Hausverwaltung nutzt Allgemeinstromtarif für Wärmepumpe

[UlliMaxi]

Hallo,

mich würde eure Meinung zu der Hausverwaltung unserer WEG interessieren, in der wir eine Wohnung vermieten.
Das Haus ist Baujahr 2017, hat 12 Parteien und wurde nach KfW 55 Standard gebaut.
Heizung und Warmwassererzeugung geschieht über zwei Wärmepumpen (Sole/Wasser und Wasser/Wasser).

Anlass des Ärgers ist die aktuelle Nebenkostenabrechnung von 2022, die eine enorme Nachzahlung beinhaltet und für mich Anlass war diese und die vergangenen Abrechnungen genauer zu prüfen.
Dabei hat sich heraus gestellt, dass anscheinend seit Fertigstellung und Bestellung des Verwalters die Wärmepumpen, die einen eigenen Stromzähler haben, mit einem Allgemeinstromtarif betrieben werden und keinen günstigeren Wärmepumpentarif.
Der Stromanbieter scheint in den letzten Jahren häufiger gewechselt geworden zu sein, wobei der kWh-Preis immer eher über dem Durchschnitt lag und immer ganz weit entfernt von dem was z.B. die lokalen Stadtwerke für Wärmestrom aufrufen würden.
Momentan werden, durch zwei saftige Erhöhungen in 2022, über 60 Cent für die kWh fällig. Sowohl für die Wärmepumpen, als auch den Allgemeinstrom.
Eine Auskunft wieso kein Wärmpumpentarif benutzt wird, habe ich vom Verwalter noch nicht bekommen.
Weder in den Eigentümerversammlungen, noch in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat wurde über die Wahl oder die Wechsel der Stromanbieter kommuniziert.
Im Verwaltervertrag gibt es zwei sich, meiner Meinung nach widersprechende Klauseln, zum Abschließen von Verträgen:

„§2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (allgemein)
Alle notwendigen Vertragsabschlüsse, zur Erfüllung der lfd.
ordnungsgemäßen Verwaltungstätigkeit zur Geschäftsbesorgung und Bewirtschaftung des
Objektes, wie z. B. Beratungs-, Versicherungs-, Hausmeister-, Lieferungs-, Heiz- Aufzugs- und
Brandmeldeanlagenservice-, Wartungs- und lnstandsetzungsverträge, auf Rechnung und
Namen der Gemeinschaft vornehmen und Kündigungen auch von bestehenden Verträgen kann
der Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat eigenständig ohne
Beschlussgenehmigung der Versammlung vornehmen.“

„§7 Sonstige Bestimmungen
Der Verwalter ist berechtigt alle für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Werk-, Dienst-,
Versicherungs-, Wartungs- und Lieferverträge abzuschließen und zu kündigen. Der Verwalter
benötigt hierzu keinen genehmigenden Beschluss der Eigentümerversammlung.“

Wäre das nicht genug, laufen die Wärmepumpen meinen Berechnungen nach seit Fertigstellung mit unterirdischen Jahresarbeitszahlen. In „guten“ Jahren mit 2,5 in schlechten Jahren 1,0 wie 2022. Hier liegt die Vermutung nahe, dass alles über den Heizstab lief und die Pumpe sich wohl deaktiviert hatte. Vom Verwalter, der als einziger über die Nebenkostenabrechnung genaue Einsicht in die erzeugte Wärmemenge der Wärmepumpen hat, gab es dazu nie Anmerkungen oder Aufträge an die Heizungsfirma.

Mit den hohen Nachzahlungen laufen jetzt einige Eigentümer und Mieter Sturm, haben aber wohl die genauen Hintergründe noch gar nicht verstanden. Die Eigentümerversammlung ist in zwei Wochen anberaumt.
Welches Vorgehen wählt man hier am besten? Für mich ist hier mindestens das Wirtschaftlichkeitsgebot grob missachtet worden.


Viele Grüße UlliMaxi

 

[Andres]

Wäre das nicht genug, laufen die Wärmepumpen meinen Berechnungen nach seit Fertigstellung mit unterirdischen Jahresarbeitszahlen. In „guten“ Jahren mit 2,5 in schlechten Jahren 1,0 wie 2022.

Dabei hat sich heraus gestellt, dass anscheinend seit Fertigstellung und Bestellung des Verwalters die Wärmepumpen, die einen eigenen Stromzähler haben, mit einem Allgemeinstromtarif betrieben werden und keinen günstigeren Wärmepumpentarif.

Wenn die JAZ schon in diesen Niederungen angekommen ist, wird das kaum besser, wenn man nun noch bis zu dreimal am Tag den "Saft" abdreht. Nicht dass ich grundsätzlich gegen einen Wärmepumpentarif wäre, aber dazu sollte man eben beurteilen können, ob die mit dem Tarif verbundenen Einschränkungen auch zur Situation vor Ort passen - und das wird erst möglich sein, wenn man geklärt hat, wo der Hund begraben liegt. Dass hier irgendetwas nicht stimmt, dürfte ja ziemlich klar sein.

Im Verwaltervertrag gibt es zwei sich, meiner Meinung nach widersprechende Klauseln, zum Abschließen von Verträgen:

Ich sehe keinen Widerspruch. In § 2 stehen Maßnahmen, die der Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat ohne Beschlussgrundlage ausführen darf, und in § 9 stehen Maßnahmen, für die noch nicht einmal die Abstimmung mit dem Beirat notwendig ist. Wenn man eine bestimmte Maßnahme in eine der beiden Kategorien einordnen will, schaut man sich den jeweiligen Katalog an und such die größten Ähnlichkeiten. Zum Glück ist das hier ziemlich einfach, Hervorhebung der entscheidenden Worte durch mich:

„§7 Sonstige Bestimmungen
Der Verwalter ist berechtigt alle für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Werk-, Dienst-,
Versicherungs-, Wartungs- und Lieferverträge abzuschließen und zu kündigen. Der Verwalter
benötigt hierzu keinen genehmigenden Beschluss der Eigentümerversammlung.“

Das deckt die Lieferung von Strom, Wasser, ggf. Gas und weiteren Versorgungsleistungen ab und ...

„§2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (allgemein)
Alle notwendigen Vertragsabschlüsse, zur Erfüllung der lfd.
ordnungsgemäßen Verwaltungstätigkeit zur Geschäftsbesorgung und Bewirtschaftung des
Objektes, wie z. B. Beratungs-, Versicherungs-, Hausmeister-, Lieferungs-, Heiz- Aufzugs- und
Brandmeldeanlagenservice-, Wartungs- und lnstandsetzungsverträge, auf Rechnung und
Namen der Gemeinschaft vornehmen und Kündigungen auch von bestehenden Verträgen kann
der Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat eigenständig ohne
Beschlussgenehmigung der Versammlung vornehmen.“

... das deckt die Instandsetzung der Heizung ab, d.h. hierzu wäre der Beirat einzubeziehen.

Der Stromanbieter scheint in den letzten Jahren häufiger gewechselt geworden zu sein, wobei der kWh-Preis immer eher über dem Durchschnitt lag und immer ganz weit entfernt von dem was z.B. die lokalen Stadtwerke für Wärmestrom aufrufen würden.
Momentan werden, durch zwei saftige Erhöhungen in 2022, über 60 Cent für die kWh fällig. Sowohl für die Wärmepumpen, als auch den Allgemeinstrom.

Es wurde seit Beginn des Ukrainekriegs ja viel über die Entwicklung der Energiepreise berichtet. Meine (nicht repräsentative und vielleicht auch falsche, aber eben trotzdem vorhandene) persönliche Wahrnehmung ist, dass davon die chronischen Anbieterwechsler besonders hart getroffen worden sind, während Kunden beim örtlichen Grundversorger (nicht in der Grundversorgung, sondern in einem anderen Tarif dieses Versorgers) relativ günstig gefahren sind. Schon vorher war der Plan, mit jährlichen Anbieterwechseln Geld zu sparen, an sorgfältige Recherche gebunden, außerdem an die Bereitschaft, wirklich konsequent jährlich den Tarif zu wechseln, weil die Leistungspreise ohne Wechselprämien öfter mal nicht so toll waren.

Das ist natürlich überhaupt nicht die Position, die in der öffentlichen Berichterstattung vertreten wird. Dort gilt das Tarifhopping weiter als Lösung Nr. 1, wenn man Geld sparen will. Naja, dann sehe ich das wohl falsch ...

Mit den hohen Nachzahlungen laufen jetzt einige Eigentümer und Mieter Sturm, haben aber wohl die genauen Hintergründe noch gar nicht verstanden.

Normal. Die Mehrheit interessiert sich nicht die Bohne für technische Zusammenhänge ("Hauptsache der Sch... funktioniert!") und verwandte Themen. Insofern ist es nicht schlecht, dass der Beirat für Instandsetzungen im Boot sitzt, d.h. man kann in eher kleinem Kreis unter (hoffentlich) Interessierten die Dinge vorbesprechen. Ich halte es für völlig sinnlos - und unter bestimmten Umständen sogar kontraproduktiv - die Details auf der Eigentümerversammlung durchzukauen.

Die Eigentümerversammlung ist in zwei Wochen anberaumt.

M.E. bist du dann mit deinem Anliegen zu spät. Die Versammlung ist einberufen, vermutlich ist keine Beschlussfassung zu diesem Thema auf der Tagesordnung gelandet. Außerdem dürfte nun kaum noch ausreichend Zeit sein, um das Thema bis zur Versammlung so vorzubereiten, dass es mit den Eigentümern sinnvoll erörtert werden kann.

Das heißt nicht, dass man jetzt die Hände in den Schoß legt und sich fest vornimmt, nächstes Jahr früher loszulegen. Auf Basis der o.g. Bestimmungen sehe ich überhaupt keinen Grund, warum der Verwalter nach Abstimmung mit dem Beirat nicht sofort einen geeigneten Heizungsbauer beauftragen sollte, um dem Problem auf den Grund zu gehen. Nur ein schnelles Rechenexempel: Wenn die JAZ dadurch auf 4 angehoben wird (was für Erdwärme eigentlich immer noch in einem Bereich ist, bei dem man eher einen Defekt vermuten würde), ist mehr gespart als mit einem Wechsel in einen Tarif, bei dem man nur noch 30 ct/kWh bezahlt.

Die Sache mit dem Tarif kann (und m.E. sollte) man immer noch angehen, aber mit einer halbwegs erträglichen JAZ ist mehr gewonnen.

Mal eine ganz blöde Frage: Hat die Anlage eigentlich einen Speicher?

Für mich ist hier mindestens das Wirtschaftlichkeitsgebot grob missachtet worden.

Solche Gedanken behält man als Vermieter für sich, ganz besonders gegenüber dem Mieter. Man muss ja nicht unbedingt ein Anerkenntnis über Mängel bei den Betriebskosten abgeben.

Man kann die Frage aufwerfen, ob der Verwalter hier pflichtwidrig gehandelt hat und haftbar gemacht werden könnte. Auch das ist nichts, was ich sofort in großer Runde (mit Verwalter!) besprechen wollen würde. Außerdem löst es das unmittelbare Problem nicht.

Welches Vorgehen wählt man hier am besten?

Wie gesagt: Nach Abstimmung mit dem Beirat wird umgehend der Heizungsbauer beauftragt, das Problem zu finden. Wenn die erforderliche Lösung finanziell aufwändiger wird, möchte man dafür einen Beschluss der Eigentümer herbeiführen. Das wird nicht für die anstehende Versammlung klappen, also muss später ein Umlaufbeschluss oder eine außerordentliche Versammlung folgen.

Hinsichtlich der bereits angefallenen Kosten würde ich für den Moment den Ball flach halten. Wenn die Eigentümer und Mieter (unter Gejammer) zahlen, ist die Sache für den Moment durch. Und wenn nicht, kann man immer noch überlegen, ob man dem Verwalter ans Bein pinkelt. Das ginge übrigens besonders angenehm, wenn er dann der Ex-Verwalter wäre, d.h. wenn man mit der Verwaltung wirklich unzufrieden ist, dann wechselt man baldmöglichst. Auch das ist eine Sache, die man aber nicht erstmals auf der Eigentümerversammlung bespricht, sondern zunächst in kleinem Kreis. Solche Diskussionen in großer Runde führen zu nichts.

 

[Ferdl]

Auch ich halte die Lösung des technischen Problems für vorrangig und dazu werdet ihr den jetzigen Verwalter brauchen um das schnell umzusetzen, bei Erdwärme und Bj. 17 sollte die Anlage locker über eine JAZ 4 kommen, dann relativiert sich der Strompreis ganz erheblich.

 

[UlliMaxi]

Ich sehe keinen Widerspruch. In § 2 stehen Maßnahmen, die der Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat ohne Beschlussgrundlage ausführen darf, und in § 9 stehen Maßnahmen, für die noch nicht einmal die Abstimmung mit dem Beirat notwendig ist. Wenn man eine bestimmte Maßnahme in eine der beiden Kategorien einordnen will, schaut man sich den jeweiligen Katalog an und such die größten Ähnlichkeiten.

Ich bin ja echt kein Jura Experte, aber ich bin nicht überzeugt, dass da kein Widerspruch ist.
Der Katalog in den beiden Paragraphen überschneidet sich doch:
§2 "Versicherungsverträge, Wartungsverträge, Lieferungsverträge"
§7 "Versicherungsverträge, Wartungsverträge, Lieferverträge"
Bei Versicherung und Wartung genau der selbe Wortlaut, bei Lieferung zwei m.E. nach gleichbedeutende Begriffe.
So könnte der Verwalter doch nach Gutdünken je den Paragraphen nutzen, der im Recht ist?
Es wird ja nicht weiter eingegrenzt welche Qualität oder Umfang diese Verträge haben.
Einen Stromvertrag, der ausschließlich zu Heizzwecken genutzt wird, zu kündigen und (zu schlechteren Konditionen) neu abzuschließen ohne das zumindest der Verwaltungsbeirat informiert wird, sehe ich hier nicht abgedeckt.

 

[dots]

So könnte der Verwalter doch nach Gutdünken je den Paragraphen nutzen, der im Recht ist?

Er könnte nicht nur den, der im Recht ist, nutzen, sondern sogar den, der i hm  recht ist.

 

[Andres]

Der Katalog in den beiden Paragraphen überschneidet sich doch:

Ja, und offensichtlich ist § 7 eine speziellere Bestimmung, geht also der allgemeineren Bestimmung in § 2 vor. Ansonsten wäre die Bestimmung in § 7 teilweise wirkungslos und weil man unterstellen darf, dass die Vertragsparteien keine wirkungslosen Bestimmungen vereinbaren wollten, ergibt sich die eben genannte Auslegung. (Hinter der Überschrift von § 2 steht ja sogar noch ein entsprechender Klammerzusatz.)

Es wird ja nicht weiter eingegrenzt welche Qualität oder Umfang diese Verträge haben.

Doch:

„§2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (allgemein)
Alle notwendigen Vertragsabschlüsse, zur Erfüllung der lfd.
ordnungsgemäßen Verwaltungstätigkeit zur Geschäftsbesorgung und Bewirtschaftung des
Objektes

„§7 Sonstige Bestimmungen
Der Verwalter ist berechtigt alle für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen

Die Beschränkung ist nicht besonders stark, aber ganz eindeutig ist der Verwalter nicht befugt, sämtliche Verträge einzugehen.

Es wird ja nicht weiter eingegrenzt welche Qualität oder Umfang diese Verträge haben.

Das Thema ist nicht neu: Welche Befugnisse soll man dem Verwalter einräumen? Wenn man ihn zu sehr beschränkt, werden Dinge nicht erledigt und es sind ständig außerordentliche Versammlungen oder Umlaufbeschlüsse erforderlich, und wenn man ihm zu viel erlaubt, passieren ggf. Dinge, mit denen die Eigentümer nicht einverstanden sind. Es gibt dafür keine abschließende Lösung. Wenn man mit dem Verwalter nachhaltig unzufrieden ist, muss man einen anderen suchen.

 

[Ferdl]

Einen Stromvertrag, der ausschließlich zu Heizzwecken genutzt wird, zu kündigen und (zu schlechteren Konditionen) neu abzuschließen

Du verrennst dich, zum Einen hast du kein Hintergrundwissen zu dem Vorgang, zum Anderen liegt das Problem eher woanders. Das bedeutet nicht, das man nicht nachfragen sollte, jedoch halte ich Vorwürfe für, zunächst, nicht angebracht.

 

[UlliMaxi]

Du verrennst dich, zum Einen hast du kein Hintergrundwissen zu dem Vorgang, zum Anderen liegt das Problem eher woanders. Das bedeutet nicht, das man nicht nachfragen sollte, jedoch halte ich Vorwürfe für, zunächst, nicht angebracht.

Es stimmt natürlich, dass ein erheblicher Teil der Mehrkosten durch die fehlerhaften Wärmepumpen entstanden sind (Auf die die Verwaltung trotz Wissen davon die Eigentümer nicht hingewiesen hat und auch keine Instandhaltung angestoßen hat).
Und man muss sehr vorsichtig mit Vorwürfen umgehen, wenn man nicht alle Informationen hat.
Leider stellt die Verwaltung nur auf Druck Informationen zur Verfügung oder antwortet mit "Dazu sagen wir aktuell nichts".
Was ich inzwischen weiß ist, dass alle Liegenschaften, unabhängig von ihren Stromverträgen, umgestellt wurden zu einem neuen Anbieter, bei dem man angeblich einen sehr günstigen Rahmenvertrag abschließen konnte. Mir liegen die Abrechnung vom Jahr des Umstiegs vor. Daraus kann man genau raus lesen, dass der neue Tarif gegenüber dem gekündigte Wäremepumpen Sondertarif bei den lokalen Stadtwerken 50% teurer war.
Das kann nicht im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein.
Da der neue Tarif vierteljährlich mit dem Strombörsenpreis angeglichen wird, ist dieser 2022 natürlich explodiert.
Da kann man sagen "ja konnte man ja nicht wissen mit der Ukraine und so", aber das die Verwaltung überhaupt nicht reagiert und nicht versucht wieder in einen anderen Tarif oder die Grund-/Ersatzversorung zu kommen, finde ich frech.

 

[dots]

aber das die Verwaltung überhaupt nicht reagiert und nicht versucht wieder in einen anderen Tarif oder die Grund-/Ersatzversorung zu kommen, finde ich frech

Und du bist dir sicher, dass die Verwaltung überhaupt nicht reagiert und nicht versucht(,) wieder in einen anderen Tarif oder die Grund-/Ersatzversorung zu kommen?

 

[UlliMaxi]

Und du bist dir sicher, dass die Verwaltung überhaupt nicht reagiert und nicht versucht(,) wieder in einen anderen Tarif oder die Grund-/Ersatzversorung zu kommen?

Mir wurde heute live am Telefon gesagt "wir haben super Tarife!".
Auf die Auskunft was in Q1 und Q2 2023 die kWh kostet warte ich noch. Aber in einem Telefonat mit dem Stromanbieter wurde mir schon gesagt, dass ich leider keine Preise wie bei ihren eigenen Neukundenangeboten erwarten kann.

 

[dots]

wir haben super Tarife!

Und, sind die Tarife nun super, oder nicht?

Oder sind sie etwa super, nur halt für dich nicht, aber für alle anderen?

 

[UlliMaxi]

Hallo,

kleines Update:
Diese Woche hat der Verwalter in einem acht Augen Gespräch sich überzeugen lassen, dass er in eine 50% teureren Tarif gewechselt hat und hat dann von sich aus von einem Vermögensschaden gesprochen, den er der Eigentümerversammlung verursacht hat.
Nun stelle ich mir die Frage wie man weiter vorgeht. Auf der Eigentümerversammlung könnte man einen Beschlussantrag verabschieden in dem man den Beirat bevollmächtigt Schadensersatz gegenüber dem Verwalter geltend zu machen. Dass dieser erst mal außergerichtlich (da sich der Verwalter ja schon schuldig bekannt hat) einzufordern ist und nur falls das nicht klappt gerichtlich.
Oder begibt man sich da als Eigentümergemeinschaft bzw. bevollmächtigter Beirat auf dünnes Eis und man sollte jetzt einen Anwalt einschalten? Der würde, falls man seine Kosten nicht der Schadensersatzforderung hinzufügen kann, aber natürlich den erwarteten Schadensersatz deutlich schmälern.

Grüße Ulli

 

[Andres]

Nun stelle ich mir die Frage wie man weiter vorgeht.

Vor allem sollte der Verwalter nun unverzüglich seine Versicherung informieren.

Auf der Eigentümerversammlung könnte man einen Beschlussantrag verabschieden in dem man den Beirat bevollmächtigt Schadensersatz gegenüber dem Verwalter geltend zu machen.

Erstens ist dieser Beschlussgegenstand nicht auf der Einladung bezeichnet worden (und die Versammlung ist schon in einer Woche) und zweitens ist dieser Beschluss insgesamt unnötig. Wenn ein Eigentümer Schadenersatz haben möchte, kann er den direkt vom Verwalter verlangen. Ganz vorsichtig möchte ich anmerken, dass für Schadenersatz mehr erforderlich ist als ...

dass er in eine 50% teureren Tarif gewechselt hat

... sondern dass darin auch eine von ihm zu vertretende Pflichtverletzung liegen muss, § 280 Abs. 1 BGB. Nun wird der Verwalter ja kaum gedacht haben: "Heute wechsle ich mit der Gemeinschaft mal in einen teureren Tarif. Einfach so, weil ich's kann." Irgendeinen Plan wird er ja gehabt haben und dieser Plan oder seine Umsetzung muss die schon erwähnte zu vertretende Pflichtverletzung beinhalten.

Den Wärmepumpentarif übersehen zu haben, mag eine solche Pflichtverletzung sein. Die Preisentwicklung 2022 nicht vorhergesehen zu haben, ist eher keine.

(da sich der Verwalter ja schon schuldig bekannt hat)

Nicht so viele amerikanische Gerichtsserien schauen. Es geht nicht um Schuld (das wäre ein erheblich höherer Anspruch, außerdem gehört der Begriff ins Strafrecht) und es gibt im deutschen Recht keine Bekenntnisse, höchstens Anerkenntnisse und ein solches sehe ich hier bestenfalls sehr eingeschränkt.

Oder begibt man sich da als Eigentümergemeinschaft bzw. bevollmächtigter Beirat auf dünnes Eis und man sollte jetzt einen Anwalt einschalten? Der würde, falls man seine Kosten nicht der Schadensersatzforderung hinzufügen kann, aber natürlich den erwarteten Schadensersatz deutlich schmälern.

Die Entscheidung kann ich dir nicht abnehmen. Offensichtlich kannst du die Lage nicht eigenständig beurteilen und brauchst also Rechtsrat, vor allem wenn die Sache als nächstes auf dem Schreibtisch einer Versicherung landet, wo halt Juristen sitzen, die den ganzen Tag nichts anderes machen, als solche Fälle zu zerpflücken, andererseits ist die Kostenerstattung durch den Gegner alles andere als sicher, sodass auch die Möglichkeit besteht, den eigenen Schaden nur noch zu vergrößern.

 

[UlliMaxi]

Erstens ist dieser Beschlussgegenstand nicht auf der Einladung bezeichnet worden (und die Versammlung ist schon in einer Woche) und zweitens ist dieser Beschluss insgesamt unnötig.

Anfechten könnte den Beschluss ja nur ein anderer Eigentümer, der keine Lust drauf hat. Das findet man in der Diskussion ja raus. Wird er ein Monat nach Versammlung nicht angefochten, zählt er. Der Verwalter selbst hat auch kein Problem damit in der Versammlung noch neue Anträge zu beschließen.

Wenn ein Eigentümer Schadenersatz haben möchte, kann er den direkt vom Verwalter verlangen. Ganz vorsichtig möchte ich anmerken, dass für Schadenersatz mehr erforderlich ist als ...

Ist nach der WEG-Reform 2020 das nicht anders?
"Hierdurch haben sich die Rechtsbeziehungen verändert: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann klagen und verklagt werden und die gesetzlichen Rechte und Pflichten obliegen der Gemeinschaft. Das bedeutet, dass Ansprüche seitens Dritter oder einzelner Wohnungseigentümer:innen nicht mehr gegenüber der Verwaltung geltend gemacht werden, sondern gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer."
z.B bei Haufe, liest man so in allen Besprechungen der Reform.

... sondern dass darin auch eine von ihm zu vertretende Pflichtverletzung liegen muss, § 280 Abs. 1 BGB. Nun wird der Verwalter ja kaum gedacht haben: "Heute wechsle ich mit der Gemeinschaft mal in einen teureren Tarif. Einfach so, weil ich's kann." Irgendeinen Plan wird er ja gehabt haben und dieser Plan oder seine Umsetzung muss die schon erwähnte zu vertretende Pflichtverletzung beinhalten.

Den Wärmepumpentarif übersehen zu haben, mag eine solche Pflichtverletzung sein. Die Preisentwicklung 2022 nicht vorhergesehen zu haben, ist eher keine.

Der Verwalter hat >200 Tarife gewechselt und immer betont, dass der Grund des Wechsels eine Kostensenkung für die Eigentümer war ...

 

[Andres]

Anfechten könnte den Beschluss ja nur ein anderer Eigentümer, der keine Lust drauf hat. Das findet man in der Diskussion ja raus.

... falls alle Eigentümer anwesend sind. Außerdem kann ich dir direkt sagen: Wenn ich in dieser Versammlung sitze und ich werde mit einem solchen Thema überfallen, bin ich stark angefressen. Neben formalen Anforderungen hat es nämlich auch Sachgründe, dass auf der Einladung stehen muss, womit man sich bei der Versammlung befasst, u.a. dass die Teilnehmer sich vorbereiten und eine Meinung bilden können.

Der Verwalter selbst hat auch kein Problem damit in der Versammlung noch neue Anträge zu beschließen.

"Aber Mama, der hat doch zuerst mit Sand geworfen!"

Ist nach der WEG-Reform 2020 das nicht anders?

Gut, dann ergänze ich meinen Satz: "Wenn ein Eigentümer Schadenersatz haben möchte, kann er den direkt von der Gemeinschaft oder vom Verwalter verlangen."

So oder so ist keine Beschlussfassung (dringend) notwendig und wenn man den Schadenersatz von der Gemeinschaft verlangt, dann kann die ihren Regress gegen den Verwalter zu einem späteren Zeitpunkt - nämlich mit einer neuen Verwaltung am Steuer - geltend machen.

"Hierdurch haben sich die Rechtsbeziehungen verändert: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann klagen und verklagt werden und die gesetzlichen Rechte und Pflichten obliegen der Gemeinschaft. Das bedeutet, dass Ansprüche seitens Dritter oder einzelner Wohnungseigentümer:innen nicht mehr gegenüber der Verwaltung geltend gemacht werden, sondern gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer."

Lies den ganzen Abschnitt, besonders die Überschrift. Hier geht es um Rechtsfähigkeit, nicht darum, dass der Verwalter nicht mehr (direkt) verklagt werden kann.

Der Verwalter hat >200 Tarife gewechselt und immer betont, dass der Grund des Wechsels eine Kostensenkung für die Eigentümer war ...

Und das beweist ... was?

 

[Cordula]

Anfechten könnte den Beschluss ja nur ein anderer Eigentümer, der keine Lust drauf hat. Das findet man in der Diskussion ja raus. Wird er ein Monat nach Versammlung nicht angefochten, zählt er. Der Verwalter selbst hat auch kein Problem damit in der Versammlung noch neue Anträge zu beschließen.

Die ganz Geschichte verjährt ohnehin erst in 3 Jahren und dem Rest.

Ihr könnt also Euren Schadenersatz am besten dann geltend machen, wenn er Euch in der Höhe konkret bekannt ist.

Dann einen Beschluß in der ETV 2024 fassen, der zuvor auf der Tagesordnung stand.

Dann den Verwalter als WEG zur Zahlung auffordern und schauen was passiert.