Hausverwaltung ohne Sondereigentumsverwaltung veranlasst Sondereigentumsreparatur

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von dornech, 09.06.2015.

  1. #1 dornech, 09.06.2015
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    Nehmen wir mal folgenden theoretischen aber m. E. praxisrelevanten Sachverhalt an:

    Eine Hausverwaltung verwaltet nur das Gemeinschaftseigentum. Der Hausverwaltung wird von einem Mieter ein Schaden gemeldet. Der schaden liegt aber im Sondereigentum. Ob dies für den Mieter direkt erkennbar war/ist, bleibe zunächst mal dahingestellt. Korrektes Verhalten wäre m. E.:
    1. grds. Verweis des Mieters an den Sondereigentumsverwalter/Vermieter
    2. handeln der HV nur bei Gefahr im Verzug.
    3. auch bei Gefahr im Verzug sofortige Information an den Sondereigentumsverwalter/Vermieter durch Hausverwaltung aber auch Mieter
    4. sofortige Weiterbelastung der Rechnung an den Sondereigentumsverwalter/Vermieter außerhalb der WEG-Abrechnung

    Nehmen wir mal an, der Hausverwalter veranlasst eine Reparatur.
    Die Kosten werden aus der WEG-Kasse gezahlt und in der nächsten regulären Abrechnung als Kosten Sondereigentum ausgewiesen.
    Für den Vermieter ergibt sich jetzt die Frage, ob Gefahr im Verzug war und ob das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten wurde. Entsprechende Informationen der Hausverwaltung fehlen.
    Wie sehen den Praktiker folgende Fragen:
    1. Hat die Hausverwaltung mit der Reparatur zu Lasten der Gemeinschaftskasse die Grenzen des Verwaltungsvertrages überschritten ? Führt dies ggf. zu Haftungsansprüchen ggü. der WEG ?
    2. Wenn es Unstimmigkeiten mit dem Vermieter gibt beispielsweise wegen Zweifel an der Einhaltung Wirtschaftlichkeitsgebot (Gefahr im Verzug gelte mal als nicht nachgewiesen) und er die Zahlung verweigert, dann verweigert er formal die Begleichung des Abrechnungsergebnisses. Normalerweise führt dies zu einem Klageanspruch der WEG gegen den einzelnen Eigentümer. Wie ist dies zu werten, wenn diese Weigerung sich aber auf den Teilbetrag aus der Reperatur im Sondereigentum bezieht ? Denn bei diesem Auftrag steht die Frage einer "Geschäftsführung ohne Auftrag" im Raum, für die die Hausverwaltung selber haften muß.
    3. Die Hausverwaltung hat für die WEG-Kosten als Vertragsbedingung eine Einzugsermächtigung, da sonst pro WEG-Zahlung Zusatzgebühren entstehen. Darf die Hausverwaltung diese Einzugsermächtigung überhaupt nutzen, um auch strittige Kosten für eine Reparatur im Sondereigentum einzuziehen ?
    4. Welche Ansprüche ergeben sich für den Vermieter aus möglichen Informationspflichtverletzungen ?

    P.S.
    Ich kenne durchaus den Fall, daß Zwischenablesungen als Kosten Sondereigentum in der Gesamtverbrauchsabrechnung ausgewiesen und in der regulären Jahresabrechnung dann auf das Sondereigentum weiterbelastet werden. Da hier die WEG den Vertrag mit dem Versorger/Abrechnungsunternehmen hat, ist die Fallkonstellation m E grundsätzlich anders als bei einer einzeln beauftragten Reparatur.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 09.06.2015
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    Geschäftsführung ohne Auftrag, der WEG-Verwaltungsvertrag erstreckt sich nicht auf Sondereigentum.
    Haftungsansprüche ggü. der WEG? nein. Jedoch Haftungsansprüche der WEG.

    Wenn der Betrag in die Abrechnung eingestellt wurde, die Abrechnung genehmigt ist, ist der Betrag fällig. Will der Sondereigentümer dies nicht, muß er anfechten, sonst ist Klagegrundlage gegeben.

    Begrenze doch mal eine Lastschrifteinzugsermächtigung auf unstrittige Forderungen... da kommt Freude auf. Also: ja.

    keine oder vielleicht einmal Dududu sagen ;)
    Im Ernst, was willst Du denn?
    Du meinst, Du hättest den Schaden selbst günstiger beseitigen können, als die Kosten, die der WEG-Verwalter verursacht hat, ja? Es ist natürlich unschön, wenn der Eigentümer nicht zeitnah informiert wird, das kommt aber in der Praxis leider vor...

    Ich habe in ähnlichen Fällen einen Vergleichsbetrag gezahlt und dann gegenüber diesem Eigentümer stur nach Vertrag gehandelt, das fand er dann uncharmant.

    Christian Martens
     
  4. #3 dornech, 09.06.2015
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    Ja, Haftugnsansprüche der WEG meine ich.

    Das würde bedeuten, daß eine Forderung aus einer GoA durch Beschluß der WEG ggü dem Sondereigentümer klagefähig wird. Das ist ein Freibrief für unfähige Verwalter, der mögliche Ansprüche aus GoA auf EIGENE Kosten durchsetzen müsste. So kann er die Beitreibungskosten auf die WEG abwälzen.

    Wenn beispieslweise der Stundensatz des beauftragten Handwerkers auffällig hoch ist, dann ist die Annahme erstmal gerechtfertig. Oder ?
    Im übrigen: wieso sollte die Hausverwaltung ob GmA oder GoA nicht gleichermassne auf das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet sein ?

    Oh, dieses "leider" kann dann Haftungsansprüche begründen.
     
  5. Andres

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    Alles, was die WEG beschließt, kann angefochten werden. Das ist in einem Rechtsstaat relativ normal ...


    Nur wenn die Gemeinschaft blöd genug ist, so etwas zu beschließen. Beschließt die Gemeinschaft dagegen, den Verwalter für die Überschreitung seiner Vertretungsmacht in die Pflicht zu nehmen, muss er selbst zusehen, wie er seine Aufwendungen aus GoA ersetzt bekommt. Auch das ist ganz normal.
     
  6. #5 dornech, 09.06.2015
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    Ja, aber in dem Fall muß der Sondereigentümer auch gegen sich selbst klagen weil die HV sich für die Kosten aus de rGoA hinter de Rgemeinschaft versteckt. Da sist doch besch***

    Mein Glaube an die unbegrenzte Dummheit von WEV-Mehrheiten ist schwer zu erschüttern ... ich wage die Behauptungen daß die WEGen die ich kenne, das Problem mehrheitlich nicht durchdringen würden.
     
  7. #6 Martens, 10.06.2015
    Martens

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    ok, dann wird ein Schuh draus. Sofern die WEG die Abrechnung genehmigt hat, ist jedoch der Anspruch der WEG gegen den Verwalter vom Tisch.

    Das ist eine Konsequenz aus dem Rechtsgrundsatz, daß alle Entnahmen von den Geldern der WEG auch Kosten der WEG sind und daher in die Abrechnung einzustellen sind, dies auch unabhängig davon, ob die Gelder berechtigt oder unberechtigt geflossen sind.
    Deine Sichtweise ist etwas stark auf Deinen Fall konzentriert.

    Gegenüber der WEG bist Du ggfs. aus der genehmigten Abrechnung heraus zahlungspflichtig. Wenn Du meinst, Ansprüche gegen den Verwalter zu haben, sind diese davon unabhängig, also los.
    Nur zur Einordnung: geht es hier wirklich um Geld oder eher darum, daß Du Dich geärgert hast?

    Christian Martens
     
  8. #7 Martens, 10.06.2015
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    Nein, Anfechtungsklagen richten sich immer gegen die übrigen Eigentümer und nicht gegen den Verband.

    Christian Martens
     
  9. ika

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    Ich kenne die Problematik zwar aus der eigenen Praxis, allerdings ergibt sich diese eigentlich nur dort, wo die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum schwierig ist, d.h. die Ursache/der Schaden ex ante nicht eindeutig zuzuordnen ist oder es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, die Kostentragungspflicht aber beim Sondereigentümer liegt.

    Wenn von Anfang an klar ist, dass es sich um Sondereigentum handelt und keine Gefahr im Verzug besteht... Warum sollte ich als Verwalter dann überhaupt tätig werden? Aus Gefälligkeit? Damit ich mir im Nachhinein das Gejammer des einzelnen Eigentümers anhören darf oder wohlmöglich noch Beiträge in Foren über mich eröffnet werden?

    Wohl kaum. Ich schließe mich hier Martens' Herangehensweise von oben an.
     
  10. Duncan

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    Ich wage die Prognose, dass es sich um eine Gesamtsumme unter 500€, eher unter 100€ handelt....

    - Erwartete Reaktion bei Abweisung der Mängelanzeige und Verweisung an den VM/ET: Aber die hätten doch mal eben schnell, die haben ja, die kennen ja, ....

    Wenn "meine" HV etwas nicht so macht, wie ich das gerne hätte, ist es höchste Zeit für ein klärendes Gespräch, entweder ich weiß dann warum die HV es so gemacht hat und habe dazugelernt oder die HV weiß dann wie in vergleichbaren Fällen zu verfahren ist und macht das ab sofort dann auch so.

    @dornech: der dir so hoch erscheinende Stundensatz kann auch Gründe haben, die in dir bzw. der Art der Arbeit liegen. Bei aufwändigem Kleinkram der wenig abrechenbaren Inhalt produziert, steigt entsprechend der Stundensatz. Das HV's gerne mal einen günstigeren Stundensatz bekommen als Privatkunden liegt auch daran, dass die auch in der sauren Gurkenzeit mal für eine Grundauslastung sorgen können. Je nach Größe und Gewerk. Du kannst also deren Satz nicht unbedingt mit dem vergleichen, was du berechnet bekommst. Nebenbei solltest du bemerkt haben das in vielen Regionen viele Handwerker mehr Arbeitsanfragen haben als Arbeitskraft, von daher wird auch mal der Stundensatz hoch gesetzt.
     
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