Hausverwaltung - Entlastung vollständig verweigert

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Andy027, 29.06.2007.

  1. #1 Andy027, 29.06.2007
    Andy027

    Andy027 Benutzer

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    Beinahe lustige Sache, aber doch ernst:

    Bei der letzten ETV wurde dem Verwalter (leitet zwei Firmen: Baufirma und Hausverwaltung) vollständig die Entlastung verweigert. Der "Gangster" hat aber einen 5-Jahres-Vertrag laufen.

    Wie wird hier nun weiter vorgegangen?
    Welche Möglichkeiten gibt es? :?
     
  2. AdMan

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  3. #2 LMB-Immo, 29.06.2007
    LMB-Immo

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    hallo,

    etwas mehr Infos wäre nicht schlecht.


    Was ist den Vorgefallen?

    Gruß

    Lothar Berg
     
  4. #3 Andy027, 29.06.2007
    Andy027

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    Also Hintergrund ist der Folgende: die natürliche Person X als Geschäftsführer der X Hausverwaltungs GmbH ist deckungsgleich mit der natürlichen Person X als Geschäftsführer der X Bau GmbH.
    Natürlich liegt es nicht im Interesse von Hr. X, innerhalb der 5 Jahre Gewährleistung nach BGB und VOB hier die Ansprüche gegenüber der Bau GmbH geltend zu machen. Natürlich fühlen sich mittlerweile auch andere Eigentümer veräppelt. Den Aufgaben einer gewissenhaften Hausverwaltung kommt die X Hausverwaltungs GmbH auch nicht unbedingt nach - mit dem Resultat, daß die Eigentümer nun etwas unzufrieden sind.
    Unzufriedene Eigentümer werden i.d.R. auf der ET-Versammlung reinen Tisch machen und der HV die Entlastung verweigern - sie zeigen dadurch, daß sie unzufrieden sind. Da die Hausverwaltung von der ETV bestellt wird, hat sie vor diesem Gremium natürlich Rechenschaft abzulegen.

    Also nochmal zur Frage: alle sind unzufrieden, aber der Kerl hat einen 5-Jahres-Vertrag. Wie kann man so einen Sachverhalt beurteilen?

    Muß ich jeden Mist hinnehmen von jemandem, der einen 5-Jahres-Vertrag hat? Muß ich 5 Jahre lang eine schlampige Arbeit akzeptieren? Muß man separat kündigen? Einen Rücktritt der HV verlangen? Eine Klage einreichen? Einen Aufhebungsvertrag abschließen? Oder den Kerl einfach erschießen? :motzki
     
  5. #4 LMB-Immo, 29.06.2007
    LMB-Immo

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    Hallo,

    das übliche, wenn der Erbauer und Verwalter ein und der selbe ist. Man pisst sich nicht selber ans Bein.

    Zur Sache:

    Schau mal wie in Vertrag der HV die Kündigungsmodalitäten an. Im Verwaltervertrag ist häufig vereinbart, dass die Abberufung vor Ablauf der vereinbarten Frist auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt ist. Ein wichtiger Grund zur sofortigen Abberufung des Verwalters liegt dann vor, wenn das zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist und den Wohnungseigentümern deshalb unter Berücksichtigung aller Umstände - gleichgültig, ob dies vom Verwalter verschuldet ist oder nicht - nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann.

    Bei euch würde die Bauträgeridentität zutragen kommen, d.h. der Wohnungseigentumsverwalter kann auch aus wichtigem Grund abberufen werden, wenn die Gefahr einer Interessenskollision, die bereits bei seiner Bestellung in der Teilungserklärung durch die wirtschaftliche Identität mit dem Bauträger angelegt ist, sich in der Weise konkretisiert, dass die Wohnungseigentümer Verwaltungsmaßnahmen im Hinblick auf die gemeinschaftliche Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen treffen wollen, denen sich der Verwalter verweigert (OLG Hamm, Beschluss v. 8.4.2004, 15 W 17/04).

    Ihr müsst auch den Verwaltervertrag kündigen, denn die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund entspricht zwar i. d. R. der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags nach § 626 BGB. Aufgrund der so genannten "Trennungstheorie" muss jedoch grundsätzlich zwischen der Verwalterstellung als solcher und dem Verwaltervertrag unterschieden werden. Im Wohnungseigentumsgesetz ist ausschließlich die Rede von der Abberufung des Verwalters. Der Verwaltervertrag muss hingegen nach bürgerlich-rechtlichen Grundsätzen gekündigt werden. Will man also den unliebsamen Verwalter loswerden, muss man ihn einerseits abberufen und andererseits auch den Verwaltervertrag kündigen. Diesen Grundsatz hat der BGH, Beschluss v. 20.6.2002, V ZB 39/01, erneut bestätigt. Da ein unentgeltlicher Auftrag jederzeit von Seiten der Wohnungseigentümer widerrufen, ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag stets aus wichtigem Grund gekündigt werden kann und da Umstände, die einen wichtigen Grund zur Abberufung darstellen, regelmäßig auch die Kündigung aus wichtigem Grund im dienstvertraglichen Bereich rechtfertigen, liegen i. d. R. die Voraussetzungen sowohl für die Abberufung wie auch die Kündigung des Verwaltervertrags gleichzeitig vor.

    Fristlose Kündigung des Verwaltervertrags

    Generell ist zur Vermeidung von Schwierigkeiten hinsichtlich der dargestellten Problematik empfehlenswert, anlässlich der Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters auch einen Beschluss über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zu fassen.

    Habt ihr ein Beirat? Wenn ja soll dieser eine außerordenliche ETV einladen mit den TOP Abwahl des Verwalters und neu Bestellung eines Verwalters.

    Vorher sucht Ihr einen neuen Verwalter, der sich auf der o.g. ETV vorstellt und ihn dann wählt.
     
  6. Dorle

    Dorle Neuer Benutzer

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    Ich bin in diesen Sachen unerfahren aber in der Situation. Könnt ihr mir bitte sagen, wie das ablaufen soll: Einberufung einer ETV durch den Beirat oder den Verwalter? Zur ETV muß ein Saal gemietet werden. Der kostet. Der Verwalter verwaltet aber die Konten. usw....
    Vielen Dank
     
  7. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    zuerst müssen die Eigentümer den Verwalter mit Grundangaben auffordern, eine außerordentliche Eigentümerverammlung mit der Tagesordnung: Kündigung des Verwaltervertrages einzuberufen.
    Dadurch kommt man vielleicht zu einem sachlichen Gespräch mit vereinvernehmlichen Lösungen.

    Wenn der Verwalter sich grundlos weigert, können die Eigentümer selbst eine a.o. Eigentümerversammlung einberufen.


    Unsachliche bzw. grundlose Kündigung kann aber zu Schadenersatzpflicht gegenüber dem Verwalter führen.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Kündigung reicht keineswegs aus. Der Verwalter muss gleichzeitig aus wichtigen Grund abberufen werden. Sinnvollerweise wird dies auch auf der Tagesordnung stehen müssen.
     
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