich bin mir sicher, das des auch solche Leute gibt die hier interesse hätten, aber die Chancen sind wohl eher geringt bzw das kann Jahre dauern, gerade wenn eurer Haus nichts besonderes ist bzw nichts besonders hat. Also eher Liebhaberstück .....

    Mag sein das eurer Haus das Wert ist, aber das ist wie mit den Ü-Eiern. Ich würde dafür nicht mal 10 Cent zahlen, auch wenn laut Katalog das Plastikteil 50€ Wert seinen soll.
    Ein Haus verkauft man auch nicht mal eben auf die schnelle und wenn dann sehr wahrscheinlich nur über den Preis und das bedeutet Verlust für den Verkäufer.
     
  9. Dirk80

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    Hallo,

    also ich würde das alles noch mal ganz genau druchrechnen und schauen, was dann möglich ist. Nur so könnt ihr die Verbindlichkeiten genau schätzen. Vielleicht klappt ja sogar eine Umschuldung mit leichter Aufstockung? Die Zinsen sind gerade sehr niedrig.
     
  10. #9 Toblerone2010, 26.01.2012
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    Das ist eine Forumulierung, die grundlegend für Neubauten gilt, aber nicht für den Bestandsbau.

    Grüße

    Toblerone
     
  11. #10 Toblerone2010, 26.01.2012
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    Gab es eine Umschuldung oder nicht? Gibt es aktuell 2 Kreditverträge oder einen großen Kreditvertrag?

    Wie lange laufen die Kreditverträge schon

    Grüße

    Toblerone
     
  12. #11 bienemaya, 27.01.2012
    bienemaya

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    Guten Morgen, Allseits,

    @Toblerone: Nein es ist uns nicht gelungen eine Umschuldung zu bewirken, durch das Vorfälligkeitsentgeld durch vorzeitige Ablösung wäre der Umschuldungsbetrag höher gekommen als laut Bank das Haus an Wert hat. Wir haben alles versucht. Aber wir haben auch keine normalen Darlehn, sondern nur so Bauspardarlehn, also jeden Monat zahlen wir Betrag x an Zinsen, über 10 Jahre lang, einen Betrag y als Sparrate und wenn am Ende der Laufzeit der Vertrag fertig ist, dann löst das angesparte Guthaben einen Teil des Darlehns ab. Annuitätiendarlehn haben wir keine.
    Die Verträge laufen gerade mal die Hälfte der Zeit, also 5 Jahre. Wir haben einen großen und 3 kleinere.

    Jetzt weiß ich nicht ob ich hier einen Link posten darf, aber hier ist beschrieben, was ich meine: Landesrecht BW EWärmeG | Landesnorm Baden-Württemberg | Gesetz zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (Erneuerbare-Wärme-Gesetz - ... | gültig ab: 01.01.2008

    @Dirk 80:

    Nein, eine Aufstockung geht nicht, da wir beide wie ich schrieb, schon fast 50 sind und die Banken nur noch auf 20 Jahre (wissen wir durch perslönliche Gespräche mit Bankberatern mehrerer Banken) finanzieren und die monatliche Belastung würde bei dem Betrag dann unseren Rahmen sprengen.

    Übrigens:
    Bei dem Scout von Immos habe ich gestern gelesen, das in unserem Bereich auf der Preiskarte eine qm-Preis bei einem Verkauf bei 2001-2500 Euronen läge, fern ab von der Realität....

    lg
     
  13. #12 Pfeifdireins, 27.01.2012
    Pfeifdireins

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    Hallo,

    also Ihr wohnt jetzt doch in einem gut sanierten Bereich des Hauses.
    Könnt ihr nicht diesen Bereich für die 5 Jahre vermieten, bis ihr wieder umschulden könnt ? (und eine richtig billige Schrottbude fürs selberwohnen mieten, so dass halt was rausspringt)

    Und zur Heizung:
    Bei Austausch des Wärmeerzeugers ("Kessel") greift das EWärme-Gesetz, wie ihr ja schon wisst. Nach den 2 Jahren Schonfrist müsst ihr nicht unbedingt die Energie selbst erzeugen, ihr dürft alternativ auch das
    Heizöl mit 10% Bioöl-Beimischung
    (Gas genauso) verwenden. Das bedeutet für euch:
    Ausser Kesselaustausch erstmal keine weiteren Kosten !
    Nach den 2 Jahren leicht erhöhte Brennstoffkosten. Diese Betriebskosten kannst Du voll auf den Mieter umlegen, oder hat hier jemand anders lautende Informationen ?

    Ist aber natürlich ne harte Nuss. Ich persönlich würde versuchen, es zu verkaufen, weil ich nicht mehr schlafen könnte...
    Euch noch viel Erfolg,
    Gruss,
    P.
     
  14. Pharao

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    Hi,

    hierzu möchte ich aber auch mal anmerken, das dies ein Risiko bedeuten kann. Es kommt halt hier immer ganz stark darauf an, wie ist der Wohnungsmarkt dort bzw die Nachfrage.

    Im schlimmsten Fall zieht hier der Eigentümer aus in eine schrott Wohnung, kann aber seine alte Wohnung nicht passend vermieten bzw ewiger Leerstand. Dann funktioniert diese ganze Rechnung nicht mehr und es ergeben sich ggf weitere Belastungen.
    Also ich hab`s noch nie erlebt das ein Haus auf die schnelle verkauft worden ist, gerade nicht zu den Preis den man doch gerne hätte.
     
  15. #14 bienemaya, 27.01.2012
    bienemaya

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    Nun nach ein paar Tagen in denen wir gründlich über alles nachgedacht haben, sind wir uns sicher das wir verkaufen werden. Ich denke, es ist der richtige Weg. Wir haben alle Möglichkeiten ausgeschöpft.
    Und zum vermieten:
    Ja das kann auch so einen Sache sein, denn wenn man Leerstand hat, dann geht das Ganze nicht mehr auf.
    Auf Experimente haben wir keine Lust.

    Ich bedanken mich hier für Eure Anregungen und Diskussion.
    lg
     
  16. #15 Pharao, 27.01.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.01.2012
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    Hi bienemaya,

    lasst ggf. mal eurer Haus bewerten was es aktuell für einen Wert hat.

    Macht euch dann auch gedanken, wieviel % ihr ggf hier vom aktuellen Wert als Verlust akzeptieren würdet. Setzt eurer Haus in diversten Internetseiten rein (ggf durch Markler), aber seit euch bewust, das a) Käufer immer noch etwas verhandeln wollen, b) das ein Haus sich nicht so schnell verkauft und c) das Wünschpreise oft nicht gezahlt werden, auch wenn laut Gutachten eurer Haus das Wert wäre.

    Achja, schaut auch mal nach was so in der Nachbarschaft angeboten wird bzw was für vergleichbare Häuser verlangt wird.
     
  17. #16 bienemaya, 27.01.2012
    bienemaya

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    ok, Pharao machen wir. Danke
     
  18. #17 Toblerone2010, 28.01.2012
    Toblerone2010

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    Hallo,

    bei manchen gesetzlichen Regelungen kann man nur mit dem Kopf schütteln. Wie "Pfeifdireins" schon schrieb gibt es für Eigentümer von Bestandsimmobilien recht gute Wege, an dieser Regelung vorbei zu kommen....

    Für mich ist die Story eine weitere Bestätigung, dass man eher mit einer guten Bank als mit Bausparkassen reden kann. Lieber ein transparenter, offiziell etwas teurerer Kreditvertrag als unflexible Bausparverträge... Mit einer Bank kann man sprechen, mit einer Bausparkasse nicht. (Nur meine Meinung).

    Euch viel Glück und Erfolg beim Verkauf! Das ist in einer solchen Situation sicherlich eine gute Entscheidung.

    Grüße

    Toblerone
     
  19. Pharao

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    Hi Toblerone2010,

    das kann man doch so garnicht vergleichen. Denn das sind zwei ganz unterschiedliche Finanzierungsarten.

    Meiner laienhaften Meinung vergleichst du hier Birnen mit Äpfeln. Je nach dem wie man plant bzw was man vorhat, kann das ein oder andere die bessere Möglichkeit sein.

    Hinterher ist man zwar immer schlauer, aber hätte "Bienemaya" damals evtl auf die Wärmedämmung der Fassade verzichtet, die ja teurer kam als geplant, dann würden Sie evtl jetzt nicht so schlecht darstehn. Aber das konnte man evtl zu dem Zeitpunkt nicht ahnen bzw wissen.
     
  20. #19 Toblerone2010, 29.01.2012
    Toblerone2010

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    Hi Pharao,

    stimmt genau, ich vergleiche eigentlich Äpfel mit Birnen. Aber warum nicht? Ich will damit ja auch genau aussagen, dass ich Äpfel für besser und gesünder halte als Birnen. ;-)

    Viele Grüße

    Toblerone2010
     
  21. Pharao

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    Hi Toblerone2010,

    du kannst nicht Pauschal sagen, das das eine immer eine schlechtere oder bessere Variante ist. Es kommt doch ganz darauf an, was für andere Faktoren zum Zeitpunkt x noch interessant sind.

    Sorry, aber wenn ich jetzt sofort Geld brauche, dann ist das eine andere Voraussetzung/Bedingung, als wenn ich was ansparen will, oder ? Auch wenn das gemeinsame Ziel ein Hauskauf ist.
     
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