Hausverwalter ist ein Problem

Diskutiere Hausverwalter ist ein Problem im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen Ich bin neu hier und habe mal ein paar Fragen. Daher freue ich mich über Meldungen und Meinungen,in Bezug auf Beschwerden die ich...

  1. #1 Miteigentümer, 31.05.2018
    Miteigentümer

    Miteigentümer Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    31.05.2018
    Beiträge:
    5
    Zustimmungen:
    0
    Ort:
    Mülheim
    Hallo zusammen

    Ich bin neu hier und habe mal ein paar Fragen. Daher freue ich mich über Meldungen und Meinungen,in Bezug auf Beschwerden die ich gegen den Hausverwalter richte:

    1. Zu der letzten Eigentümerversammlung habe ich fristgerecht einen Ergänzungsantrag eingereicht. Dieser befasste sich mit der gewünschten Beschlussfassung zur Sanierung einer feuchtigkeitsbeschädigten Außenwand. Hierdurch dringt Feuchtigkeit in meine Wohnung ein, sodass eine Wand im Inneren bereits von Feuchtigkeit befallen sind. Außerdem befinden sich zwei Stromanschlüsse an der Wand, von denen eine umfangreich von Feuchtigkeit umgeben ist . Durch die Wand zieht es wie durch ein undichtes Fenster, im Herbst und im Winter ist es vor Kälte kaum auszuhalten. Der Hausverwalter hat diesen Antrag weder an die Miteigentümergemeinschaft weitergeleitet noch in in der Versammlung behandelt. Im Protokoll spiegelt sich die Entscheidung wieder und wird damit argumentiert, dass eine andere Maßnahme vordringlicher erscheint.

    2. Die oben angegebene vordringlichere Maßnahme findet in keinem der letzten Protokolle Erwähnung. Der Hausverwalter beschränkt sich auf grundsätzlich auf Beschluss orientierte Protokolle, die lediglich abgestimmte Maßnahmen nach Beschlussfassung erlauben. So bleiben Auseinandersetzungen der Eigentümer untereinander und für die Zukunft angedachte Pläne unerwähnt. Ein neu eingezogener Eigentümer hat so, zwei Wochen nach Unterschrift unter einen Kaufvertrag, eine Rechnung über 3500€ erhalten. Zwischenzeitlich, sprich nach Kauf der Wohnung, fand nämlich die Eigentümerversammlung Stadt und dort wurde erst beschlossen, dass ab sofort eine große Sanierungsmaßnahme stattfinden soll, die allerdings bereits seit Jahren besprochen wurde. Da der Hausverwalter natürlich auf Vorkasse bestanden hat, kam für den neuen Eigentümer prompt die Rechnung ins Haus.

    3. Der Hausverwalter ist ein Ar***, arrogant und selbstherrlich. So werden Eigentümer die im widersprechen auch mal in den Eigentümerversammlungen diskreditiert und bloßgestellt. Wer ihm widerspricht, was er nicht mag, muss mit Konsequenzen rechnen. Stellt dieser, so wie ich, später einen Antrag, so wird dieser Antrag mit Sicherheit nicht genehmigt. Hier entsteht der Eindruck, dass der Hausverwalter rein parteiisch handelt und seine Mehrheitlich dafür benutzt, sich gegen unliebsame Eigentümer zu stellen. Versende Rechte bekommen möchte, muss sich gut mit dem Hausverwalter verstehen. Berücksichtigt man, dass der Hausverwalter bereits durch seine Beschluss Protokolle Menschen in eine Immobilie hole, die diese unter Offenlegung aller Probleme mit Sicherheit nicht kaufen würden, komm hier die Miteigentümer in eine zusätzliche Problematik.

    So, jetzt seid ihr dran
     
  2. Anzeige

    Schau mal hier: Hausverwalter ist ein Problem. Dort wird jeder fündig!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    9.832
    Zustimmungen:
    4.033
    Womit? Was ist die Frage?
     
    Berny gefällt das.
  4. #3 immobiliensammler, 31.05.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    4.634
    Zustimmungen:
    2.842
    Ort:
    bei Nürnberg
    Zu 2 und 3 spare ich mir einen Kommentar, wenn einem das nicht passt muss man eben die anderen Eigentümer überzeugen, den Verwalter zu wechseln.

    Besser sieht es da schon mit Punkt 1 aus:

    Lies mal folgenden Link und die entsprechenden BGH-Urteile durch:

    https://www.gevestor.de/details/weg...-zur-sanierung-und-instandhaltung-730846.html

    Wurde über die von Dir geforderte Maßnahme ein Beschluss gefasst oder hat der Verwalter hier eine Beschlussfassung (= Aufnahme TOP) abgelehnt? Im ersteren Fall käme ein Schadensersatzanspruch gegen die ablehnenden Miteigentümer in Betracht, im zweiten Fall ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter. Hier solltest Du Dich rechtlich beraten lassen.

    Hatte so einen Fall auch schon mal, Verwalter brauchte 2,5 Jahre bis zur Trockenlegung einer Mauer mit aufsteigender Feuchtigkeit, erst wird das nur in der ETV behandelt und beschlossen, das ein Gutachten her muss, das dauert dann 1 Jahr, dann Beschluss, es sollen Angebote eingeholt werden, wieder ein Jahr um, dann Auftragsvergabe und Erledigung. Gerichtsurteil war dann, dass der Verwalter für alles (Gutachten, Angebote etc.) maximal 6 Monate hätte brauchen dürfen (Bezug war ein Urteil des OLG München) und die weitere Zeitversäumnis darüber hinaus dem Verwalter anzulasten sei. Er hat dann knapp 2 Jahre Mietausfall bezahlen dürfen.
     
  5. #4 Miteigentümer, 31.05.2018
    Miteigentümer

    Miteigentümer Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    31.05.2018
    Beiträge:
    5
    Zustimmungen:
    0
    Ort:
    Mülheim
    Vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Wie sieht es zu 2. mit den Beschlüssen formal aus? Der Hausverwalter erstellt ja die Protokolle nur auf Beschlussbasis. ist das denn überhaupt erlaubt? Wie mir mal gesagt worden ist, wäre das ungesetzlich.

    Nein, der Hausverwalter hat den TOP erst gar nicht behandelt. Und gehen den Hausverwalter kann man nichts machen, da die Mehrheit, nämlich die vermietenden Eigentümer, hinter dem Hausverwalter stehen. Da stehst du als kritisierender Eigentümer allein auf weiter Flur.
     
  6. #5 Tobias F, 31.05.2018
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.04.2010
    Beiträge:
    2.118
    Zustimmungen:
    534
    Schönen Gruß an Deinen Berater/in.
    Er/sie möge bitte im WEG den § 24 Abs. 6 lesen. Dort steht nur etwas von Beschlüssen die dokumentiert werden müssen (zudem alles weiter unweigerlich zu Debatten darüber führt was rein soll/muss/darf oder auch nicht)
     
  7. #6 immobiliensammler, 31.05.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    4.634
    Zustimmungen:
    2.842
    Ort:
    bei Nürnberg
    Ich wüsste jetzt nicht, ob es gesetzliche Vorschriften oder Rechtsprechung dazu gibt, wie genau ein Protokoll zu erstellen ist. Es müssen sich halt die gefassten Beschlüsse daraus ergeben. Das jetzt im Sinne eines Wortprotokolls jeder Redebeitrag dokumentiert werden muss glaube ich nicht.

    Dann kann die WEG ja nicht entscheiden, somit wäre - sofern Dir ein nachweisbarer Schaden entsteht (bei mir war das Mietausfall wegen Unbewohnbarkeit der Wohnung) - der Verwalter wohl schadensersatzpflichtig.

    Eventuell kannst Du den Verwalter auch zwingen, eine außerordentliche ETV zur Beschlussfassung über den nicht behandelten, aber rechtzeitig beantragten Tagesordnungspunkt einzuberufen. (Ist die Anfechtungsfrist von 1 Monat nach der ETV schon abgelaufen?)

    Dazu solltest Du Dich von einem Fachanwalt für WEG-Recht beraten lassen.
     
  8. #7 Miteigentümer, 31.05.2018
    Miteigentümer

    Miteigentümer Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    31.05.2018
    Beiträge:
    5
    Zustimmungen:
    0
    Ort:
    Mülheim
    Was die Ausführung der Protokolle betrifft bin ich mir sehr unsicher. Da die Protokolle beim Kauf einer Wohnung vorgelegt werden, muss z.b. ein Käufer davon ausgehen können, dass das was drin steht auch verbindlich ist. Ich zumindest habe mir die letzten drei Protokolle vorlegen lassen, aus denen jedoch keine besonderen Maßnahmen hervorgingen. Wenn Maßnahmen nicht im Protokoll festgehalten werden, wie will man dann nachvollziehen was noch alles erledigt werden muss? In meinem Fall waren später Sanierungsmaßnahmen nötig, die bereits lange Zeit vorher besprochen worden sind, von denen ich vor dem Kauf nichts wusste weil sie in den Protokollen keine Erwähnung gefunden haben. Auch bei der Begehung, durchgeführt durch einen vom Hausverwalter bestellten Miteigentümer, sind diese Maßnahmen nicht erwähnt worden obgleich konkret auf diesen Punkt angesprochen habe. Der durch den Hausverwalter vertretungsweise eingesetzte Miteigentümer hat mir sogar auf meine konkrete Rückfrage hin etwas anderes erzählt als das was später notwendig wurde. Wie sich dann auch herausstellte, hat der Miteigentümer mit dem Hausverwalter ein sehr "inniges" Verhältnis. Ich vermute, dass die Begehung so wie sie erfolgte, abgesprochen war. Theoretisch kann man ja hier Realität damit kaschieren, um eine schadhafte Immobilie zu einem höheren Preis zu verkaufen. Die "Beraterin" war übrigens auch eine Hausverwaltung. Aber trotzdem danke für die Auskünfte, ich werde mir das mal ganz genau ansehen und unter Umständen eine Petition für den Bundestag einsetzen, damit das für die Zukunft geändert werden soll

    Was man Antrag betrifft :
    Gegen die Ordnungsmäßigkeit der Versammlung habe ich sofort Widerspruch erhoben. Auch habe ich im Widerspruch darum gebeten eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen um den strittigen. Zu behandeln. Sendebericht liegt ebenfalls vor.

    Danke für die Infos, hat mir schon sehr geholfen
     
  9. #8 immobiliensammler, 31.05.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    4.634
    Zustimmungen:
    2.842
    Ort:
    bei Nürnberg
    Vergleiche die "Mindestanforderung", die m.E. an ein Protokoll zu stellen ist mit der vom Verwalter auch zu führenden Beschluss-Sammlung. Auch dort sind ja nur die gefassten Beschlüsse dokumentiert, nicht irgendwelche Überlegungen, in den nächsten Jahr dies und das zu erledigen!

    Hast Du die Unterschriften von einem Viertel der Miteigentümer, die diese außerordentliche Versammlung ebenfalls wünschen? Ansonsten kannst Du auch verlangen, dass es morgen schneit, einen Rechtsanspruch darauf hast Du nicht.

    https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html

    Der einfachste Weg - am besten wohl mit anwaltlicher Hilfe - ist m.E., im Rahmen einer Anfechtungsklage die Nichtberücksichtigung des von Dir rechtzeitiig beantragten Tagesordnungspunktes zu rügen. Das geht aber nur, wenn die Monatsfrist seit der Versammlung noch nicht abgelaufen ist.
     
  10. #9 Tobias F, 31.05.2018
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.04.2010
    Beiträge:
    2.118
    Zustimmungen:
    534
    Wann hast Du deinen Antrag eingereicht?


    Dann ließ eben den § 24 Abs. 6 WEG, dort steht sehr deutlich und leicht verständlich was ins Protokoll MUSS.


    Zum einen MUSS bzw. MÜSSEN Protokolle nicht vorgelegt werden, obschon ein Käufer der auf Sichtung dieser Verzichtet ...., zum Anderen müssen diese lediglich die gefassten Beschlüsse dokumentieren.
    Dies hat der Gesetzgeber auch zu Recht so gemacht, sonst geht es los mit "x hat gesagt, worauf y sagte, und z meinte das Nr. 6 besser ....."


    Die ja zu dem Zeitpunkt auch nicht beschlossen waren.


    Soll also im Protokoll 2010 stehen das die Heizung jetzt schon 19 Jahre alt ist und irgendwann, oder dass vielleicht in ein paar Jahren .......
    Nochmal, Protokolle haben die Aufgabe, und nur die, die gefassten Beschlüsse zu dokumentieren.


    Wer auch immer dir VOR dem Kauf x oder y erzählt hat, dein Ansprechpartner VOR dem Kauf war einzig und alleine der Verkäufer.


    Theoretisch sollte man sich VOR dem Kauf genau informieren. Und, ebenso theoretisch - und wohl auch praktisch - hat die HV überhaupt nichts davon wenn der Verkäufer der Wohnung 2 OG links von Dir x.000.- EUR mehr bekommt. Wieso sollte also die HV, die dir VOR dem Kauf überhaupt nichts zeigen oder beantworten darf, ein Interesse an irgendetwas haben?


    Genau, da bin ich völlig bei Dir. Eine Petition das Menschen die nicht wissen was Sie tun keine ETW mehr kaufen dürfen ;-)


    Wie, wo, wem gegenüber und mit welcher Begründung?
     
  11. #10 Miteigentümer, 01.06.2018
    Miteigentümer

    Miteigentümer Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    31.05.2018
    Beiträge:
    5
    Zustimmungen:
    0
    Ort:
    Mülheim
    Vielen Dank für deine Informationen, die aber allesamt, ausreichend ausführlich und sehr gut, bereits oben beantwortet wurden.

    Aber nochmal. Ich habe ja auch, so wie Du, nix anders zu tun als mich zu wiederholen:

    Der Antrag wurde fristgerecht am Tag des Erhalts der Einladung abgegeben, die Frist eingehalten, und die fehlende Umsetzung nach Erhalt des Protokolls gerügt. Ich hatte keine Möglichkeit an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, daher musste ich bis zum Erhalt des Protokolls warten.

    Das bestehende Problem (die beantragte Sanierungsmaßnahme) ist nicht neu und die Abhilfe längst geplant. 'Muss' also ohnehin gemacht werden. P s. Das Haus verfügt über mehr als einer Außenwand, der Großteil der Außenwände ist bereits verkleidet.

    Des Weiteren hast Du offenbar den Zusammenhang zwischen kurzfristig geplanten Maßnahmen und einer ständigen Wiederholung, die natürlich sinnlos wäre, nicht verstanden. Ist klar dass eine Maßnahme kurzfristig geplant ist, kann diese durchaus protokolliert werden. Hier gibt es den TOP "Diverses", da kann man das erwähnen. Geplante Maßnahmen sollen im Übrigen nicht erst nach 19 Jahren umgesetzt werden .

    Dass Dir der Unterschied zwischen Beschluss- Verlaufs- und Wortprotokoll geläufig ist kann ich wohl auch nicht voraussetzen. Zumindest habe ich, ohne indiskret sein zu wollen, den Eindruck gewonnen, dass du lediglich Beschluss - und Wortprotokoll kennst. Die Option eines Verlaufsprotokoll hast du zumindest nicht erwähnt.

    Ach ja, ..... die Wohnung wurde über einen Makler verkauft. Muss morgen mal nachsehen ob das nicht sogar der Hausverwalter selber gewesen ist. Zumindest erinnere ich mich daran, dass der Hausverwalter derzeit als Ansprechpartner für den Verkauf fungiert hat. So gesehen dürfte sich ein *Schönheitsprotokoll" sogar in barer Münze auszahlen, berücksichtigt man, dass der Makler ja prozentual am Verkaufspreis beteiligt wird.

    Wenn eine Petition, dass Protokolle verbindliche Inhalte beinhalten müssen, wirklich durchkommen sollte, wäre es natürlich schlecht für die Hausverwalter. Dann hätte man ja nicht mehr die Möglichkeit Schrottimmobilien durch ein lapidares Protokoll zu "verschönern" und mit einem zu hohen Preis zu verkaufen.

    ..... ,Mensch . ... Hausverwalter ist ja wohl, zumindest deiner Ausführung nach, n' easy- Job. Ich bin beruflich in der rechtlichen Betreuung tätig und so einfach wie Du die Hausverwaltung schilderst schaff' ich das spielend. Das mach ich doch noch locker nebenbei , quasi als Mini-job.

    In diesem Sinne . Trotzdem schönen Dank für deine Mühe.
     
  12. #11 Miteigentümer, 01.06.2018
    Miteigentümer

    Miteigentümer Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    31.05.2018
    Beiträge:
    5
    Zustimmungen:
    0
    Ort:
    Mülheim
    Ach ja, ..... es gibt in den Bewertungsportalen umfangreiche Beschwerden über den Hausverwalter, die alle dieselbe Richtung gehen. Ob es vermögensrechtliche Schäden, Auskünfte oder das Sozialverhalten ist. Entweder sind ja alle zu doof zum Kaufen oder die Hausverwaltung muss unter Umständen doch etwas mehr können als mal nett "guten Tach" sagen und Wunschprotokolle schreiben.
     
  13. #12 Benni.G, 01.06.2018
    Benni.G

    Benni.G Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.01.2016
    Beiträge:
    688
    Zustimmungen:
    145
  14. #13 Tobias F, 01.06.2018
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.04.2010
    Beiträge:
    2.118
    Zustimmungen:
    534
    Ich kann mich auch wiederholen: WANN hast Du diesen Top beantragt? Wann hast Du die Einladung erhalten?
    Erklärung: Die Einladungsfrist beträgt nach WEG (§24 Abs. 4) min. 2 Wochen. Auf der Versammlung können nur Beschlüsse zu Themen gefasst werden welche in der Einladung aufgeführt sind. Wenn jetzt also die Einladung 16 Tage vor der Versammlung bei Dir einging, und du dann erst deinen Top an die HV geschickt hast ...........


    Nein, dazu kann man andere Eigentümer befragen bzw., bei der HV nachfragen.


    Ist bei vielen Häusern genau so.


    Nein, Du hast nicht verstanden was in das Protokoll MUSS.


    Um in deinem Ton zu bleiben, man kann wahrscheinlich nicht voraussetzen das Du den recht kurzen Wortlaut des § 24 Abs. 6 verstehst.
    Solange die HV nicht per Vertrag zu etwas anderem verpflichtet ist ist ein reines Beschlussprotokoll nicht zu beanstanden. Woher Du also Deinen Anspruch auf mehr begründest .....................


    Ich muss nicht x Möglichkeiten erwähnen, und habe es auch nicht getan. Ich habe einzig auf die Anforderungen gem. WEG hingewiesen.


    Oh, müssen Hausverwalter jetzt Angst bekommen? ;-)
     
  15. #14 immobiliensammler, 01.06.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    4.634
    Zustimmungen:
    2.842
    Ort:
    bei Nürnberg
    Bezüglich Protokoll hat @Tobias F ja schon alles wesentliche geschrieben. Klar kann mann die Versammlung auch - ala Gerichtsverhandlung in den USA - mitschreiben lassen, aber die Frage ist doch was ist verpflichtend.

    Wenn Dein Antrag auf Aufnahme eines TOP erst nach Versand der Einladungen beim Verwalter eingegangen ist dann bin ich mir nicht sicher, ob der Verwalter noch einmal geänderte Einladungen an sämtliche Eigentümer versenden muss, also evtl. wird Dein Verlangen hier schon wacklig, nächstes Jahr das Schreiben mit dem Verlangen auf Tagesordnungspunkte eben früher versenden.

    Die eigentliche Frage von mir "Wann läuft die Anfechtungsfrist ab" beantwortest Du ja beharrlich nicht, ebenso ob Dein Verlangen auf außerordentliche ETV auch 25 % der Eigentümer unterschrieben haben.
     
  16. #15 Tobias F, 01.06.2018
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.04.2010
    Beiträge:
    2.118
    Zustimmungen:
    534
    Musst Du gar nie und nimmer nicht beantragen, denn schon jetzt MUSS ein Protokoll verbindliche Inhalte = Beschlüsse, beinhalten ;-)
     
Thema:

Hausverwalter ist ein Problem

Die Seite wird geladen...

Hausverwalter ist ein Problem - Ähnliche Themen

  1. Betriebskosten 2018 mit Mieter bereits abgerechnet, Hausverwaltung ändert nachträglich Abrechnung

    Betriebskosten 2018 mit Mieter bereits abgerechnet, Hausverwaltung ändert nachträglich Abrechnung: Ende Juni erhielt ich die Betriebskostenabrechnung 2018 von der Hausverwaltung. Da ich zum Jahresende den Schreibtisch voll habe und nicht mehr...
  2. Wohnung Vermietung durch Hausverwaltung

    Wohnung Vermietung durch Hausverwaltung: Hallo Zusammen, Ich habe eine Wohnung in Leipzig die durch die Hausverwaltung vermietet wird. Ich habe jetzt eine Rechnung über 1100€ für...
  3. "Aufwandsentschädigung" für Hausverwaltung ohne SEPA Mandat / Aufbewahrung der Unterlagen im Haus?

    "Aufwandsentschädigung" für Hausverwaltung ohne SEPA Mandat / Aufbewahrung der Unterlagen im Haus?: Hallo liebe Forumsmitglieder, ich bin seit kurzem Eigentümerin einer kleinen ETW, welche ich an ein Familienmitglied vermiete. Ich habe die...
  4. Schwiegersohn der Eigentümerin spielt Hausverwaltung (obwohl es Hausverwaltung gibt, eine Firma)

    Schwiegersohn der Eigentümerin spielt Hausverwaltung (obwohl es Hausverwaltung gibt, eine Firma): Guten Abend zusammen. Ich habe seit längerem ein Problem was mich ziemlich fuchsig macht. Meine Partnerin und ich wohnen in einem Mietshaus und...
  5. Eigentümerwechsel einer Mietwohnung Sonderumlage Rechnungslegung der Hausverwaltung

    Eigentümerwechsel einer Mietwohnung Sonderumlage Rechnungslegung der Hausverwaltung: Wir haben eine Eigentumswohnung (vermietet) gekauft. Am 1. März 2019 war der Nutzen-/Lastenwechsel. Die Grundbucheintragung ist noch nicht...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden