Hausverwalter spricht für den Mieter

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Thomas B., 31.03.2007.

  1. #1 Thomas B., 31.03.2007
    Thomas B.

    Thomas B. Neuer Benutzer

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    Hallo,

    um jetzt noch mal Klarheit für mich zu schaffen,


    Bei einem Mieterauszug gibt es Probleme.

    Der betreffende Mieter hat mehrere Monate keine Miete gezahlt.
    Er hat eine fristlose Kündigung von uns erhalten die ihm in den Briefkasten gelegt wurde.

    Der Mieter hat einen Hausverwalter eingeschaltet.

    Dieser hat uns einen Brief geschickt in dem er ankündigt die Interessen des Mieters zu vertreten.

    Der Schriftverkehr soll nur noch über ihm gehen.

    Der Hausverwalter schickt uns einen Brief mit dem gleichen Datum wie unserer Kündigung und kündigt an es handelt sich nicht um eine fristlose Kündigung da der Mieter selber Kündigt.

    Der Hausverwalter verlangt eine Abnahme und die Übergabe des Mietkautionskontos.

    Der Hausverwalter begründet das Ausbleiben der Mietzahlungen mit der Bautätigkeit am Gebäude und deren Lärmbelästigung.

    Der Hausverwalter verlangt einen Abnahmetag.

    Für uns gibt es nichts Abzunehmen, da es auch kein Übernahmeprotokoll gibt.
    (Hat schließlich auch 30Jahre ohne Probleme funktioniert)

    Inwieweit sind den Forderungen des Hausverwalters Folge zu leisten ?
    Müssen wir auf diese Schreiben antworten ?

    Wir haben dem Hausverwalter der mit dem Mieter gut befreundet ist und beim Auszug dabei war, mündlich mitgeteil, das uns das was er verlangt und sagt nicht interessiert, fertig !

    Einige Bauteile des Gebäudes wurden mit schwerem Gerät beim Auszug beschädigt.

    Wo kann man passende Gesetze nachlesen ?


    Unser weiteres Vorgehen soll wie folgt aussehen (bitte Einwände wenn da was falsch ist)

    Der Mieter am 1. raus.
    Wir machen Fotos mit einer aktuellen Zeitung (wegen dem Datum) und dokumentieren die Beschädigungen nach dem Auszug.
    Die Terazostufen des Treppenhauses sind z.b. mit einer Sackkarre massiv zerzört worden (Kanten abgebrochen,Bruckstücke haben wir verwahrt)
    jede Menge Müll wurde hinterlassen usw.
    Die Wohnung wurde nicht kpl. geräumt usw.

    Grüße
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 01.04.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    also das mit der aktuellen zeitung verstehe ich nicht recht - ich hab hier 'ne menge zeitungen, die ich bei einem foto daneben legen könnte...
    ich glaube wirklich ein zeuge wäre da sinnvoller.

    wie ist das eigentlich mit digitalfotos? oder APS-fotos? da wird doch das datum mitgespeichert, wäre das nicht beweiskräftig?
     
  4. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Aktuelle Zeitung beweist bloss, dass an einem Tag, an dem diese Zeitung schon gedruckt war, die Beschädigung existierte.

    Mangels früherer Protokolle fehlt allerdings ein Beleg dafür, dass die Beschädigung früher _nicht_ da war. Insofern wären zuverlässige und vorzugsweise nicht-verwandte Zeugen eine ziemlich gute Sache...

    Wegen Sachbeschädigung anzeigen könnt Ihr allemal - was bei den Ermittlungen dann rauskommt, steht allerdings mglw. auf einem anderen Blatt.

    Was besagten Hausverwalter betrifft - der kann seinem "Freund" zwar unter die Arme greifen, ist aber kein Anwalt und kann daher nicht verlangen, dass der Schriftverkehr über ihn zu laufen hat - evtl. mit Mühe vielleicht noch, wenn der Mieter ihm eine Vollmacht gegeben hat, welchen sittlichen Nährwert das allerdings haben soll, sei dahingestellt.

    Ihr macht Euch das Leben als Vermieter mit dem konsequenten Verzicht auf Protokolle auch nicht gerade leicht - "30 Jahre gutgegangen" heisst im Umkehrschluss nichts anderes als "höchste Zeit, dass der statistische Griff ins Klo passiert". Es ist nie zu früh, mit gründlichem Papierkram anzufangen - höchstens irgendwann zu spät.

    Der Abnahmetag ist vollkommen rechtens - Wohnungsabnahmen durch Schlüssel im Briefkasten sind mir auch suspekt, und das zu recht. Am besten, beide Seiten stiefeln durch die Wohnung und kreuzen auf einer Liste an, was in Ordnung ist und was nicht - woran willst Du sonst z.B. festmachen, ob Du noch Ansprüche hast, für die Du auf die Kaution zurückgreifen willst? Oder habt Ihr darauf am Ende auch verzichtet?

    Übrigens: Digitalfotos: Da wäre ich mit der Beweiskraft sehr vorsichtig, und selbst bei APS kann doch nur das Datum der _Entwicklung_ aber niemals das der Aufnahme Beweiskraft entfalten? Zeig mir bitte eine Kamera, bei der man das eingestellte Datum nicht manipulieren kann?

    Jerry
     
  5. #4 Thomas B., 03.04.2007
    Thomas B.

    Thomas B. Neuer Benutzer

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    Wenn mich mir die verschiedenen Beiträge so durchlese werde ich nicht viel schlauer.

    Der Mieter ist nun raus und es stehen immer noch 5-Monatsmieten aus.
    Müssen wir dem Mieter nun die Kaution auszahlen ?

    oder dürfen wir diese einbehalten bis die Mietschulden gedeckt sind ?

    Es kann ja nicht angehen das der Mieter Schulden hat und wir ihm noch die Kaution auszahlen müssen, d.h. einen zusätzlichen Schaden erleiden.

    Kann der Mieter im nachhinein die Miete wegen angeblichen Baulärm kürzen bzw. teilweise einbehalten ?

    D.h. er hat ja ohne Begründung die Miete einbehalten.
    Erst nach der fristlosen Kündigung hat dieser schriftlich über seinen Immobilienverwalter den Grund für die Nichtzahlung der Miete angegeben.
    Dieser hat geschrieben es gäbe keine fristlose Kündigung da der Mieter selber gekündigt hat.

    Der Mieter hat also die Post mit der Künd. bekommen und sein Immo.... hat sofort zurück geschrieben (gleiches Datum).

    Wenn wir die Kaut. behalten dürfen wären es ,,nur" ca. 800€ Mietschulden.
    Die kann man angesichts der drohenden Gerichtsstreitigkeiten verkraften.

    Grüße
     
  6. #5 Thomas123, 03.04.2007
    Thomas123

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    Also...
    du hast die Kaution: PRIMA!
    Der Mieter hat beim Auszug Schaden verursacht...
    Der Mieter schickt eine Hausverwaltung vor.... :stupid

    Folgende Vorgehensweise zur Empfehlung:

    1. Schaden feststellen und beziffern, am Besten mit einer Baufirma...Kostenvoranschlag :zwinker du must aber beweisen können, dass es der Mieter war sonst..hast du vor Gericht schlechte Karten :gehtnicht

    2. Abrechnung machen, Schaden und ausstehende Mieten der Kaution gegenrechnen.... :lol Restforderung notfalls mit Mahnbescheid geltend machen... :zwinker Lass doch einfach den Mieter :motzki :motzki


    Mit der Hausverwaltung, die der Mieter eingeschaltet hat, hast du nix zu schaffen, einfach ignorieren. (Keine Rechtsbeziehung!) Auf keine Diskussion einlassen, besonders nicht, wenn er eine zweite Person mitbringt...
    Kontakt (Schreiben) nur mit (nur an den) dem Mieter!!

    Notfalls läßt du dich vom Mieter verklagen und nimmst einen Rechtsanwalt (aber nur einen der was von Mietsachen versteht....) :zwinker es kommt meistens ein Vergleich raus.. aber der macht für dich auch ein paar Teuros aus...(zu deinen Gunsten) :lol

    Die Miete kann er nicht nachträglich mindern! :stupid :stupid :stupid vergiss es :Blumen

    Dem Mieter Frist (1 Woche) setzen, bis dahin den Müll zu beseitigen, sonst läßt du es machen und schickst ihm die Rechnung. Zeugen aber nicht vergessen, Fotos von Wohnungsmüll machen...

    Zum Schluß: Auf 800 Teueros verzichten? Hat du soviel pinke pinke? :respekt :hase

    da must du durch....no Problem! :wisper :sorry :sorry :party

    :wink :wink
     
  7. Dr.No

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    Ich mag auch ein paar Gedanken beisteuern:

    1. Es macht mich strubbelig, dass alle von dem "Hausverwalter" schreiben.
    Es weckt falsche Assoziationen, dieser Mensch mag von Beruf Hausverwalter, er könnte aber genauso gut Pferdewirt oder Bundespräsident sein. Das ist hier ohne Belang.

    Eine wirksame Vertretung kann nur entstehen, wenn der Vertretene mitteilt durch wen er vertreten wird oder wenn der Vertreter einem Dritten (Dir) eine Urkunde mit einer Vollmacht aushändigt. Und zwar im Original. Kein Fax, keine Kopie.

    Solange das nicht passiert ist hast Du mit dem angeblichen Vertreter nichts am Hut.
    Wenn es passiert aber doch.


    2. Solange Du nicht im sozialen Wohnungsbau bist (öffentlich gefördert) kannst Du die Kaution gegen Mietschulden aufrechnen.

    Das ist aber nicht das Klügste. Rechne erst die Beschädigungen auf, dann die fehlende Miete. Die nicht gezahlte Miete kriegst Du leichter eingeklagt als die Schäden (Beweislast). Wer klagt muss beweisen. Lass Ihn doch auf Kautionrückzahlung klagen.
    Für den Fall das er damit durchkommt kannst Du immer noch mit den noch fehlenden Mieten aufrechnen.


    3. Es gibt kein Recht auf eine gemeinsame formelle Abnahme.
    Alles anderen Aussagen sind Quatsch. Man mag einen gemeinsamen Termin für sinnvoll halten (oder nicht), es gibt aber keinen Anspruch darauf.
    Du hast einen Anspruch darauf, dass Du die Schlüssel kriegst. Fertig.


    4. Schau Dir die Wohnung mit einem Zeugen an, fertige ein Protokoll und melde Deine Forderungen beim Mieter an. Wenn er sich nicht rührt -> Mahnbescheid -> Klage. Achtung: Verjährungsfrist 6 Monate.

    Habe ich was vergessen? Dann frag noch einmal nach.
    Am besten schnell. Morgen fahre ich in den Osterurlaub.
     
  8. #7 Thomas123, 04.04.2007
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    Schönen Urlaub!
    Wann kommst du eigentlich mal zum Schlafen? :wisper:zwinker :zwinker :lol :lol :lol

    :wink :wink
     
  9. #8 Martens, 05.04.2007
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    Zustimmung!

    Falsch. Eine Bevollmächtigung bedarf nur in Ausnahmen der Schriftform, eine mündliche Bevollmächtigung ist wirksam.

    Man hat natürlich, wie auch bei wirksamen mündlichen Verträgen, immer das Nachweisproblem...

    Man muß sich im übrigen mit niemandem unterhalten, der einem nicht paßt.

    Es ist unter Rechtsanwälten standesrechtlich festgelegt, daß die sich untereinander direkt anschreiben.
    Wenn ich als Privatperson oder als Mitarbeiter einer Hausverwaltung aber mit meinem Mieter / Vertragspartner etc. direkt korrespondieren möchte, so tue ich das und niemand kann es mir verbieten, auch sein Anwalt nicht.
    Manchmal mache ich mir den Spaß... :hase

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  10. #9 Thomas B., 05.04.2007
    Thomas B.

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    Hallo,

    vielen Dank für eure Antworten.
    Die helfen uns erst einmal weiter !

    Nächste Woche geht es zum Anwalt wegen den Mietschulden wobei wir da wenig Aussichten sehen.

    Die Gerichtsvollzieher haben sich wegen 10 Jahre ausstehender Mieten bei anderen Vermietern die Klinke in die Hand gegeben.

    Den Schlüssel haben wir mitlerweile und dem Hausverwalter antworten wir einfach nicht, fertig.

    Der möchte gerne das Mietskautionskonto einsehen.
    Solage der Mieter uns nicht schreibt, reagieren wir einfach nicht mehr.
    Den Rest klärt unser Rechtsanwalt.

    Grüße und schöne Ostern
     
  11. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    @ Martens

    "Falsch. Eine Bevollmächtigung bedarf nur in Ausnahmen der Schriftform, eine mündliche Bevollmächtigung ist wirksam."

    Nein, nicht falsch. Wir sprechen (schreiben) von zwei unterschiedlichen Dingen.
    Deswegen sind wir beide richtig. Du beziehst Dich auf die Vollmacht, ich mich auf
    § 174.


    "§ 174 Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten

    Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte."

    Jetzt einverstanden? :o
     
Thema: Hausverwalter spricht für den Mieter
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